증여주택과 같은 아파트 단지의 매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 전후 3개월 내의 거래가액은 층이 다르거나 인테리어 공사 여부와 관계없이 시가인 매매사례가액으로 볼 수 있음
증여주택과 같은 아파트 단지의 매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 전후 3개월 내의 거래가액은 층이 다르거나 인테리어 공사 여부와 관계없이 시가인 매매사례가액으로 볼 수 있음
이 건 심사청구는 기각합니다.
○ 같은 단지 내의 주택이라는 이유만으로 위치, 층, 조망권, 인테리어 유·무, 시세, 기준시가 등을 고려하지 않고 모든 조건이 불리한 쟁점주택을 비교주택과 유사하다하여 비교주택의 거래가액을 시가인 유사매매사례가액으로 보아 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 위법 부당한 처분이므로 취소하여야 한다.
- 가. 유사매매사례가액을 적용함에 있어 유사재산이란 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”을 말하는 것이나, 처분청이 유사하다고 본 비교주택은 쟁점주택에 비해 위치, 조망권, 층수에서 유리하고, 약 00백만원 이상을 들여 인테리어 공사를 한 것으로 확인되며, 기준시가도 쟁점주택의 기준시가 311백만원보다 5백만원 높은 316백만원으로 유사재산이라고 볼 수 없다.
- 나. 많은 심사청구 및 심판청구에 대한 결정에서도 처분청과 같이 유사매매사례가액을 적용하여 과세할 때에는 과세대상물건과 비교대상물건 간에 엄격한 동일성 내지는 유사성이 존재함을 전제로 하고 있으며, 동일성 내지 유사성이 떨어지는 사례가액의 적용은 부당한 과세처분이란 사실을 확인하고 있다. 특히 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이라 할지라도 층과 방향, 조망권과 일조권에 따라 가격이 다르게 형성되는 경우의 유사매매사례가액 적용이 부당한 과세처분이란 사실은 다음 <표1>의 조세심판원 심판례에서 확인된다. <표1> 유사매매사례가액 관련 조세심판원 심판례 <조심2016서1501, 2016.9.6(2015년 과세연도 양도).>
○ (요약) 비교대상 아파트는 7층이고 쟁점아파트는 5층으로 통상 아파트는 높은 층에 소재하는 것이 낮은 층에 소재하는 것보다 그 재산적 가치가 더 높은 것이 일반적이고, 이 건 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 면적ㆍ위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있음 <조심2010서0501, 2010.7.13(2008.3.16. 상속분).>
○ (요약) 쟁점아파트와 비교아파트는 일조권 및 조망권에 있어서 차이를 보이는 것으로 조사되어 있고, 비교아파트의 기준시가가 쟁점아파트보다 1.4% 정도 높으며, 층수의 차이로 인하여 분양가액이 비교아파트가 1천만원 높은 것으로 나타나고 있어 쟁점아파트와 비교아파트는 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목 등이 유사한 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 쟁점아파트의 가액을 기준시가로 보아 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당함 <국심2009서3671, 2009.12.15(2006.10.28. 상속분).>
○ (요약) 청구인이 주장하는 유사아파트의 경우 조망권이나 주변 환경 등에 있어서 쟁점아파트와 유사한 경우로 보기 어려우므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보기 어려움 <국심2007서0680, 2007.5.29(2006.4.26. 수증분).>
○ (요약) 아파트는 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지·같은 동·같은 평형이라 하여 무조건 유사 매매사례가액이라고 볼 수는 없는 것임 <국심2006서1067, 2006.9.4(2004.12.24. 수증분).>
○ (요약) 유사아파트는 쟁점아파트와 면적, 용도 등은 동일하나 한강이 보이는 곳에 위치하고있는 반면 쟁점아파트는 철로에 인접하여 국철이 지상으로 지나가고 있어 소음 등이 발생하고, 국세청기준시가도 유사아파트보다 높은 점 등으로 이를 시가로 보아 과세함은 부당함
- 다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서 말하는 “공동주택가격 차이”는 기준시가의 차이가 아닌 시가의 차이로 해석하여야 하고, 같은 조항에서 가격차이가 100분의 5 이내라고 하는 것은 평가대상주택 가격이 비교주택보다 높을 때 한정하여 적용되는 것으로 해석해야 하며, 이렇게 해석하지 않는다면 가격이 낮은 주택도 가격이 높은 주택의 가격에 맞추어 과세되므로 평등주의가 형해화 될 수 있고, 종전 조세심판원의 일관된 결정례 취지에 반한다.
○ 그동안 상증세법 시행령 제49조에서 재산의 평가와 관련하여 유사재산의 거래가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하면서 그 구체적 기준을 제시하지 않았으나, 2017.3.10. 시행규칙 제15조 제3항을 신설하여 유사재산에 대한 구체적 기준을 규정하였는데, 해당 조항은 비교가능주택의 범위기준을 정한 것으로 상황과 주관에 따라 변하는 경제적 합리성보다 규정된 범위에 포함되는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 왜냐하면 현실적으로 평가대상주택과 100% 일치하는 사례가액은 드물어 약간의 차이를 감수하더라도 과세의 형평성과 법 적용의 일관성을 위해 법령으로 범위를 정하여 집행하는 것은 불가피하기 때문이다. 아울러, 해당 조항 신설 후 유사매매사례가액 쟁점과 관련한 조세심판원 심판례 등에서는 해당 조항 요건을 모두 충족한 경우 매매사례가액으로 인정하고 있다. 따라서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하고, 평가기준일로부터 3개월 이내 매매계약이 이루어졌으며, 평가기준일로부터 가장 가까운 날 매매계약이 체결된 비교주택의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 당초 처분은 적법하다.
- 가. 처분청의 이 건 통지는 관련 법령에 따른 것으로 적법하다.
1. 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에는 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에는, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에는, “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.”고 규정하고 있다.
2. 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(2017.3.10. 기획재정부령 제605호)하였고, 이는 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하도록 되어 있다.
3. 위 시행규칙 제15조 제3항에는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정되어 있고, 제1호에는 “다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택”이라고 되어 있으며, 가목은 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, 나목은 “평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내일 것”, 다목은 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것”이라고 되어 있다. 4) 처분청이 매매사례로 본 비교주택은 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항과 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족한다.
- 가) 비교주택의 매매계약일은 2018.1.26.로 쟁점주택의 평가기준일인 2017.12.20.로부터 3개월 이내이고, 평가기간 내 유사 재산 중 평가기준일과 가장 가까운 날이므로 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항 요건을 충족한다.
- 나) 비교주택은 쟁점주택과 ① 동일한 공동주택 단지 내에 있고, ② 주거전용면적이 쟁점주택과 같은 149.98㎡이며, ③ 공동주택가격(기준시가)이 316백만원으로 쟁점주택의 311백만원과 차이가 1.6%로 5% 이내에 해당하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 세 가지 요건을 모두 충족한다.
5. 따라서 처분청은 위와 같이 법령에 규정된 요건에 부합되는 비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보아 한 이 건 처분은 적법하다.
- 나. 건물의 상대적 위치 등은 유사매매사례가액에 해당하는지 판단에 있어서 객관적 평가 기준이 아니다.
1. 청구인은 비교주택이 쟁점주택에 비해 위치, 조망권, 층수, 인테리어 상태 등이 더 좋음에도 불구하고 비교주택과 쟁점주택을 동일 주택으로 보아 비교주택 매매가격을 유사매매사례가액으로 적용하여 고지함은 부당하다고 주장한다.
2. 그러나, 건물의 상대적 위치, 조망권, 층수, 인테리어 상태 등은 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵고, 건물 등기사항증명 및 건축물대장에서 확인이 가능한 기준시가, 면적, 위치 등이 객관적 판단기준이 될 수 있다(조심2019중0025, 2019.4.16., 같은 뜻).
- 다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 신설 이후 조세심판원 결정 등에서도 일관되게 처분청의 주장이 정당하다고 인정하고 있다.
- 라. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서 규정하고 있는 “공동주택가격의 차이”는 시가의 차이가 아니라 공시가격 차이로 보아야 한다.
1. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에는 “공동주택가격”을 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격으로 규정하고 있다.
2. 부동산 가격공시에 관한 법률제18조(공동주택가격의 조사·산정 및 공시 등)제1항에는 “국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 ‘공동주택가격’이라 한다)을 조사·산정하여 ∼(중략)∼ 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 3) 따라서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목의 “공동주택가격의 차이”는 시가의 차이가 아니라 공시가격(기준시가) 차이를 말하는 것이다.
4. 또한, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서 “공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것”이라고 규정하고 있으므로, 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것이라는 것은 평가대상 주택 공동주택가격의 ±5% 이내에 해당하는 것을 의미한다.
○ 양도주택에 비하여 위치 등이 유리한 비교주택을 유사매매사례로 봄은 부당하다는 청구주장의 당부
- 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14388호로 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 1-1-1) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 ※ 참고: 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 [2019.3.20. 기획 재정부령 제719호로 일부 개정된 내용]
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
○ 부칙 <제719호, 2019.3.20> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(평가의 원칙등에 관한 적용례) 제15조제3항제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다. 1-1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 부칙 <제605호, 2017.3.10> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4(회계기준이 적용되는 공익법인등)의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다. 2) 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 【공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등】
① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다.
- 다. 사실관계
1. 청구인의 증여세 신고와 처분청의 증여세 결정 및 경정 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 증여세 신고와 처분청의 결정·경정 내역(생략)
2. 쟁점단지에서 쟁점주택의 평가기준일로부터 3월 이내에 거래된 비교주택 등의 위치·기준시가 등의 비교내역은 아래와 같다.
- 가) 쟁점주택과 비교주택 등의 위치, 계약일, 기준시가 등을 비교한 내역은 다음 <표3>과 같은데, 쟁점주택과 비교주택의 해당 동이나 해당 층수는 다르지만 전용면적은 149.98㎡로 같으며, 공동주택가격(기준시가)은 5백만원의 차이가 있지만 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 나목에 규정된 범위(100분의 5) 내로 확인된다. 또한 비교주택이 쟁점주택의 유사매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 내의 가장 가까운 날에 거래된 것으로 확인된다. 한편 105동 2501호의 매매사례는 비교주택보다 4일 뒤의 거래일뿐만 아니라 특수관계자 간(형수와 시동생)의 거래인 것으로 확인된다. <표3> 쟁점단지 내 주택 매매내역(평가기간 내의 거래) (단위: 백만원, ㎡, 일) 동/호수 매매계약일 매매금액 기준시가 전용면적 일수차이 비 고 1/11 ’17.12.20. (증여) 311 149.98 기준 쟁점주택 16/17 ’18.1.26. 460 316 149.98 37 비교주택 15/25 ’18.1.30. 440 311 149.98 41 특수관계자 간 거래 쟁점주택의 ⓐ평가기준일(’17.12.20.)과 매매주택의 ⓑ매매계약일의 일수차이(ⓑ-ⓐ)
- 나) 쟁점단지의 동별 배치도는 다음 <그림1>과 같다. <그림1> 쟁점단지의 동별 배치도(생략)
- 다) 쟁점주택은 쟁점단지 서남쪽의 MH역까지 약 130m, 비교주택은 약 80m 거리에 위치하고 있는 것으로 나타난다.
- 라) 쟁점주택은 최고층이 19층인 동의 11층이고 공동주택 공시가격에 있어서 로열층(13층부터 18층)의 바로 다음 구간에 해당되며, 비교주택은 최고층이 25층인 동의 17동으로 공동주택 공시가격에 있어서 로열층(13층부터 24층)에 해당되는 것으로 확인된다.
3. 청구인의 “비교주택을 쟁점주택의 매매사례가액으로 보면 안 된다.”는 주장을 요약하면 다음 <표4>와 같다. <표4> 매매사례가액으로 보아야 한다는 양측 주장 내용 요약 구분 현황 불리·유리한 점 쟁점주택 비교주택 쟁점주택 비교주택 위치 제일 안 쪽 제일 입구 쪽 진출입 및 접근성면에서 불리 대로진입 및 전철이용, 보안에 유리 조망권 전면-MB빌라에 가림 좌·우-MH베스디움, YA아파트로 막힘 뒷면-109동에 인접 전면-상대동의 거실이 잘 안 보임 뒷면-전포동 일대가 다 보임 -시야가 전면, 좌·우, 뒷면 모두 좋지 않음 -답답한 조망
• 거리가 유지되어 답답하지 않음 -쾌적한 조망 층수 19층 중 11층 25층 중 17층 -로열층 아님 -로열층임 리모델링 (수선) 리모델링 안 함 리모델링함 입주후 50백만원을 들여 인테리어 시설함
• -
4. 쟁점주택과 비교주택이 “위치·층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵다.”는 처분청의 상세한 주장내용은 다음과 같다.
- 가) 공동주택의 경우 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 충족하면 매매사례가액으로 볼 수 있도록 규정되어 있으며, 처분청이 매매사례로 본 비교주택은 그 요건을 모두 충족하고 있다.
- 나) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 신설된 2017.3.10. 이후 그 요건을 충족하는 공동주택을 상속 및 증여 받은 경우에 매매사례가액을 시가로 보아 한 처분에 대한 조세심판원 심판례 등을 보면, 다음 <표5>에서 보는 바와 같이 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 조망권, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족하는 경우 매매사례가액으로 인정함이 정당하다고 결정하고 있다. (이하 여백) <표5> 매매사례가액의 적용을 인정한 조세심판원 심판례 등의 주요 내용 <조심2019서2121, 2019.9.18.(상속개시일: 2017.8.9.)>
○ 처분청이 제시한 비교대상아파트의 경우 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족하는 점, 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 높은 가액으로 거래된 것은 층이나 조망권 유무 등에 의한 일반적인 차이일 뿐 급격한 가격변동에 의한 것이라고 보기에는 그 입증이 부족한 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 상속아파트의 시가로 보기는 어렵다 할 것임 <조심2018서4251, 2019.6.24.(증여일: 2017.4.25.)>
○ 비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 건물 내에 위치해 있고 그 면적과 기준시가 등이 동일하며, 비록 부속면적인 지하실의 사용현황에 다소 차이가 있으나 그것이 주택 거래가액에 영향을 미쳤다고 보기는 어려우므로 처분청이 비교 대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 하여 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 <심사증여2018-0037, 2019.2.20.(증여일 2018.1.10)>
○ (앞부분 생략) 비교대상아파트1은 실제 계약일이 2017.6.3.로 증여일인 2018.1.10.로부터 3개월 범위를 벗어나며, 공동주택가격이 쟁점아파트 공동주택가격의 5% 범위를 초과하여 비교대상아파트1의 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조제4항의 규정에 의한 시가로 볼 수 없다고 할 것이나, 비교대상아파트2는 계약일이 2018.1.7.로 증여일인 2018.1.10.로부터 3개월 범위 내의 것이며, 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적이며, 공동주택가격이 쟁점아파트의 5% 범위 내에 있어 비교대상아파트2의 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조제4항의 규정에 의한 시가로 볼 수 있다 할 것이므로 처분청이 비교대상아파트2의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. <심사상속2014-0029, 2014.12.30.(2012.2.14. 상속분)>
○ (앞부분 생략) 반면 비교대상①아파트는 쟁점아파트의 바로 옆 호수이며 인테리어 공사 외 모든 조건이 동일한 상태로서 공사 직후에도 인테리어 공사와는 무관하게 주변 시세대로 거래된 점으로 보아 인테리어 공사 여부가 시세에 영향을 미친다고 볼 수 없고(서울고등법원2010누12905, 2010.11.11. 참조), 그 가액이 국민은행 시세상위평균가 수준이므로 이를 시가로 볼 수 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 비교대상①아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 상속재산가액을 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. (이하 생략)
5. 인터넷 포털사이트에서 확인한 쟁점단지의 ‘KB국민은행’, ‘부동산뱅크’ 등이 공표한 증여일(2017.12.20.) 기준 전후 3개월의 시세는 다음 <표6>과 같다. <표6> KB국민은행과 한국감정원이 고시한 시세(전용면적 149.98㎡) (단위: 백만원) 일자별 KB국민은행 부동산뱅크 한국감정원 하 중 상 하 중 상 하 상 2017.9.20. 450 480 495 390 420 450 445 490 2017.12.20. 450 480 495 390 420 450 440 490 2018.3.20. 450 480 495 390 420 450 450 490
- 라. 판단
1. 관련 법리
- 가) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제60조【평가의 원칙 등】제1항에는 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.” 규정되어 있고, 제2항에는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정되어 있다.
- 나) 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에는, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정되어 있으며, 제2항에는 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.”고 규정되어 있다.
- 다) 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(2017.3.10. 기획재정부령 제605호)하였고, 이는 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하도록 되어 있다.
- 라) 위 시행규칙 제15조 제3항에는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정되어 있고, 제1호에는 “다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택”이라고 되어 있으며, 가목은 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, 나목은 “평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내일 것”, 다목은 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것”이라고 되어 있다.
- 마) 이 때 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서의 ‘공동주택가격’은 부동산 가격공시에 관한 법률제18조에 따른 가격을 의미한다. 그리고 유사매매사례가액의 적용요건 등을 법령 및 시행규칙에 규정한 취지는 상속·증여 재산의 평가 시 평가대상 재산과 면적・종류・용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 않는 불합리한 점을 해소하고, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위한 것으로 판단된다.
2. 비교주택의 거래가액을 시가로 봄이 부당한지에 대한 판단
- 가) 위와 같은 법령 규정, 관련 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음과 같은 내용으로 볼 때 비교주택의 거래가액을 이 사건 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다.
① 처분청이 매매사례로 본 비교주택은 아래와 같이 상증세법 시행령 제49조 제4항과 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 충족한다. ㉮ 비교주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있다. ㉯ 비교주택과 쟁점주택의 주거전용면적은 149.98㎡로 동일하다. ㉰ 비교주택과 쟁점주택의 공동주택가격(기준시가)은 각각 316백만원과 311백만원이며 그 차액은 5백만원으로 100분의 5 이내에 해당한다.
② 청구인은 위의 요건 충족여부와 관련하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서 규정하고 있는 “공동주택가격의 차이”는 시가의 차이가 아니라 공시가격 차이로, “공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것”이라는 것은 평가대상 주택 공동주택가격이 비교대상주택 보다 큰 경우로서 5% 이내에 해당하는 것만을 의미한다고 주장한다. 그러나 시행규칙에서 말하는 ‘공동주택가격’은 부동산 가격공시에 관한 법률제18조에 따른 가격을 의미하고 만일 이 때의 ‘공동주택가격’이 ‘시가’를 의미한다면 ‘시가’를 알고 있는 상황에서 유사매매사례가액을 적용할 필요가 없다 할 것이어서 타당하지 않다고 할 것이다. 그리고 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것이라는 것은 그 차이에 대한 한정이 규정되어 있지 않으므로, 평가대상 주택 공동주택가격 보다 크든지 작든지 100분의 5 이내에 해당하는 것을 의미하는 것으로 보인다.
③ 비교주택의 매매계약일은 쟁점주택의 평가기준일 2017.12.20.로부터 37일 후인 2018.1.26.로 3개월 이내에 해당하고, 또 다른 시가로 볼 수 있는 <표3>의 기준 내 주택의 경우에는 41일 후로 비교주택이 동일한 평가기간 내의 매매사례 중 평가기준일과 가장 가까운 날로 확인된다.
④ 쟁점주택과 비교주택의 위치·층수 등의 차이가 있으나, 그 사실을 쟁점주택과 비교주택의 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵다[조심2018서4251(2019.6.24.), 조심2019중0025(2019.4.16.), 같은 뜻].
⑤ 한편 청구인은 비교주택의 경우 50백만원 이상을 들여 인테리어 공사를 하였고 쟁점주택은 인테리어 공사를 한 사실이 없으므로 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 유사매매가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 인테리어 공사여부는 시세에 영향을 미친다고 볼 수 없다(심사상속2014-0029, 2014.12.30. 같은 뜻).
- 나) 따라서 처분청이 시가로 보는 매매사례가액 중 매매계약일이 평가기준일로부터 가장 가까운 날인 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.