아파트 건립 사업지구 내 토지거래는 거래시기가 가격 결정의 중요한 요소이므로 거래시기 및 토지 현황이 비슷한 토지의 매매사례가액에 의해 추계결정함은 정당함.
아파트 건립 사업지구 내 토지거래는 거래시기가 가격 결정의 중요한 요소이므로 거래시기 및 토지 현황이 비슷한 토지의 매매사례가액에 의해 추계결정함은 정당함.
1.원고의 청구를 모두 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고 ○○세무서장이 2008. 12. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 378,478,360원 중 20,850,060원을 초과하는 부분 및 피고 ○○시 ○○구청장이 2008. 12. 1. 원고에 대하여 한 주민세 소득세할 37,847,830원 중 2,085,006원을 초과하는 부분의 각 부과처분을 취소한다.
(1) 실질과세원칙 위반 (가) 추계결정 대상에 해당하지 아니한다는 주장 양도소득세는 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 기초로 산출하는 것이 원칙인데, 원고와 소외 회사 사이에 작성된 매매계약서, 영수증 등에 의하면 원고가 신고한 307,789,740원이 실지 양도가액임이 확인되었을 뿐만 아니라 위 금액은 당시 이 사건 토지 시가에 부합하는 점, 피고는 사업양도대금 29억 원에 대하여 별도의 양도소 득세를 부과함으로써 동일한 목적을 달성할 수 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지 지분 매매계약의 실지거래가액은 원고가 신고한 금액이라 할 것이므로 이를 기준으로 양도가액을 산정하여야 함에도 이와 달리 매매사례가액에 의하여 이 사건 부동산의 양도가액을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다. (나) 추계결정에 적용할 토지 선정의 위법성 토지에 대한 매매시 매매대금을 결정하는 것은 토지의 현황이라 할 것인데, 이 사건 토지는 용도가 일반주거지역으로 지정되어 있었던 반면, 이 사건 매매사례 토지는 용도가 준주거지역으로 지정되어 있어 각 토지의 현황이 다름에도 토지의 현황을 무시 한 채 거래시기만을 참작하여 이 사건 매매사례 토지를 추계결정에 적용할 토지로 선 정한 다음 매매사례가액에 따른 양도가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
(2) 형평의 원칙 위반 이 사건 토지 지분에 대한 매매계약일인 2006. 11. 13. 매도되었을 뿐만 아니라 이 사건 토지와 현황이 비슷한 소외 박BB, 최CC 공유의 ○○ ○○구 ▽▽동 950-7 토지의 평당 거래가격이 이 사건 토지 지분의 평당 거래가격과 동일함에도 원고에 대하여만 양도가액 추계결정을 한 것은 과세형평의 원칙에 위배되어 부당하다.
(1) 실질과세원칙 위반 주장에 대한 판단 (가) 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 ’소득세법’ 이라 한다) 제96조 제2항 제6호, 제100조 제l항, 제114조 제4, 5항에 의하면, 자산을 2006. 12. 31.까지 양도한 경우 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류을 갖추어 관할세무서장에게 신고한 때에는 실지양도가액 및 실지취득가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하나, 이러한 신고가 있다 하더라도 신고한 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 증빙서류가 없거나 그 중요 부분이 미비한 경우 또는 허위임이 명백하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 양도자가 신고한 실지 거래가액으로 할 수 없고 추계조사의 방법을 적용하여 매매사례가액 등에 의하여야 하는바, 원고가 위 양도소득세 예정신고 당시 이 사건 토지 지분의 양도가액에 관하여 첨부한 매매계약서, 영수증 기타 증빙자료를 가지고 구 소득세법 제114조 제5항 소정의 "취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 있는지"에 대하여 우선 살펴보기로 한다. (나) 살피건대, 원고는 소외 회사 사이에 작성된 매매계약서, 영수증 기재에 의하면 이 사건 토지 지분의 실지 양도가액은 307,789,740원이라고 주장하나, 을 제2 내지 7, 10, 13, 14, 15호증의 각 기재와 증인 조FF의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,① 원고는 이 사건 토지 지분을 소외 회사에 양도하고 양도가액으로 307,789,740원을 수령한 이외에 조합활동비 명목으로 위 회사으로부터 추가로 29억 원을 지급받은 사실,② 원고는 자신이 ▽▽△△토지구획정리조합의 조합장이라고 주장하나, 위 조합은 주무관청에 등록되지 않은 단체로서 소외 회사는 위 조합을 통하지 아니하고 이 사건 토지가 포함된 ○○ ○○구 ▽▽동 및 ○○동 일원의 각 개별 토지 소유자들과 협의하여 그들로부터 토지를 매수한 사실,③ 이 사건 토지 지 분의 양도가액은 253,325원1㎡ 가량인바 오히려 원고 보다 먼저 그 소유 지분을 소외 회사에 매도한 이 사건 토지의 공유자들인 소외 김DD, 윤EE의 양도가액은 393,032 원1㎡ 가량인 점,④ 소외 회사는 2006. 11. 말경 ○○ ○○구 ○○동 및 ▽▽동 일원의 토지를 아파트 건설 사업을 위하여 매수하게 되었는데, 원고의 토지는 아파트 사업부지 중앙에 길게 위치하여 반드시 매입하여야 하는 토지였던 점,⑤ 이 사건 토지 지분을 매수할 당시 소외 회사의 대표이사이던 증인 조FF은, 원고가 추진하였다는 ▽▽ △△지구 도시개발사업에 대하여 알지 못하고 원고가 그 사업비로 얼마를 지출하였는지도 알지 못하며 위 사업 진행경과를 파악하거나 지출한 사업비를 추산하여본 사실도 없는데, 원고가 자신이 위 사업을 추진하여 왔다고 주장하면서 이에 대하여 보상을 해주지 아니하면 이 사건 토지 지분을 양도하지 않겠다고 하여, 원고 소유의 토지를 제외한 나머지 필요한 토지들은 거의 매입을 한 상태이고 이 사건 토지가 아파트 건립 공사를 위하여 꼭 필요한 토지이므로 보상금조로 29억 원을 지급하였고, 토지대나 조합비 개념보다는 이 사건 토지 지분 매매대금과 조합보상비를 턴키방식으로 일괄 협상 하였으며, 이 사건 토지 지분 매매대금과 조합보상비를 따로 기재한 것은 편의상 그렇게 한 것일 뿐 턴키방식으로 협상한 후 조합비와 토지대금을 어떻게 배분할 것인지 이야기하였다고 증언한 점,⑥ 소외 회사가 아파트 개발사업을 진행하기 위하여 원고 주장의 ▽▽△△지구 도시개발사업을 무형의 재산권으로 평가하여 이를 인수할 별다른 이유가 없는 점,⑦ 원고는 소외 회사로부터 조합보상비 명목으로 29억 원을 지급받은 후 기존 조합활동비 명목으로 사용하거나 조합원들에게 이를 분배한 바 없는 점,⑧ 또한 원고가 조합활동비를 실제 지출하였음을 증명할 수 있는 구체적인 장부 기타 증빙서류가 존재하지 아니하는 점,⑨ 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래 가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 점 등을 종합하면, 갑 제3호증의 2 내지 4의 각 기재와 증인 김GG, 최CC의 각 증언만으로 이 사건 토지 지분의 실지매매가액이 307,789,740원이라고 인정하기 부족하다. (다) 따라서 원고가 이 사건 토지 지분의 매도가액으로 주장하는 307,789,740원은 실지거래가액으로 인정되지 않고 이 사건 토지 지분의 실지양도가액을 인정 또는 확인 할 수 있는 장부 기타 증빙서류가 없는 경우에 해당한다 할 것이므로, 결국 매매사례 가액, 감정가액, 기준시가의 순서에 따른 추계조사의 방법을 적용하여 양도가액을 산정 하여야 한다. 원고는 이 사건 매매사례 토지가 아니라 이 사건 토지 공유자의 매매가액을 기준으로 추계결정을 함이 상당하다고 주장하는바, 이 사건 매매사례 토지를 기준으로 매매사례가액을 산정한 것이 적법한지 여부에 관하여 아래에서 살피기로 한다. (라) 소득세법 시행령(2009. 12. 14. 부령 제21881호로 개정되기 전의 것) 제176조 의2 제3항은 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추 계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다고 규정하고 제1호로 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상 장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 통일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 규정하고 있는바, 다툼 없는 사실, 갑 제7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2006. 11. 13. 소외 회사에게 이 사건 토지 지분을 매도하는 계약을 체결하고 2006. 11. 30. 잔금을 지급받은 사실, 소외 박AA은 2006. 10. 27. 소외 회사에게 이 사건 매매사례 토지를 매도하는 계약을 체결 하고 2006. 11. 30. 잔금을 지급받은 사실, 소외 김DD, 윤EE는 2005. 7. 15. 소외 회사에게 자신들의 토지 지분을 매도한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 토지와 이 사건 매매사례 토지는 모두 같은 아파트 사업목적 부지 내에 위치하는 바 아파트 사업부지 내 토지는 공사를 통하여 아파트 신축을 위한 새로운 부지를 조성하게 되므로 토지의 특성 및 현황에 의존하여 거래가액이 결정되지 않으며 사업이 추진되는 과정에서 시간이 경과할수록 토지의 가격이 상승하는 특성을 가지고 있는 점, 이 사건 매매사례 토지는 원고의 이 사건 토지 지분 계약 체결일로부터 불과 16일 전에 매도된 것으로 이 사건 토지 지분에 대한 매매계약과 그 잔금 지급일이 동일한 반면 이 사건 토지의 공유자들인 소외 김DD, 윤EE는 이 사건 토지 지분에 대한 매매계약 체결일보다 보다 1년 3개월 가량 앞선 2005. 7. 15. 이미 소외 회사에게 자신들의 토지 지분을 매도한 점, 소외 회사는 해당 토지들을 매수하면서 이를 일괄하여 매수한 것이 아니라 개별 협상을 통하여 매수하였으므로 사업 초기 해당 토지의 위치 및 형질 등을 일응의 기준으로 하여 매수금액을 제시하였더라도 협의가 이루어지지 아니할 경우, 통상의 토지 퉁 부동산을 매수할 경우와 달리 아파트 신축 사업을 위하여 그 사업지구 내의 모든 토지를 매수하여야만 하는 사업의 특성상 시간이 경과할수록 토지 가격이 상승함이 상당하다고 판단되는 점 등을 종합하면, 이 사건 매매사례 토지를 기준으로 실지 양도가액을 추계결정한 이 사건 처분은 적법하다.
(3) 형평의 원칙 위반 주장에 대한 판단 살피건대, 원고는 조합보상비 명목으로 29억 원을 추가로 지급받은 사실은 앞서 살펴본 바와 같고, 갑 제9호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 박BB은 매매대금 이외에 보상금 명목으로 별도의 돈을 지급받은 바 없는 사실, 경주세무서는 박BB이 매매계약서 상의 매매대금 이외에 별도로 양도대금을 수취한 사실을 확인할 수 없으므로 원고 명의 계좌로 입금된 조합보상비 29억 원이 박BB에 게 일부 배분되는 등의 방법으로 양도대금을 추가로 받게 될 경우 추후 양도소득세를 경정할 것을 전제로 무혐의 결정을 한 사실 등을 인정할 수 있으므로, 위 박BB, 최CC에 대한 세무조사에서 추계결정이 이루어지지 아니하였다는 사정만으로 이 사건 처분이 형평의 원칙에 반한다고 볼 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
그렇다면, 이 사건 처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.