증여받은 아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트2의 실거래가액으로 한 증여세 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인 김AA, 김BB(이하 “청구인들”이라 한다)은 2018.1.10 母 안CC으로부터 MM시 EE구 EE동 1685 UU아파트 동 호(전용면적 79.47㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 각 1/2지분을 증여받고 2018.1.10. 매매계약이 체결된 같은 동 아파트 5동 *호(전용면적 79.47㎡, “비교대상아파트1” 이라 한다)의 거래가액 1,260백만원을 시가로 보아 각 1/2지분인 630백만원으로 증여재산을 평가하여 2018.2.20. 증여세 각 79백만원을 신고·납부하였습니다.
• 나. 처분청은 비교대상아파트1은 증여세 결정시 공동주택가격이 736백만원으로 쟁점아파트의 공동주택가격 694백만원의 5% 범위 밖으로 그 거래가액을 적정한 시가로 볼 수 없으므로 2018.1.7. 매매계약이 체결된 같은 아파트 7동 ***호(전용면적 79.47㎡, 이하 “비교대상아파트2”라 한다)의 거래가액 1,500백만원을 시가로 보아 각 1/2지분인 750백만원으로 증여재산을 평가하여 2018.9.6. 청구인들에게 증여세 각 34백만원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.12.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 국토교통부 실거래가 조회화면에서 2018년2월20일 쟁점아파트와 같은 평형의 1월분 거래금액으로 비교대상아파트1의 거래가액 1,260백만원을 확인하고 이를 시가로 보아 청구인 지분(1/2)인 630백만원을 증여재산가액으로하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인들이 2018.2.20 증여세 신고한 후 국토교통부에 등록된 2018년 1월 7일 매매계약이 체결된 비교대상아파트2의 거래가액 1,500백만원을 시가로 평가하였으나, 비교대상 아파트2는 6층이고 쟁점아파는 1층에 위치하고 쟁점아파트의 공동주택가격이 비교대상아파트2의 공동주택가격에 미치지 못함에도 비교대상아파트2의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 청구인들이 증여재산평가액으로 신고한 금액 1,260백만원의 비교대상아파트1는 당초 매매계약일 2017.6.3, 잔금일 2018.1.10이었으나 잔금일자에 단독 매수인에서 공동 매수인으로 변경되어 2018.1.10. 계약서를 재작성한 것으로 확인되고, 쟁점아파트와 공동주택가격의 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 5% 범위를 초과하며, 국세청 대내포털시스템 부동산실거래가 신고자료 조회에 따르면 쟁점아파트 평가기준일 전후 3개월(2017.10∼2018.2)이내 확인되는 실거래가액은 동일평수 매매계약일 2017.10.11 1,330백만원, 2017.11.03 1,400백만원, 2017.12.18 1,460백만원등으로 꾸준한 상승세이며, 비교대상아파트1은 당초 계약일 2017.6.3로 증여기준일 시가를 반영하기에는 낮은 가액임을 알 수 있다.
• 나. 따라서 비교대상아파트2는 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 에서 정하는 동일하거나 유사한 재산에 포함되고 쟁점아파트의 증여일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되었으므로 비교대상아파트2의 거래가액 1,500백만원을 시가로 평가하여 1/2지분인 750백만원으로 증여재산을 평가하여 과세한 이 건 증여세 부과처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 증여받은 아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트2의 실거래가액으로 한 증여세 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)<개정 2017.2.7>

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2017.2.7>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

③ (생략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계

1. 쟁점아파트와 비교대상아파트1, 2는 1988.7.20. 사용승인을 받은 MM시 EE구 EE동 1685 UU아파트 같은 단지내에 있으며 구체적 비교내역은 다음과 같다. (㎡, 백만원) 구 분 계약일자 동호수 전용면적 2017.1.1. 공동주택가격 공동주택가격 5% 범위 * 방향

아파트 2018.1.10. 동 호 79.47 694 남동향 비교대상아파트1 2017.6.3. 5동 호 79.47 736 범위 초과 남서향 비교대상아파트2 2018.1.7. 7동 ***호 79.47 703 범위 이내 남서향 쟁점아파트의 공동주택가격 기준 5% 초과 여부

2. 비교대상아파트1의 계약일자는 당초 2017.6.3.이나 등기 이전 시점인 2018.1.10. 매매가액의 변동없이 매수자를 단독매수에서 공동매수로 변경하는 계약이 체결되었다.

3. 국세청 전산자료(부동산 실거래가 신고자료)에 의하면 같은 단지내, 같은 면적, 공동주택가격이 유사한 아파트 매매사례가액은 다음과 같으며 2017년 하반기 상승세인 것으로 파악된다. (㎡, 백만원) 계약일자 동호수 매매가액 전유면적 2017.1.1. 공동주택가격

2017. 9.25. 5동 *호 1,320 79.47 728 2017.10.12. 7동 호 1,360 79.47 721 2017.10.30. 3동 8호 1,375 79.47 721 2017.12. 8. 3동 2호 1,415 79.47 729 2017.12.18. 8동 7호 1,460 79.47 728

• 라. 판단 청구인들은 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 비교대상아파트2의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다는 주장이나, 비교대상아파트1은 실제 계약일이 2017.6.3.로 증여일인 2018.1.10.로부터 3개월 범위를 벗어나며, 공동주택가격이 쟁점아파트 공동주택가격의 5% 범위를 초과하여 비교대상아파트1의 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 의 규정에 의한 시가로 볼 수 없다고 할 것이나, 비교대상아파트2는 계약일이 2018.1.7.로 증여일인 2018.1.10.로부터 3개월 범위 내의 것이며, 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적이며, 공동주택가격이 쟁점아파트의 5% 범위 내에 있어 비교대상아파트2의 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 의 규정에 의한 시가로 볼 수 있다 할 것이므로 처분청이 비교대상아파트2의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.