​ 2017.3.10. 신설된 상증법상 유사매매사례가액 평가시 유사한 재산의 인정기준

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2017.6.1. 母강SS(이하 “증여인”이라 한다)으로부터 경남 통영시 동 1003 동빌 *동 705호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받아 2017.6.16. 기준시가 123백만원을 증여재산가액으로 증여세 신고하였고, 처분청은 2018.3.23. 청구인의 신고내용대로 증여세 신고 시인 결정하였다.
• 나. 국세청 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 유사매매사례가액 적용 적정여부에 대한 점검을 실시한 결과, 쟁점주택과 동일 단지 내 101동 409호(이하 “비교주택”이라 한다)가 ｢상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 시행규칙｣ 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였다.

• 감사관은 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래에 대해 국세청 전산시스템, 인터넷(국토부 실거래가정보) 등으로 유사매매사례 아파트의 거래가액 확인이 가능함에도 신고시인 결정한 사실에 대해 감사지적(현지시정) 하였다. < 쟁점주택 및 비교주택 비교 > (단위: 백만원, ㎡) 구 분 동 호수 계약일 신고가액 등 기준시가 건물 전용면적 쟁점주택 101동 705호 ’17.6.1. (증여) 123 (증여세 신고가액) 123 84.6 비교주택 101동 409호 ’17.4.18. (매매) 177 (매매가액) 126 84.6

• 다. 처분청은 감사관의 지적에 따라 비교주택 매매가액인 177백만원을 쟁점주택의 시가로 보아 2019.12.27. 청구인에게 증여세 10,011,195원을 과세한다는 감사결과 과세예고 통지 후 2020.2.6. 증여세 10,011,195원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 2020.2.12. 고지서를 수령하였고, 이에 불복하여 2020.2.13. 이에 불복하여 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 비교주택은 동일 아파트이지만 쟁점주택과 층수를 달리하고 있으며 가격 변동이 발생할 수 있는 증여시점 2개월 전에 거래 된 것으로, 면적이 같다는 이유만으로 매매사례가액으로 적용한다는 것은 부당하다.

1. 청구인이 증여인으로부터 쟁점주택을 증여받은 경위는 증여인의 아들 방○운의 사업 실패로 파산선고를 받게 됨에 따라 부모에게 금전을 요구하는 당시의 행태로 보았을 때, 차후로도 동일한 요구가 계속될 것으로 예측되어 증여인의 유일한 재산인 쟁점주택이라도 보존하기 위하여 부득이하게 딸인 청구인에게 증여한 것이다.

• 청구인은 쟁점주택 증여와 관련하여 “청구인이 부모를 봉양할 것을 조건으로 증여하고, 조건 불이행 시 즉시 반환 한다”고 확약서까지 작성하였다.

2. 쟁점주택은 주상복합건물로 상가와 인접한 아파트일수록 더 비싼 가격으로 매매되고 있는데, 쟁점주택은 7층에 위치하고 있고 비교주택은 4층에 위치하여 더 비싼 가격으로 매매되었음을 알 수 있다.

3. 아울러 비교주택은 보다 높은 가격으로 양도하기 위하여 리모델링을 하는 등 갖은 노력을 다하여 양도한 아파트인데 반하여, 쟁점주택은 사업실패한 아들로부터 예상되는 재산상 협박적 요구를 회피하기 위하여 부득이하게 청구인에게 증여한 아파트이다.

• 나. 따라서 비교대상이 없는 아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 당시 고시된 공시가격으로 계산한 당초 신고는 정당하다.

3. 처분청(감사관) 의견

• 가. 처분청이 비교주택 매매가액을 적용한 것은 ｢상증법｣ 제60조 및 같은 법 시행령 제49조, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 유사매매사례가액의 조건을 모두 충족하는 것으로 적법한 처분이다. 1) ｢상증법｣ 제60조 제1항 및 제2항에 따르면 ‘증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따르면 ‘증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 본다’ 규정하고 있다.

• 아울러 같은 법 시행령 제49조 제2항에 따르면 ‘제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다’고 규정하고 있다. 2) 또한, ｢상증법｣ 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(2017.3.10. 령 제605호로 개정된 것)하고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었다. 가) 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서,

• 나) ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지내에 있을 것, ② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다. 다) 해당 조항은 비교가능주택의 범위기준을 정한 것으로 상황과 주관에 따라 변하는 경제적 합리성보다 규정된 범위에 포함되는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 라) 현실적으로 평가대상주택과 100% 일치하는 사례가액은 드물어 약간의 차이를 감수하더라도 과세의 형평성과 법 적용의 일관성을 위해 법령으로 범위를 정하여 집행하는 것은 불가피하다.

3. 처분청이 제시한 비교주택은 매매계약일(2017.4.18.)이 평가기준일(증여일, 2017.6.1.)로부터 3개월 이내에 해당하고, 평가기간 내 유사 재산 중 평가기준일과 가장 가까운 날 매매 되었으므로 ｢상증법 시행령｣ 제49조 제1항, 제2항 요건을 충족한다.

4. 아울러, 비교주택은 쟁점주택과 ① 동일한 공동주택 단지 내에 있고, ② 주거전용면적이 84.6㎡로 쟁점주택 전용면적(84.6㎡)과 동일하며, ③ 공동주택가격(기준시가)이 126백만원으로 쟁점주택 공동주택 가격(123백만원)과 공동주택 가격차이가 5% 이내에 해당하여 ｢상증법 시행규칙｣ 제15조 제3항 제1호 세 가지 요건도 모두 충족한다. 5) 따라서 처분청은 위와 같이 법령에 규정된 요건에 부합되는 비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보고 적법하게 고지한 것이다.

• 나. 청구인이 주장하는 건물의 상대적 위치 등은 유사매매사례가액의 객관적 평가 기준이 아니다. 1) 청구인은 비교주택이 쟁점주택에 비해 상가와 더 인접한 층에 위치해 있고, 인테리어 상태도 더 좋아 가격 형성에 미치는 요소들이 비교우위에 있음에도 불구하고, 비교주택과 쟁점주택을 동일 주택으로 보아 비교주택 매매가격을 유사매매사례가액으로 적용하여 고지함은 부당하다고 주장한다.

2. 그러나, 건물의 상대적 위치, 인테리어 상태 등은 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다(조심 상속2014-0029, 2014.12.30. 같은 뜻).

• 건물 등기부등본 및 건축물대장에서 확인이 가능한 기준시가, 면적, 위치 등이 객관적 판단기준이 될 수 있다(조심 2019중25, 2019.4.16. 같은 뜻).

3. 신설된상증법 시행규칙제15조 제3항 제1호에 따르면 공동주택의 경우 해당조항에서 규정하고 있는 세가지 요건인 ① 동일 단지내, ② 면적 차이 5% 이내, ③ 기준시가 차이 5% 이내 요건을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정하는데 비교주택은 이를 모두 충족한다.

4. 아울러,상증법 시행규칙제15조 제3항 신설 이후 유사매매사례가액 쟁점과 관련한 조세 심판례 등은 해당 조항 요건을 모두 충족한 경우 유사재산으로 인정하고 있다.

• 유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한상증법 시행규칙제15조 제3항이 신설된 2017.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대해, 해당 요건을 충족한 물건을 유사매매사례 가액으로 보아 처분한 쟁점에 대한 심판례 등을 보면, 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고,상증법 시행규칙제15조 제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 일관되게 결정하고 있다. * 주요 결정사례: 조심2019서2967(2019.11.1.), 조심2019서1896(2019.10.18.), 조심2019서2121(2019.9.18.), 조심2018서4251(2019.6.24.), 심사증여2018-0037(2019.2.20.) 외 다수

• 다. 따라서 유사매매사례가액 요건을 모두 충족하고, 평가기준일로부터 가장 가까운 날 매매계약이 체결된 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 이건 과세처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택은 비교대상 매매사례가액이 없는 아파트로 기준시가를 적용함이 타당하다는 주장의 당부
• 나. 관련법령

1. 상증법 제60조【평가의 원칙 등】(2016.1.19. 법률 제13796호로 개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

2. 상증법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2016.8.31. 대통령령 제27472호로 개정된 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 2016.2.5>

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2014.2.21>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

3. 상증법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】(2017..10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것)

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10> 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 3-1) 상증법 시행규칙 부칙 (제605호 2017.3.10.) 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 쟁점주택 등기사항전부증명서 내역

① 쟁점주택이 소재한 건물은 2001.12.1. 소유권 보존 등기된 주상복합의 8층 건물로 1,2층은 근린생활시설로 이용되고 3층부터 8층까지는 아파트로 이용되고 있음이 확인된다.

② 증여자는 前소유자 김○철과 2014.8.12. 쟁점주택을 192백만원에 매매계약하여 2014.9.12. 등기이전 하였고, 2017.6.1. 청구인에게 증여로 쟁점주택을 이전하였음이 확인된다. * 증여시점에 근저당권 등 설정내역은 없음 < 쟁점건물 등기사항전부증명서 발췌 > (생략)

• 나) 청구인 증여세 신고내역

① 국세청 전산시스템에 따르면 청구인은 2017.6.19. 쟁점주택의 증여재산가액을 기준시가인 123백만원으로 계산하여 증여세 6,789,000원을 신고․납부하였음이 확인된다.

② 청구인은 증여세신고시에는 2017.6.1.자 증여계약서와 공동주택공시가격, 가족관계증명서가 첨부되어 있다.

• 가족관계증명서에 따르면 증여자의 자녀는 2남4녀로 청구인은 증여자의 차녀로 확인된다. < 증여세신고 내역 > (생략) < 2017.6.1.자 증여계약서 내용 발췌 (원문 워드문서) > 증 여 계 약 서 증여자 강 수증자 방 위 당사자간 다음과 같은 내용의 증여계약을 체결한다. 제1조(증여계약) 증여자는 자기 소유 아래 부동산을 무상으로 수증자에게 증여할 것을 약속하고 수증자는 이를 승낙한다. 제2조(소유권이전) 증여자는 증여목적물의 완전한 소유권을 수증자에게 이전하고 수증자는 그 소유권을 취득하였다. 또는 증여자는 수증자에 대하여 2017.6.1.까지 위 부동산을 인도함과 동시에 그 부동산에 대한 소유권 이전등기절차를 완료한다. 제3조(비용의 부담) 증여 물건의 이전에 따른 제반 비용은 수증자가 부담한다. 2017.6.1. 증여자 강** (막도장, 자필서명) 수증자 청구인 (막도장)

2. 청구인의 주장 및 관련증빙 검토

• 가) 청구인은 쟁점주택을 ‘부모봉양을 조건으로 증여받았다’고 주장하면서 2017.6.1.자 확약서를 제출하였는데, ‘부모를 정성껏 봉양하지 아니할 경우 쟁점주택을 반환한다’고 기재되어 있다. < 2017.6.1.자 확약서 내용 발췌 (원문 워드문서) > (생략)
• 나) 청구인은 쟁점주택 건물의 경우 주상복합으로 상가에 가까울수록 높은 가격에 거래된다고 주장하면서 ‘2017년 동원아파트 매매사례’를 제출하였다. < 2017년 동원아파트 매매사례 발췌 > 번호 전용면적 계약년월 계약일 거래금액(천원) 층 비고 1 84.6 201701 02 180,000 3층 305호 2 84.6 201702 13 190,000 4층 406호 3 84.6 201704 15 184,000 3층 305호 4 84.6 201704 18 177,000 4층 409호 5 84.6 201709 15 180,000 5층 506호 6 80.64 201711 10 176,000 5층 507호 * 상기 사례 중 3번 305호는 증여자가 3녀인 방○이와 함께 지분1/2씩 매입한 것으로 증여자 지분은 2017.6.1. 3년인 방○이에게 증여되었고, 2017.6.16. 증여세 신고시 실거래가액(184백만원)을 적용하여 증여세를 신고․납부하였음

3. 처분청의 주장 및 관련증빙 검토

• 처분청은 쟁점주택과 같은 단지, 같은 평형, 증여일로부터 3개월 이내 매매 요건을 갖춘 매매내역자료를 제출하면서, 증여일과 거래일이 가장 근접한 것은 비교주택이라고 주장하였다. < 쟁점주택과 같은 단지 내 주택의 매매내역 (평가기간 내의 거래) > (단위: 백만원, ㎡, 일) 동/호수 매매계약일 매매금액 기준시가 전용면적 일수차이 비 고 101/705 2017.06.01. (증여) 123 84.6 기준 쟁점주택 101/409 2017.04.18. 177 126 84.6 △44 비교주택 101/305 2017.04.15. 184 121 84.6 △47 평균 181 123 84.6 쟁점주택 ⓐ평가기준일(2017.6.1.)과 평가기간 내 매매주택의 ⓑ매매계약일의 일수차이(ⓑ-ⓐ)

4. 청구인과 처분청 주장의 비교 청구인 처분청(감사관) 주장내용 증빙 주장내용 증빙 부득이 재산보존 목적으로 이전한 것으로 실질증여 아님 확약서 비교주택은 ’17.3월 신설규정에 따른 층수, 면적, 가액요건 모두 만족하므로 매매사례 적용 적법함 매매사례, 법규정 기결정례 비교주택은 낮은 층, 리모델링등으로 쟁점주택보다 비싸므로 매매사례로 부적당함 매매사례, 주장

• 라. 판단

1. 관련 법리 및 규정

• 가) ｢상증법｣ 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따르면 ‘증여재산의 가액은 증여개시일 현재의 시가에 의하는 것이며, 증여개시일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 본다’고 규정하고 있다.
• 나) 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 신설된 ｢상증법 시행규칙｣ 제15조 제3항에서는 증여재산 평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하였고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 같은 항에서는 ｢부동산가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.

2. 쟁점주택은 비교대상 매매사례가액이 없는 아파트에 해당한다는 주장의 당부

• 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 비추어 보면, 청구인의 쟁점주택과 비교주택은 층수 및 리모델링 여부에 차이가 있어 매매사례가액으로 적용할 수 없다는 주장은 받아들이기 어렵다.

① 쟁점주택은 증여일은 2017.6.1. 이고, 비교주택은 2017.4.18. 매매된 것으로 확인되어 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 사실이 확인된다.

② 아울러 비교주택은 쟁점주택과 ⅰ) 동일한 단지에 위치하는 점, ⅱ) 전용면적이 84.6㎡로 같은 점, ⅲ) 기준시가 126백만원으로 쟁점주택 123백만원과 5%이내(2.4%)의 차이만 있는 점 등 ｢상증법 시행규칙｣ 제15조 제3항의 유사매매사례가액 인정기준을 모두 충족하는 것으로 확인된다.

③ 청구인은 비교주택의 리모델링 여부가 가격결정의 요인이라고 주장하나, 2017년 동원아파트 매매사례 가액을 보았을 때 비교주택은 시세대로 거래되어 리모델링이 시세에 영향을 미쳤다고 볼 수 없다.

• 나) 따라서 처분청이 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여재산가액을 다시 계산하여 과세한 이 건 과세처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.