공동사업자 구성원이 미분양상가 소유지분 포기에 따라 단독소유권 취득한 경우 증여에 해당하는지 여부

○○세무서장이 1999.3.8. 청구인에게 결정고지한 1994년도 귀속 증여세 325,664,330원은

1. 청구외 변○○로부터 증여받은 가액을 169,641,074원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정결정하고

2. 청구외 변○○ㆍ변○○ㆍ변○○ㆍ변○○의 미분양상가 소유지분을 증여받은 것으로 보아 과세한 증여세 212,700,880원은 이를 취소한다. 다만, 청구외 변○○ㆍ변○○ㆍ변○○ㆍ변○○가 미분양상가(붙임과 같음)의 소유지분을 포기함으로써 청구인에게 소유권이전된 것을 유상양도로 보아 양도소득세를 과세함은 별론으로 한다.

청구인과 청구외 변○○, 변○○, 변○○, 변○○, 변○○(이하 “출자자” 라 한다)은 1986.6.30. 공동으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 2필지의 대지 3,054.2㎡ 지상에 근린생활시설 및 아파트 복합건물 14,490.73㎡(이하 “신축건물” 이라 한다)를 신축하였으며 준공시점까지 분양되지 아니한 상가 13세대 (건물 691.6㎡ 및 대지 227.47㎡, 이하 “미분양상가” 라 한다)를 공동으로 등기하였다가 출자자들이 지분포기하고 그 지분전부를 청구인 앞으로 소유권이전등기 하였다. 처분청에서는 이에 대하여 청구인의 소유지분을 초과하여 취득한 미분양상가 지분에 상당하는 가액을 특수관계자(형제)로부터 대가없이 증여받은 것으로 보아 1999. 3. 6. 청구인에게 1994년도분 증여세 325,664,330을 결정고지하였으며 1999.4.30 315,890,370원으로 경정결정하였다. [표1 증여자별 세액] (단위: 원) 증 여 자 증여 가액 당초 증여세액 경정 증여세액 비 고 합 계 749,002,900 325,664,330 315,890,370 변 ○ ○ 149,800,596 112,963,450 103,189,490 재차증여재산 감소 변 ○ ○ 149,800,596 53,175,220 53,175,220 변 ○ ○ 149,800,596 53,175,220 53,175,220 변 ○ ○ 149,800,596 53,175,220 53,175,220 변 ○ ○ 149,800,596 53,175,220 53,175,220 청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인을 비롯한 출자자 공동소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 2필지의 토지 3,054㎡ 지상에 아파트 및 상가를 신축하여 분양하기로 약정하고 청구외 변○○는 대지 692㎡, 변○○는 457.7㎡, 변○○ㆍ변○○ㆍ변○○는 각각 330.6㎡, 청구인은 912.6㎡와 공동소유 토지의 제반비용(철거, 설계, 준공)비용을 투자하여 공동사업자별 출자비율 및 소득분배비율을 청구외 변○○ 및 청구인은 각 30%, 다른 공동사업자들은 각10%씩으로 정하고 준공 후 분양되지 아니한 건물이 발생하는 경우에는 다른 공동사업자들이 지분포기를 하고 청구인이 전부 소유하기로 하기로 약정하였으며 아파트 및 상가를 분양한 후 청구인을 제외한 다른 공동사업자들은 각자 출자비율에 상당하는 분양수익에 따른 소득세를 신고납부한 후 그들에 대한 사업자등록을 폐쇄하였다. 또한, 위 약정에 따라 신축한 아파트 및 상가 준공시까지 분양되지 아니한 상가 13세대에 대하여는 출자자들의 소유지분 포기 대가로 각 1억원을 지급하였으며 청구인등 출자자는 미분양 상가에 대하여 1994.11.1. 공동등기하였다가 1994.11.9. 지분포기를 원인으로 하여 출자자의 소유지분을 청구인이 취득한 사실이 확인되므로 청구인이 출자자들의 미분양상가 소유지분에 대한 대가를 지급하지 아니하고 증여받은 것으로 보아 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

공동사업자 구성원들이 미분양상가 소유지분을 포기함에 따라 청구인이 단독으로 소유권 취득한 것은 공동사업자간 출자지분 정산과정에서 발생한 것으로서 대가를 지급한 사실에 대한 증빙이 신빙성이 없으므로 청구인이 증여받은 것으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 공동사업자 구성원들이 상가 및 아파트 신축판매후 분양되지 아니한 건물의 소유지분을 포기함으로써 그 중 1인이 단독으로 소유하게 된 경우에 그 소유지분에 상당하는 가액을 증여한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제29조의 2 (증여세 납세의무자) 제1항 제1호는 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여받을 당시 국내에 주소를 둔 자는 증여세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은법 제34조의 2 (고가ㆍ저가 양도시 증여의제) 에서 “① 제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계자에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다(당서 생략). ② 현저히 높은 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자로부터 양수한 경우에는 그 재산을 양수한 때에 있어서 재산의 양수자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자인 양도자에게 증여한 것으로 본다.(단서 생략)” 이라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제41조(현저히 저렴 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의) 에서 “① 법 제34조의 2 제1항에서 규정한 현저히 저렴한 가액이라 함은 상속개시일 또는 증여일 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 가액을 말한다. ② 1호 법 제34조 제2항ㆍ법 34조의 2 제1항ㆍ제2항에서 특수관계에 있는 자라 함은 양도자 또는 양수자와 친족관계에 있는 자를 말한다. ③(생략) ④ 법 제34조의 2 제2항에서 현저히 높은 가액이라 함은 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 130 이상의 가액을 만한다.” 고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제5조(상속재산의 평가방법)제2항에서 “유가증권을 제외한 유형재산의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수 ㆍ구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 필지의 지가(이하 “개별공시지가” 라 한다)에 의한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법으로 평가한 가액에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목을 제외하고는 지방세법시행령 제80조 (과세시가표준액의 결정)의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역안의 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 참작하여 국세청장이 평가하고 고시한 가액에 의한다.” 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세경위에 대하여 본다. 청구인 및 청구외 변○○ 등 6인은 1986. 6.30. 공동취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 2필지의 토지 3,054.2㎡ 지상에 주상목합 건물(지하 1층, 지상 13층, 연면적 14,490.73㎡)을 공동으로 신축하여 분양하기로 약정하고 1992.10월 착공하여 1994.11월 준공하였으며 신축건물 준공후 이미 분양된 부분(13,799.13㎡)은 각 분양계약자에게 소유권이전하였으며 분양되지 아니한 상가 13세대 (건물: 전용면적 691.60㎡ 및 공용면적 391.56㎡, 부수토지 227.47㎡, 내역은 붙임과 같음)는 1994.11.1. 각 1/6지분씩 소유권이전등기 하였다가 1994.11.9. 출자자들이 각자의 소유지분을 포기함에 따라 1994.11.15. 청구인이 결국 단독으로 소유하게 된 사실이 관련 등기부등본에 의하여 확인된다. 처분청에서는 청구인의 등기부상 소유지분(1/6)을 초과하여 취득한 지분(건물 484.12㎡, 대지 159.229㎡)에 대하여 개별공시지가 및 지방세법상 과세시가표준액으로 평가하고 그 가액인 749,002,980원을 공동사업자 구성원들로부터 각각 증여받은 것으로 보아 증여자별 세액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 사실이 증여세 결정결의서등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인과 청구외 변○○등 6인이 공동소유의 토지상에 주상목합건물을 신축하고 미분양상가의 지분을 청구인에게 이전하게 된 경위에 대하여 살펴본다. (가) 청구인등 6인은 공동소유의 토지상에 아파트를 신축분양하기 위하여 1992.4.17. ○○건설을 설립하여 공동 사업자등록(000-00-00000)을 하였으며 1992.9월 각자의 공유지분을 다음과 같이 현물 출자하고 분양수입금액 분배비율을 정하여 공동사업에 관한 계약을 체결하였고 [표2 공동사업자 구성원별 출자내역] 출 자 자 출 자 내 역 출자비율 및 수익분배 비율 합 계

○○동 ○○번지외 2필지 대지3,054.2㎡ 100% 청 구 인

○○동 ○○번지 대지 912.6㎡ 30% 변 ○ ○ 〃 ○○번지 대지 692.1㎡ 30% 변 ○ ○ 〃 ○○번지 대지 457.7㎡ 10% 변○○,변○○,변○○ 〃 ○○번지 대지 각 330.6㎡ 각 10% (나) 청구외 ○○산업(주)와 분양사업에 관한 약정을 하면서, 공동사업자 구성원들의 출자비율에 따른 분양수익이 모두 이루어지는 경우에 준공후 미분양 아파트 및 상가에 대해서는 청구인을 제외한 출자자들의 소유지분을 포기하기로 약정한 사실이 청구인이 제시한 약정서에 의하여 확인되고 있다. (다) 또한, 공동사업 구성원들은 1994.9.2. 미분양 상가에 대한 지분포기 대가로 청구인으로부터 각자 1억원을 수령하는 조건으로 하여 포기하기로 하고 지분포기 약정서를 작성하였으며 청구인은 1994.9.2일자 발행 ○○은행 약속어음 5억원(발행번호 0000000~0000000)을 공동사업자 구성원들에게 지급하고 1994.9.26. 및 1994.10.30. 결제한 사실이 지분포기 계약서, 약속어음 사본 및 사용인의 이서내용, 어음결제 계좌의 입출금 내역에 의하여 확인된다. 어음 발행번호 발행일 지급기일 금 액 이서내용 자가00000000 94.9.2. 94.9.25. 1억원 최○○(변○○의 남편) 00000000 94.9.2. 94.9.25. 1억원 변○○ 00000000 94.9.2. 94.9.25. 1억원 정○○(000000-0000000) 00000000 94.9.2. 94.9.25. 1억원 변○○ 00000000 94.9.2. 94.9.25. 1억원 변○○

(3) 준공시점까지 분양되지 아니한 상가건물에 대하여는 당초의 출자비율대로 소유함이 타당하나 이 건의 경우 출자자 각자의 소유지분을 포기하고 공동사업 재산을 청구인에게 전부 이전한 사실이 확인되는 바, 미분양 상가에 대한 소유권보존등기시 당초의 출자비율에 의한 소유지분과 실제 소유지분과의 차이가 있을 경우에는 그 차이에 상당하는 금액을 양도 또는 증여로 봄이 합리적이므로 당초의 출자비율에 대하여 살펴 보면, 이 건의 경우 실제로 출자한 금액에 의한 출자비율이 불분명하므로 공동출자시 약정한 분양수입금액 배분비율(청구인 30%, 그 외 출자자 70%)을 당초의 출자비율로 봄이 합리적이라 할 것이며 미분양상가의 기준시가 평가액은 898,803,580원(건물: 186,822,480원, 토지: 711,981,100원)으로 확인된다.

(4) 공동사업자 구성원들이 미분양상가에 대한 소유지분을 포기함으로써 청구인이 단독으로 소유하게 된 경우에 그 소유지분 차이에 대하여는 공동사업자들 사이에 지분정리에 따른 대금정산이 있었다고 봄이 상당하므로 특별한 반증이 없는 한 그 차액에 대하여는 유상으로 양도가 이루어 진 것이라고 봄이 타당(국심 95서 3550, 96.4.22. 같은 뜻) 할 뿐만 아니라, 청구인이 미분양상가에 대한 공동사업자들의 소유지분 [629,162,504원= 898,803,576원(1-30/100)] 대가로 5억원을 지급하고 취득한 사실이 인정되므로 처분청에서 청구인이 미분양상가에 대한 공동사업자 구성원들의 소유지분을 무상으로 취득한 것으로 보아 과세한 당초처분은 사실관계를 소홀히 한 처분으로서 부당하다고 판단된다. 다만, 공동사업자 구성원들의 미분양 상가에 대한 소유지분 포기를 양도로 보아 양도소득세를 과세함은 별론으로 한다.

(5) 한편, 공동사업자 구성원들이 지분포기 대가로 청구인으로부터 5억원을 받고 소유권이전등기한 것을 전시한 상속세법 제34조의 2의 규정의 특수관계자간 고가ㆍ저가양도에 의한 증여로 간주할 수 있는지를 살펴보면, 아래와 같이 공동사업자 구성원중 청구외 변○○는 미분양상가 소유지분에 상당하는 가액의 100분의 70 이하의 가액으로 양도한 경우에 해당하므로 상속세법 제34조의 2의 규정에 의하여 대가와의 차액인 169,641,074원을 청구인에게 증여한 것으로 간주하여 과세함이 타당하며, 그 외의 구성원들은 소유지분에 상당하는 가액의 100분의 130 이하의 가액으로 양도하였음이 확인되므로 상속세법시행령 제41조 제4항의 규정에 의하여 증여로 볼 수 없다 할 것이다. [표3 각 출자자별 소유지분 상당액과 대가와의 차이 및 증여의제 해당 여부] 출자자(비율)

① 소유지분

② 대 가 차 액(①-②) 증여의제 해당여부 합 계 (100%) 629,162,504 5억 129,162,504 청구인(30%) (269,641,076) 변○○(30%) 269,641,076 1억 169,641,074 증여의제 해당 (70/100 이하의 저가 양도) 변○○(10%) 89,880,357 1억 △10,119,643 증여의제 해당없음 (130/100 이하의 고가양도) 변○○(10%) 89,880,357 1억 △10,119,643 변○○(10%) 89,880,357 1억 △10,119,643 변○○(10%) 89,880,357 1억 △10,119,643 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.