압류 및 추심명령이 있은 차임채권은, 임대차계약이 종료시 임대보증금에서 공제됨

사 건 2020-가합-11701 추심금 원 고 대한민국 피 고 주식회사 AAA 변 론 종 결 2022.03.24 판 결 선 고 2022.05.12

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 254,431,730원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 돈을 지급하라

• 가. 주식회사 CCC은 2013. 4. 22. BBB 주식회사(이하 ‘BBB’라 한다)와 사이에 양산시 ○○동에 있는 ○○아울렛 건물의 4층부터 9층까지 전부 가운데 8층 3,450.9㎡를 제외한 나머지 부분 385개 호실(이하 ‘이 사건 임대차목적물’이라 한다)을, 임대차보증금 40억 원, 월 차임은 연 매출액이 500억원 미만일 경우 매출액의 3%, 임대차기간 2013. 11. 1.부터 2028. 10. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약의 주요 내용은 다음과 같다. 제6조(BBB의 협조사항)

1. BBB는 본 계약기간 중 임대인으로서의 의무를 다하여 피고가 임대차목적물을 그 용도에 맞게 사용‧수익함에 불편함이 없도록 최대한 협조하여야 한다. 제8조(보증금과 월 임대료 및 전세권 동의 설정)

2. BBB는 보증금 잔금 수령과 동시에 피고의 투자비용을 고려하여 보증금 200% 해당금액에 대한 담보권을 피고에게 제공하여야 한다. 이를 위해 임대차목적물에 대해 임차인을 권리자로 하는 임차권 또는 근저당권을 설정하고 추가로 BBB의 관계사인 ㈜호텔○○○○○○가 보유한 강원도 원주시 반곡동에 위치한 부동산의 후순위 근저당권을 원고에게 제공한다.

3. 피고는 BBB가 임대차개시일까지 위 전세권 또는 임차권의 설정에 필요한 서류를 교부하지 않을 경우 임차료의 지급을 거절할 수 있고 이 경우 차임지체로 보지 아니한다.

4. 피고는 BBB에게 아래의 방법으로 산정된 임대료를 지급한다.

• 다) 임대료의 지급일은 임대차개시일로부터 매월 말일에 마감한 후 익월 말일에 일괄지급하기로 하며, 전월 발생한 실 매출액 자료는 익월 15일까지 BBB에게 제출하여야 한다.
• 나. 주식회사 CCC은 2014. 4. 1. 주식회사 DDD에 흡수합병되었고, 주식회사 DDD은 2016. 1. 8. 상호를 주식회사 FFF로 변경하였으며, 주식회사 FFF는 2016. 7. 4. 피고에 흡수합병되었다(이하 흡수합병 및 상호변경 전후 구분 없이 ‘피고’라고만 한다).
• 다. 관할관청인 ○○세무서장은 2020. 1. 17. BBB가 근로소득세, 부가가치세, 사업소득세 등 국세 합계 241,192,370원을 체납하였음을 이유로 국세징수법 제41조 에 따라 BBB의 피고에 대한 이 사건 임대차계약의 차임채권(장래 발생할 채권 포함) 중 위 체납액(향후 가산되는 가산금 포함)에 이를 때까지의 금액을 압류하였고(이하 ‘이 사건 채권압류’라 한다), 위 채권압류통지는 2020. 1. 22. 피고에게 도달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 원고는 국세징수법 제41조 제2항 에 따라 BBB의 피고에 대한 차임채권에 관하여 추심권이 있고, BBB는 피고에 대하여 이 사건 채권압류 이후인 2020. 2.17.부터 2020. 9. 14.까지 이 사건 임대차목적물의 차임 및 관리비 등 합계 898,280,240원의 세금계산서를 발급하는 등 2020. 9.경까지의 BBB의 체납액 합계 254,431,730원 이상의 미지급 차임채권이 존재하므로, 피고는 원고에게 위 254,431,730원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.
• 나. 피고

1. 이 사건 임대차계약 제8조 제3항은 BBB가 임대차 개시 전까지 전세권 또는 임차권 설정에 필요한 서류를 교부하지 않으면 피고가 차임의 지급을 거절할 수 있는 것으로 정하고 있는데, BBB는 피고에게 위 서류를 교부한 사실이 없으므로, 피고는 차임의 지급을 거절할 수 있다.

2. 위 1)항의 주장이 받아들여 지지 않는 경우에도, BBB의 피고에 대한 차임채권에 관하여 여러 채권압류가 있었고, 이 사건 임대차목적물 중 개별 점포에 대하여 공매절차가 진행되는 등 BBB가 계속하여 이 사건 임대차계약에 따라 임대차목적물을 사용‧수익하도록 할 수 있는지, 피고에게 임대차보증금을 반환할 수 있을지가 불분명한바, 피고는 민법 제536조 제2항 이 정한 불안의 항변권에 따라 차임의 지급을 거절할 수 있다.

3. 피고가 이 사건 임대차목적물 중 대부분의 소유권을 취득함으로써 BBB는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차목적물 사용‧수익 제공의무를 이행할 수 없게 되었고, BBB는 2021. 9. 16. 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 전제로 미지급차임을 공제한 나머지 임대차보증금을 반환하겠다는 의사표시를 하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2021. 9.경 종료되었고, 피고의 BBB에 대한 미지급 차임은 임대차보증금에서 모두 공제되었으므로, 남아 있는 미지급 차임이 없다.

• 가. 청구원인에 관한 판단 앞서 든 각 증거, 갑 제6호증, 을 제40호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, BBB는 피고에게 2020. 2. 17.부터 2020. 9. 14.까지 기간에 대하여 차임 및 관리비 등 898,280,240원(부가가치세 포함) 상당의 매출세금계산서를 발급한 사실을 인정할 수 있고, 피고는 2018. 11.경부터 2021. 9.경까지 기간의 미지급 차임을 1,601,709,412원이라고 주장하고 있으며, 원고도 이에 대하여 다투지 아니하고 있는바, 위 1,601,709,412원은 원고가 청구하는 254,431,730원보다 다액이고, 관할 세무서장이 체납자 BBB의 피고에 대한 차임채권을 압류한 후 그 뜻을 차임채권의 채무자인 피고에게 통지한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고는 특별한 사정이 없는 한 구 국세징수법(2020. 12. 29. 법률 제17758호로 전부개정되기 전의 것) 제41조 제2항에 따라 체납액인 241,192,370원의 한도에서 BBB의 위 채권을 대위하여 추심할 수 있다.
• 나. 피고의 항변에 관한 판단

1. 임차권 설정 등에 필요한 서류 미교부로 인한 차임 지급 거절 항변에 관하여

• 가) 앞서 든 각 증거, 을 제38호증(가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 임대차계약 제8조 제2, 3항은 BBB가 피고에게 이 사건 임대차목적물에 관하여 임차권 또는 근저당권을 설정하여 주고, BBB가 위 임차권 등의 설정에 필요한 서류를 교부하지 않을 경우 피고가 차임의 지급을 거절할 수 있는 것으로 정하고 있는 사실, 이 사건 임대차목적물에 피고가 임차인 또는 채권자로 된 임차권이나 근저당권설정등기가 마쳐지지 아니한 사실 등은 인정할 수 있으나, 앞서든 각 증거, 을 제29, 30호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 임대차계약의 목적물에는 임대인인 BBB가 소유하고 있는 부분과 임대인이 아닌 수분양자들이 소유하고 있는 부분이 혼재되어 있는 사실, ② 피고는 이 사건 임대차계약 제8조 제2, 3항에 따라 이 사건 임대차목적물 중 수분양자들 소유 부분에 관하여 BBB와 소유자를 상대로 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였는 데(울산지방법원 2016가단62049호), 제1심 법원은 2017. 7. 18. 임대차목적물 소유자가 BBB에게 이 사건 임대차계약에 관한 권한을 위임하는 것에 동의 또는 승낙하였거나 임차권설정등기절차이행의무를 승계하였다고 볼 수 없는 1개 호실(607호)을 제외한 나머지 호실에 관하여 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였으나, 이에 피고, BBB와 소유자들이 항소하였고(울산지방법원 2017나23189호), 피고는 2018. 6. 4.BBB에 대한 소를 취하하여 BBB에 대한 부분은 2018. 6. 22. 소 취하로 종결되었으며, 항소심 법원은 2018. 9. 6. ‘BBB가 이 사건 임대차목적물 중 BBB의 소유 부분을 넘어 BBB가 소유하고 있지 않은 부분까지 임차권 또는 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하였다고 볼 수는 없다’는 이유로 피고의 소유자 들에 대한 청구를 모두 기각하였고, 위 판결이 그대로 확정된 사실(이하 ‘이 사건 관련 소송’이라 한다) 등을 인정할 수 있다.
• 나) 위 인정사실에 의하면, BBB는 피고에게 이 사건 임대차목적물 중 BBB 소유 부분에 한하여 임차권 또는 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하였다고 보이므로, 피고는 BBB가 그 소유가 아닌 부분에 관하여 임차권 또는 근저당권 설정등기절차를 이행하지 않았다고 하더라도 이를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. 한편, 이 사건 임대차목적물 중 BBB 소유 부분에 관하여도, 피고는 이 사건 관련소송에서 위 BBB 소유 부분에 대하여는 아무런 청구를 하지 아니하였고, 이 사건 임대차계약 체결 이후 이 사건 소송 계속 중 2021. 8. 31.자 준비서면을 통하여 BBB 소유 부분에 대한 임차권 등 설정 서류 교부의무 미이행에 관하여 처음으로 주장하기 시작하였으며, 오히려 피고가 이 사건 임대차목적물 중 BBB 소유 부분을 모두 양수하였음을 이유로 2021. 9.경 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 주장하고 있는바, 피고가 이 사건 임대차계약 체결시부터 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵까지 8년이 넘는 장기간 임차권 또는 근저당권 설정에 필요한 서류를 교부하여 달라고 요구하였다거나 BBB가 위 요구에도 불구하고 별다른 이유 없이 위 서류를 교부하지 않았다는 등의 사정이 없으므로, 피고와 BBB는 이 사건 임대차목적물 중 BBB 소유 부분에 관하여는 임차권 또는 근저당권을 설정하지 않기로 묵시적으로 합의하였다고 봄이 타당하다.
• 다) 따라서 피고는 BBB가 임차권 또는 근저당권설정 등에 필요한 서류를 교부하지 않았음을 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없으므로, 피고의 위 항변은 이유없다.

2. 불안의 항변권에 관하여

• 가) 관련 법리 민법 제536조 제2항 소정의 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자 일방이 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있어 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’란 선이행의무를 지게 된 채권자가 계약성립 후 채무자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의사정으로 반대급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 당초의 계약내용에 따른 선이행의무를 이행케 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 말하는 것이고, 이와 같은 사유는 당사자 쌍방의 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원2004. 6. 25. 선고 2004다8791 판결 등 참조).
• 나) 구체적 판단 앞서 든 각 증거, 을 제1 내지 18, 20 내지 28, 33 내지 36호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 피고와 BBB는 이 사건 임대차계약 제8조 제4항에 따라 임대차개시일부터 매월 말일에 마감한 후 익월 말일에 차임을 일괄 지급하기로 약정한 사실, ② BBB는 이 사건 임대차계약 제8조 제2항에 따라 피고에게 임대차보증금의 200%에 해당하는 금액에 상당한 담보를 제공할 것을 약정한 사실, ③ BBB는 2013. 9. 12. 피고에게 이 사건 임대차계약이 종료하면 부담하게 될 40억 원의 임대차보증금반환의무를 담보하기 위하여 주식회사 호텔○○○○○○○○가 소유하는 부동산에 관하여 채권최고액 80억 원으로 하는 근저당권을 설정해 준 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실을 위 법리에 비추어 보건대, BBB는 피고의 임대차보증금 반환채권에 관하여 담보를 설정하여 주었고, 위 담보물의 가치가 위 임대차보증금반환 채권액에 미치지 못한다고 볼만한 사정이 없는 점, 피고의 차임 지급의무는 BBB의 이 사건 임대차목적물 사용‧수익 제공의무의 이행에 대한 반대급부를 사후에 부담하는 것으로, 이를 BBB의 임대차보증금반환의 반대급부라고 보기 어려운 점, 피고가 차임을 임대차목적물 사용‧수익 후 익월 말일에 지급하는 점 등을 고려하면, 이 사건 임대차계약의 차임채권에 관하여 여러 압류 및 추심명령이 있다거나 이 사건임대차목적물 중 일부가 공매되었다는 등 피고가 주장하는 사정 및 제출한 증거만으로는 피고가 차임 지급의무에 관하여 불안의 항변권을 행사할 수 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 항변 역시 이유 없다.

3. 임대차보증금에서 미지급 차임 공제 항변에 관하여

• 가) 관련 법리 채권의 압류로써 위 압류채권의 발생 원인에 대한 채무자나 제3채무자의 처분까지 구속하는 효력은 없으므로, 채무자나 제3채무자는 기본적 계약관계 자체를 해지할 수 있다(대법원 2006. 1. 26. 선고 2003다29456 판결 등 참조). 또한, 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 임대차계약 종료 후에 발생하는 차임 상당의 부당이득반환채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결 등 참조).
• 나) 구체적 판단 위 법리에 비추어 앞서 든 각 증거, 을 제31, 37, 39호증의 각 기재 및 변론전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약은 2021. 9.경 종료되었고, BBB에 대한 피고의 미지급 차임은 이 사건 임대차계약이 종료된 때 BBB가 피고에게 반환하여야 하는 임대차보증금에서 모두 공제되었음을 인정할 수 있는바, 위 공제로써 이 사건 채권압류 대상인 BBB의 피고에 대한 차임채권이 더 이상 존재하지 않는다는 취지의 피고 위 항변은 이유 있으므로, 원고의 청구는 이유 없다.

① 피고는 이 사건 임대차목적물 중 2019. 3. 21.경 34개 호실, 2019. 11. 13.경 공매절차를 통하여 71개 호실, 2020. 10. 30.경 19개 호실, 2020. 11.경 공매절차를 통하여 19개 호실, 2021. 8. 17.경 11개 및 223개 호실 등 합계 377개 호실을 양수하여 소유권을 취득하였고, 이에 따라 BBB는 이 사건 임대차목적물의 대부분인 위 377개 호실에 대한 사용‧수익권을 상실함으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 임대차목적물 사용‧수익 제공의무의 이행이 사회통념상 불가능하게 되었음을 인정할 수 있다. 이에 BBB는 2021. 9. 16. 피고에게 ‘피고가 이 사건 임대차목적물을 취득하여 이 사건 임대차계약이 종료되었다’면서 미지급 차임을 공제한 나머지 임대차보증금을 반환할 의사를 표시하였고, 피고는 2021. 10. 28.자 준비서면을 통하여 BBB의 이행불능을 이유로 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 주장하였는바, 이 사건 임대차계약은 위 2021. 9. 16. 무렵 종료하였다고 봄이 타당하다. 원고는 ‘이 사건 채권압류 당시에는 피고가 이 사건 임대차목적물을 사용‧수익할 수 있었으므로 원고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 들어 미지급 차임의 지급을 거절할 수 없다’는 취지로 주장하나, 이 사건 채권압류 이후에 BBB의 이사건 임대차목적물 사용‧수익 제공의무가 이행불능되었다고 하더라도, 앞서 본 법리에따라 채무자인 BBB와 제3채무자인 피고는 압류된 채권이 성립한 기본적 계약관계를 해지할 수 있고, 압류채권자인 원고에 대하여도 위 해지의 효력을 주장할 수 있다고 봄이 타당하다.

② 이 사건 임대차계약의 임대차보증금이 40억 원이고, 2018. 11.경부터 위와 같이 이 사건 임대차계약이 종료된 무렵인 2021. 9.경까지의 미지급 차임은 1,601,709,412원이므로, 위 1,601,709,412원의 미지급 차임은 40억 원의 임대차보증금에서 모두 공제되었고, 더 이상 남아 있는 미지급 차임이 존재하지 않는다.

③ 원고는 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결을 들어 ‘피고가 임차인의 지위에서 임대차목적물을 양수하여 임대인의 지위를 승계함으로써 임대차보증금반환채권이 혼동으로 소멸하였으므로, 임대차보증금에서 미지급 차임을 공제할 수 없는 특별한 사정이 있다’는 취지로 주장하나, 민법 제507조 가 혼동을 채권의 소멸사유로 인정하고 있는 것은 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 채권과 채무의 존속을 인정하여서는 안 될 적극적인 이유가 있어서가 아니고 그러한 경우에 채권과 채무의 존속을 인정하는 것이 별다른 의미를 가지지 않기 때문에 채권·채무의 소멸을 인정함으로써 그 후의 권리의무 관계를 간소화하려는 데 그 목적이 있는 것에 불과하므로(대법원 1995. 5. 12. 선고 93다48373 판결 등 참조), 본래 보증금에서 당연히 공제할 수 있었던 미지급 차임을 혼동이라는 우연한 사정으로 인하여 공제할 수 없게 된다는 것은 민법 제507조 의 취지에 반하는 것이어서 위 주장은 주장 자체로 받아들이기 어렵다. 나아가 위 판결은 ‘임차인의 임대인에 대한 임대차보증금반환청구 또는 임대차보증금상당의 부당이득 반환청구’에 대하여, ‘임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 임대차목적물의 양수인이 되었을 경우 위 법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계하므로 임대차보증금반환채권이 혼동으로 소멸하고 임대인이 임대차보증금 상당액을 부당이득하였다고 볼 수 없다’는 내용일뿐, ‘임차인이 임대차목적물을 양수한 경우 임대차보증금에서 미지급 차임을 공제할 수 있는지’에 대한 내용이 아니어서 이 사건과는 사안을 달리한다. 또한 피고는 이 사건 임대차목적물 중 일부를 양수하면서 임대인의 지위를 승계하기로 하였으나, 이 사건 임대차계약은 이 사건 임대차목적물 전체에 대한 임대차보증금을 40억 원으로 정하여 체결된 것으로 그중 일부에 대하여만 임대인의 지위가 승계될 수 있는지 불분명할 뿐만 아니라, 설령 임차인인 피고가 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도, 그로써 임대차에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸되어 임대차관계가 종료되므로(대법원 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결 등 참조) 이 사건 임대차계약이 종료될 때까지의 미지급 차임은 앞서 든 법리에 따라 별도의 의사표시 없이 피고의 임대차보증금반환채권에서 당연히 공제되는바, 원고가 들고 있는 판결례만으로는 임대차보증금에서 차임을 공제할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다.

④ 한편 피고가 이 사건 임대차목적물 중 위 377개 호실을 제외한 나머지 호실을 양수하였다거나 BBB에게 위 나머지 호실을 인도함으로써 임대차목적물을 반환하였다고 볼 증거는 없으나, 앞서 본 것과 같이 이 사건 임대차목적물 대부분에 대한 BBB의 사용‧수익 제공의무가 이행불능됨에 따라 이 사건 임대차목적물 전체에 대한 임대차계약의 해지는 정당한 것으로 보이고, 피고가 이 사건 임대차계약의 해지를 주장함으로써 위 나머지 호실의 인도를 이행제공하였다고 볼 여지가 있을 뿐만 아니라, 피고가 이 사건 임대차계약 종료 후에도 위 나머지 호실을 반환하지 않고 실제로 사용‧수익하고 있다고 보더라도, 그로 인한 차임 상당의 부당이득반환채무 역시임대차보증금으로 담보되는 채무로서 임대차보증금에서 차임 상당액이 당연히 공제되는바, 위 부당이득반환채무가 위 1,601,709,412원원의 미지급 차임을 공제하고 남은 2,398,290,588원(= 4,000,000,000원 - 1,601,709,412원)의 임대차보증금반환채권을 초과하는 것으로는 보이지 아니하므로, 피고의 BBB에 대한 차임 상당액의 부당이득반환채무가 남아 있다고 보기도 어렵다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.