쟁점매매사례가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2022.6.2. 모친 정AA로부터 OO(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 증여받고, 쟁점부동산에 관하여 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 청구인은 2022.9.8. 쟁점부동산의 증여재산가액을 증여 당시 기준시가인 73,200,000원으로 평가하여 증여세 2,250,400원을 신고‧납부하였다.
• 다. 처분청은 2023.6.23. 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법” 이라 한다) 제60조 제1항 및 동법 시행령 제49조 제4항에 따라 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 쟁점부동산과 동일소재지 1**호(이하 “비교대상부동산” 이라 한다)의 2022.2.24. 매매거래가액인 355,000,000원(이하 “쟁점매매사례가액” 이라 한다)으로 보아 증여세 51,036,110원(본세 48,680,000원, 가산세 2,356,110원)을 결정‧고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.9.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점매매사례가액은 재개발로 인한 투기 목적에 따라 형성된 가격으로 통상적인 가액으로 보기 어렵다.

1. 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가를 의하는 것이며, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것이다. “통상”의 사전적 의미는 “특별하지 않고 예사임”, “일상적으로 또는 일상적인 경우에는”이라 할 것이다.

2. 쟁점매매사례가액은 위와 같은 통상적인 가액이 아닌 부동산 투기에 의해 형성된 가격이다. 쟁점부동산의 2010.8.3. 매매가격은 120백만원이고 비교대상부동산인 제1**호의 2020.8.11. 매매가격 역시 120백만원이었다. 그런데, 비교대상부동산의 2022.2.24. 매매가격은 335백만원으로 1년 6개월 전 가격보다 3배가 상승하였다.

3. 이 가격은 위에서 말한 “통상 성립된다고 인정되는 가액”이 아니고 부동산투기에 의한 가격이다. 이 매매가액은 개발사업으로 인한 이익을 얻기 위한 투기를 목적으로 한 가격으로 통상적이고 일반적인 거래가액으로 볼 수 없다. 부동산 투기에 의한 변칙적이고 일반적이지 않은 불합리한 비교대상부동산의 매매가액을 부과기준으로 삼은 것은 대단히 불합리하고 납득할 수 없다.

4. 이 사건 물건들이 있는 KK구 SS동 409, 412, 414, 415, 1600 번지는 2021.1.12. 하우징헤럴드 기사에 의하면 SS5구역 5,400 가구에 대한 공공재개발 프로젝트가 이전부터 활발하게 추진, 준비되었던 곳이고, 2022.8.31. NN 기사에 의하면 SS시 재개발 심사에서 탈락되었으나, 2022.12.30. 도시정비뉴스 기사에 의하면 SS시로부터 재개발 후보지로 지정을 받았고 활발하게 재개발 사업이 진행되고 있다는 것을 알 수 있다. 쟁점부동산이나 비교대상부동산은 수년간 재개발 추진지역 또는 재개발 후보지로 선정된 곳으로 당연히 부동산 투기가 발생한다.

5. 아래 표에서 보는 바와 같이 쟁점부동산이 속한 빌라의 통상적으로 성립되어 온 가액은 (약간의 면적 차이와 매매연도의 차이가 있지만) 최저 35백만원에서 최고 130백만원 사이이다. 그런데 비교대상부동산은 그간 매매 최고가액인 130백만원의 3배에 달하는 355백만원이다. 그렇다면 단 1건 뿐인 쟁점매매사례가액은 사회통념상 납득될 수 있는 일반적이고 통상 성립된다고 인정되는 거래가액이라고 할 수 없다. <표>

6. 이상에서와 같이 쟁점매매사례가액은 부동산 투기에 의해 형성된 통상적이지 않은 가격이고, 두채도, 세채도 아닌 이 사건 비교대상부동산 단 한 채를 놓고 이를 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로 확정하고, 이를 쟁점부동산의 과세표준으로 하여 5천만원이 넘는 세금을 부담시키는 것은 지나치게 기계적이고 청구인으로서는 납득하기 어려운 과세처분이다.

• 나. 재개발, 재건축은 해당 부동산의 가격변동 요인이 될 수 있으므로 당해 사건의 시가로 볼 수 없다는 판례가 있다.

1. 수원지방법원 2023.1.18. 선고 2021구합73530 판결에 의하면, 그 판시내용 제3의 “나”항 “판단”의 2)에 ‘가격변동의 특별한 사정이 존재한다’라는 판시를 하면서 그 특별한 사정을 ‘인근 개발사업 등을 고려하면.... 가격변동의 특정한 사정이 있었다고 봄이 상당하다’고 하였다.

2. 즉 가격변동의 특별한 사정으로 인근 개발사업 등을 제시한 것인데, 물론 이 판례는 감정평가가액과 관련된 사례였지만, 일반적으로 증여건물 인근에 개발사업이 진행될 경우 이는 가격변동의 특별한 사정에 해당함을 확인해 준 판례라 할 것이다.

3. 그렇다면 이 사건의 쟁점매매사례가액은 개발사업 등으로 가격변동의 특별한 원인에 의해 급등한 가격에 매매가 되었고, 더욱이 이는 부동산 투기에 의한 가격으로 설명될 수밖에 없는 것으로 이를 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 한다.

• 다. 결어 쟁점부동산은 청구인의 모친 정AA의 유일한 재산이다. 청구인 역시 쟁점부동산을 증여 받아 일가구 일주택이 된 것이다. 쟁점부동산은 신축한지 32년이 된 공시가격이 71백만원에 불과한 빌라이다. 청구인은 1984년 생으로 미혼이다. 결혼을 미루어 왔던 청구인이 근래 적극적으로 결혼을 생각하고 준비하다보니, 우선 주택 보유가 우선임을 알게 되었고, 이에 쟁점부동산을 증여 받은 것이다. 증여인이나 수증인인 청구인은 이 사건 증여로 인해 불법적인 치부를 하는 것도 아니고, 조세 포탈 등을 할 여지도 없다. 청구인에 대한 이 사건 처분을 취소해 주기를 간절히 바랄 뿐이다.

• 가. 쟁점부동산의 시가로 인정된 쟁점매매사례가액은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래된 통상적으로 성립된 가액이다. 1) 쟁점부동산의 유사매매사례가액으로 인정된 서울 KK구 SS동 412-180 1**호는 동일한 공동주택단지 내 쟁점부동산의 맞은 편 호실이고, 쟁점부동산과의 면적과 기준시가 차이는 상증세법 시행규칙 제15조 제1항에 따른 100분의 5이내이다. 또한 상증세법 시행령 제49조의 제1항 제1호의 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하지 않는다.

2. 따라서 약 2년 전에 비하여 거래가액이 증가하였다는 이유만으로 법령에서 규정하고 있는 요건을 갖춘 쟁점매매사례가액을 시가로 보지 않을 이유 없으므로, 쟁점부동산의 증여가액을 쟁점매매사례가액인 355,000,000원으로 보아 증여세를 결정한 것은 적법하다.

• 나. 쟁점부동산은 상증세법상 평가기간 이내의 쟁점매매사례가액으로 평가되었으므로 가격 변동의 특별한 사유는 고려 대상이 아니다.

1. 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매가 있는 경우, 같은법 시행령 제1항 제1호에 따라 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 모두 시가로 인정하고 있다.

2. 쟁점부동산의 매매사례가액인 355,000,000원은 상증세법상 평가기간 이내의 거래 가액이다. 청구인이 주장하는 가격변동의 특별한 사정은 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있어 평가심의위원회의 심의가 필요한 경우 고려해야할 사항이다.

• 가. 쟁 점 쟁점매매사례가액을 증여재산의 시가로 보는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 (이 면 이하 여백)

1. 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정내용 청구인은 2022.6.2. 모친으로부터 쟁점부동산을 증여받고 2022.9.8. 증여재산가액을 기준시가로 하여 증여세 2,250,400원을 신고하였는데, 처분청은 2022.2.24. 거래된 비교대상부동산을 확인하고 쟁점매매사례가액으로 재평가하여 2023.6.23. 증여세 51,036,112원을 결정고지하였다. <표>

2. 쟁점부동산 소재 빌라의 매매사례 내역 국세청 통합전산시스템에 의해 확인되는 쟁점부동산이 소재한 빌라의 증여일 전 2년에서 증여세 신고기한으로부터 6월까지의 매매사례 내역은 아래와 같다. 처분청은 비교대상부동산인 1호의 2022.2.24. 거래가액 355백만원을 매매사례가액으로 적용하였는데, 동 1호 및 201호의 2020년 거래내역을 살펴보면 이보다 현저히 낮은 110백만원 ∼ 130백만원에 거래된 것이 확인된다. <표>

3. 쟁점부동산 소재 빌라의 기준시가 변동내역 쟁점부동산이 소재한 빌라 **호의 2018년부터 2023년까지의 기준시가 변동내역을 조회한 결과는 아래와 같은데, 2018년 ∼ 2019년까지는 변동이 없다가, 2020년 ∼ 2022년까지 2% ∼ 5%까지 점진적으로 상승하다가 2023년에 1% ∼ 2% 하락한 것으로 나타난다. <표>

4. 쟁점부동산 소재 빌라 인근 빌라의 2022년 매매사례 내역 국토교통부 실거래 공개시스템으로 쟁점부동산이 소재한 빌라에 인접한 빌라들의 2022년 매매사례 내역을 조회한 결과는 아래와 같다. <표>

5. SS5구역 위치 및 재개발 관련 기사

• 가) 쟁점부동산이 속한 SS5구역 재개발 지역의 지도상 위치는 아래와 같다. <표>
• 나) SS5구역 재개발 진행상황과 관련된 언론기사를 살펴보면 아래과 같은데, 2021.10.12. HH 기사에 따르면, SS5구역 공공재개발 추진준비위원회는 오랫동안 막혔던 재개발사업을 공공재개발사업으로 활로를 뚫는다는 방침으로, SS동에 신축 5천400가구 규모의 초대형 공공재개발을 추진하는 내용의 사업계획을 최근 수립해 토지 등 소유자들을 상대로 동의서를 징구하기 시작했다고 전하고 있으며, 사업지 코앞에 2022년 개통될 경전철인 SS선 WW역이 자리잡아 교통환경이 더욱 좋아진다고도 보도하고 있다(SS선 경전철은 실제 2022.5.28. 개통한 것으로 확인됨). <표>
• 다) 2022.8.31. NN 기사에 따르면, SS5구역은 2022.8.26. 공공재개발 후보지에서 탈락한 것으로 확인된다. <표> 라) 2023.1.1. 도시정비뉴스 기사에 따르면, SS5구역은 신속통합 재개발 후보 지로 지정되었다고 보도하고 있으며, 신속통합기획은 SS시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획으로, 이 사업은 구역지정 기간이 5년에서 2년으로 단축되고 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의가 운영되어 신속한 사업이 추진될 수 있다는 특징이 있다고 보도하고 있다. <표>
• 라. 판단

1. 관련 법령 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 현재의 시가(時價)에 따른다’고 하면서, 같은 조 제2항에서는 ‘위 시가에 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 그리고 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항은 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다. 이에 따라 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호는 ‘영 제49조 제4항의 재산 중 하나로 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택’을 규정하면서, 그 요건으로 ‘평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것’(가목), ‘평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것’(나목), ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’(다목)을 모두 충족할 것을 규정하고 있으며, 그 단서에 ‘해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다’고 규정하고 있다.

2. 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지에 대한 판단

• 가) 위 법령과 다음과 같은 사정을 종합해 보면, 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것은 부당하다는 청구 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(1) 비교대상부동산은 쟁점부동산과 같은 빌라 건물의 1층에 있는 부동산이고, 비교대상부동산과 쟁점부동산의 전용면적 및 공동주택가격의 차이가 쟁점부동산의 5% 이내이다.

(2) 2021년 경 쟁점부동산이 속한 SS5구역의 공공재개발 추진으로 2020년 대비 2022년에 거래가액이 급등한 것은 사실이나, 2022년에 쟁점부동산 인근 빌라도 쟁점매매사례가액과 유사한 가액으로 거래되었으며, 심리일 현재에도 신속통합 재개발 후보지로 지정되어 재개발이 추진되고 있어 쟁점매매사례가액이 객관적으로 부당하다고 인정하기는 어려워 보인다.

• 나) 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.