비교주택의 매매계약일이 쟁점주택의 증여일 전 6개월의 범위를 벗어나므로 비교주택 가액은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부 등

• 가. 청구인은 2022.11.9. 배우자의 여동생인 Aㅇㅇ (51세)으로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 000-0 ㅁㅁㅁㅁ아파트 000동 000호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받았다. 청구인은 2022.11.17. 쟁점주택의 증여재산가액을 국토교통부가 고시한 공동 주택가격인 370,000,000원으로, 이에 대한 증여세를 60,140,000원으로 신고하였
• 다. 나. 한편, 청구인이 증여받은 주택과 같은 아파트 단지에 있는 000동 000호 (이하 “비교주택”이라 한다)는 2021.11.13. 700,000,000원에 매매계약이 체결되었다.
• 다. 처분청은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)에 따라 비교 주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는지 ㅇㅇ지방국세청 평 가심 의 위원회에 심의를 요청하였고, 위원회는 2023.9.21. 시가로 인정된다고 회신하였
• 다. 라. 처분청은 쟁점주택의 재산가액을 700,000,000원으로 경정하여 2024.1.16. 2022.11.9. 증여분에 대한 증여세 84,559,128원을 고지하였다.
• 마. 청구인은 증여세의 기준이 되는 시가는 증여일 전 6개월(2022.5.9.)부터 증여세 신고일(2022.11.17.)까지의 기간 동안 거래된 유사매매사례 가액으로 한정되어야 하므로 2021.11.13. 매매계약이 체결된 비교주택의 거래가액은 쟁 점주택의 시가로 인정될 수 없다고 주장하며 2024.2.8. 심사청구를 하였

• 가. 해당 재산의 매매등 가액이 있는 경우, 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 단서에 규정된 기간이 시가로 인정되는 기간이다. 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따르면, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지(이하 “평가기간”이라 한다) 해당 재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또 는 공매(이하 “매매등”이라 한다)가 발생한 경우, 그 매매등 가액을 시가로 본
• 다. 평가기간을 벗어난 기간으로서, 증여일 전 2년 이내의 기간이나 증여일이 속하는 달의 말일부터 9개월(증여세 법정결정기한)까지의 기간에 해당 재산의 매매등 가액이 존재하는 경우에는, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회에서 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다.
• 나. 유사매매사례의 매매등 가액이 있는 경우, 상증세법 시행령 제49조 제4항에 규정된 기간이 시가로 인정되는 기간이다. 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따르면, 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지 해당 재산과 유사한 다른 재산(이하 “유사매매사례”라 한다)의 매매등 가액이 있으면, 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 유사매매사례란 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 비슷한 재산을 의미하므로 유사성 여부를 판단하여 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간 동안 유사매매사례의 매매등 가액은 시가로 간주된다.
• 다. 상증세법 시행령 제49조 제1항과 제4항은 적용 대상이 다르다. 제1항은 해당 재산의 매매등 가액이 존재하는 경우에만 적용되는 반면, 제4항은 유사매매사례의 매매등 가액이 존재하는 경우에 적용되는 규정이다. 부동산 경기의 변동이나 인테리어 차이 등으로 인해 유사매매사례의 매매등 가액은 시가를 정확히 반영하지 못할 수 있으므로, 해당 재산의 매매등 가액에 비해 적용대상 기간을 짧게 설정한 것이다. 그러므로 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간을 벗어나는 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 인정하여 증여세를 부과하는 것은 부당하다.
• 라. 청구인 추가의견

1. 매매사례가액은 평가심의 대상에 해당하지 않는다. 청구인이 증여받은 날짜는 2022.11.9.(평가기준일)이고 평가기간 동안 매매사례가액은 존재하지 않는다. 그럼에도 불구하고 처분청은 심의기간 중인 2021.11.13. 거래(매매계약)된 매매사례가액 7억원을 평가심의위원회 의결을 거쳐 증여가액으로 보았으나 이는 법적 근거가 결여된 위법한 처분이다. 평가기준일을 기준으로 전 6개월, 후 3개월 평가기준일을 기준으로 평가기간을 제외하고 전 2년, 후 9개월 상증세법 시행령 제49조 제1항은 해당 재산의 평가기간, 평가심의위원회 심의대상, 평가방법, 절차를 규정하고 있다. 해당 조항의 일부를 발췌하면 다음과 같다.

• 가) 상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항 일부 “... (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다” “... 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

2. 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

• 나) 평가심의위원회 심의대상 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매를 ‘매매등’이라고 약칭하였으므로 해당 시행령 제49조와 제49조의2에서 매매등은 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매를 말하며 이에 대한 이론의 여지는 없다. 또한 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인된 가액을 해당 재산의 시가로 본다고 하였다. 다음 각호 중 1호는 해당 재산의 매매, 2호는 해당 재산의 감정평가, 3호는 해당 재산의 수용·경매·공매를 규정하고 있으며 매매사례가액은 언급되어 있지 않다. 해당 재산이라 함은 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항 과 제4항 의 본문 해석에 따라 상속 및 증여받은 재산을 말한다. 해당 재산의 매매등이 있는 경우 제4항의 가액(매매사례가격)은 제외한다 해당 재산과 면적·위치·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매 등 상증세법 시행령 제49조에서는 제1항의 해당 재산과 제4항의 해당 재산과 유사한 재산(매매사례)을 엄격하게 구분하여 사용하고 있다. 평가심의는 제1항에 규정된 것으로 해당 재산에 대해서만 적용되며 제4항의 매매사례에는 적용될 수 없음이 명백하다. 처분청의 해석과 처분청이 제시한 판례에서는 상증세법 시행령 제49조 제1항의 해당 재산의 매매등을 예시규정이라 한다. 하지만 법문은 해당 재산의 매매·감정·수용·공매·경매을 매매등이라 하였기 때문에 예시규정이 될 수 없다. 따라서 매매사례가액을 동법 시행령 제49조 제1항의 평가심의 대상으로 본 것은 심각한 위법이다. 이러한 이유로 해당 재산의 매매등이 있는 경우만 평가심의 대상이 되며 유사한 재산의 매매사례는 평가심의 대상이 될 수 없다.
• 다) 매매사례가액이 적용되는 기간 상증세법 시행령 제49조 제4항은 해당 재산과 유사한 다른 재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우 그 금액을 해당 재산의 상속·증여가액으로 본다고 규정하고 있다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항 본문은 상속세 및 증여세를 신고한 경우에는 시가적용 범위를 평가기준일 전 6개월, 후 6개월(증여는 3개월) 중 신고일까지의 매매사례가액으로 한정하고 있다. 이는 매매사례가 적용되는 기간을 정한 것으로 그 외 기간은 매매사례가 적용되지 않는다. 따라서 심의기간(평가기준일을 기준으로 평가기간을 제외하고 전 2년, 후 9개월) 에 매매사례가액을 적용하는 것은 명백한 위법이다. 상증세법 시행령 제1항과 제4항을 살펴보면 매매사례가액이 적용되는 경우는 제49조 제2항 하단의 규정에 따라 평가기간 중에 해당 재산에 대한 매매등이 없는 때이다. 이러한 매매사례의 경우에도 납세자의 법적 안정성을 고려하여 상속·증여세 신고일 이후 매매사례가액은 적용될 수 없다.
• 라) 매매사례가액이 평가심의 대상이 될 수 없는 이유 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 4항에서 해당 재산에 대한 매매등과 유사재산의 매매등을 다르게 취급하는 이유는 둘 사이에는 본질적인 차이가 있기 때문이다. 해당 재산의 매매등은 평가기간 중에 존재할 경우 시가로 인정되지만 심의기간 중의 매매등은 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 보게 된다. 하지만 매매사례가액은 양도 시기, 부동산 경기변동, 동·호수 위치, 급매, 전세 유무 등 다양한 요인으로 인해 해당 재산의 가격으로 보기에는 많은 문제점이 있다. 이러한 이유로 매매사례가액의 적용은 보충적이며, 그 적용기간도 한정된다. 또한 해당 재산에 대한 매매등을 평가심의를 거쳐 시가로 보는 것은 법적 안정성을 저해할 수 있으나 조세정의에 부합한다는 점에서 합리성이 있다. 반면, 매매사례가액은 조세정의 보다는 법적 안정성을 크게 저해할 수 있다. 납세자가 신고한 이후 새로운 매매사례가액이 나오기도 하고 과세관청이 평가심의위원회에 회부하는 대상 및 그 기준을 알지 못하므로 법적 안정성이 없고 납세자 권리에 심각한 위협이 되기 때문이다. 국세청 해석례(사전-2021-법령해석재산-0213., 2021.3.8.)에 따르면, 상속·증여세 신고일 이후 평가기간 및 심의기간의 매매사례가액은 증여가액으로 볼 수 없다고 명시되어 있다. 이는 평가기준일 전 2년 이내의 심의기간에 매매사례가액을 시가로 적용하는 것이 부당함을 나타낸다. 상증세법 제49조 제2항 및 제4항에 따르면 평가기간 중 해당 재산의 매매등이 없는 경우에만 매매사례가액이 적용되며 납세자가 상속·증여세를 신고한 경우에는 심의기간 중의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다. 시가 적용이 가능한 경우는 평가기간 중 해당 재산의 매매등이 없고 납세자가 상속세 및 증여세 신고를 하지 않아 세무서장 또는 지방국세청장이 평가심의위원회에 신청하여 결정을 받을 때에 한한다.
• 마) 상증세법 시행령 제49조 제1항과 제4항은 적용범위가 다르다. 제1항은 해당 재산에 대한 매매등에 관한 규정이며 제4항은 해당 재산과 유사한 재산에 대한 매매등(매매사례가액)에 대한 규정이다. 또한 제1항에 평가심의에 관한 규정이 포함되어 있어 해당 재산에 대한 매매등이 아니면 제1항이 적용될 수 없다. 세법에는 매매사례가액이 평가심의 대상이 된다는 규정은 존재하지 않으며, 일부 판례가 예시적인 규정으로 보아 매매사례가 적용된다고 해도 법문의 구조 및 문리해석상 적용될 수 없다는 것이 명백하다.
• 바) 처분청이 제시한 평가위원회 운영규정 및 판례의 부당성 처분청이 제시한 평가심의위원회 운영규정과 판례는 법을 오해한 것으로 이를 과세의 근거로 삼을 수 없다.
• 사) 따라서 비교주택은 평가심의 대상이 아니므로 이를 근거로 한 증여세 고지는 취소되어야 한다.

2. 매매사례 선정의 위법성 청구인이 증여받은 아파트는 상증세법 시행령 제49조에 따른 평가심의 대상이 아니지만 처분청의 주장대로 평가심의 대상이 된다고 하더라도 심의대상 선정에 중대한 오류가 있다.

• 가) 매매사례와 평가심의 대상 매매사례가액을 적용할 경우 평가기준일부터 가장 최근에 이루어진 매매를 기준으로 시가를 결정해야 한다. 그러나 처분청은 평가기준일로부터 가장 가까운 2022.1.13.자 595,000,000원의 매매사례를 특수관계자간 거래(해당 아파트의 공동 소유자인 부부가 처남에게 양도)라는 이유로 배제하고 2021.11.13.자 700,000,000원을 쟁점주택의 매매사례로 채택하였다. 평가기준일 전 2년 이내에 매매사례는 아래와 같다. 2022.01.13. 595,000,000원. 000동 000호 2021.11.13. 700,000,000원. 000동 000호(비교주택) 2021.04.16. 585,000,000원. 2020.12.30. 540,000,000원.
• 나) 매매사례 선정의 부당함 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목에 따르면 특수관계자와의 거래의 경우 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정될 경우에만 매매사례에서 제외될 수 있다. 그러나 처분청은 거래금액의 부당성을 입증하지 않고 단순히 특수관계자 간 거래라는 이유만으로 매매사례에서 배제하였다. 따라서 평가심의위원회 심의대상 선정에 중대한 하자와 위법이 있으므 로 평가심의위원회 결정은 무효이며, 이로 인해 부과된 증여세는 취소되어야 한다.

3. 매매사례가액의 부당성 상증세법 시행령 제49조 제1항에 명시된 바와 같이 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 평가심의위원회 심의대상이 될 수 있다. 청구인 측은 아파트 관리사무실을 통해 비교주택인 000동 000호의 양도자가 ‘Bㅇㅇ 내과의원’을 운영하는 의사라는 사실을 알게 되었다. 청구인 측은 2024.3.11. 오후에 Bㅇㅇ 의원 측과 면담을 하였고 해당 아파트를 양도하기 전에 1억원 이상의 인테리어를 한 사실을 알게 되었다. 또한 양도 당시에 주변 부동산 중개소에서 시세가 4억원 후반에서 5억원 초반 정도라고 들었고 본인은 인테리어 비용을 포함하여 주변 시세보다 1억원 이상을 더 받을 수 있었다는 말을 들었다. 따라서 비교주택인 000동 000호는 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당하므로 평가심의 대상이 될 수 없다.

• 가. 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따라 증여일 전 2년 이내의 기간 중의 유사매매사례의 매매등 가액은 시가에 포함된다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따라, 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간 내에 유사매매사례의 매매등 가액이 없는 경우에도, 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 유사매매사례의 매매등 가액이 확인되면, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다.
• 나. 비교주택은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호가 정하는 유사매매사례에 해당한다. 비교주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내에 위치해 있고 층과 면적, 주택공시가격이 동일하므로 법에서 정한 유사매매사례로 볼 수 있다.
• 다. 이 건 증여세를 결정하여 고지한 처분은 정당하다. 부산지방국세청 평가심의위원회에 의해 유사매매사례의 거래가액이 시가로 인정되었으므로, 해당 가액을 시가로 보아 증여세를 결정하고 고지한 처분은 법적으로 타당하다.
• 라. 처분청 추가의견 1) 특수관계자 간의 거래가액을 배제한 것은 부당하다는 청구주장에 대하여 특수관계인 간의 거래로 인해 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회 심의대상에서 제외된다. 000동 000호의 2022.1.13.자 매매는 특수관계인 간의 거래로, 거래금액은 595,000,000원이다. 이 거래는 매수자의 매형과 누나가 공동으로 소유하던 주택을 매도한 것이다. 청구인은 이 거래가 단순히 특수관계인 간의 거래라는 이유만으로 심의대상에서 제외되었다고 주장하나, ㅁㅁㅁㅁ아파트의 2021년부터 2022년까지의 부동산 실거래 내역을 분석해 보면 전용면적 84.94㎡의 가격이 2021.1월 대비 2021.11월에는 71.2%, 2022.2월에는 62.1% 상승한 반면, 000동 000호의 가격은 동일 면적의 2021.4월 거래가액과 비교하여 1.7% 상승한 것으로 나타난다. ㅣㅁㅁㅁㅁ아파트 거래가액 변동내역ㅣ 전용면적 거래년월 층수 거래금액 상승률 비고 84.94 ㎡ 2021.01 4 330,000,000원 0% 2021.11 1 565,000,000원 71% 2022.02 4 535,000,000원 62% 132.79 ㎡ 2021.04 4 585,000,000원 0% 2021.11 1 700,000,000원 19.6% 비교주택 2022.01 1 595,000,000원 1.7% 특수관계인 거래 더욱이 2022.2월 거래된 84.94㎡의 가격 535,000,000원과 비교하면, 전용면적 132.79㎡인 000동 000호의 가격 595,000,000원은 면적은 1.56배 크지만 가격은 1.11배에 불과한 것으로 확인된다. 이러한 점들을 종합해 볼 때 000동 000호의 거래가액은 부당하다고 볼 수 있다.

2. 비교주택은 가격변동의 특별한 사정이 있다는 주장에 대하여 청구인은 비교주택은 인테리어 비용으로 1억원 이상 지출되었기 때문에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장한다. 그러나 비교주택의 공동주택가격은 2021.1월 기준 294,000,000원, 2022.1월에는 370,000,000원으로 상승하였고 이는 25.8%의 증가율을 나타낸다. 이러한 공동주택가격의 상승은 비교주택이 700,000,000원에 거래되어 같은 면적의 2021.4월 거래가액 585,000,000원 대비 19.6% 상승한 것과 유사한 측면이 있다. 전용면적 84.94 ㎡의 거래내역으로 살펴보면, 2021년부터 2022년까지 가격이 지속적으로 상승한 추세를 확인할 수 있다. ㅣㅁㅁㅁㅁ아파트 84.94㎡ 거래가액 변동내역ㅣ 거래년월 거래금액 층수 비고 2021.01 330,000,000원 4 2021.04 360,000,000원 5 2021.05 395,000,000원 3 2021.07 425,000,000원 4 2021.10 480,000,000원 3 2021.11 565,000,000원 1 2022.02 535,000,000원 4 2022.04 575,000,000원 1 2022.07 583,000,000원 2 2022.10 515,000,000원 4 이러한 점을 고려할 때, 인테리어 보다는 시장의 일반적인 가격 상승이 비교주택의 거래가격이 영향을 미친 것으로 분석되며 이는 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다.

• 가. 쟁점

1. 비교주택의 매매계약일이 쟁점주택의 증여일 전 6개월의 범위를 벗어나므로 비교주택 가액은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부

2. 비교주택보다 쟁점주택의 증여일에 더 가까운 날에 거래된 매매사례가액을 특수관계자 간의 거래라는 이유로 시가범위에서 제외하는 것은 부당하다는 주장의 당부 3) 비교주택의 경우 매도 전에 인테리어 비용으로 1억원 이상을 지출한 사실 이 있으며 이는 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다는 주장의 당부

• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다 음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다 고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정ㆍ경정】

① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 3) 상속세 및 증여세법 제68조 【증여세 과세표준신고】

① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가 격 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】

① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

② 평가심의위원회는 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.

1. 국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원

• 가. 국세청장이 소속 공무원 중에서 임명하는 사람 3명
• 나. 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 중 국세청장이 성별을 고려하여 위촉하는 9명 이내의 사람

1. 변호사

2. 공인회계사

3. 세무사

4. 감정평가사 5) 그 밖에 기업의 인수ㆍ합병과 관련하여 학식과 경험이 풍부한 사 람

• 다. 관련 업종에 학식과 경험이 풍부한 전문가 중에서 국세청장이 위촉하는 사람 2명(제1항제3호의 심의에 한정한다)

2. 지방국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원

• 가. 지방국세청장이 소속 공무원 중에서 임명하는 사람 2명
• 나. 제1호나목1)부터 5)까지에 해당하는 사람 중 지방국세청장이 위촉하는 사람 3명
• 다. 국세청에 두는 평가심의위원회의 위원 중 각 회의별로 국세청장이 지정하는 공무원인 위원 1명 및 공무원이 아닌 위원 1명

⑩ 평가심의위원회의 설치ㆍ운영, 심의신청절차, 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다.

6. 평 가심의위원회 운영규정 제34조(재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상)

① 지방청평가심의위원회는 영 제49조제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 “세무서장 등”이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.

2. 영 제49조제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우

• 다. 사실관계

1. 일자별 사실관계 2021.11.13. 2022.11.9. 2022.11.17. 2023.9.21. 2024.1.16. ▾ ▾ ▾ ▾ ▾ 비교주택 매매계약 체결 (000동 000호) 쟁점주택 증여 (000동 000호) 증여세 신고 평가심의위원회 심의결정 증여세 고지·결정·거래가액: 700,000,000원·증여자: 수증자 배우자의 여동생·증여재산가액: 370,000,000 (공동주택공시가격)·결정내용: 비교주택 가액 은 시가로 인정됨·고지세액: 84,559,128원

2. 쟁점주택과 비교주택 기본사항 쟁점주택과 비교주택의 면적, 층수, 공시가격은 동일하고 비교주택은 쟁점주택의 증여일로부터 약 1년 전에 매매계약이 체결되었다. 구 분 쟁점주택 비교주택 동·호수 000동 000호 000동 000호 증여일 또는 계약일 2022.11.9.(증여일) 2021.11.13.(매매계약일) 아파트명 ㅇㅇ ㅇㅇ동 000-0 ㅁㅁㅁㅁ아파트 좌동 건물면적(전용) 132.79㎡ 대지면적 122.94㎡ 층 수 1층 공동 주택 공시 가격 ’23.1.1.기준 372,000,000원 ’22.1.1.기준 370,000,000원 ’21.1.1.기준 294,000,000원 ’20.1.1.기준 281,000,000원 ’19.1.1.기준 284,000,000원

3. 유사매매사례의 시가인정 기간

• 가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 상증세법 제60조 제2항은 시가를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의하고, ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’을 시가에 포함하도록 규정하고 있다. 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’을 ‘평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.’고 정하고 있다. 위 제1항 단서에는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우’에는 ‘평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고 있다. 위 제1항 각호인 1∼3호에는 각각 해당 재산에 대한 매매가액, 해당 재산에 대한 감정가액의 평균액, 해당 재산의 수용가액·경매가액·공매가액이 규정되어 있다. 따라서 상증세법 시행령 제49조 제1항의 본문과 단서 그리고 각 호를 종합하였을 때, 평가기준일로부터 2년 이내에 있는 해당 재산의 매매등 가액을 시가로 볼 수 있다.
• 나) 상증세법 시행령 제49조 제4항 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액’이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있다. 그런데 위 제4항에서 시가로 보는 가액은 ‘증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다’라고 하여 증여세 신고시 시가로 인정하는 기간을 평가기준일인 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간으로 제한하고 있다. 이에 따라, 2021.11.13. 체결된 매매계약은 제4항에서 말하는 평가기준일 전 6개월의 범위를 벗어나 있다.
• 다) 국세청 ｢평가심의위원회 운영규정｣ 국세청 사무처리규정인 ｢평가심의위원회 운영규정｣ 제34조 제1항 2호에는 ‘ 영 제49조제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제
• 외) 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우’라고 하여 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례도 평가심의위원회 심의 대상으로 정하고 있다.
• 라) 판례, 심판례, 심사례 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례 거래가액을 시가로 간주하여 과세한 과세관청의 처분에 대하여, 법원, 조세심판원, 국세심사위원회는 비교주택의 매매계약일이 평가기준일 전 6개월 범위를 벗어나는지 여부를 떠나, 가격변동의 특별한 사정이나 평가대상 주택과 비교대상 주택의 유사성 등을 중심으로 과세처분의 정당성을 판단하고 있다.

4. ㅁㅁㅁㅁ아파트 실거래가 이력

• 가) ㅁㅁㅁㅁ아파트는 총 00개 동으로 구성된 600세대 규모의 저층 아파트 이며, 최고 5층 건물로 되어 있다. 이 아파트는 전용면적 79.85㎡형(150세대), 84.94㎡형(360세대), 132.79㎡형(90세대)의 세 가지 평형으로 구성되어 있고, 각 평형별 대지면적은 각각 73.93㎡, 78.64㎡, 122.94㎡로 확인된다.
• 나) 전용면적 79.85㎡와 132.79㎡형 아파트는 세대수가 적어 거래가 드물기 때문에, 84.94㎡형을 기준으로 거래가격을 살펴본바, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2021.1월부터 가격이 상승하기 시작하여 같은 해 10월부터는 상승 폭이 더욱 커졌다. 그리고 2022년에는 이러한 상승세가 대체로 유지되는 경향을 보이고 있다.

① ㅁㅁㅁㅁ아파트 84.94㎡ 실거래가 이력 (원) 연도 계약월 층 거래금액 중개사 유무 2021 1 4 330,000,000 표시없음 4 5 360,000,000 5 3 395,000,000 7 4 425,000,000 8 4 425,000,000 10 3 480,000,000 11 1 565,000,000 유 2022 2 4 535,000,000 4 1 575,000,000 7 2 583,000,000 9 5 390,000,000 무 10 4 515,000,000 유 2023 5 3 520,000,000 8 3 525,000,000 9 4 455,000,000 10 3 510,000,000 10 4 470,000,000 11 1 545,000,000 12 1 510,000,000

② ㅁㅁㅁㅁ아파트 84.94㎡ 실거래가 추이 ※ 2022.9월 거래가액 390백만원은 전후 거래가격과의 차이가 커서 가격 책정에 특별한 이유가 있다고 판단되어 위 그래프에서는 생략함

5. 특수관계자 간 거래 주택에 대한 양측 주장

• 가) 청구인은 쟁점주택의 증여일에 더 가까운 날짜에 거래된 000동 000호(매매계약일: 2022.1.13.)의 거래가액 595,000,000원을, 비교주택인 000동 000호(매매계약일: 2021.11.13.)의 거래가액 700,000,000원 대신 쟁점주택의 시가로 인정해야 한다고 주장한다. 또한 000동 000호의 거래가 특수관계자 간에 이루어졌다는 사실만으로 쟁점주택의 시가 판단에서 배제하는 것은 부당하다는 입장이다.
• 나) 처분청은 000동 000호 거래가 매수자의 매형과 누나가 공동 소유한 주택을 매수자에게 매도한 특수관계자 거래이고, ㅁㅁㅁㅁ아파트의 전용면적 84.94㎡ 가격이 2021.1월 대비 11월에 71.2%, 2022.2월에는 62.1% 상승한 것과 대조적으로, 2022.1월에 거래된 전용면적 132.79㎡인 000동 000호의 가격은 동일 면적의 2021년 4월 거래가 대비 1.7%만 상승한 점을 지적하면서, 이러한 가격 흐름을 감안할 때, 000동 000호의 거래가격은 시장 가치를 반영하지 않는 것으로 보아 쟁점주택의 시가 산정에서 제외해야 한다는 입장이다.

6. 비교주택의 인테리어 비용에 대한 검토

• 가) 청구인은 비교주택은 양도 전에 1억원 이상의 인테리어 공사가 이루어져 시세보다 높게 거래되었고 이는 가격 변동의 특별한 사정에 해당하여 이 가격을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 적절하지 않다는 입장이다.
• 나) 한편, 청구주장에서도 언급된 비교주택의 매도자는 ㅇㅇ시에서 내과의원을 운영하는 Bㅇㅇ (남, 66세)이고, 양도소득세 신고시 해당 주택을 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득금액을 0원으로 신고하였으며, 인테리어 비용은 따로 신고하지 아니하였다. ㅣ비교주택에 대한 양도소득세 신고내역ㅣ (원)

① 양도가액

② 매입가액

③ 취득세

④ 기타 필요경비 양도차익 (①-②-③-④) 양 도 소득금액 700,000,000 260,000,000 (취득: 2011.7.14) 4,550,000 0 435,450,000 0 ※ 인테리어 비용을 지출한 경우 위 ‘④ 기타 필요경비’에 기재됨 다) Bㅇㅇ 은 2011.7.14. 비교주택을 매입하고, 2022.6.16. 양도(매매계약일: 2021.11.13.)하였다. 주민등록 기록에 따르면, Bㅇㅇ 은 2011.10.13.부터 2020.6.14.까지 비교주택에서 거주하였으며, 이후 임차인 Cㅇㅇ (남, 43세)이 가족과 함께 2021.3.19.부터 2022.6.16.까지 이 주택에 거주한 것으로 나타난다.

7. ㅁㅁㅁㅁ아파트 재개발 관련 기사 가) 쟁점주택이 소재한 ㅁㅁㅁㅁ아파트는 1997.1.31. 사용승인을 받았고 쟁 점 주택 증여일(2022.11.9.) 현재, 건축 후 약 25년 9개월이 지난 노후 아파트이다.

• 나) ㅁㅁㅁㅁ과 ㅁㅁ일보의 보도에 따르면, ㅁㅁㅁ는 2021.12.27. ㅁㅁㅁㅁ아파 트를 재건축 정비예정구역으로 지정하는 것을 검토 중이라고 발표했으며, 이 후 약 1년 뒤인 2022.12.28. 이 아파트 지역을 재건축 정비예정구역으로 최종 확정·고시하였다.

① ㅁㅁㅁㅁ 기사 일부(2021.12.27.) 제목: ㅇㅇ, 공동주택 30곳 ‘재건축 예정구역’ 지정된다 ㅇㅇ도내 20년 이상 공동주택 30곳이 ‘재건축 정비예정구역’으로 지정될 전망이다. 27일 ㅇㅇ도는 ‘2030년 ㅇㅇ도 도시주거환경정비 기본계획(2021~2030년)’ 수립을 위한 전략환경영향평가 항목 등의 결정내용을 도 홈페이지에 고시했다고 밝혔다. 이날 공개된 자료에 따르면 도내 도심지 아파트 중 30곳이 재건축 정비예정구역으로 지정된다. 세부적으로 ㅇㅇ시 지역에서는 ㅁㅁㅁㅁ 0차, ㅁㅁㅁ ㅁㅁ0차, (...), ㅁㅁㅁㅁ, (...) ㅁㅁㅁㅁ 0단지가 포함됐다.

② ㅁㅁ일보 기사 일부(2022.12.28.) 제목: ㅇㅇ 20년 이상 공동주택 33개소, 재건축 정비예정구역 지정 확정 도내 준공 후 20년 이상 된 공동주택(아파트) 33개소가 재건축 정비예정구역으로 지정됐다. ㅇㅇ도는 28일 ㅇㅇ도청 홈페이지에 ‘2030 도시·주거환경 정비 기본계획’을 확정 고시했다. ㅇㅇ시 지역에서는 ㅁㅁㅁㅁ 0차, ㅁㅁㅁ ㅁㅁ, (...), ㅁㅁ ㅁㅁㅁㅁ, (...), ㅁㅁㅁㅁ 0·0·0·0단지가 지정됐다.

• 라. 판단

1. 비교주택의 매매계약일이 쟁점주택의 증여일 전 6개월의 범위를 벗어나므로 비교주택 가액은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없는지

• 가) 관련법리 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고 있다. 또한 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.’고 정하고 있다.
• 나) 구체적 판단 청구인은 비교주택의 매매계약일이 쟁점주택의 증여일 전 6개월의 범위를 벗어나므로 비교주택 가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나 다음과 같은 점에 비추어 볼 때 청구인의 주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다. 첫째, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때’로 시작되어 제1항의 본문과 단서의 내용 모두를 적용대상으로 하고 있으므로 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액도 제1항 단서에 따라 평가심의위원회 심의대상에 포함된다고 봄이 타당하다. 둘째, 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 증여재산의 경우에는 ‘평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월’의 기간을 ‘평가기간’으로 정의하였는데, 제4항의 ‘평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다’는 부분은 제1항 본문의 평가기간만을 ‘평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월’에서 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’로 축소하는 것으로 보이므로, 제1항 단서에서 정하는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’을 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’로 제한하는 것으로는 볼 수 없다고 판단된다. 셋째, 그 동안의 판례, 심판례, 심사례에서 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 과세관청의 처분에 대하여 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정하는 기간 범위를 벗어나 위법하다고 결정한 사례는 없는바, 이는 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액도 시가의 범위에 포함된다고 보는 해석이 일반화된 것으로 보인다. 따라서 처분청이 평가기준일 전 2년 이내에 매매계약된 비교주택의 가액을 쟁점주택의 시가로 인정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2. 비교주택보다 쟁점주택의 증여일에 더 가까운 날에 거래된 매매사례가 액을 특수관계자 간의 거래라는 이유로 시가범위에서 제외하는 것은 부당한지

• 가) 관련법리 상증세법 시행령 제49조 제2항은 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 하고 있고, 동법 시행령 제49조 제1항 1호 가목은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가의 범위에서 제외하도록 규정하고 있다.
• 나) 구체적 판단 청구인은 쟁점주택과 같은 아파트 단지의 000동 000호가 비교주택보다 증여일에 더 가까운 시점에 거래되었고 특수관계자 간에 거래된 000동 000호의 가액이 객관적으로 부당하다는 점을 처분청이 충분히 입증했다고 보기 어려우므로 000동 000호의 거래가액을 시가로 인정해야 한다고 주장한다. 그러나 2022.1.13. 매매계약이 체결된 000동 000호(전용면적 132.79㎡)의 거래가액(595백만원)에 대해 살펴보면, 동일 단지의 전용면적 84.94㎡의 아파트 가격은 2021.1월 대비 2021.11월에 71.2%, 2022.2월에는 62.1% 상승하여 2021년 하반기부터 시작된 거래가액의 상승 추세가 2022년에도 유지되는데 반해 2022.1.13. 거래된 000동 000호의 가격은 2021.4월에 거래된 동일 면적의 아파트 거래가액과 비교하였을 때 그 상승폭이 1.7%에 불과한 것으로 나타나므로 이는 특수관계자 간의 거래로 인해 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 000동 000호의 거래가액을 시가에서 제외하고 비교주택의 가액을 시가로 본 결정에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 비교주택의 경우 매도 전에 인테리어 비용으로 1억원 이상을 지출한 사실이 있으며 이는 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는지

• 가) 관련법리 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가기준일부터 비교대상 거래의 매매계약일 등의 날까지 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있도록 정하고 있다.
• 나) 구체적 판단 청구인은 비교주택의 경우 1억원 이상의 인테리어 비용이 지 출되어 수리된 상태에서 매매계약이 체결되었고 이는 가격변동의 특별한 사정 에 해당하므로 비교주택 가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 인테리어 비용의 지출 시기와 그 규모에 대한 객관적 증빙이 없으며, 인테리어 비용이 지출되었다 하더라도 그 비용이 거래가액에 영향을 미쳤다고 단정할 수는 없는 것으로 보인다. 또한 비교주택이 이전 거래 건 보다 높은 7억원에 거래된 것은 재건축에 대한 기대감이 반영된 것으로 보이고, 재건축 정비예정구역 지정 검토 및 확정 시점을 고려할 때 이러한 기대감은 쟁점주택의 증여일까지 지속되었을 것으로 추정되므로 쟁점주택의 증여 당시에는 없었던 가격변동의 특별한 사정이 비교주택의 거래일에 존재하였다고 보기도 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 경정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.