동일 단지 내 아파트 매매사례가액을 증여재산의 시가로 본 처분은 정당함

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2021.4.22. 청구인의 아버지로부터 ○○시 ○○구 ○○아파트 16동 103호(이하 “쟁점주택"라 한다)를 증여받고, 2021.5.11. 쟁점아파트의 증여재산가액을 공시가격 266,000,000원으로 평가하여 증여세 4,462,000원을 신고･납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 평가가액이 적정하지 않다고 보아 동일 공동주택단지의 33동 302(이하 “평가주택”라 한다)의 매매가액 600,000,000원(이하 “쟁점 유사매매사례가액”이라 한다)을 유사매매사례가액으로 산정하여 청구인에게 2021.4.22. 증여분에 대한 증여세 65,187,152원를 2023.1.19. 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.

1.

• 가. 쟁점주택과 평가주택의 공동주택 공시가격은 아래와 같다. (백만원) 구분 2020년 2021년 2022년 유사아파트 263 326 422 쟁점아파트 266 317 410 차이 -3 +9 +12 일반적으로 1층보다 3층의 공시가격이 높은 것이 정상이나 2020년 공시가격은 1층 가격이 더 높아 극히 비정상적으로 책정된 것으로 보이고 처분청이 이를 기준으로 공동주택 공시가격 차이가 100분의 5 이내의 주택 거래를 찾아 쟁점 유사매매사례가액으로 평가하였기 때문에 이 또한 현실과 동떨어진 불합리한 결정이다.
• 나. 국토부 실거래가 공개시스템에서 동일면적(84,72㎡)의 실제 매매 사례를 살펴보면 2020.12.18.에 20층 주택이 490백만원에 거래된 적이 있고, 쟁점주택과 같은 층은 증여일로부터 10개월 전인 2020.6.15. 450백만원에 거래된 것이 유일하다.
• 다. 쟁점주택과 같은 층도 아닌, 터무니 없이 비싸게 거래된 다른 층의 주택 가격으로 평가하여 증여세를 부과한 것은 납득할 수 없는 처분으로 국토교통부 공동주택 공시가격 266백만원 또는 같은 1층의 증여 10개월 전 매매 사례가액 450백만원으로 평가하여야 공정한 처분이 될 것이다.

• 가. 청구인의 증여 재산인 쟁점주택은 같은 단지 내에 총 22동, 2,128세대가 거주하고 있으며 시세가 활발하게 형성되어 있는 아파트이나, 증여 당시 시세 확인이나 감정평가를 하지 않고 공시가격으로 평가하여 증여세를 신고․납부 하였다. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 에 따라 평가기준일 전 6개월 후 3개월 내 유사매매사례 가격은 2021.2.20. 거래된 같은 단지 내 쟁점 평가주택의 매매가액 6억원이 유일하여 해당 가액을 시가로 판단하여 경정․고지하였다.
• 나. 청구인이 유사매매사례가격이라고 주장하는 주택거래는 공동주택 공시가격이 5% 이상 차이 나거나, 평가기간 내에 해당하지 않아 유사매매사례가격이라고 볼 수 없다. (백만원) 구분 동호수 거래일자 전용면적 공시가격 비고 쟁점주택 16동 105호 2021.4.22. 84.72 266 평가주택 33동 302호 2021.2.20. 84.72 263 청구주장 20층 37동 2006호 2020.12.18. 84.72 296 공시가격 차이 5% 이상 1층 17동 101호 2020.6.15. 84.72 266 평가기간 외
• 다. ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 에 따르면 유사한 다른 재산이란 평가대상 주택과 공동주택 단지 내에 있고, 주거면적의 차이가 5%이내 이며, 공동주택 가격차이가 5% 이내여야 한다고 규정하고 있는바 해당 규정에 따라 유사 재산 33동 302호의 매매가액 6억원을 쟁점주택의 시가로 평가하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 증여재산을 유사재산의 매매사례가액으로 평가한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ (생략)

⑤ (생략) 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
• 라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 1-3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계
• 가. 청구인은 2021.4.22. 청구인의 아버지로부터 쟁점 아파트를 증여받고 2021.5.11. 쟁점아파트를 공시가격 266백만원으로 평가하여 증여세 신고․납부하였다.
• 나. 국세청 전산자료 및 국토교통부 실거래공개시스템에 따르면 청구인이 증여받은 쟁점아파트의 증여일 2년 전부터 신고기한 후 6개월 내의 유사주택 매매사례는 아래와 같다. 【 동일한 공동주택단지 내 유사물건 매매사례 】 (㎡, 백만원) 계약일 동 호수 전용면적 공시가격 거래가액 비고

2. 33동 302호 84.72 264 600 평가기간내

8. 30동 201호 84.72 263 475 평가기간 외

14. 39동 201호 84.72 277 508

13. 28동 102호 84.72 266 375

5. 32동 206호 84.72 277 428

• 다. 한편, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인된 증여일 전 6개월, 후 3개월 간 쟁점주택이 속한 공동주택단지 내 동일면적(84.72㎡) 주택의 거래가액은 아래와 같다. 【 동일한 공동주택단지 내 84.72㎡ 주택 거래가액 】 (백만원) 구분 2020년 2021년 층 9월 11월 12월 1월 2월 3월 5월 6월 7월 1

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• 라. 판단

1. 관련 법리 가) ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제1항 에는 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 증여일 전 6개월 증여일 후 3개월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다“ 라고 규정하고 있고,

• 나) 같은 시행령 제4항에는 ”제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다“ 라고 규정하고 있다.
• 다) 또한 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 에는 유사한 다른 재산이란 평가대상 주택과 공동주택 단지 내에 있고, 주거면적의 차이가 5% 이내 이며, 공동주택 가격차이가 5% 이내여야 한다고 규정하고 있다.

2. 쟁점주택을 유사매매사례가액으로 평가하여 증여세를 고지한 처분이 부당한지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 다음 내용으로 볼 때, 쟁점주택을 유사매매사례가액으로 평가한 것이 부당한 것으로 보기는 어렵다.

(1) 평가주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택단지, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조제3항제1호 각 목의 요건을 모두 충족한다.

(2) 또한, 평가주택이 쟁점주택의 평가를 위한 유사주택 거래 중 평가대상 기간 중에 거래된 유일한 사례이다.

• 나) 따라서 처분청이 쟁점주택의 가액을 유사매매사례가액으로 평가하여 증여세를 고지 처분한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.