증여재산 평가시 특수관계인과의 거래로서 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 그 특수관계인 간의 지분 양도거래도 매매사례가액으로 볼 수 있음
증여재산 평가시 특수관계인과의 거래로서 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 그 특수관계인 간의 지분 양도거래도 매매사례가액으로 볼 수 있음
1. 이 건 심사청구는 기각합니다.
○ 처분청이 평가기간 내의 특수관계인 간의 지분거래 가액을 환산하여 매매사례가액으로 보아 증여세를 추징하였는데, 이는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항의 규정에 위배되는 것이므로 취소되어야 한다.
- 가. 수증재산 매매사례가액은 특수관계인 간의 거래금액으로 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항제1호 단서조항 가목 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”에 해당되므로 매매사례가액으로 적용될 수 없다.
1. 상증세법 제60조 제1항에는 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(증여일) 현재의 시가에 따른다.”고 규정되어 있고, 제2항은 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고”라고 규정하여 특수관계인 간의 거래는 엄격하게 배제하고 있다.
2. 주식 증여에 있어서 특수관계인 간의 거래가액은 매매사례가액으로 볼 수 없다는 사례가 다수 있다[조심2013부187(2013.4.23.), 조심2011중1275(2011.6.28.), SS고등법원2015누51561(2015.11.25.)].
3. 매매사례 아파트는 2010.8.3. 3남매가 각 1/3씩 상속받아 2018.9.14. 남매지간에 거래한 것인데 그 거래가액을 환산하여 수증재산 매매사례가액으로 적용한 것이다.
- 나. 매매사례가액에 대한 세부 규정인 상증세법 시행규칙 제15조에는 1/2, 1/3 등 지분의 면적 및 가격 등을 포함하여 규정하고 있지 않기 때문에 매매사례 아파트의 지분거래가액을 매매사례가액으로 적용한 것은 지나친 확대해석이다.
- 다. 매매사례 아파트의 거래는 남매지간인 특수관계인 간의 거래로 객관성이 결여되어 이를 매매사례가액으로 적용함은 부당하다.
○ 청구인의 수증재산에 대하여 평가기간 내에 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 재산에 대한 매매사례가액인 수증재산 매매사례가액이 있고, 그 수증재산 매매사례가액이 비록 특수관계인 간의 거래가액이나 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”에 해당되지 않아 시가로 볼 수 있으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.
- 가. 2017.8.1. 이후 청구인이 증여받은 쟁점아파트와 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 규정하고 있는 유사한 재산의 거래내역은 다음 <표1>과 같고 상증세법 시행령 제49조 제1항의 평가기간 중 매매사례가액은 매매사례 아파트인 B동 1201호가 유일하다. <표1> 유사한 재산의 거래내역(SS WW구 RR구 37-2) (단위: ㎡, 백만원) 소재지 토지/건물면적 계약일자 기준시가 신고금액 B동 1201호 지분 1/3 80.11 / 140.83 ’18.9.11. 992 1,000 B동 1201호 지분 1/3 80.11 / 140.83 ’18.9.11. 992 1,000 B동 902호 80.11 / 139.07 ’18.1.14. 1,032 1,570 B동 307호 80.11 / 139.04 ’17.7.29. 976 1,490 B동 703호 80.11 / 139.04 ’17.8.1. 1,032 1,490 * 실제 거래가액은 000백만원이나 000백만원 × 3을 한 금액임
- 나. 매매사례 아파트의 등기사항전부증명서에 따르면 다음 <표2>와 같이 공동 상속인이 다른 상속인 및 다른 상속인의 배우자에게 1/3지분을 000백만원에 양도한 사실이 확인된다. <표2> 매매사례 아파트의 소유권이전 내역 (단위: 백만원) 등기목적 접수(원인) 소유자(거래가액) 비고 소유권이전 2010.10.28.(협의분할에 의한 상속) 김AA, 김BB, 김CC (각 지분1/3) 피상속인 김KK로부터 상속 김AA 지분 전부 이전 2018.9.14.(매매) 김BB(지분1/3) 거래가액 000 매수자는 매도자의 동생 김CC 지분 전부 이전 2018.9.14.(매매) 백DD(지분1/3) 거래가액 000 매수자는 김BB의 배우자
- 다. 매매사례 아파트의 거래가 특수관계인 간의 거래일지라도 수증재산 매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목의 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”에 해당하지 않는다.
1. 매매계약서와 금융거래 증빙 등에 의거 실거래로 확인되었고, 그 가액은 시가를 초과하여 취득하거나 미달하게 양도함으로써소득세법제101조제1항에 따라 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하지 않아 부당행위계산 규정이 적용되지 않는 것으로 확인된다.
2. 양도자 김AA는 소득세법 시행령제167조의3제1항에 따라 1세대3주택 자여서 지분 양도 후 58%의 양도소득세 중과세율 적용 및 장기보유특별공제만 배제되어 고액의 양도소득세를 납부하였다.
3. 2017년 이후 유사재산의 실거래내역과 KB부동산 시세를 종합적으로 검토한바 객관적으로 부당하다고 보기 어렵다.
- 라. 상증세법 시행령 제49조제5항에 “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다.”라고 규정되어 있으나, 재산의 소유형태에 대한 언급은 없으므로 당해 재산이 단독 소유이든 공동소유이든 시가로 보는 매매사례가액 판단에는 영향을 미칠 수 없다.
○ 특수관계인 간의 지분 양도거래를 매매사례가액으로 보아 증여세를 부과함은 부당하다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, (생략) <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28, 2016.2.5>
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2016.2.5, 2017.2.7> 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. <개정 2012.1.1>
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.1> 3-1) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】
③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다. <개정 2007.2.28, 2017.2.3>
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. <개정 2012.2.2>
1. 처분청과 청구인은 매매사례 아파트와 관련하여 다음 내용에 대하여는 다툼이 없다.
2. 수증재산과 매매사례 아파트의 면적 및 기준시가 등을 비교해 보면 다음 <표3>과 같이 면적 및 기준시가의 차이가 모두 100분의 5 이내인 것으로 확인된다. <표3> 수증재산과 매매사례 아파트의 비교
결정 내용은 붙임과 같습니다.