지방국세청 평가심의위원회에서 쟁점빌라의 시가로 결정한 결정비교빌라의 매매사례가액은 쟁점빌라의 시가로 볼 수 없는 것임

○○세무서장이 2021.9.7. 우○○에게 한 2020.7.30. 증여분 증여세 40백만원 및 심○○에게 한 2020.7.30. 증여분 증여세 39백만원의 부과처분은 이를 취소합니다.

가. 청구인(이하 “ 청구인1 ”이라 한다)과 청구인1의 배우자인 심○○(이하 “ 청구인2 ”라 하며, 청구인1과 청구인2를 함께하여 “ 청구인들 ”이라 한다)는 2020.7.30. 한○○(청구인1의 母)로부터 ○○시 ○○구 ○○빌라(이하 “

○○빌라 ”라 한다) 32동 102호(전용면적 243.25㎡, 대지권 238.5㎡, 이하 “ 쟁점빌라 ”라 한다)의 소유권 1/4 지분을 각각 증여받았다. 나. 청구인들은 2020.10.8. 쟁점빌라의 증여당시 시가를 4,000백만원[2019.5.31. 매매된 ○○빌라 32동 206호(이하 “ 신고비교빌라 ”라 한다) 매매사례가액 적용]으로 보아 청구인1, 청구인2의 증여재산가액을 각 1,000백만원으로 하여 증여세 각 272백만원, 230백만원을 자진하여 신고(이하 “ 쟁점증여세신고 ”라 한다)하고 납부하였다. 다. 처분청은 청구인들이 쟁점증여세신고 시 시가(매매사례가액)로 적용한 신고비교빌라가 쟁점빌라 보다 전용면적과 공동주택가격이 적고 그 차이가 5%를 초과하여 매매사례가액으로 인정되는 물건으로 볼 수 없는 것으로 판단하였고, ○○지방국세청 평가심의위원회에서 쟁점빌라의 매매사례가액으로 결정한 2018.9.5. 거래된 ○○빌라 32동 201호(이하 “ 결정비교빌라 ”라 한다)를 증여당시 시가(4,400백만원)로 적용하여 2021.9.7. 청구인들의 증여재산가액을 쟁점증여세신고 금액 보다 각 100백만원 증액한 1,100백만원으로 하여 청구인1에게 증여세 40백만원, 청구인2에게 증여세 39백만원을 결정·고지 하였다.

• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2021.11.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 상속세 및 증여세법 상 평가기간 밖의 매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 위법하다. 1) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 따르면 ‘시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월, 이하 ‘평가기간’이라 함)의 평가기간 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우, 해당재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액·경매가액·공매가액을 말한다고 규정하고 있으며, 단서에서 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세(증여세)결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 매매계약일, 가격산정기준일과 감정평가서 작성일, 보상가액·경매가액·공매가액이 결정된 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장, 세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 해당재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액·경매가액·공매가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 또한, 같은 조 제4항에 의하면 제1항을 적용할 때, 기획재정부령이 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액·경매가액·공매가액(상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 신고일까지의 가액, 이하 ‘매매사례가액’이라 함)이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다. 라고 규정하고 있다. 2) 상기 세법규정을 종합해보면, 증여의 경우 해당재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액·경매가액·공매가액이 아닌 매매사례가액의 적용은 납세자가 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 신고일까지의 가액만을 해당 재산에 대한 시가로 볼 수 있는 것이다. 따라서 매매사례가액이 평가기준일 전 2년 이내부터 증여세 결정기한까지의 기간 중에 있다고 하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다는 내용은 세법에 명확하게 표현하고 있지 않은 내용으로 이는 근거과세 원칙과 확장해석금지 원칙을 위반한 것이 아닐 수 없다.
• 나. 쟁점빌라와 결정비교빌라의 면적과 공시가격이 5% 이내에 해당한다고 하여 납세자에게 불리한 경우까지 매매사례가액을 무조건 적용하는 것은 부당하다. 1) 설령, 평가기간을 벗어난 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있다고 하더라도 ○○빌라 32동은 전체 세대수가 10세대에 불과(31동 4세대 포함할 경우 14세대)하고, 세대 전체가 복층으로 된 복합구조이고 전용면적도 195.55㎡ ～ 250.46㎡로 다양하게 구성(10세대 중 8세대가 유형이 다름)되어 있어 매매사례가액을 적용하기에는 부적정한 단독주택 같은 공동주택이다. 10세대 중 쟁점빌라와 면적이나 층별 구조가 동일한 세대수는 2세대(101호, 103호)이고, 결정비교빌라를 포함한 나머지 7세대는 층별 면적과 구조가 모두 다르다. 2) 주거전용면적과 공동주택가격의 범위가 법령에서 정한 5% 범위 내에 속한다고 할지라도 이는 어디까지나 예시적인 규정에 지나지 않으며, ○○빌라는 세대별 건물 구조가 복합적으로 구성되어 있고 층별 형태 및 용도가 다른 특수성이 존재하는 주택으로 세대별 유사성이 없고, 세대마다 기준시가도 다르고 시가가 천차만별이므로 이를 일괄적으로 적용해서는 아니 되는 것이다. ○○빌라는 지층 198.51㎡, 1층 688.42㎡, 2층 692.75㎡, 3층 653.31㎡, 다락 95.57㎡로 구성된 3층 연립주택으로 쟁점빌라는 구조가 지층과 1층, 2층(지층 30.48㎡, 1층 106.37㎡, 2층 106.4㎡, 계 243.25㎡)으로 되어있고, 결정비교빌라는 구조가 3층과 다락방(3층 212.80㎡, 다락 27.85㎡, 계 240.65㎡)으로 되어 있어 결정비교빌라가 층수, 층별 면적과 구조 및 조망권(3층 빌라 중 3층과 다락방으로 구성) 등에서 훨씬 유리한 조건을 지니고 있으므로 매매사례가액 적용은 부당한 것이다. 3) 공동주택가격으로 비교해 보았을 때에도 결정비교빌라 매매거래일인2018.9.5. 당시 결정비교빌라 공동주택가격은 2,336백만원, 쟁점빌라 공동주택가격은 2,240백만원으로 결정비교빌라가 96백만원 더 높고 쟁점빌라 증여일인 2020.7.30. 당시 결정비교빌라 공동주택가격은 3,579백만원, 쟁점빌라 공동주택가격은 3,432백만원으로 결정비교빌라가 147백만원 더 높다. 따라서 쟁점빌라와 결정비교빌라와의 공동주택가격이 비율로는 5% 이내의 차이일지라도 금액으로는 147백만원 더 높은 결정비교빌라를 매매사례가액으로 적용하는 것은 부적절한 것이다. 4) 주거전용면적과 공동주택가격이 서로 5% 범위 내에 해당한다 할지라도 실제 구조와 층수, 층별 면적, 조망권, 기준시가 금액 등에서 확연히 차이가 나고, 쟁점빌라의 평가기준일 부터 소급하여 2년 이내에 ○○빌라에서 거래된 건수가 <표1>과 같이 2건에 불과하여 이를 비교대상으로 삼아 매매사례가액으로 적용하기에는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’ 이라는 시가의 현저한 왜곡을 가져올 수 있기에 적용에 신중을 기하여야 함은 물론이다. 매매사례가액 적용은 통상적이고 계속적으로 거래가 활발하게 있는 경우에 적용 가능한 것이지, 매매가 흔히 일어나지도 않아 시가를 판단하기 어려운 주택임에도 불구하고, 평가기준일 전 2년 이내에 비슷한 거래사실이 있다고 하여 납세자에게 불리한 조건임에도 과세관청의 일방적인 관점에서 무조건 매매사례가액을 적용하는 것은 세법의 취지에 반하는 행위인 것이다. <표1> ○○빌라 평가기준일 전 2년 이내 거래내역 (㎡, 백만원) 계약일 등기접수일 동호수 전용면적 거래금액 빌라구조 비고 2018.9.5. 2018.9.5. 32동 201호 240.65 4,400 3층, 다락 결정비교빌라 2018.9.20. 거래취소 32동 105호 231.25 4,200 지층, 1층, 2층

• 2019.5.31. 2019.6.5. 32동 206호 195.55 4,000 2층, 3층, 다락 신고비교빌라

• 다. 결정비교빌라 매매계약일이 쟁점빌라 증여일(평가기준일)부터 2년이 경과되었는지 여부를 조사하여 시가의 정당성 여부를 판단하여야 한다. 1) 결정비교빌라가 매매사례가액으로 적용할 수 있는 기간에 속하는지 살펴보면, 결정비교빌라의 매매 등기접수일은 2018.9.5.이고, 쟁점빌라의 증여등기일은 2020.7.30.로 23개월 차이로 2년 이내에 속하지만 결정비교빌라 등기원인일(등기부상 계약일로 추정)이 등기접수일과 동일 날짜로 되어 있고, 매수인은 등기접수 당일에 ㈜○○부동산신탁에 신탁등기를 한 것으로 보아 매매거래 형태가 일반적이지 않고 특이한 것이 사실이다. 2) 일반적인 매매계약 절차로 보면, 계약일은 통상 등기접수일 보다 최소 2～3개월 정도 앞서 계약금을 지급하고 중도금, 잔금을 치르는 것이나, 결정비교빌라는 계약일, 등기접수일, 신탁등기일이 동일 날짜로 되어 있어 실제 계약일과 계약금지급일을 확인하여 계약일이 평가기준일 부터 2년 전의 것이어서 매매사례가액으로 적용할 수 없는 것인지에 대한 심리가 병행하여 진행되어야 한다. 만일 동일날짜에 계약과 대금을 청산하고, 신탁등기까지 일사천리로 처리한 것이 사실이라면 여기에는 특별한 사정이 존재하였을 것이고, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우로 보기는 어려우므로 특수관계자가 관여된 거래인지를 포함하여 실제 계약일과 계약금 지급일을 국세심사위원회에서 직권으로 조사하여 2년 이내 여부를 따져 보아야 한다. 납세자로서는 권한 밖의 일이라 억울하여도 간접적으로 확인하여 추정만 될 뿐, 어떻게 직접 조사를 할 수가 없는 실정이기 때문이다.
• 라. 결정비교빌라 매매가액 4,400백만원은 일반적인 거래가액이 아닌 특수한 사정이 존재한 거래로 이를 시가로 적용하는 것은 부당하다. 1) 결정비교빌라의 매수인은 유명 연예인으로 당시 언론에서도 시세보다 높은 가액으로 거래되었다는 보도가 있었다. 2) 청구인들은 결정비교빌라 매매가액이 부득이하고 특별한 사정에 의하여 여러 항목의 금액이 포함된 거래로 일반적인 당시의 시가보다 높은 가액으로 거래가 이루어졌음을 아래와 같이 직간접적으로 확인을 하였다. 가) 결정비교빌라의 등기사항전부증명서상 ‘을구’에 보면, ㈜○○○하우스리츠(이하 “○○○ 우스리츠 ”라 한다)는 매매당사자인 김○○(이하 “ 결정비교빌라매도인 ”이라 한다)의 취득일인 2016.8.5.에 채무자 지위로 ㈜○○○○저축은행(이하 “

○○○○저축은행 ”이라 한다)으로부터 채권최고액 2,210,000,000원(채무액 17억원) 근저당권을 설정한 바 있다. ○○○하우스리츠 신협 보통예탁금 계좌(131-019-) 거래내역을 보면, 결정비교빌라 매도일인 2018.9.5. 잔금으로 보이는 금액 3,050,000,000원이 입금되었다가, ○○○하우스리츠의 ○○○○저축은행 차입원금 및 이자 상환, 결정비교빌라매도인이 ○○○○○캐피탈(주)(이하 “

○○○○○캐피탈 ”이라 한다)로부터 차입한 10억원(채권최고액 13억원)도 이자를 포함하여 상환하였고, 결정비교빌라매도인이 개인 이△△로부터 차입한 금액(채권최고액 9억원) 중 일부를 상환하였음을 확인할 수 있다. 정○○(이하 “ 결정비교빌라매수인 ”이라 한다)이 취득(2018.9.5.)한 이후인 2019.8.9.에도 ○○○하우스리츠가 채무자 지위로 ㈜○○저축은행(이하 “

○○저축은행 ”이라 한다)으로부터 채권최고액 660,000,000원으로 근저당권을 설정하였다가, 2019.10.1. 해지한 내역이 있다. 이러한 일련의 과정을 볼 때, ○○○하우스리츠가 결정비교빌라의 전후 소유자와 모두 관계가 있는 것을 알 수가 있으며, 거래과정에도 개입한 것으로 보여 지기에 결정비교빌라 거래가 불특정다수인간의 일반적인 거래가 아닌 특수한 사정이 존재하는 특수관계자간 거래라고 청구인들이 주장하는 것이며, 따라서, 이렇게 특수한 사정으로 이루어진 거래금액을 ‘시가’로 볼 수 없다는 주장이다. 나)

○○○하우스리츠 법인 등기사항전부증명서를 보면, ○○○하우스리츠는 2008.7.25. 설립한 부동산개발업체로, 대표이사 강○은 2020.6.26. 사내이사로 취임한 후, 2021.7.30. 대표이사로 취임하여 현재까지 재직하고 있으며, 그의 동생으로 추정되는 강○○은 2013.10.18. 사내이사로 취임한 후, 2020.6.26. 임기만료 되었으며, 2017.6.26.부터 2017.8.23.까지 대표이사를 역임한 것으로 기재되어 있다. 청구인들이 확인한 바에 따르면, 강○은 결정비교빌라매수인 모(母)인 강△△의 친동생으로 결정비교빌라매수인의 외삼촌이며, ○○빌라를 재건축하기 위한 일련의 과정으로 조합당사자가 되기 위하여 2016.8.5. 결정비교빌라매도인을 내세워 결정비교빌라를 매입한 것으로 보이며, 실질적인 소유자는 ○○○하우스리츠로 추정된다. 강○은 결정비교빌라를 매입한 이후, 입주민들의 반대로 재건축이 무산되기에 이르고 재정적인 어려움에 처하게 되자, 그동안 투입되었던 자금을 회수하고 채무변제를 원활히 하고자 친누나인 강△△에게 부탁하여 당초 결정비교빌라의 취득 시(2016.8.5.) 가액인 32억원에 2년여 간 발생한 금융비용과 재건축 추진에 소요되었던 제반 경비 등을 보전하는 개념으로 거래가액을 44억원으로 정하여 매입을 부탁하게 되었다는 진술과 이후에도 ○○○하우스리츠와 강○이 계속하여 재정적인 어려움을 겪자 결정비교빌라매수인 명의로 소유권이 이전된 후인 2019.8.9.에도 결정비교빌라를 담보로 제공해주어 ○○○하우스리츠가 차입금을 마련할 수 있도록 도와준 것으로 확인된다. 다) 앞서 언급한 ○○○하우스리츠 신협 보통예탁금 계좌(131-019-)에 2018.9.5. 잔금성격의 대금 3,050,000,000원이 입금되었다가, 동일자로 ○○○하우스리츠의 채무인 ○○○○저축은행 원금 1,700,000,000원 및 2018.8.5. 이자 9,384,931원, 2018.9.5. 이자 13,436,985원, 계 1,722,821,916원이 ○○○○저축은행으로 이체 출금되었으며, 결정비교빌라매도인이 차입한 ○○○○○캐피탈 원금 1,000,000,000원 및 이자 10,301,367원이 출금되었고, 결정비교빌라매도인이 차입한 이△△(채권최고액 900,000,000원)에 대한 채무 중 일부인 316,876,717원이 출금, 합계 3,050,000,000원이 전부 출금되었다. 위 내용으로 보면, 이 법인 통장은 잔금을 입금 받아 채무를 상환하는데 전부 사용된 것임을 알 수 있으며, 잔금을 제외한 금액은 이미 지급받아 사용했을 수 있음을 짐작할 수 있다. 또한, 결정비교빌라매도인과는 상관없이 결정비교빌라 잔금을 입금 받아 채무변제에 사용한 계좌는 ○○○하우스리츠의 계좌임을 확인할 수 있다. 라) 또한, 강○이 청구인들에게 전달해 준 서류인 2018. 6월～9월 △△△저축은행 이자납입내역을 보면, 2018.6.5. 9,384,931원, 2018.7.5. 9,082,191원, 2018.9.5. 9,384,931원, 2018.9.5. 13,436,985원이 기재되어 있으며, 2018.9.5. 2건 금액은 위에서 언급한 것처럼 ○○○○저축은행 이자로 ○○○하우스리츠의 신협계좌에서 원금상환과 함께 출금된 것이고, 그 이전인 2018.6.5., 2018.7.5. 이자금액은 결정비교빌라매수인 측에서 계약금 내지는 선급금으로 대신 변제한 것으로 추정되는 진술을 강○이 청구인에게 하였다. 즉, 계약서는 서로 잘 아는 사이여서 미리 작성하지는 않았을 수 있어도 계약금 내지는 중도금 성격의 선급금은 여러 경로를 통해 잔금지급일 전에 지급 되었음을 알 수 있는 부분인 것이다. 3) 지금까지 내용을 정리해 보면, 가) 결정비교빌라의 일반적인 실지거래가액은 44억원이 아니다. ○○○하우스리츠가 결정비교빌라매도인을 내세워 취득했던 금액 32억원에 금융비용을 추가하고, 재건축 무산에 따른 재건축 추진경비를 포함한 보전 성격으로 결정된 특수한 상황에서의 거래금액인 것이다. 나) 또한, 명의자를 내세우기는 하였지만 실질적인 매도인은 ○○○하우스리츠이고 그 대표이사와 결정비교빌라매수인은 외삼촌, 조카 사이임이 관련서류에 의하여 밝혀졌기에 이 거래는 특수한 사정이 존재하는 특수관계자간 거래로 세법에서 의미하는 일반적인 ‘시가’로 볼 수 있는 금액이 아니다. 다) 설령, 이 거래금액이 불특정다수인 간에 자유롭게 거래된 금액이라 할지라도, 위에서 보듯이 2018.6.5. 저축은행 이자금액을 매수인 측에서 이미 선 지급, 변제하였다는 등의 진술 내용으로 볼 때, 쟁점빌라의 평가기준일(2020.7.30.) 보다 2년 전의 시점인 2018.6.5. 계약금 내지는 거래대금 일부가 지급된 것으로 보아야 하고, 이 시점에는 이미 거래금액을 확정한 상태로 보아야 하기에 결정비교빌라의 거래금액은 세법에서 정한 평가기준일 전 2년 이내의 거래가 될 수 없기에 이를 매매사례가액으로 적용할 수 없는 것이다.

1) 쟁점빌라의 시가 적용과 관련하여 평가기간 밖의 기간 중에 매매가 이루어진 결정비교빌라 매매사례가액 적용은 세법의 규정에 없는 사항이므로 이를 시가로 적용하는 것은 위법 부당하다. 2) 결정비교빌라는 쟁점빌라 보다 건물구조, 층수, 층별 면적과 용도, 전망 그리고 공동주택가격에서 상당히 유리한 조건을 가진 주택으로 쟁점빌라와 비교대상으로 삼을 수 없는 서로 유사성이 없는 것으로 보아야 하는 것으로 매매사례가액 적용은 세법의 취지에 어긋나고, 납세자가 선의의 피해자가 될 수 있기에 공정하고 엄격하게 세법을 적용하여야 한다. 3) 결정비교빌라의 거래일은 평가기준일 부터 23개월 전이고 등기사항전부증명서상 등기원인일과 등기접수일, 신탁등기일이 동일 날짜로 되어 있어, 통상적인 거래로 볼 수 없으므로 실제 계약관계를 국세심사위원회에서 직권으로 조사하여 매매계약일과 계약금 지급일이 평가기준일 부터 2년이 지난 것인지 여부를 먼저 확인하여야 한다. 4) 결정비교빌라 거래가액 4,400백만원은 결정비교빌라매수인이 부득이하고 특별한 사정에 의하여 당시 시세보다 높게 거래한 가액이므로 이러한 일반적이지 않은 가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다. 5) 청구인들이 신고 시 선택한 신고비교빌라의 거래가액을 시가로 적용할 수 있는지 아니면 매매사례가액의 시가 적용이 불합리한 것으로 보아 공동주택가격을 시가로 적용하는 것이 세법 취지에 부합하는지에 대한 의견은 별론으로 하더라도 처분청이 결정비교빌라의 거래가액을 쟁점빌라의 시가로 보아 결정한 부과처분은 상기와 같은 이유로 청구인들로서는 받아들일 수 없는 위법 부당하고 억울한 부과처분이기에 이를 취소하여 줄 것을 청구하는 것이다.

• 가. 상속세 및 증여세법상 평가기준일 이전 2년 내의 매매사례가액으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 결정된 가액을 시가로 적용한 것으로 적법하다. 1) 청구인들은 상속세 및 증여세법상 평가기간 밖의 매매사례가액을 증여일 현재 쟁점빌라의 시가로 적용하는 것은 위법하다고 주장하나, 처분청은 평가기간 내 매매사례가액이 없음을 확인하고상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 결정비교빌라가 평가기준일(쟁점빌라 증여일) 이전 2년 내에 거래가 되었고, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없고 처분청이 결정비교빌라 매매가액을 쟁점빌라의 시가로 보아 증여세를 부과해도 되는지 여부에 대하여 ○○지방국세청 평가심의위원회에 신청하여 심의를 거쳐 결정된 것이므로 적법한 것이다. 2) 쟁점빌라와 결정비교빌라는 <표2>와 같이 2018년(결정비교빌라 매매연도) 대비 2020년(쟁점빌라 증여연도) 공동주택가격이 모두 12억원 가량 상승하였고, 면적·위치·용도·기준시가가 동일하거나 유사하여 증여일 당시 결정비교빌라 매매가액을 쟁점빌라의 시가로 평가하는데 문제가 없다. 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조에서는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 보는 경우에 있어서 공동주택의 경우에는 ①동일한 공동주택단지 내 ②주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 5/100 이내일 것으로 규정하고 있는데 쟁점빌라와 결정비교빌라는 요건을 모두 충족하고 있다. <표2> 쟁점빌라와 결정비교빌라 (㎡, 백만원) 구분 평가기준일 (매매일) 동호수 전용면적 공동주택가격 2018년

① 2020년② 상승액

② -① 쟁점빌라 2020.7.30. 32동 102호 243.35 2,240 3,432 1,192 결정비교빌라 2018.9.5. 32동 201호 240.65 2,336 3,579 1,243 3) 상속세 및 증여세법에서 매매사례가액으로 인정되는 물건의 범위를 기준시가의 5% 이내로 보고 있고, 현실적으로 쟁점빌라와 100% 일치하는 매매사례가액은 드물어 약간의 차이 정도는 감수하여야 하는 것이며 과세의 형평성과 법 적용의 일관성을 위해 법령으로 범위를 정하여 집행하는 것은 불가피하므로 쟁점빌라 보다 결정비교빌라의 공동주택가격이 높다고 하더라도 그 차이가 법령의 범위 안에 있으면 결정비교빌라의 매매가액을 쟁점빌라의 시가로 보아야 하는 것이다.

• 나. 청구인들이 쟁점빌라의 시가로 산정한 신고비교빌라 매매가액은 매매사례가액으로 볼 수 있는 법적인 근거가 없다. 청구인들이 쟁점증여세신고 시 쟁점빌라 시가로 적용한 신고비교빌라는 <표3>과 같이 쟁점빌라와 공동주택가격의 차이가 10.3%이고, 전용면적의 차이도 19.6%로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조에서 규정하고 있는 매매사례가액으로 인정되는 공동주택의 범위(5% 이내)를 초과하여 시가로 볼 수 없다. <표3> 쟁점빌라와 신고비교빌라 (㎡, 백만원) 구분 평가기준일 (매매일) 동호수 전용면적 2020년 공동주택가격 쟁점빌라① 2020.7.30. 32동 102호 243.35 3,432 신고비교빌라② 2019.5.31. 32동 206호 195.55 3,077 차이(비율)①-② 47.8 (19.6%) 355 (10.3%)
• 다. 결정비교빌라는 매매계약서상 비특수관계자간 거래이고 특수한 사정이 있는 거래로 볼 근거도 없다. 청구인들은 결정비교빌라 거래가 특수관계자간에 특별한 사정에 의하여 당시 시세보다 높게 거래한 가액이라고 주장하나 결정비교빌라는 지자체에서 검증한 검인계약서 계약내용에 따라 이루어진 거래로 정당하며, 결정비교빌라의 등기사항전부증명서상 결정비교빌라매도인과 결정비교빌라매수인은 특수관계자가 아니고, 특수한 사정의 거래로 볼 수 있는 객관적인 증빙도 없으므로 청구인들의 추측성 주장은 인정할 수 없는 것이다.

• 가. 쟁점

○ 평가심의위원회에서 결정한 매매사례가액을 쟁점빌라의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 1-3) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정·경정】

① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개 1-4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성등】

① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
• 다. 사실관계 1) 일자별 사건흐름을 요약하면 다음과 같다. ’18.9.5. ’19.5.31. ’20.7.30. ’20.10.8. ’21.9.7. ’21.11.10. ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ (매매사례) (매매사례) 청구인들 청구인들 처분청 청구인들 결정비교빌라 신고비교빌라 쟁점빌라 수증 쟁점증여세 신고 증여세 결정·고지 심사청구 거래가액 44억 거래가액 40억 청구인1(지분1/4) 청구인2(지분1/4) 쟁점빌라 시가 40억 쟁점빌라 시가 44억 2) 쟁점빌라 등기사항전부증명서상 소유권이전 내역은 다음과 같다. 쟁점빌라의 등기사항전부증명서상에는 한○○가 1996.5.10. 쟁점빌라를 매매를 원인으로 취득하였고, 2020.7.30. 청구인들에게 증여를 원인으로 지분 1/4을 각각 증여하였음이 <그림1>과 같이 확인된다. 3) 쟁점증여세신고 및 결정·고지 내역은 다음과 같다. 청구인들은 증여당시 쟁점빌라의 시가를 4,000백만원으로 하여 청구인들의 1/4지분 만큼 각 1,000백만원을 증여재산가액으로 신고하였고, 처분청은 쟁점주택의 시가를 4,400백만원으로 보아 청구인들의 증여재산가액을 각 1,100백만원으로 하여 증여세를 결정·고지하였음이 <표4>와 같이 국세청 전산망에서 확인된다. 4)

○○빌라 매매사례 및 구조는 다음과 같다. 가)

○○빌라는 총 14세대로 평가기준일(증여일) 전 6개월, 후 3개월 이내 매매된 사례는 없으며, 2년 이내 매매된 거래는 <표5>와 같이 신고비교빌라와 결정비교빌라 2건으로 청구인들과 처분청 간에 다툼이 없다. <표5> ○○빌라 2년 이내 매매내역 (㎡,백만원) 구분 증여일 (매매일) 동호수 매매금액 공동주택가격 (2020년) 전용 면적 구조 쟁점빌라 2020.7.30. 32동 102호

• 3,432 243.25 지층, 1층, 2층 결정 비교빌라 2018.9.5. 32동 201호 4,400 3,579 240.65 3층, 다락 신고 비교빌라 2019.5.31. 32동 206호 4,000 3,077 195.55 2층, 3층, 다락 결정비교빌라와 쟁점빌라는 공동주택가격 및 전용면적 차이가 5% 이내임 신고비교빌라와 쟁점빌라는 공동주택가격 및 전용면적 차이가 5% 초과함 나) 쟁점빌라가 있는 ○○빌라 32동은 총 10세대(31동 4세대)로 세대전체가 복층구조이고 전용면적이 101호, 102호, 103호만 동일하고 나머지는 다소 차이가 나며, 공동주택가격도 다른 것이 <그림2>와 같이 확인된다. <그림2> ○○빌라 32동(10세대) 구조 및 전용면적 (호수, 전용면적, ’20년 공동주택가격) 다락 [201호] 결정비교빌라 [202호] [205호] [206호] 신고비교빌라 3층 240.65㎡ 3,579백만원 250.46㎡ 3,702백만원 233.5㎡ 3,479백만원 195.55㎡ 3,077백만원 2층 [101호] [102호] 쟁점빌라 [103호] [104호] [105호] [106호] 1층 243.25㎡ 243.35㎡ 243.35㎡ 245.69㎡ 231.25㎡ 201.71㎡ 지층 3,432백만원 3,432백만원 3,432백만원 3,462백만원 3,284백만원 3,000백만원 다)

○○빌라 32동의 2018년부터 2021년 공동주택가격은 <표6>과 같다. 5)

○○지방국세청 평가심의위원회 결정내역은 다음과 같다. 가)

○○지방국세청 평가심의위원회는 2021.6.28. 쟁점빌라의 증여당시 시가를 결정비교빌라 매매사례가액(4,400백만원)을 적용하여 청구인들의 1/4지분에 해당하는 각 1,100백만원이 타당하다고 <그림3>과 같이 결정하였다. 나)

○○지방국세청 평가심의위원회에서 결정비교빌라 매매사례가액을 증여 당시 쟁점빌라의 시가로 결정한 검토내용은 <그림4>와 같다. <그림4> ○○지방국세청 평가심의위원회 검토내용(2-1)

□ 평가대상 부동산 현황

○ 평가대상 부동산은 1983.12월에 준공된 2개동 14세대(최고층 3층) 규모의 연립 주택으로서, 7호선 청담역이 근거리에 있어 교통이 매우 편리하며 주변은 청담 근린공원, 아파트 단지 등이 있어 주거환경이 매우 양호함

□ 가액의 적정성 판단 관련

○ 평가기간 내 매매사례가액 유무(증여일 전 6개월, 후 3개월)

• 평가기간 내 매매사례가액 없음

○ 시가에 포함하고자 하는 결정비교빌라의 매매계약일이 2018.9.5.이고, 증여일이 2020.7.30.이므로 평가기준일 전 2년 이내에 해당함

○ 결정비교 빌라매도인과 결정비교빌라매수인은 상증령§49①에서 규정한 특수관 계자에 해당 되지 아니함

○ 결정비교빌라의 매매사례가액은 증여일 전 2년 이내 매매계약 된 물건 중 쟁점 빌라와 기준시가 및 면적 차이가 5% 이내에 해당하는 거래가액임

□ 재산의 유사성

○ 쟁점빌라는 결정비교빌라와 같은 32동에 있으며, 주거전용면적 및 공동주택가격 차이가 5% 이내에 해당함

□ 가격변동의 특별한 사정 유무 판단 관련

○ 매매계약일로부터 평가기준일(증여일)까지의 기간 22개월 중 재산형태의 변동 사실이 없고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화가 없음

○ 쟁점빌라의 ’18년∼’20년 기간의 공동주택가격을 검토한 바, 변동내역은 아래와 같음 (백만원) 연도 공동주택가격 전년대비 상승액 상승비율 고시일 2020 3,432 528 18.2% 2020.4.29. 2019 2,904 664 29.6% 2019.4.30. 2018 2,240 304 15.7% 2018.4.30.

□ 심리의견

○ 쟁점빌라와 결정비교빌라는 유사한 재산으로서 결정비교빌라의 매매계약일부터 증여일까지 재산의 형태·이용 상황·주위환경의 변화가 없음

○ 상증법 시행령 §49① 단서 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정 되는 때에 해당하므로 결정비교빌라의 매매사례가액 1,100,000,000원을 증여일 현재 증여재산의 시가로 보는 것이 타당함 6) 청구인들이 제출한 자료는 다음과 같다. 가) 결정비교빌라 매수관련 언론보도 자료는 다음과 같다. 청구인들은 결정비교빌라매수인이 유명 연예인으로 당시 언론에서도 시세보다 높은 가액으로 거래되었다는 언론기사를 <그림5>와 같이 제출하였다. 나)

○○○하우스리츠 법인등기사항전부증명서 내용은 다음과 같다. (1) 청구인들은 ○○○하우스리츠(대표이사 강○)가 ○○빌라 재건축을 추진하기 위해 결정비교빌라매도인을 내세워 2016.8.5. 결정비교빌라를 매수하였다고 주장하고 있다. (2) 강○은 결정비교빌라매수인의 모(母)인 강△△의 친동생으로 결정비교빌라의 매매가 사실상 특수관계자간 거래[강○(외삼촌)이 대표이사인 ○○○하우스리츠와 결정비교빌라 매수인(조카)의 거래]라고 주장하면서 ○○○하우스리츠의 대표이사가 강○(결정비교빌라 매수시점에는 강○의 동생인 강○○이 사내이사임)임을 입증하는 등기사항전부증명서를 <그림6>과 같이 제출하였다. <그림6> ○○○하우스리츠 등기사항전부증명서(3-3) 다) 결정비교빌라에 대한 ○○○하우스리츠 근저당설정 내역은 다음과 같다. 청구인들은 결정비교빌라는 등기사항전부증명서상 2016.8.5. 현재 결정비교빌라매도인의 소유로 되어있으나 실제는 소유자가 ○○○하우스리츠이므로, 2018.9.5. 결정비교빌라매수인에게 매매한 것 역시 특수관계자간 거래라고 주장하면서 ○○○하우스리츠가 결정비교빌라매도인 명의로 결정비교빌라를 32억원에 매수한 등기접수일과 같은 날인 2016.8.5. ○○○하우스리츠가 ○○○○저축은행으로부터 채권최고액 2,210백만원의 근저당을 설정한 사실, 결정비교빌라매수인이 2018.9.5. 결정비교빌라를 취득한 이후인 2019.8.9.에도 ○○○하우스리츠가 채무자 지위로 ○○저축은행으로부터 채권최고액 660백만원으로 근저당을 설정한 사실에 대한 증빙으로 <그림7>과 같이 결정비교빌라 등기사항전부증명서를 제출하였다. 라)

○○○하우스리츠 등 근저당 상환 내역 등은 다음과 같다. 청구인들은 ○○○하우스리츠(등기상 명의는 결정비교빌라매도인)가 2018.9.5. 결정비교빌라를 결정비교빌라매수인에게 양도하고 2018.9.5. 매매대금 중 잔금 3,050백만원을 법인계좌(○○○하우스리츠 신협 131-019-825***)로 수취하여 같은 날 아래와 같이 결정비교빌라 근저당설정 채무를 상환하였다고 주장하며 ○○○하우스리츠 계좌이체 내역 등을 <그림8>과 같이 제출하였다.

① ○○○하우스리츠가 결정비교빌라 매수시점에 채권최고액 2,210백만원으로 근저당 설정된 ○○○○저축은행 차입원금 1,700,000,000원 및 이자 22,821,916원, 계 1,722,821,916원을 상환하였다.

② 결정비교빌라 등기상 명의자인 결정비교빌라 매도인이 채권최고액 1,300백만원으로 근저당 설정된 □□□□□캐피탈 차입원금 1,000,000,000원 및 이자 10,301,367원, 계 1,010,301,367원을 상환하였다.

③ 결정비교빌라 등기상 명의자인 결정비교빌라 매도인인 채권최고액 900백만원으로 근저당 설정된 이△△ 차입원금 중 일부인 316,876,717원을 상환하였다. 마)

○○○하우스리츠 ○○○○저축은행 이자납입 내역은 다음과 같다. (1) 청구인들은 강○으로부터 전달받은 2018.6월∼9월 △△△저축은행 이자납입내역에는 2018.6.5. 9,384,931원, 2018.7.5. 9,082,191원, 2018.9.5. 9,384,931원, 2018.9.5. 13,436,985원이 기재되어 있으며, 2018.9.5. 2건 금액(22,821,916원)은 <그림8>과 같이 ○○○하우스리츠 계좌에서 ○○○○저축은행 이자로 원금과 같이 출금된 것이다. △△△저축은행은 ○○○○저축은행을 말하는 것으로 심리당당자가 청구인들의 대리인에게 확인하였다.(○○○○저축은행이 ◇◇◇금융그룹 계열이라고 한다) (2) 그 이전인 2018.6.5., 2018.7.5. 이자금액은 결정비교빌라매수인 측에서 계약금 내지는 선급금으로 대신 변제한 것으로 추정되는 진술을 강○이 청구인들에게 하였다며 <그림9>와 같이 △△△저축은행 이자납입 내역 서류 등을 제출하였다. 바)

○○○하우스리츠 관계자들의 확인서 등 내용은 다음과 같다. (1) 결정비교빌라의 취득 및 양도에 있어서 결정비교빌라매수인의 외삼촌인 강○, 강○○이 대표이사 및 이사로 재직한 ○○○하우스리츠가 주도적으로 관여한 사실이 <그림10> 2021.12.30. 강○이 작성한 결정비교빌라 매매관련 확인사항(명함 및 법인인감증명 첨부) 및 증거자료에 의하여 확인된다. (2) 결정비교빌라매도인은 2016.8.5. 결정비교빌라 취득 당시 <그림11>의 매매계약서 대금 32억원 중 720,000,000원만 부담한 상태에서 나머지 대금은 ○○○하우스리츠가 차입 및 대출을 통해 부담하였으며, 결정비교빌라매도인은 2016. 12월 ‘본인이 부담한 720,000,000원을 지급받으면 ○○○하우스리츠가 지정하는 자에게 즉시 소유권을 이전하겠다’는 확인서를 <그림11>과 같이 작성하여 ○○○하우스리츠에 제출한 바 있다. (3) 2018.6.29. 결정비교빌라 매매가액을 44억원으로 합의하면서 가계약금으로 결정비교빌라매수인의 모(母)인 강△△가 매도인 측인 ○○○하우스리츠의 ◇◇◇신협계좌(131-019-371***)에 16,900,000원을 이체하였다는 증거로 <그림13>과 같이 제출하였다.

• 라. 판단

1. 관련 법리 상속세 및 증여세법제60조 제1항 본문은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다고 규정하고, 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문은 법 제60조 제2항에서 ‘수용가격·공매가격 및 감정가격을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고, 그 단서에서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매사례가액이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다.

2. 결정비교빌라 매매사례가액을 쟁점빌라의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 살펴보건대, 아래와 같은 사유로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서 규정을 적용하여 결정비교빌라 매매사례가액을 쟁점빌라의 시가로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

① 처분청은 ○○지방국세청 평가심의위원회에서 쟁점빌라의 시가로 결정한 결정비교빌라 매매사례가액을 쟁점빌라 시가로 보아야 한다고 주장한다.

② 그러나 결정비교빌라 매매가액을 ○○지방국세청 평가심의위원회에서 시가로 결정할 당시에는 결정비교빌라 매매거래가 특수관계인 간의 특수한 사정이 있는 거래인지 또는 결정비교빌라의 매매거래가 쟁점빌라의 평가기준일로부터 2년이 경과하였는지에 대하여는 검토가 이루어지지 않은 것으로 보인다.

③ 그런데 결정비교빌라 등기사항전부증명서상에는 2018.9.5. 결정비교빌라매도인이 결정비교빌라매수인에게 매매한 것으로 되어 있으나, 청구인들이 제출한 ○○○하우스리츠 계좌이체 내역 등(앞의 “<그림8>” 참고)과 ○○○하우스리츠 대표이사 강○의 결정비교빌라 매매관련 확인사항(앞의 “<그림10>” 참고) 및 결정비교빌라매도인이 작성한 확인서(앞의 “<그림12>” 참고)로 볼 때 결정비교빌라의 실질적인 처분 권한은 ○○○하우스리츠가 가지고 있었던 것으로 보이고, 청구인들이 제출한 ○○○하우스리츠 등기사항전부증명서(앞의 “<그림6>” 참고)상에는 강○○과 강○이 사내이사 또는 대표이사로 등재되어 있고, 강○○과 강○은 결정비교빌라매수인의 모(母) 강△△의 동생으로 확인되는 점으로 볼 때 ○○○하우스리츠와 결정비교빌라매수인은 상속세 및 증여세법상 특수관계자에 해당되는 것으로 보인다.

④ 한편 일반적인 부동산거래의 매매계약 절차를 보면, 계약일은 통상 등기접수일 보다 최소 1∼3개월 정도 앞서 이루어지며 계약일에 계약금을 지급하고 이후 중도금, 잔금을 치르는 것이나, 결정비교빌라의 등기사항전부증명서를 보면 등기원인일, 등기접수일이 2018.9.5.로 동일하고 같은 날 결정비교빌라매수인이 주식회사○○부동산신탁에 신탁등기를 한 것으로 볼 때 결정비교빌라의 매매거래는 일반적인 매매거래로 보이지는 않는다.

⑤ 그리고 결정비교빌라매수인의 모(母)가 2018.6.29. ○○○하우스리츠에 16,900,000원을 송금한 금액이 결정비교빌라 가계약금이고 송금한 일자가 매매계약일이라는 강○의 확인사항을 사실로 볼 여지도 있는데 이 경우 결정비교빌라는 쟁점빌라 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매사례가액이 있는 경우로 보기에는 어려운 것으로 판단된다. 나) 따라서, 처분청이 결정비교빌라 매매사례가액을 쟁점빌라의 시가로 보아 청구인들에게 2020.7.30. 증여분 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 있는 것으로 판단되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.