매매사례아파트 거래일부터 증여일까지 약 1년 10개월의 차이가 있고, 공시가격이 하락하였으며, 은행금리 급등, 부동산 관련 각종지표 하락 등에 따라 매매사례아파트 거래일부터 증여일까지는 가격변동의 특별한 사유가 있었다고 봄이 타당함
매매사례아파트 거래일부터 증여일까지 약 1년 10개월의 차이가 있고, 공시가격이 하락하였으며, 은행금리 급등, 부동산 관련 각종지표 하락 등에 따라 매매사례아파트 거래일부터 증여일까지는 가격변동의 특별한 사유가 있었다고 봄이 타당함
YY세무서장이 2024.7.1. 청구인 김HH에게 한 2023.7.24. 증여분 증여세 88,400,000원의 부과처분과 2024.7.1. 청구인 노HH에게 한 2023.7.24. 증여분 증여세 84.400,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.
1. 상증세법 제60조 제1항에서는 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(증여일) 현재 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항에서는 ‘시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다.
2. 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 ‘증여재산의 시가로 인정되는 것이란 평가기간 내의 기간 중 매매 등(매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매, 이하 ‘매매 등’이라 한다.)이 있는 경우 그 확인된 가액을 말한다. 다만, 평가기간 밖(평가기준일 전 2년 이내부터 법정결정기한까지)의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 납세자, 지방국세청장 또는 세무서장이 신청한 평가심의위원회의 결정에 따라 다음 각 호의 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다’ 라고 규정하면서, 제1호는 ‘해당 자산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액’, 제2호는 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’, 제3호는 ‘해당 재산에 대하여 수용, 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상, 경매 또는 공매가액’으로 규정하고 있다.
3. 상증세법 시행령 제49조 제4항에서는 ‘제1항을 적용할 때 유사재산(기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산.이하 ‘유사재산’이라 한다.)에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다. 이 경우 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다’라고 규정하고 있으므로 유사재산의 매매사례가액을 당해재산의 시가로 보기 위해서는 ()의 규정에 따라 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 거래가액만으로 한정되어야 한다고 볼 수 있을 것이다.
4. 이를 종합하면, 증여재산의 평가원칙은 (제1순위) 평가기간 내 해당자산의 매매 등이 있는 경우 그 가액, (제2순위) 평가기간 내 제1순의 가액이 없는 경우로서 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 유사재산의 매매 등의 가액이 있는 경우 그 가액, (제3순위) 평가기간 밖의 기간으로서 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한까지 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정되는 가액이다.
5. 처분청은 위 3순위 평가기간 밖의 가액을 적용함에 있어서 유사재산 매매사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다고 보았으나, 이는 관련법령 규정으로 볼 때 지나치게 확대 해석한 것으로 법 적용은 문리적으로 만 해석해야 한다는 일반적인 원칙에 위반된 불합리한 해석이라 할 수 있다. 즉, 2010.12.30. 상증세법 시행령은 제49조 제5항을 개정(대통령령 제22579호)하면서 유사재산의 매매사례가액 범위를 “[법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 3개월부터 신고일까지의 가액을 말한다]”는 문구를 삽입하였는데 유사재산의 매매사례가액 인정 범위를 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지로 제한한 이유는, 증여재산 평가에 대한 납세자의 예측가능성을 제고하기 위함이라고 볼 수 있다. 해당재산의 매매 등 가액의 경우 평가기간 밖의 가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있지만, 유사재산의 경우 평가기간 밖의 매매사례가액까지 인정 할 경우 그 범위가 너무 넓어지고 납세자의 예측 가능성을 저해하는 결과를 초래할 뿐 만아니라 유사재산 매매사례가액을 파악하는데도 납세비용이 부담되는 결과를 초래하게 되어 이를 제한하자는 취지인 것이다(10 쪽 2011년 개정세법 해설 발췌(98페이지) 참조)
6. 처분청은 평가기간 밖의 기간 중 쟁점사례아파트 매매가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 인정하였으나, 이는 입법자의 “유사재산 매매사례가액은 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지 거래가액 만 인정”하라는 개정 취지와는 반대되는 것으로서 해당재산이 아닌 유사재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지를 범위로 한정하여 시가로 인정하는 것이 합리적이므로 이와 다른 전제에서 1년 10개월 이전인 2021.9.22.의 쟁점사례아파트의 거래가액 1,400백만원을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다(국세청 상속세 및 증여세 집행기준 60-49-7(시가로 보는 유사 사례가액) 같은 뜻).
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 “평가기간 밖의 유사재산의 거래가액을 당해재산의 시가로 인정하기 위해서는 주식발행 회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 한다.”고 규정하고 있다.
2. 처분청은 서울지방국세청 평가심의위원회에서 심의 의결하였다는 사실만으로 증여일 전 1년 10개월 이전에 계약체결 된 쟁점사례아파트 거래가액 1,400백만원을 쟁점아파트의 시가로 인정하면서 “시간의 경와 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다”는 어떠한 증거자료도 제시하지 아니하면서 그대로 시가로 인정하였다.
3. 그러나, 청구인이 확인하고 조사한 바에 따르면 쟁점사례아파트 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일 사이에 부동산 가격이 떨어지는 특별한 사정이 발생하였다.
(1) 주택가격을 분석해 보면, 2021.6월 전월대비 1.15% 올라 최고점을 찍은 후 이후 점차 하락하여 2022.12월에는 -1.98% 최저점을 찍었고, 이후에는 하락폭은 다소 줄었으나, 예전의 가격을 회복하고 있지 못하는 상태로 2023.7월부터 하락을 면하고 0.03% 상승했음을 알 수 있다.
(2) 아파트가격 또한, 2021.6월 전월대비 2.22% 올라 최고점을 찍고 이후 점차 하락하여 2022.12월 아파트 가격이 -3.66%로 최저점을 찍었고, 이후에도 하락폭은 다소 줄었으나 예전의 가격을 회복하고 있지 못하는 상태로. 2023.6월부터 하락을 면하고 0.10% 상승했음을 알 수 있다.
(3) 주택 거래량을 살펴보면, 2021.3월 102,109호를 최고점을 찍은 후 이후 지속적으로 감소하여 2023.1월 거래량은 25,761호에 불과했고, 이후 점차 회복하였으나 2023.7월 48,170호는 2021년의 절반에 수준에 미치치 못하는 것을 확인할 수 있다.
(4) 아파트 거래량 또한, 2021.3월 30.802호를 최고점을 찍은 후 이후 지속적으로 감소하여 2022.10월 거래량은 5,114호에 불과했고, 이후 점차 회복하였으나 2023.7월 15,874호는 2021년의 절반에 수준에 미치치 못하는 것을 확인할 수 있다.
(5) 주택 매매 수급 동향지수를 살펴보면, 2017.11월을 100.0을 기준으로 할 때, 2021.8월 119.5로 최고점을 찍은 후 지속적으로 하락하여, 2022.12월 74.6을 나타내고 있으며, 2023.7월에도 100.0을 회복하지 못한 88.1을 나타내고 있다.
(6) 아파트 매매 수급 동향지수 또한, 2017.11월을 100.0을 기준으로 할 때, 2021.8월 125.9로 최고점을 찍은 후 지속적으로 하락하여, 2023.1월 71.2을 나타내고 있으며, 2023.7월에도 100.0을 회복하지 못한 88.0을 나타내고 있다.
4. 이상과 같이 2021.8월부터 시작된 금리 인상과 경기침체로 부동산 가격이 하락 추세에 접어들어 부동산 가격이 최고점에 치달았던 2021.7월부터 부동산 가격이 계속 하락한 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 발생한 것이 분명함에도 처분청은 특별한 사정이 없었다는 판단 근거에 대해서는 별도의 설명도 없이, 증여일로부터 1년 10월 전인 2021.9.22. 거래된 쟁점사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다.
5. 이는 대법원의 “시가란 정상적인 거래에서 형성된 객관적인 교환가격 말하며, 그 거래가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 증여 당시와 쟁점사례아파트 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다”는 판결(대법원 2007.5.31. 선고 2005도2841 판결)과 “증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로, 과세관청이 증여당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 증명하여야 할 것이다”라는 판결(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결)에서 명확히 확인된다.
6. 따라서, 처분청은 쟁점사례아파트 거래일(2021.9.22.)과 증여일(2023.7.24.) 사이에 가격의 변동이 없었다는 어떠한 정황도, 증빙도 제시하지 못하면서 서울지방국세청의 재산평사심의위원회가 심의․의결하였다는 사실 하나만으로 2021.9.22. 쟁점사례아파트 거래금액 1,400백만을 당해 쟁점아파트의 증여일인 2023.7.24. 시가로 인정할 수 없다.
1. (쟁점① 관련) 유사 매매사례가액의 경우 평가기간 내의 유사매매사례가액은 해당 자산의 증여재산가액으로 포함시킬 수 있으나, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 매매사례가액의 경우에는 비록 평가심의위원회의 심의를 거쳤다 할지라도 이를 해당 자산의 증여재산가액에 포함시킬 수 없다.
2. (쟁점② 관련)
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 증여재산가액으로 포함시킬 수 있는 것이다.
2. 쟁점아파트의 평가기준일 2023.7.24. 이전 2년 이내인 2021.9.22. 매매된 쟁점사례아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치, 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 서울지방국세청 재산평가심의위원회에 심의를 신청하였고, 재산평가심의위원회는 2024.4.24. ‘매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 증여재산의 시가로 보는 것이 타당함’이라고 결정하였다.
3. 이에 따라, 처분청은 쟁점아파트의 증여당시 시가를 1,400백만원으로 본 것이므로 적법하다.
1. 청구인은 쟁점사례아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일 사이에 부동산 가격이 떨어지는 특별한 사정이 발생하였다고 주장한다.
2. 그러나, 청구인이 주장하는 가격변동의 특별한 사정이란 ‘가격변동 그 자체를 뜻한다기 보다는 가격변동을 가져올 만한 주위 환경변화 등 가격변동을 유발하는 요인을 의미한다’고 봄이 타당한데(심사 상속2023-0029, 2023.11.29. 참조), 쟁점사례아파트의 매매계약일(2021.
9. 22.) ∼ 증여일(2023.
7. 24.) 사이에 쟁점아파트 및 쟁점사례아파트에는 가격변동을 유발할 어떠한 주위 환경의 변화가 없었으므로, 위 기간 사이에 특별한 가격변동이 있었다고 보기 어렵다.
3. 아울러, 쟁점사례아파트의 매매계약일(2021.
9. 22.)∼증여일(2023.
7. 24.) 사이의 아파트 가격변동 추이를 살펴보더라도, 위 기간에 특별한 가격 변동이 있었다고 볼 수 없다(11 쪽 한국부동산원의 월별 아파트 매매가격지수 및 11 쪽 아파트 공시가격 변동추이 참조).
4. 쟁점아파트의 다음포털의 부동산 시세를 살펴보면 쟁점사례아파트의 매매계약일(2021.9.22.)∼증여일(2023.7.24.) 사이에 형성된 시세가 큰 변동 없이 유지되고 있는 것이 확인되며, 청구인이 신고한 증여재산가액 706,000,000원(청구인 소유지분 50%, 353,000,000원)은 증여당시 전세보증금 시세와 비슷한 것을 알 수 있다(11 쪽 다음부동산 시세조회 화면 참조).
1. (쟁점①) 증여세신고를 하였으므로 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 매매사례가 아닌 쟁점사례아파트 매매가액은 시가로 적용할 수 없다는 주장의 당부
2. (쟁점②, 쟁점① 기각시) 쟁점사례아파트 거래일부터 증여일까지는 가격변동의 특별한 사유가 있는 시기 이므로 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다는 주장의 당부
1. 상증세법 제60조【평가의 원칙 등】(2022.12.31. 법률 제19195호로 일부 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 일부 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 1-2) 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 일부 개정되기 전의 것)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 1-3) 상증세법 시행령 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1-4) 상증세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】(2023.3.20. 기획재정부령 제979호로 일부개정 된 것)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
2. 상증세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
3. 상증세법 제68조【증여세 과세표준신고】
① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 제41조의3과 제41조의5에 따른 비상장주식의 상장 또는 법인의 합병 등에 따른 증여세 과세표준 정산 신고기한은 정산기준일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 하며, 제45조의3 및 제45조의5에 따른 증여세 과세표준 신고기한은 수혜법인 또는 특정법인의 법인세법 제60조제1항 에 따른 과세표준의 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 한다.
② 제1항에 따른 신고를 할 때에는 그 신고서에 증여세 과세표준의 계산에 필요한 증여재산의 종류, 수량, 평가가액 및 각종 공제 등을 증명할 수 있는 서류 등 대통령령으로 정하는 것을 첨부하여야 한다.
4. 상증세법 제76조【결정․경정】
① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. 4-1) 상증세법 시행령 제78조【결정․경정】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
5. 상증세법 집행기준 60-49-7【시가로 보는 유사 사례가격】(2022년) 당해 재산의 시가로 보는 매매․감정․수용․경매․공매가격이 없는 경우로서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액․2 이상 감정가액․수용가액․경매가액․공매가액이 있는 경우에는 이 가액을 시가로 본다. 이때 상속세 또는 증여세 과세표준을 평가기간 이내에 신고한 경우 유사 사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 평가기준일 후 3개월)이내 신고일까지의 가액을 적용한다. 5-1) 상증세법 집행기준 60-49-7【시가로 보는 유사 사례가격】(2010년) 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 유사한 다른 재산에 대한 매매가액․2 이상 감정가액․수용가액․경매가액․공매가액이 있는 경우에는 이가액을 시가로 본다.
1. 다툼이 없는 사실관계
(1) 쟁점아파트는 2005.12.2. 소유권 보존 등기된 14층 아파트 중 13층에 위치한 철근콘크리트조 아파트 115.321㎡, 대지권은 58.594㎡로 확인된다.
(2) 증여자는 2017.9.17. 쟁점아파트를 598백만원에 매매계약하여 2017.11.30. 등기이전 하였고, 2023.7.24. 청구인들에게 증여로 이전하였음이 확인된다. < 쟁점아파트 등기사항전부증명서 발췌 >(표생략)
(1) 국세청 전산시스템에 따르면 청구인들은 2023.10.30. 쟁점아파트의 증여재산가액을 공시가액인 706백만원의 50%인 353백만원으로 평가하여 청구인1은 증여세 56,842천원, 청구인2는 증여세 49,082천원으로 신고․납부하였음이 확인된다. < 증여세 신고 내역 >(표생략)
(2) 청구인들이 증여세신고서에 첨부한 2023.7.24.자 증여계약서의 내용은 아래와 같다. < 2017.6.1.자 증여계약서 내용 발췌 (원문 워드문서) >(표생략)
(1) 국세청 전산시스템에 따르면 처분청은 2024.3.25. 쟁점아파트의 평가를 위해 쟁점사례아파트를 유사재산 매매가액으로 SS지방국세청 평가심의위원회에 심의신청한 사실이 확인된다.
(2) SS지방국세청 평가심의위원회의 2024.4.24. 평가 결정서에는 “유사매매사례가 1,400,000,000원은 매매계약일이 평가기준일 전 2년 이내에 있고, 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 증여재산의 시가로 보는 것이 타당함”이라고 기재되어 있다.
2. 쟁점① 관련 검토
3. 쟁점② 관련 검토
(1) 청구인이 제출한 ‘한국과 미국 기준금리 추이’ 자료에 따르면 한국은행 금리는 2021.8월부터 0.5%에서 지속적으로 상승하여 2023.1월 3.5% 올랐고, 미국 금리는 2022.3월 0.25%에서 상승하여 2023.7월 5.5%까지 상승한 것으로 확인된다. < 한국과 미국 기준금리 추이 >(표생략)
(2) 아파트 공시가격은 매년 1.1. 공시기준일 현재의 공동주택에 대한 적정가격을 조사․산정한 것으로 쟁점아파트와 쟁점사례아파트의 공시가격은 2021.1.1. 765백만원에서 2022.1.1. 901백만원으로 상승하였다가 2023.1.1. 706백만원으로 하락한 것으로 확인된다.
(3) 국토교통부 실거래가 조회자료에 따르면, 쟁점아파트와 같은 단지 동일평형의 거래는 2021.9.22. 쟁점사례아파트 매매후 거래된 내용은 확인되지 아니하고, 동일 단지 작은평형도 2022.4.4. 이후 거래내역은 확인되지 아니한다. < 쟁점아파트 같은 단지내 거래 현황 >(표생략)
(4) 국토교통부에서 확인한 ‘조정대상지역 지정 및 해지 현황(2020년〜현재)’ 자료(붙임1 참조)에 따르면 2016.11.3. 이후 조정대상지역이 추가지정되었다가.2021.8.30. 동두천시가 추가 지정된 이후 2023.1.5. 서울(서초, 강남, 송파, 용산)을 남기고 모두 해제‘된 사실이 확인된다.
(5) 청구인은 쟁점사례아파트 매매계약일인 2021.7월부터 주택가격이 지속적으로 하락하였다고 주장하면서 ‘주요 부동산 정책 및 양도소득세 변천(2017.8.2.〜)’(붙임2 참조), ‘국토연구원부동산시장 조사분석보도자료 발췌’(붙임3 참조)를 제출하였다.
(6) 청구인이 제출한 ‘한국개발원 경제동향 주요지표’(붙임4 참조)에 따르면 수도권 아파트 가격은 2021.6월 최고점을 찍은 뒤 2022.2월부터 하락하여 2023.6월까지 하락하였고, 수도권 주택매매수급지수도 2021.12월 100이하로 떨어진후 2022.12월까지 하락하였고 2023.7월에도 88.0으로 확인된다.
(7) 청구인이 제출한 ‘한국부동산원 주택시장 소비심리지수’에서도 서울의 경우 2021.9월 132.1에서 하락하였다가 2023.7월 111.1로 회복하고 있는 것으로 확인된다. < 한국부동산원 주택시장 소비심리지수 >(표생략)
(8) 청구인이 제출한 ‘금리변동 요약 및 부동산 지표 변동 요약자료’는 아래와 같다. < 금리변동 요약 >(표생략) < 부동산 지표 변동 요약 >(표생략)
(1) 처분청이 제출한 ‘한국부동산원의 월별 아파트 매매가격지수’에 따르면 서울 아파트의 매매가격지수는 2021.9월 102.66%에서 2023.7월 92.78%로 9.88%p 하락한 것으로 확인된다. < 한국부동산원의 월별 아파트 매매가격지수 >(표생략)
(2) 처분청이 제출한 ‘아파트 공시지가 변동추이’에 따르면 쟁점아파트 및 쟁점사례아파트의 공시가격은 2023년 706백만원으로 2021년 765백만원 대비 59백만원 하락한 것으로 확인된다. < 아파트 공시가격 변동추이 >(표생략)
(3) 처분청이 제출한 ‘DAUM부동산 시세조회’에 따르면 2021.9월 매매가액 1,340백만원(거래건수 1건)에서 2023.7월 1,370백만원(거래건수 없음)으로 기재되어 있다. < 다음부동산 시세조회 화면 >(표생략)
4. 사전열람 후 추가의견
1. 쟁점①에 대하여
(1) 상증세법 제60조 제1항은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 따른다’고 규정하면서, 제2항은 ‘시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다.
(2) 같은 법 시행령 제49조 제1항은 ‘증여재산의 시가로 인정되는 것이란 평가기간 내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 확인된 가액을 말한다. 다만, 평가기간 에 해당하지 않는 기간(평가기준일 전 2년 이내부터 법정결정기한까지)의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 납세자, 지방국세청장 또는 세무서장이 신청한 평가심의위원회의 결정에 따라 다음 각 호의 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다’ 라고 규정하면서, 제1호는 ‘해당 자산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액’, 제2호는 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’, 제3호는 ‘해당 재산에 대하여 수용, 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상, 경매 또는 공매가액’으로 규정하면서, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다’고 규정하고 있다.
(1) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 비추어 보면, 청구인의 쟁점매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정하는 기간 범위를 벗어나 위법하다는 주장은 받아들이기 어렵다.
① 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때’로 시작되어 제1항의 본문과 단서의 내용 모두를 적용대상으로 하고 있으므로 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 제1항 단서에 따라 평가심의위원회 심의대상에 포함된다고 봄이 타당하다.
② 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘평가기준일 전후 6개월’의 기간을 ‘이하 이 항에서 평가기간이라 한다’고 정의하였는데, 제4항의 ‘평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다’고 규정한 부분은 제1항 본문의 평가기간만을 ‘평가기준일 전후 6개월’에서 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’로 제한한 것으로 제1항 단서에서 정하는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’까지 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’로 제한하는 것으로 보기 어렵다(서면-2019-상속증여-2862, 2019.10.7. 같은 뜻).
③ 그 동안의 판례, 심판례, 심사례에서 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한 과세관청의 처분에 대하여 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정하는 기간 범위를 벗어나 위법하다고 결정한 사례는 없는 것으로 보아 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 시가의 범위에 포함된다고 보는 판례가 사실상 형성된 것으로 보인다.
(2) 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 유사매매사례가액으로 본 것에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2. 쟁점②에 대하여
(1) 증여재산의 평가방법을 규정한 구 상속세 및 증여세법(1999.12.28. 법률 제6048호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 등 참조).
(2) 과세관청이 상속개시 이후의 어느 시점의 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 보려면 그 사이에 시가의 변동이 없었다는 점을 적극적으로 입증하여야 할 것이다(대법원 1997.7.22. 선고 1996누18038 판결 참조).
(1) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 비추어 보면, 쟁점사례아파트 거래일부터 증여일까지는 가격변동의 특별한 사유가 있었다고 봄이 타당하다.
① 쟁점사례아파트의 매매계약일(2021.9.22.)부터 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일(2023.7.24.)까지(이하 ‘쟁점기간’이라 함)는 약 1년 10개월 차이가 있고, 쟁점아파트 공시가격은 2021년 765백만원에서 2022.1.1. 901백만원으로 상승하였다가 2023.1.1. 706백만원으로 하락한 것으로 확인된다.
② 부동산 가격에 영향을 미치는 은행 금리가 쟁점기간 동안 한국은행 금리는 0.50%→3.50%로 3%p(600%)상승하였고, 미국 금리도 0.25%→5.0%로 4.75%p(1,900%) 상승한 것으로 확인된다.
③ 급격한 금리인상에 따라 쟁점기간 동안 한국개발원, 국토연구원, 한국부동산원 등에서 발표하는 부동산 관련 각종 지표가 일제히 하락한 사실을 부인하기 어렵고, 이에 따라 정부에서도 2016.11월 이후 유지되었던 **의 조정대상지역 지정을 2023.1월 일부(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외하고 해제한 사실이 확인된다.
(2) 따라서 처분청이 쟁점사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 이 건 증여세 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 붙임 1~5 생략
결정 내용은 붙임과 같습니다.