비교주택 거래가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 母 최AA으로부터 2017.4.11. BB광역시 BB구 BB동5가 00-00 BB맨션 900호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 2017.4.24. 기준시가 124,000,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세 0,000,000원을 신고하였고, 처분청은 2017.11.24. 청구인이 신고한 내용대로 증여세 신고시인 결정을 하였다.
• 나. 국세청 감사관은 2019...부터 2019...까지 유사매매사례가액 적용 적정 여부에 대한 점검을 실시한 결과, 쟁점주택과 동일 단지 내 500호(이하 “비교주택”이라 한다)가 2017.3.20. 매매계약된 거래가액이 180,000,000원이고, 동 거래가액은 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 “시가”로 보는 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였다. 그리고 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래에 대하여는 국세청 전산시스템(NTIS) 또는 인터넷(국토교통부 실거래가정보) 등을 통하여 확인할 수 있고, 그에 따라 유사한 아파트의 매매사례에서 시가로 보는 거래가액을 확인할 수 있었음에도 처분청이 그러한 확인을 하지 아니한 채 청구인의 증여세 신고내용을 그대로 시인결정한 잘못이 있다고 감사지적하였다.
• 다. 처분청은 위 감사지적에 따라 비교주택의 매매가액인 180,000,000원을 쟁점주택의 시가로 보아 2020... 청구인에게 2017.4.11. 증여분 증여세 0,000,000원(가산세 미적용)을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020... 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 증여세 신고일까지 정당한 사유로 알 수 없었던 매매사례가액을 ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제4항에 규정된 증여세 신고일까지의 매매사례가액에 포함하여 이를 시가로 보는 것은 부당하다. 청구인은 2017.4.24. 증여세 신고일까지 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 매매사례가액이 확인되지 않아 기준시가를 시가로 보아 증여세 신고를 하였다. ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 에 따르면 거래당사자는 거래계약의 체결일로부터 60일 이내에 실제 거래가격 등을 관할구청 등에 신고하도록 규정하고 있다. 처분청이 제시한 비교주택은 매매계약일이 2017.3.20.로서 실거래가액 신고기한은 2017.5.20.이며, 기한 내에 신고된 실거래가액은 계약일자인 2017.3.20.로 소급하여 등재된다. 즉, 거래계약 체결일부터 60일이라는 기한 내에 신고된다 하더라도 청구인의 증여세 신고일(2017.4.24.)까지 신고되지 않은 경우 거래계약일이 증여세 신고일 전이라 하더라도 실거래가액을 조회할 수 없으며 거래유무도 알 수 없다. 또한, 이 건과 같이 증여세 신고를 일찍 하였을 경우의 문제만은 아니다. 증여세 신고기한 당일까지 기다렸다가 실거래가액을 조회하여 신고를 하였다 하더라도, 증여세 신고기한 이후에 실거래가액이 신고되어 소급 등재된다면 동일하게 발생할 수 있는 문제이다. 그러므로, ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제4항에 따른 “증여세 신고일까지의 가액”은 청구인이 증여세 신고일까지 조회하였을 때 확인할 수 있는 실거래가액으로 보는 것이 타당하며, 이 건과 같이 청구인이 신의에 따라 성실하게 신고납부의무를 이행했음에도 불구하여 청구인이 정당한 사유로 알 수 없었던 매매사례가액을 시가로 인정하여 과세를 한다면 이는 청구인의 예측가능성 및 재산권을 침해하는 것이다.
• 나. 시가를 산정함에 있어 가격형성에 영향을 줄 특수한 사정이 고려되지 않은 단 1건의 매매사례가액을 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격으로 보는 것은 ｢상증세법｣ 제60조에 규정한 시가의 정의에 부합하지 않는다. ｢상속세법｣ 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이다. 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 경우 쟁점주택과 동일한 면적(82.35㎡)인 아파트의 거래는 2017년도에 1건만 거래가 이루어졌고, 2016년에는 전혀 거래가 이루어지지 않았으며, 2015년도에도 1건(매매가액 155백만원)만 거래가 이루어졌다. 비교주택의 거래는 20개월만에 매매가 이루어진 것으로 다수의 거래로 통상적으로 성립되었다고 보기 어려우므로 시가의 정의에 부합하지 않는다. 또한, 처분청이 시가로 본 비교주택의 2017년도 거래가액은 180백만원은 시세에 비해 높게 형성되어 있다. 동일 단지 내 63.07㎡ 기준으로 2017년에 로얄층 8층이 136백만원에 거래, 2019년에 2층이 140백만원에 거래된 것을 보면, 동일 아파트의 시세가 상승하고 있음이 확인된다. 쟁점주택과 같은 면적인 82.35㎡ 역시 로얄층인 8층, 9층을 기준으로 2015년에 155백만원에 거래, 2018년에 180백만원에 거래, 2019년에 171백만원에 거래되어 시세가 상승하고 있음이 확인된다. 반면 5층을 기준으로 보면 2017년에 180백만원에 거래, 2018년에 150백만원에 거래되었다. 상승시세를 반영하여 거래된 2018년 150백만원에 비해 2017년 180백만원은 시세보다 높다는 것을 확인할 수 있다. 게다가 2018년 로얄층인 8층이 180백만원에 거래, 2017년 5층이 180백만원에 거래되었다는 점 역시 시세보다 높게 거래되었다는 것을 확인할 수 있다. 이처럼 시가를 산정함에 있어 비교주택의 거래가액 180백만원에는 리모델링 등과 같은 가격형성에 영향을 줄 특수성이 반영되어 높거나 낮은 가격으로 거래되었는지 고려되지 않고 평가기준일 전후 3개월 내에 존재한다는 이유만으로 적정 시세를 반영하는 대표성 있는 가액으로 보아 시가로 적용하는 것은 부당하다.

평가기준일 전후 3개월 이내에 매매계약이 체결되었고 ｢상증세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 제1호 요건을 모두 충족하는 비교주택의 매매가액을 시가로 보아 증여세 부과한 당초 처분은 적법하다. 1) ｢상증세법｣ 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에 의하면, 평가기준일 전후 3개월 이내에 해당하는지는 “매매계약일”을 기준으로 판단한다고 명시적으로 규정하고 있다. 2) 또한, ｢상증세법｣ 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(기획재정부령 제605호)하고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항은 ｢부동산가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(다목)”을 그 요건으로 규정하고 있다. 3) 처분청이 제시한 비교주택은 매매계약일(2017.3.20.)이 평가기준일(증여일, 2017.4.11.)로부터 3개월 이내에 해당하여 ｢상증세법｣ 시행령 제49조 제1항 요건을 충족하며, 쟁점주택과 (가) 동일한 공동주택 단지내에 있고, (나) 주거전용면적이 82.35㎡로 쟁점주택의 주거전용면적(82.35㎡)과 동일하며, (다) 공동주택가격(기준시가)이 124백만원으로 쟁점주택의 공동주택 가격(124백만원)과 동일하여 ｢상증세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 제1호에서 규정한 세 가지 요건을 모두 충족한다. 4) 따라서 처분청은 위와 같이 법령에 규정된 요건에 부합되는 비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보고 적법하게 고지한 것이다.

• 가. 쟁 점 비교주택 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14388호로 일부개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2017.2.7. 법률 제27835호로 개정된 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2017.3.10. 법률 제605호로 일부개정 된 것)

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. (신설 2017.3.10.)

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ※ 상속세 및 증여세법 시행규칙 부칙 <제605호, 2017.3.10> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4(회계기준이 적용되는 공익법인등)의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 1) 부동산등기사항증명서에 따르면 청구인의 모 최AA은 1986.5.19.(등기원인 1986.5.19. 매매) 쟁점주택을 취득하였고, 청구인은 2017.4.11. 쟁점주택을 증여받은 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점주택을 증여받은 것에 대하여 증여세 신고한 내역과 처분청이 경정결정한 내역은 다음과 같다(경정결정시 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세는 부과하지 않았음). <표> (생략) 2) 쟁점주택의 증여일 전 3개월부터 신고일까지의 쟁점주택 단지의 매매사례는 다음과 같으며, 처분청은 비교주택(동일 단지내 500호)의 거래가액이 ｢상증세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 요건을 모두 충족한다고 보아 이를 매매사례가액으로 보아 시가로 적용하였다. 구분 매매(증여) 계약일 동․호수 전용 면적(㎡) 공동주택가격 (’16.4.29.고시) 신고가액 등 쟁점주택 2017.4.11. (증여) 900호 82.35 12,400만원 12,400만원 (증여세 신고가액) 비교주택 2017.3.20. (매매) 500호 82.35 12,400만원 18,000만원 (매매가액)

3. 청구인이 쟁점주택을 증여받은 2017.4.11.을 기준으로 하여 전후 3개월 이내 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 평형대 아파트의 실거래내역을 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 통하여 확인하면 다음과 같다. 매매계약일 전용 면적(㎡) 층 거래금액(만원) 2017.3.20. 82.35 5 18,000

4. 국세청 전산시스템(NTIS)의 ‘공동주택/오피스텔(유사)매매시가’ 조회에 의하면, 2017.4.11.(증여일)을 기준으로 하여 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 평가기간 내 실거래내역 및 평가기간 외 실거래내역은 다음과 같다. 구분 매매계약일 전용면적 (㎡) 동․호수 거래금액 (만원) 기준시가 평가기간 내 2017.3.20. 82.35 500호 18,000 12,400 (’16.4.29.고시) 평가기간 외 2015.6.10. 82.35 800호 15,500 11,800 (’15.4.30.)

5. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2017년 1월～9월 기간 중 쟁점주택과 같은 단지 내 다른 평형아파트의 실거래내역은 다음과 같다. 전용면적 (㎡) 매매계약일 거래금액 (만원) 층 비고 82.35 2017.3.20. 18,000 5층 비교주택 58.28 2017.5.9. 14,000 9층 63.07 2017.6.26. 13,600 8층 57.59 2017.9.27. 14,000 3층 6) 청구인은 증여세 신고 당시 유사매매사례를 확인하고자 국토교통부 실거래가액을 조회하였으나 유사매매사례를 확인할 수 없었다는 근거자료로 온나라부동산정보 통합포털에서 증여세 신고 당시인 2017.4.20.에 조회한 쟁점주택이 위치한 아파트 단지의 국토교통부 실거래내역을 제출하였는바, 청구인이 제출한 증여세 신고 당시(2017.4.20.)에 조회한 국토교통부 실거래내역을 보면, 쟁점주택의 평가기준일 전 3개월부터 증여세 신고일까지 유사매매사례가 확인되지 않는다. <그림> 증여세 신고 당시(2017.4.20.)에 조회한 국토교통부 실거래내역 (생략)

• 라. 판단 1) 관련 규정 가) ｢상증세법｣ 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따르면 “증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 본다”고 규정하고 있으며, ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제2항은 ‘제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다“고 규정하고 있다. 나) 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 신설된 ｢상증세법 시행규칙｣ 제15조 제3항에 증여재산 평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하였고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서는 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”을, 나목에 “평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것”을, 다목에 “평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것”을 그 요건으로 규정하고 있다. 2) 비교주택 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당한지에 대한 판단
• 가) 이상의 사실관계와 관련 법령을 종합하여 살피건대, 다음과 같은 사정에 비추어 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

① 비교주택은 쟁점주택과 (i) 동일한 공동주택 단지 내에 있고, (ii) 전용면적이 82.35㎡로 같으며, (iii) 공동주택가격도 124백만원으로 같으므로 ｢상증세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 제1호에서 규정한 유사매매사례가액 인정기준을 모두 충족하는 것으로 확인된다.

② 쟁점주택의 증여일은 2017.4.11.이고 비교주택의 매매계약일은 2017.3.20.이므로 비교주택의 거래가액은 평가기준일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 거래가액에 해당한다.

③ 청구인은 비교주택의 거래가액 180백만원은 리모델링 등 가격에 영향을 줄 특수성이 반영된 거래가액이라고 주장하나, 2017.3월～9월 기간 중 쟁점주택과 동일한 단지 내에 있는 전용면적 58.28㎡～63.07㎡ 아파트가 136백만원～140백만원에 거래된 것으로 확인되는바, 전용면적 82.35㎡인 비교주택의 거래가액 180백만원은 시세대로 거래된 것으로 보여지고, 가격에 영향을 줄 특수성이 반영된 거래가액으로 볼 수 없다.

• 나) 따라서 처분청이 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.