비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 증여일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장의 당부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2020. 8.13. 시 구 동 513 무지개 214동 207호 전용면적 49.54㎡ 공동주택(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 부모(각 1/2지분)로부터 증여 받고 2020.11.2. 증여세를 기준시가로 신고하였다가

• 2021.5.18. 같은 단지 내 같은 면적의 207동 910호 아파트(이하 “비교대상아파트1”라 한다)의 거래가액 320백만원(매매계약일: 2020.10.22.)을상속세 및 증여세법(이하 “상증세법” 이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사매매사례가액으로 보아 쟁점아파트를 평가하여 수정신고 하였다.

• 나. *세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 위 수정신고내역을 검토한 후 같은 단지 내 같은 면적의 203동 211호(이하 “비교대상아파트2” 이라 한다)의 거래가액 515백만원(매매계약일: 2020.7.23.)을 쟁점아파트의 시가로 하여 2021.7.1. 청구인에게 2020. 8.13. 증여분 증여세 33,177,375원(母, 본 건 처분) 및 3,590,866원(父)을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.

29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 본 건 증여세 수정신고 내용은 아래 법령 및 해석례에 어긋나는 사항이 없고, 증여세 산출과정에서도 오류가 없어 적법하고 정당하다.

1. 증여재산의 시가평가 원칙은 상증세법제60조 제1항에 따라 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르고, 시가로 인정되는 가액은 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다고 규정되어 있다.

2. 2019 상속세 증여세 실무해설 책자에 따르면, 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보고(상증세법 시행령 제49조 제2항), 2019.2.12. 시행령 개정으로 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘이상인 경우 그 평균액을 시가로 본다고 되어있다.

3. 2020 상속 증여세 실무해설책자에 따르면, 유사한 재산의 매매 등 가액에서 2019.3.20. 이후 상속, 증여 분을 평가하는 경우부터는 해당주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택 가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호).

• “가” 외 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 이라 설명하고 유사매매 사례가액 개정 연혁을 기간별 내용을 요약한 표에서도 재차 2019.3.20. 이후 공동주택의 경우 유사매매사례 가액이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 가격 차이가 가장 작은 주택이라고 강조하였다.

4. 국세청 해석례 및 판례 등에서 2017.3.10.이후 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매 가액이 여러 개인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것이다(기준-2018-법령해석재산-0197, 2018.9.3.).

5. 청구인은 위 법령 및 해설 책자 내용에 맞도록 <표2> 매매사례 중 2020.10.22. 거래된 320백만원(수정신고한 비교대상아파트1)을 유사매매사례가액으로 보아 적정하게 수정신고하였다.

• 나. 반면, 처분청은 유사매매사례가액 시가 515백만원을 결정함에 있어 관련 법령을 따르지 않고 자의적으로 법령에 규정된 범위를 벗어났고, 위법하고 부당한 것으로 귀결되어 본 건 과세처분은 취소하여야 한다. 본 건 평가기간은 관련 법령 상 2020.2.월∼2020.11월.(시행령 49조 제4항, 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일)인데도 불구하고, 처분청이 2018.9.11.～ 2021.1.16.로 확대하여 정하는 등 관련 법령을 도외시하고 자의적으로 결정한바, 본 건 과세처분은 취소하여야 한다.

• 가. 처분청이 비교대상아파트2의 매매가액을 적용한 것은 상증세법에 따른 따른 매매사례가액의 조건을 모두 충족하는 것으로 적법한 처분이다.

1. 처분청은 평가기간을 자의적으로 해석한 바 없고, 평가기간(2020.2월～ 2020.11월) 내인 2020.7.23. 거래한 가액으로 결정하였다(<표2> 참조).

2. 상증세법 시행규칙제15조 제3항 제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것이다(기준2018법령해석재산-0197, 2018.9.3.).

3. 납세자가 제출한 실거래가 조회 결과에서 평가기준일(2020. 8.13.)과 제일 가까운 거래일은 2020.8.29. 거래가액 549백만원이나 공동주택가격이 233백만원으로 5%이상 차이가 나므로 선택할 수 없고, 다음으로 가까운 거래일인 2020.7.23. 거래가액 515백만원을 선택하였으므로 처분청의 유사매매가액 산정은 잘못이 없다(<표2 참조).

• 가. 쟁점 비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 증여일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】[시행 2020.02.11] [제30391호, 2020.02.11, 일부개정]

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.<개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7, 2019.2.12>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7, 2019.2.12> 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】[시행 2019.03.20] [2019.03.20-719호]일부개정

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10., 2019.3.20>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. (※ 단서는 2019.3.20. 신설)

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ※부칙 <제719호, 2019.3.20> 제2조(평가의 원칙등에 관한 적용례) 제15조제3항제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다. 1-3) 기준-2018-법령해석재산-0197, 2018.9.3.([법령해석과-2420] [ 회 신 ] 귀 법령해석자문 신청과 같이 유사매매사례가액을 시가로 적용함에 있어서 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조제3항제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우에는 상속세 및 증여세법 시행령제49조제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것입니다. 1-4) 사전2021법령해석재산0213, 2021.03.08.(청구인 제시 사례) ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제4항 에 따라 시가로 보는 매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 같은 조 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말하는 것입니다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 3) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】

② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계

1. 증여세 신고․결정 내역 <그림1> 쟁점아파트와 비교대상아파트 시계열표 ’20.7.23 ’20.8.13. ’20.10.22. ’20.11.2. ’21.5.18 ’21.7.1. 󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏▲󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏▲󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏▲󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏 주요 사건 비교대상 아파트2 (515百) 쟁점아파트 증여 비교대상 아파트1 (320百) 청구인 당초 신고 (213百) 청구인 수정신고 (320百) 처분청 결정 (515百) 비고 처분청 결정 (203-211호) 214-207호 청구인 수정신고 (207-910호) 기준시가

• 가) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료 등에 따르면, 청구인은 2020. 8.13. 쟁점아파트를 부모(각 1/2지분)로부터 증여받은 후 2020.11.2. 기준시가로 증여세 신고를 한 뒤, 2021.5.18. 비교대상아파트1의 매매가액 320백만원(매매계약일: 2020.10.22.)으로 쟁점아파트를 평가하여 증여세 수정신고를 하였다.
• 나) 처분청은 2021.7.1. 같은 단지 내 203-211호(비교대상아파트2)의 매매가액 515백만원(매매계약일: 2020.7.23.)을 시가로 보아 증여세를 결정하였다. <표1> 증여세 신고 내용 및 결정내역 비교 (생략)

2. 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교

• 가) 쟁점아파트와 비교대상아파트2의 위치는 다음과 같고, 같은 단지, 같은 면적(49.54㎡)이며, 청구인과 처분청이 제시한 주요 유사매매사례를 비교하면 아래와 같다. <그림2> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 위치(동일단지, 동일면적) (생략) <표2> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 비교 (단위: 백만원) 구분(전용면적 49.54㎡ 같음) 동, 호수 거래일 (원인) 거래 가액 공동주태가격 1) 차이 (%) 비고 비교대상아파트1 207- 910 2020.10.22. (매매) 320 239 12.2% 청구인 수정신고 비교아파트3 214- 1404 2020.08.29. (매매) 549 233 9.0% 청구인 제시 (가장 가까운 날) 쟁점아파트 214- 207 2020.08.13. (증여일)

• 213

• 비교대상아파트2 203- 211 2020.07.23. (매매) 515 213 0.0% 처분청 결정 2) (가격차이 가장 작음) (다음 가까운 날) 비교아파트4 206- 414 2020.07.21. (매매) 530 222 4.2% 청구인 제시

1. 2020.4.29. 고시

2. 공동주택가격 차이가 가장 작고, 평가기준일과 가장 가까운 날 주택(처분청 의견)

• 나) 위 표에서 청구인은 2020.10.22. 거래된 207동 910호 거래가액 320백만원을 시가로 보아 수정신고 하였음이 확인된다.
• 다) 반면, 처분청은 위 표에서 평가기준일(2020. 8.13.)과 제일 가까운 거래일은 2020.8.29. 거래가액 549백만원이나 기준시가가 233백만원으로 공동주택가격이 5%(시행규칙 제15조 제3항 다목)이상 차이가 나므로 선택할 수 없고, 다음으로 가까운 거래일인 2020.7.23. 거래가액 515백만원을 유사매매사례가액으로 하여 결정하였다는 의견이다.
• 라) 심리담당자가 2021.11.3. 청구인에게 유선으로 문의한바, 위 매매사례 중 청구인은 2020.10.22. 거래된 320백만원(수정신고한 비교대상아파트1)을 유사매매사례가액으로 적정하다는 주장이다.

3. 쟁점아파트의 가격변동 내역

• 가) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료 등에 따르면, 쟁점아파트의 증여일 현재 공동주택가격은 증여일 현재 다음과 같이 213백만원이다. <표3> 쟁점아파트 연도별 공동주택가격 (생략) <그림3> 쟁점아파트 단지 월별 평균 거래가 (생략)

4. 쟁점아파트의 유사매매사례

• 가) 청구인은 평가기간 중 유사매매사례 건수는 국토교통부 자료 상 52건이라고 주장하며, 2020.2월부터 2020.11월까지 국토교통부 실거래 자료를 제출하였다.
• 나) 처분청이 제출한 유사매매사례는 평가기간 내 10건(2020.2.15.～2020.10.22.), 평가기간 외 10건(2018.9.11.～2021.1.16.)이다.
• 다) 심리담당자가 국토교통부 실거래가 조회 시스템에서 조회한 증여일 전후 쟁점아파트와 같은 면적의 아파트 거래내역은 다음과 같다. <표4> 쟁점아파트 국토부 실거래가 조회 (생략)
• 라. 판단

1. 관련 법리 가)상증세법제60조에 따른 증여재산가액의 시가와 관련하여 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 평가기간 이내의 증여세 신고일까지 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 ‘유사한 다른 재산’의 범위를 ‘공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상주택과 동일한 공동주택단지에 있을 것’, ‘평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거면적의 100분의 5 이내일 것’ 및 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 100분의 5 이내일 것’ 이라 하면서 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 한다고 규정하고 있다.

• 나) 유사매매사례가액을 시가로 적용함에 있어서상증세법 시행규칙제15조제3항제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우에는상증세법 시행령제49조제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것이다(기준-2018-법령해석재산-0197, 2018.9.3.).

2. 비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 상속개시일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장의 당부

• 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 증여일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구구장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 이 건에 있어상증세법 시행규칙제15조제3항제1호의 각 목의 요건을 모두 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개이고, 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 작고, 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 주택의 가액은 <표2>와 같이 처분청이 유사매매사례가액으로 본 비교대상아파트2의 매매가액 515백만원으로, 이를 유사매매사례가액으로 본 건 처분은 적법하다.
• 나) 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.