채무초과상태에서 소유하고 있던 부동산을 예비사위에게 매각한 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당함

사 건 수원지방법원 안양지원 2015가단107432 사해행위취소 원 고 대한민국 피 고 SSS 변 론 종 결

2017. 04. 27. 판 결 선 고

2017. 06. 08.

1. 피고와 장흥수 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2013. 2. 20. 체결된 매매계약을 94,000,000원 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 94,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. JJJ는 2012. 7. 25. 00시 00동 00-0 토지를 429,000,000원에 양도하였음에도 양도소득세를 납부하지 않았다. 이에 안양세무서장은 납기를 2013. 7. 31.로 정하여 양도소득세 95,358,500원을 결정, 고지하였다. 이 사건 소 제기 당시 JJJ가 납부하지 않은 양도소득세 체납액은 가산금을 포함하여 124,538,150원이다.
• 나. JJJ는 2013. 2. 20. 예비사위인 피고에게 그 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 매도하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하고, 2013. 3. 12. 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 다. JJJ와 피고는 이 사건 부동산의 매매대금을 1억 8,000만 원으로 정하였는데, 피고가 이 사건 부동산에 설정된 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다) 피담보채무 5,600만 원과 이 사건 부동산에 관한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다)에 기한 보증금반환채무 1억 2,000만 원을 인수하는 것으로 매매대금의 지급을 갈음하기로 하였다. 한편, 이 사건 임대차는 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임대차이다.
• 라. 그 후 피고는 2013. 3. 20.경 위 보증금반환채무를 변제하고, 2013. 4. 5. 이 사건 근저당권을 말소하였다.
• 마. 한편, 이 사건 매매계약일 당시 JJJ는 채무초과상태였다.
• 바. 이 사건 부동산의 이 사건 매매계약 당시 시가는 2억 2,000만 원이고, 변론종결 당시 시가는 2억 7,000만 원이다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 17호증, 을 1, 2호증의 각 기재, 감정인 전00의 시가감정결과, 이 법원의 002동장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

• 가. 사해행위 성립 JJJ가 채무초과상태에서 이 사건 부동산을 피고에게 매각한 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당하고, JJJ의 사해의사는 추정된다고 할 것이다. 이에 대하여 피고는 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하는지 여부를 알지 못하였으므로 선의의 수익자라는 취지로 항변하나, 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
• 나. 가액배상 및 그 범위 한편, 어느 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 하는 것이나, 저당권이 설정되어 있는 부동산이 사해행위로 이전된 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립하고, 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우, 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이고(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결, 대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다18242 판결 등 참조), 부동산의 가액은 변론종결시를 기준으로 하여야 한다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2000다66416 판결 참조). 또한, 그 부동산에 관하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 이 정한 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 가진 임차인이 있는 때에는 수익자가 배상하여야 할 부동산의 가액에서 그 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권금액을 공제하여야 한다(대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결 참조). 따라서 이 사건 매매계약은 변론종결 당시 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액과 이 사건 임대차보증금반환채무를 공제한 한도에서 사해행위가 되어 이를 취소하고 그 가액의 배상을 명하여야 할 것이므로, 이 사건 매매계약은 이 사건 아파트의 이 사건 변론종결 시가 2억 7,000만 원에서 사해행위 당시의 이 사건 근저당권의 피담보채무액 5,600만 원 및 임대차보증금반환채무 1억 2,000만 원을 공제한 9,400만 원의 한도 내에서 취소하고, 피고에 대하여 원고에게 위 금액 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 민법에 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금의 가액반환을 명하기로 한다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. aaaaa