쟁점주택의 시가를 재조사하여 과세표준과 세액을 결정함

□□세무서장이 2022.5.20. 청구인에게 한 2021.6.21. 증여분 증여세 36,791,650원의 부과처분은, 쟁점주택의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 증여세 과세표준과 세액을 결정합니다.

• 가. 청구인은 2021.6.21. 아버지 정△△로부터 ○○시 ○○구 ○○빌 ***호(다세대주택, 건물면적 27.41㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받으면서, 쟁점주택에 2019.12.5. 설정된 임대차계약 보증금 185,000,000원을 승계하기로 하고, 증여재산가액을 185,000,000원으로 채무액을 185,000,000원으로 하여 2021.6.28. 증여세는 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 2021.6.19. 거래된 쟁점주택과 같은 소재지의 ○○빌???호(건물면적 28.58㎡, 이하 “비교대상주택1”이라 한다)의 매매가액인 460백만원을 쟁점주택의 시가로 보아, 2022.5.20. 청구인에게 증여세 36,791,650원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022.8.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청이 비교대상주택1의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 다음과 같은 이유로 부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 쟁점주택 증여 당시 쟁점주택과 같은 빌라 다른 호의 거래내역을 보면, ○○동 ★★호(건물면적 44.43㎡, 이하 “비교대상주택2”라 한다)가 2021.6.16. 320,000,000원에 거래되었다. 비교대상주택2는 건물면적이 쟁점주택보다 넓고 공동주택가액도 쟁점주택보다 높은데 비교대상주택1의 매매가액보다 훨씬 낮게 거래된 것이므로 비교대상주택1만을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 타당하지 않다.
• 나. ○○은행 부동산 실거래가 정보를 보면, 쟁점주택과 반경 100m 내에 있는 빌라 2건이 2021년 6월경 3억원대로 매매계약 되었던 사례가 있다. 비록 2건의 계약이 모두 취소되긴 하였으나, 2건 모두 쟁점주택보다 건물면적이 훨씬 넓다는 사실이 시가 산정시 고려되어야 할 것이다.
• 다. 비교대상주택1은 공공재개발구역에서 제외되어 있었기 때문에 재개발로 인한 수익을 전혀 기대할 수 없는 물건으로서 매매가액은 비정상적으로 높게 거래된 금액이다. 쟁점주택 및 비교대상주택1, 2를 포함한 소유자들이 최근 공공재개발구역에 포함 시켜줄 것을 청원하였으나 아직도 긍정적인 답변을 받지 못한 상태이다.
• 라. 처분청의 담당자들은 관련 법규에 따라 성실하게 업무를 진행한 것으로 이해하고 있다. 그러나 뜻하지 않게 증여세 부과처분을 당한 청년직장인인 저로서는 부과된 증여세가 너무 과중하고 억울하다. 쟁점주택의 매매사례가액 선정시 국민 중심적 공정성과 융통성이 부족하다.

• 가. 상속세 및 증여세법제60조제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 매매가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 기간 중 당해재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.
• 나. 쟁점주택과 비교대상주택1은 같은 동에 소재하는 다세대주택으로 주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 내로 유사하고 증여일 전 6개월 내 매매사례가액으로서 유사재산의 매매사례가액에 해당하여 이를 시가로 볼 수 있다. 비교대상주택2는 주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이상이며 특수관계인과의 거래에 해당하여 시가로 볼 수 없다.
• 다. 청구인은 임대료 등의 환산가액을 적용한 증여재산 평가액 185,000,000원으로 신고하였으나 상속세 및 증여세법제60조제5항은 임대료 등의 환산가액과 매매사례가액 중 큰 것을 시가로 규정하고 있으므로, 비교대상주택1의 매매가액인 460,000,000원을 시가로 본 증여세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상주택1의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. (중간 생략)

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (중간 생략)

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. (생략) 2.∼3. (생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 4-1) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 5) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2021.6.21. 아버지로부터 쟁점주택을 부담부수증하였으며, 청구인의 증여세 신고내역 및 처분정의 증여세 결정내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 증여세 신고 및 결정내역 (천원) 구 분 증여세 신고 (2021.6.28.) 증여세 결정 (2021.3.24.) 증 감 증여재산가액 185,000 460,000 275,000 채무부담액 185,000 185,000

• 증여세과세가액 275,000 275,000 증여재산공제 50,000 50,000 과세표준 225,000 225,000 세율 20% 산출세액 35,000 35,000 납부세액 36,791 36,791

2. 쟁점주택이 소재한 ○○시 ○○구 ○○빌은 2018.12.3. 신축된 다세대주택이며 에이동 14세대와 비동 15세대 총 29세대이다.

3. 처분청은 국세청 전산자료에서 확인되는 비교대상주택1의 2021.6.19. 계약 매매가액 460,000,000원을 쟁점주택의 시가로 적용하였다.

4. 청구인은 비교대상주택1의 매매가액은 지나치게 높게 형성된 가격이므로 시가로 볼 수 없다는 주장과 함께 쟁점주택과 같은 단지 내의 에이동 ○○호(비교대상주택2)와 ○○호(이하 “비교대상주택3”이라 한다) 및 인근 주택(이하 “비교대상주택4”라 한다)의 매매사례를 제출하였다.

5. 쟁점주택과 비교대상주택의 면적, 공동주택가격, 평가기준일 등 비교내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택과 비교대상주택의 면적, 공동주택가격 등 비교내역 (㎡, 천원) 구 분 쟁점주택 비교대상 주택1 비교대상 주택2 비교대상 주택3 비교대상 주택4 동·호수 등 에이동

○○ 호 에이동

○○ 호 에이동

○○ 호 에이동

○○ 호

○○ 동 (

○○ 호빌라)

○○ 호 동일 단지 여 여 여 여 부 평가기준일 2021.06.21. (증여일) 2021.06.19. (계약일) 2021.06.16. (계약일) 2021.6.17. (계약일) 2021.6.17. (계약일) 매매가액 460,000 320,000 370,000 305,000 주거전용면적 27.41 28.58 44.43 45.68 46.8 면적의 차이 4.27% 62.09% 66.65% 70.74% 공동주택가격 135,000 141,000 201,000 207,000 130,000 가격의 차이 4.44% 48.89% 53.33% 3.7% 신축년도 2018 2018 2018 2018 2004 평당(3.3㎡)가액 53,114 23,768 26,729 21,506 비 고

• - 특수관계인간 거래

• -

6. 청구인은 쟁점주택이 국토교통부에서 2021.3.31. 발표한 ‘3080+ 주택공급대책 제1차 선도 후보 지역선정’에서 제외된 것에 대하여 청원서를 제출하였으며, 공공재개발 구역지정 포함 요구 청원서는 ○○시 ○○구 소재 약 110세대 중 46세대가 오○○을 대표로 2021.4.19. ○○구청에 제출한 것으로 확인된다.

7. 심리기간 중에 청구인은 같은 단지내의 비동 ○○ 호 호(이하 “비교대상주택5”라 한다) 매매사례가액(350백만원)을 추가로 제출하였으며 그 내용은 다음 <표3>과 같으며, 처분청이 시가로 본 비교대상주택3의 매매사례가액을 비정상적인 가액으로 볼 경우 처분청은 최소한 쟁점주택의 감정가액으로 증여세를 산정할 것을 주장한다. (㎡, 천원) 구 분 쟁점주택 비교대상 주택5 동·호수 등 에이동

○○ 호 비동

○○ 호 동일 단지 여 여 평가기준일 2021.06.21. (증여일) 2021.01.21. (계약일) 매매가액 350,000 주거전용면적 27.41 42.03 면적의 차이 27.41% 공동주택가격 135,000 195,000 가격의 차이 44.44% 신축년도 2018 2018 평당(3.3㎡)가액 27,480 비 고

• 증여일 이전 3개월 밖의 거래

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90누8459 판결, 1997. 7. 22. 선고 96누18038 판결 등 참조). 그리고 조세부과처분의 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 구체적인 소송과정에서 과세요건사실을 직접 증명하거나 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실을 밝히지 못하면 해당 과세처분은 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이 된다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2010두20805 판결 등 참조).
• 나) 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.

2. 비교대상주택1의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없는지에 대한 판단

• 가) 위의 사실관계 및 관련 법리와 아래의 사정들을 종합하여 살펴보건대, 비교대상주택1의 매매사례가액은 비정상적인 상황에서 형성된 거래가액일 개연성이 높으나, 비정상적인 상황에서 거래된 가액인지가 명확하지 않으므로 이에 대한 확인 및 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 가액이 따로 있는지를 확인할 필요가 있다고 판단된다.

① 2021.6.17. 계약된 비교대상주택3이 쟁점주택과 같은 단지 내로서 전용면적이 쟁점주택보다 66.65%나 넓고 공동주택가격도 53.33%나 큼에도 비교대상주택1보다 90백만원이 낮은 370백만원에 매매된 사실이 확인된다.

② 비교대상주택5는 비록 평가기간을 벗어난 2021.1.21. 계약된 것이기는 하지만 쟁점주택과 같은 단지 내로서 전용면적이 쟁점주택보다 27.41%나 넓고 공동주택가격도 44.44%나 큼에도 비교대상주택1보다 110백만원이 낮은 350백만원에 매매된 사실이 확인된다.

③ 한편, 비교대상주택1은 쟁점주택이 속한 단지를 비롯한 ○○시 ○○구 약 110세대는 국토교통부가 2021.3.31. 발표한 공공재개발을 위한 ‘3080+ 주택공급대책 제1차 선도 후보 지역선정’에서 제외된 후인 2021.6.19. 계약된 것으로 확인된다.

④ 시가란 정상적인 거래에 따라 형성된 객관적 교환가격을 의미하는바, 처분청이 시가로 본 비교대상주택1의 매매가액은 위의 내용으로 볼 때 정상적인 거래에서 형성된 가액으로서 쟁점주택의 증여일 당시 시세를 제대로 반영하고 있다고 보기 어렵다.

• 나) 따라서, 비교대상주택1의 거래가액은 비록 비교대상주택1이 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조제3항제1호 각목의 요건을 모두 충족하고 있기는 하나, ‘그 거래가액이 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격’에 해당하는지, 달리 시가로 볼 수 있는 가액이 있는지를 확인하여 청구인의 증여세 과세표준과 세액을 계산, 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.