증여재산의 평가 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은, 부 조○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지 대지 123㎡와 동 지상건물 358㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 97.11.27. 증여받고 98.1.26. 처분청에 증여세신고를 하였다. 처분청은, 청구인들의 증여세신고에 대한 조사를하여 97년 귀속 이 건 증여세 1,132,367,690원을 99.7.2. 청구인에게 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 99.9.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액 평가는 평가기준일(증여일)로부터 가장 가까운 날에 2곳의 감정평가법인으로부터 감정받은 가액의 평균가액으로 평가하여야 한다고 주장한다.

위 청구주장에 대하여 처분청은, 쟁점부동산에 대한 평가를 관련법에 의하여 임대차계약이 체결된 1층은 1년간의 임대료를 100분의 18로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액으로 하고, 미임대한 부분은 기준시가로 평가한 것은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액 평가를 감정가액으로 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세 법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산

○ 위 같은 법 시행령 제63조【근저당 등이 설정된 재산의 평가】 법 제66항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액.

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액 * 총리령이 정하는 율은 100분의 18이다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 쟁점부동산은, 97.10.9. ○○은행에 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위한 감정가액 2,281,650,000원이 있고, 상속개시일 현재 1층은 임대차계약이 체결되어 있으며(보증금 600,000,000원, 월임대료 24,000,000원) 2층 이상은 미임대 되었음이 심리자료인 등기부등본 및 감정평가서, 임대차계약서 등에 의하여 확인된다.

② 위 사실관계에 따라 쟁점부동산을 관련법령에 의하여 평가할 경우 그 평가액은 다음과 같으며, 청구인은 쟁점부동산에 대한 시가감정을 99년 5월 2곳의 감정기관으로부터 받은 사실이 있는 바, 그 평균 감정가액은 3,121,418,020원이다. 구 분 기준시가 근저당권설정기준 (감정가액) 임 대 료 환 산 기 준 계 1층(임대료환산) 2층이상(기준시가) 평가액 3,305,502,580 2,281,650,000 4,560,181,560 2,200,000,000 2,360,181,560

③ 관련법령에 의한 증여재산가액을 평가함에 있어서, 이 건의 경우와 같이 특정 증여재산의 일부에만 사실상 임대차계약이 체결되어 있는 경우에는 임대된 부분과 임대되지 아니한 부분을 구분하여 전자의 가액은 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 소정의 방법에 의하여 평가하고, 후자의 가액은 같은 법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 소정의 방법에 의하여 평가하는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 92누 3922, 92.9.25. 및 국심 93서 2775, 94.5.13.과 국세청 재삼 46014-2633,95.10.6. 참조).

④ 또한, 근저당권과 임대차계약이 동시에 설정되어 있는 경우에는 근저당권과 임대차계약을 기준으로 평가한 가액을 각각 비교하여 그 중 높은가액을 당해 재산의 평가액으로 함이 타당하다고 판단된다(국심 91중 406, 91.6.21. 참조).

⑤ 따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 임대된 부분과 임대되지 아니한 부분을 구분하여 평가한 가액과 근저당권을 기준으로 평가한 가액을 각각 비교하여 그 중 높은가액인 4,560,181,560원으로 평가한 것은 달리 잘못이 없다 할 것이므로, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 2곳의 감정평가법인으로 부터 감정받은 가액의 평균가액인 3,121백만원으로하여 달라는 청구주장은 이유 없다 하겠다. 앞에서 살펴 본 바와 같이, 이 건 심사청구는 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.