점주택에 대해 매매계약일부터 증여일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우, 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점매매가액을 쟁점주택의 증여당시 증여재산가액으로 볼 수 있음
점주택에 대해 매매계약일부터 증여일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우, 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점매매가액을 쟁점주택의 증여당시 증여재산가액으로 볼 수 있음
이 건 심사청구는 기각합니다
상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증령”이라 한다)제49조제1항에 따른 평가심의는 쟁점주택 매매계약일인 2021.3.18. 이후 증여일인 2022.11.1. 사이 1년 7개월동안 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 확신되는 경우에만 제한적으로 과거 거래금액을 현재의 시가로 인정할 수 있도록 인정하고 있는바, 다음과 같은 사유로 쟁점매매가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 것은 부당하다.
쟁점주택은 증여인의 매매계약일부터 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 쟁점주택의 평가액은 상증령 제49조제1항 단서 규정에 따라 적법하다.
1. 처분청은 2024.6.12.에 쟁점주택에 현지 확인을 하여 아래와 같은 사실을 확인하였다.
2. 먼저, 쟁점주택은 일명 재개발 주택조합으로 2017.6.2. 조합설립인가, 2021.12.29. 사업시행인가를 득한 지역으로서 이는 타 부동산과 같이 경기에 영향을 받는 자산이 아닌 미래 사업성에 영향을 받는 투자지이기때문에 일반적인 부동산 거래 동향과 동일시되기 어렵다. 실제로 처분청이 현지 확인하여 살펴본바, 쟁점주택은 차량으로 진입할 수 없는 곳에 위치하였으며 진입 경사로가 상당하고 현재는 거주하는 사람이 없는 것을 확인하였다. 청구인의 모친이 취득한 시점(2021.3.18.) 이전인 2017.2.1.부터 현재까지 거주 이력이 없는 것을 확인하였다. 이는 취득 시점부터 주택으로서 취득이 아닌 미래가치에 투자한 취득이었다고 반증할 수 있다.
3. 청구인은 시가 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 주장하는 이유로 주택 재개발 사업의 시공사 입찰 포기 등으로 주택재개발 사업지로서 시장의 기대치가 하락하는 상황을 맞이하였다고 주장하였다. 대형 건설사는 대대적으로 지원하며 당 사업지의 입찰에 주력하였으며, 일명 ‘6천억 달동네 재개발’이라고 말하는 최종적으로 2022년 6월 건설이 시행사로 선정이 되었다. 당초 8곳이 참석해 다자 구도가 예상되었지만 건설사들이 조합이 제시한 입찰 조건에 부담을 느껴 다자 구도에서 양자 구도로 변경된 것은 사실이다. 그러나 시행사들의 입찰과정 중 사업성 여부를 판단하여 진행하다 포기하는 것은 통상적인 것으로 각 회사별로 사업성 여부를 자체적으로 판단하여 결정한 것일 뿐이다.
5. 또한, 청구인이 제출한 블로그의 작성자인 과세 관청이 유선 연락하여 문의한바 일명 재개발 지역은 청구인의 母가 취득 후 증여한 시점까지 큰 시세 변동이 없었던 것으로 확인하였다. 2022년 말까지 거래가 활성화되는 시기였다고 이야기하였으며, 작성한 블로그에 게시된 부동산 역시 호가가 떨어졌다고 작성한 내역은 없다. 사업시행인가가 확정된 재개발 지역이라는 특수한 상황에 맞추어 거래 시세가 크게 변동이 없었으며, 1년 8개월의 기간 동안 당해 취득한 부동산의 거래가액이 변동될 여지는 없었다.
6. 이에 ① 일부 건설사가 시공사 선정 입찰을 포기하는 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점, ② 청구인이 제출한 블로그의 작성자를 통하여 당해 기간동안 큰 시세 변동이 없었음을 확인한 점, ③ 투기성 자산인 재개발 지역으로 일반적인 부동산·금융 시장의 흐름을 적용하기는 어렵다는 점 등을 종합해 보면 당해 재산의 가격변동 등 특별한 사정이 있다고 주장한 것은 인정할 수 없다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정
2. 제54조제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등"이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법
② 평가심의위원회는 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.
2. 지방국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격"이라 한다). 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정ㆍ경정】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세: 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
2. 증여세: 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
② 법 제76조제5항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간"이란 상속개시일부터 5년이 되는 날(이하 이 조에서 “조사기준일"이라 한다)까지의 기간을 말한다. 4) 국세기본법 제18조 【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
4. 지방국세청 평가심의위원회 평가 결정서 처분청이 2023.9.4. 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의 신청하였으며, 2023.10.25. 평가심의위원회로부터 885,000,000원을 증여일의 시가로 보는 것이 타당하다는 내용의 심의결과를 회신받았다. 5) 쟁점주택의 2020년∼2023년 개별주택가격과 토지 개별공시지가(국세청 대내포털시스템 확인)
6. 쟁점주택의 재개발사업 진행경과는 아래와 같다.
7. 청구인은 2022.6월 쟁점주택 지역의 시장 기대치가 하락하는 상황이었다고 주장하면서 관련자료를 제출하였다.
1. 관련 법리 상속세 및 증여세법제60조제2항에서 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 또한 위와 같은 시가의 산정에 포함할 가격에 관하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 은 “법 제60조제2항에서 ‘수용가격·공매 가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 ‘평가기간’이라한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있다.
2. 증여일보다 1년 7개월 전에 거래된 쟁점주택의 매매가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점주택 증여재산가액으로 보아 증여세 부과처분한 것이 부당한지에 대한 판단
이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.