상가임대차보호법상의 확정일자를 갖춘 우선변제권 있는 임차인인지 여부

1. ○○지방법원 2004타경4300호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 3. 10. 작성한 배당표 중 피고 박○○에 대한 배당액 35,000,000원을 14,451,085원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 260,382,650원을 256,597,725원으로 각 감액하고, 피고 황○○에 대한 배당액 30,000,000원을 삭제하며, 원고 신○○에게 24,333,840원을, 원고 박○○에게 30,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다.

2. 원고 신○○의 피고 대한민국에 대한 나머지 청구와 원고 박○○의 대한민국에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 원고 신○○: ○○지방법원 2004타경4300호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 3. 10. 작성한 배당표 중 피고 박○○에 대한 배당액 35,000,000원을 14,451,085원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 260,382,650원을 255,931,565원으로 각 감액하고, 원고 신○○에게 25,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다. 원고 박○○: ○○지방법원 2004타경4300호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 3. 10. 작성한 배당표 중 피고 황○○에 대한 배당액 30,000,000원을 삭제하고, 피고 대한민국에 대한 배당액 260,382,650원을 246,234,664원으로 감액하며, 원고 박○○에게 44,147,986원을 배당하는 것으로 경정한다.

1.인정사실 갑가제1 내지 5호증, 갑가제6호증의 1 내지 15, 갑가제7호증의 1 내지 9, 갑나제1호증, 갑나제2호증의 1,2, 갑나제3, 4, 5호증, 갑나제6호증의 1, 2, 갑나제7호증의 1 내지 15, 갑나제8호증, 갑나제9호증의 1, 2, 을가제1호증, 을나제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

• 가. 별지목록 1,2,3 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 대지’라고 한다) 위에는 별지 목록 4 내지 14 기재 각 부동산으로 이루어진 하나의 건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라고 하고, 그 중 별지 목록 7, 14기재 각 부동산을 이하에서 ‘이사건 1,2 구분점포’라고한다)만이 존재하고, 이 사건 집합건물의 1층 출입구에는 ○○빌딩이라는 표식이 크게 설치되어 있으며, 이 사건 1 구분점포는 4개의 방실로 나뉘어져 각 방실은 301호, 302호, 303호, 304호라고 표시되어 있다.
• 나. 원고 박○○은 199. 5. 31. 이○○로부터 이 사건 2 구분점포의 일부인 1002호 261.85㎡를 보증금 110,000,000원에 24개월간 임차하고, 2001. 4. 13. 동일한 조건으로 위 임대차계약을 갱신하였으며, 2002. 10. 29. ○○ 남구 ○○동 1100-10을 사업장소 재지로 하여 사업자등록을 하는 한편, 관할 세무서장으로부터 갱신한 임대차계약서상에 확정일자를 받았다. 다, 이○○, 김○○, 이○○은 2002. 1. 18. 이○○가 주식회사 ○○은행(변경전 상호 주식회사 ○○은행)으로부터 대출받은 2,100,000,000원을 담보하기 위하여 주식회사 ○○은행에게 별지 목록 기재 각 부동산에 대하여 채권최고액 2,990,000,000원인 근저당권을 설정하여 주었다.
• 라. 원고 신○○는 2004. 1. 8. 이○○로부터 이 사건 1 구분점포의 일부인 304호 14평을 보증금 25,000,000원에 24개월간 임차하고, 2004. 2. 9. ○○ 남구 ○○동 1100-10 ○○빌딩 3층 304호를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하는 한편, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.
• 마. 피고 박○○은 2004. 5. 10. 이○○로부터 이 사건 1 근린생활시설 중 56.03평을 보증금 35,000,000원, 월임료 700,000원에 24개월간 임차한 후, 2004. 5. 24. 이 사건 1 근린생활시설에 대하여 ○○지방법원 접수 제58287호로 전세금 35,000,000원인 전세권 설정등기를 마쳤다.
• 바. 피고 대한민국은 2004. 9. 7. 이○○의 체납된 국세를 징구하기 위하여 별지 목록 기재 각 부동산에 대하여 압류처분을 하였다.
• 사. 별지 목록 기재 각 부동산에 대하여 2005. 1. 24. ○○지방법원 2005타경43000호로 부동산임의경매 절차가 개시되었고, 2006. 3. 10. 그 배당기일에서 이 사건 1 구분 점포에 관하여 배당할 금액인 206,702,004원에 대하여 교부권자인 ○○광역시 ○○구에게 1순위로 3,014,424원을, 근저당권자인 주식회사 ○○은행에게 2순위로 203,687,394원을, 근저당권자인 ○○새마을금고에게 3순위로 14,549,100원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 4순위로 666,160원을, 전세권자인 피고 박○○에게 5순위로 35,000,000원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 6순위로 3,784,925원을 각 배당하고, 이 사건 2 구분점포에 관하여 배당할 금액인 211,820,379원에 대하여 소액임차인인 피고 황○○에게 1순위로 12,595,434원을, 교부권자인 ○○광역시 ○○구에게 2순위로 2,303,582원을, 근저당권자인 주식회사 ○○은행에게 3순위로 155,655,151원을, 근저당권자인 ○○새마을금고에게 4순위로 11,118,225원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 5순위로 509,071원을, 확정일자부 임차인인 피고 황○○에게 6순위로 16,000,000원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 7순위로 13,638,915원을 각 배당하며, 별지 목록 1, 2, 3 기재 토지 중 이○○의 지분에 과하여 배당할 금액인 298,259,387원에 대하여 소액임차인인 피고 황○○에게 1순위로 1,404,566원을 배당하고, 이 사건 1 근린생활시설에 대한 임차인으로 배당 요구한 원고 신○○와 이 사건 2 근린생활시설에 대한 임차인으로 배당요구한 원고 박○○에게는 배당하지 않는 것으로 배당표가 작성되자, 원고 신○○가 피고 대한민국에 대한 배당액 중 4,451,085원과 피고 박○○에 대한 배당금 중 20,548,915원에 대하여, 원고 박○○이 피고 황○○에 대한 배당액 전액과 피고 대한민국에 대한 배당액 중 14,147,986원에 대하여 각 이의를 진술하고 2006. 3. 16. 이 사건 각 소를 제기하였다.

• 가. 원고 신○○의 청구에 대한 판단 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 1 근린생활시설은 부동산등기부상 ○○ 남구 ○○동 1100-10, 1101-8, 1102-5 인터내쇼날21 3층 301호 철근콘크리트조 349,315㎡로 표시되어 있음에도 불구하고, 원고 신○○가 2004. 2. 9. ○○ 남구 ○○동 1100-10 ○○빌딩 3층 304호를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하여 그 등록이 부동산등기부와 다소 불일치하는 면이 있으나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 대지 위에는 이 사건 건물만이 존재하므로 ○○빌딩이 이 사건 집합건물을 지칭하는 것임은 일반인들도 쉽게 알 수 있는 것으로 보이고, 이 사건 집합건물의 3층에는 이 사건 1 구분점포만이 존재하므로 원고 신○○가 이 사건 집합건물의 3층 304호로 사업장등록을 한 것 역시 이 사건 1 구분점포의 일부를 임차한 것으로 일반인이 쉽게 인식할 수 있는 것으로 보이는바(주택임대차에 있어 다가구주택의 경우 임차인이 주택의 일부를 임차하고, 지번만 기재하여 전입신고를 하더라도 이를 유효한 주민등록으로 인정하는 판례의 태도에 비추어 볼 때 더욱 그러하다), 그렇다면 원고 신○○의 위 사업자등록은 공시방법으로 유효한 사업자등록이라고 하여야 할 것이고, 따라서 위 배당표는 이에 기초하여 변경되어야 할 것이다. 다만, 위 채용증거와 올가제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 1 구분점포에 관하여 압류권자인 피고 대한민국에게 4순위로 배당된 666,160원은 그 법정기일 2004. 1. 25.과 2004. 4. 10.로 피고 박○○의 전세권설정일인 2004. 5. 24.보다 앞서므로, 피고 대한민국에 대한 이 부분 청구는 이유가 없다.
• 나. 원고 박○○의 청구에 대한 판단

(1) 피고 황○○에 대한 청구 (가) 청구의 표시: 피고 황○○은 가장 임차인이다. (나) 공시송달에 의한 판결(민사소송법 제208조 제3항 제3호)

(2) 피고 대한민국에 대한 청구 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것인바, 임차인이 집합건물의 동 ․ 호소 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 사업자등록을 한 경우, 그 사업자등록으로써는 일반의 사회 통념상 그 임차인이 그 집합건물의 특정 동 ․ 호수에 주소 또는 거소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인은 그 임차건물에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결 등 참조) 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원고 박○○은 2002. 10. 29. ○○ ○○구 ○○동 1100-10을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 것만으로는 일반의 사회통념상 원고 박○○이 이 사건 2 근린생활시설에 주소 또는 거소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 원고 박○○은 이 사건 2 근린생활시설에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 할 것이고, 따라서 원고 박○○의 피고 대한민국에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유가 없다.

그렇다면, 원고 신○○의 피고 박○○에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 대한민국에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고 박○○의 피고 황○○에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 대한민국에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하기로 하여 주문과 같이 판결한다.