저가양도에 의한 증여의제규정 적용시 소급감정가액의 시가 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 95. 5. 8. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 654.1m 2 및 같은 곳 ○○번지 대지 268.7m 2 와 양 지상 주택 273.75m 2 (이하“쟁점부동산”이라 한다)를 청구 외 정○○(4/10지분)과 공동으로(청구인 지분 6/10) 임○○로부터 960만원에 취득하였다. 처분청은 양도일 현재 청구인과 임○○가 상속세법상 특수관계자에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산의 시가(기준시가)와 매매가액의 차액에 대하여 저가양도에 의한 증여의제 규정을 적용하여 99.11. 3. 청구인에게 증여세 169,377,980원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.11.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산 취득시 취득자금이 부족하여 쟁점부동산을 담보로 대출 신청을 하였고 대출처에서 공인감정사에 의뢰하여 95. 3.21 가격시점으로 쟁점부동산을 평가하였는 바, 그 평가액이 962백만원인 점에 비추어 쟁점부동산의 매매가액 960백만원은 결코 낮은 가액이 아니며, 또한 청구인은 국세청에서 인정한 2곳의 감정평가법인(○○·○○)에 99. 3.19. 감정을 의뢰(가격시점: 95. 4.28.)하여 소급감정을 받은 결과 평균감정가액이 1,196백만원으로서 매매가액이 감정가액의 80.2%에 달해 상속세법상 저가양도의 범위인 70%를 초과하므로 저가거래에 해당되지 아니하고, 대법원 및 국세심판소의 일관된 판례에서 개인공인감정사의 감정가액 및 소급한 감정가액도 시가로 인정하고 있는 점에 비추어 소급 감정한 감정가액을 시가로 봄은 타당하고 따라서 쟁점부동산의 매매가액은 저가거래가 아닌 정상거래 이므로 증여세 과세 대상이 아니다.

청구인의 주장에 대하여 처분청은 95. 3.21. 청구인이 대출받기위하여 ○○상호신용금고에 근저당설정시 개인감정평가사 최○○의 감정가액은 762백만원이나 개인감정평가사를 공신력 있는 평가기관으로 볼 수 없으며 지상의 기존건물을 멸실하고 새로운 건물이 지어진 상태에서 4년이 지는 99. 3.19. 소급하여 감정한 감정가액은 구 건물 멸실로 건물 평가액이 누락되는 등 정상적인 감정가액이라 보기 어려워 기준시가로 평가한 가액을 시가로 보아 특수관계자와의 저가양도로 인한 증여의제로 증여세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 소급하여 감정한 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 구상속세법 제34조의 2 【저가·고가 양도시 증여의제】

① 법 제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주된다. 다만 그 양수자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 전부 또는 일부를 면제한다.

○ 구상속세법 시행령 제41조 【현저히 저렴 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의】

① 법 제34조 제1항에 규정한 “현저히 저렴한 가액” 및 제14조의 2 제1항 제2조에서 “현저히 낮은 가액” 이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 가액을 말한다.

② 법 제34조 제2항·법 제34조의 2 제1항·제2항에서 “특수관계에 있는 자” 라 함은 양도자 또는 양수자와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

○ 구상속세법 제9조 【상속재산의 가액 평가】

② 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

○ 구상속세법 시행령 제5조 【상속재산의 평가방법】

① 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법” 이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법 시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.

○ 구상속세법 기본통칙 39···9 【시가로 보는 범위】

① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우는 이를 영 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인 등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하며, 주식평가의 경우에는 이를 적용하지 않는다.

1. 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 양도자 임○○의 子로서 상속세법상 특수관계자에 해당되며 이에 대하여 청구인과 처분청간 다툼은 없다.

② 청구인은 95. 4. 7. 쟁점부동산을 담보로 ○○상호신용금고에 근저당권을 설정하고 2억원을 대출받아 매매대금으로 지급하였음이 조사처의 조사 관련 서류에 의하여 확인된다.

③ 95. 3.21. ○○상호신용금고는 쟁점부동산에 대하여 개인감정평가사인 최○○에게 감정평가를 의뢰(가격시점: 95. 3.21.)하였음이 청구인이 제출한 감정평가서 사본에 의하여 확인된다(감정가액 762,816,400원).

④ 청구인은 99. 3.19. 2곳의 감정평가법인(○○·○○)에 95. 4.28. 가격시점으로 감정을 의뢰하였고 이에 대하여 ○○감정평가법인은 감정평가액을 1,208,232,000원으로, ○○감정평가법인은 1,183,320,000원으로 작성하였음이 청구인이 제출한 감정평가서 사본에 의하여 확인된다.

⑤ ○○상호신용금고의 대출시 감정가액은 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 아니므로 시가로 볼 수 없을 뿐 아니라 감정평가서 작성일로부터 4년이 경과한 후 소급하여 감정한 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 내에 작성된 감정가액이 아니어서 시가로 보기 어렵다고 판단된다(상속세법 기본통칙 39…9 참조)

⑥ 증여발생원인 시점에서 4년이 지난 시점에 소급 감정된 쟁점부동산 평가액은 기존건물이 멸실(95. 7월)되고 새로운 건물이 지어진 상태에서 감정되었고 쟁점토지의 탐문가액과 공시지가 가액인 16억원 대비 그 평가액이 74%에 불과한 점에 비추어 동 감정평가액이 증여당시의 시가를 적정히 반영하였다고 볼 수 없다 할 것이어서 시가로 인정하기는 어렵다고 보여진다.

⑦ 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 달리 시가가 나타나지 아니한 이 건 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 가액(1,602,291,333원)을 시가로 보고 매매가액과의 차액에 대하여 저가양도에 의한 증여의제로 증여세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정 되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.