임차인 퇴거시 지급금액이 임대차계약서상 금액보다 많더라도 임대보증금이 증액되었다고 단정할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 2013.12.17. ○○ △△구 소재 겸용주택(지하1층, 지상3층)을 조모 L으로부터 증여받고 증여세를 신고․납부하지 않았다. 나. 처분청은 2014.9.15. 청구인이 증여받은 겸용주택을 기준시가로 평가한 243,337,040원의 증여재산가액을 공제할 채무액이 없는 증여세과세가액으로 보아 이 건 증여세를 과세하겠다는 과세예고를 통지하자 2014.9.30. 청구인이 증여재산가액에서 공제할 채무액으로 188,000,000원의 임대․전세계약서를 제출하였다. 다. 처분청은 청구인이 제시한 채무액 188,000,000원 중 증여재산가액에서 공제할 채무액으로 131,000,000원을 인정하고 나머지 57,000,000원은 인정하지 않고 재과세예고통지하였으며, 이에 대해 청구인이 과세전적부심사청구를 제기하였으나 불채택되어 2015.3.5. 이 건 증여세 13,920,310원을 결정․고지하였다 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.6.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

가. 청구인은 이 건 겸용주택을 L으로부터 증여받기 전 쟁점부동산 지상 3층(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 실거주자 A(2012년 사망)와 2010.5.30. 임대보증금 100,000,000원에 부동산임대차계약을 작성하였던바, A의 배우자 B가 2014.11.20. 쟁점부동산에서 퇴거시 현재 3층의 임차인 M으로부터 받은 전세보증금 90,000,000원을 B 계좌로 송금하고, 10,000,000원은 현재 미지급 상태이다. 나. 따라서, 처분청이 당초 증여인 L과 임차인 A 사이의 부동산임대계약서 중 2004.5.30.자 임대보증금 43,000,000원만 증여재산가액에서 공제할 채무로 인정하고, 2010.5.30.자 임대보증금 100,000,000원 중 증액된 57,000,000원을 부인한 처분은 부당하므로 이를 인정하여 정당한 증여세 2,533,700원(가산세 제외금액)을 초과한 처분은 취소하여야 한다.

가. 청구인이 제출한 임차인 A에 대한 2010.5.30.자 부동산임대차계약서는 사후에 작성된 것으로 나타나고, 청구인이 제출한 증여계약서와 쟁점부동산의 소유권이전등기시 등기소에 제출한 증여계약서가 서로 다른 등 청구인이 제출한 계약서는 신뢰하기 어렵다. 나. 또한, 청구인이 2014.11.20. B에게 쟁점부동산 퇴거시 임대보증금 90,000,000원을 반환하였다고 주장하나, 2010년 증액된 임대보증금 57,000,000원의 대금증빙을 제시하지 못하고, 청구주장의 임대보증금 반환액 90,000,000원이 어떠한 성격인지 불분명하므로 청구인에게 한 이 건 증여세 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 임차인 A에 대한 임대보증금 57,000,000원이 실제 증액되어 증여재산가액에서 공제할 채무액에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제32조제3호나목, 제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항, 제45조의3에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. <개정 2011.12.31, 2013.1.1> 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다. <개정 2010.2.18>

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청간의 채무액인정 차이내역과 그 사유 청구인과 처분청이 제출한 부동산임대․전세계약서에 의하면, 청구인이 증여받은 겸용주택에 대한 채무액(임대․전세보증금) 인정 차이금액은 아래표와 같으며, 그 차이는 처분청이 증여재산가액에서 공제할 채무액으로 임차인 A에 임대한 쟁점부동산에 대한 2004.4.25.자 부동산임대계약서상 임대보증금 43,000,000원만 인정하고, 2010.5.30.자 부동산임대계약서상 임대보증금 100,000,000원을 인정하지 않은 것에 따른 것이며, 그 차이금액은 57,000,000원이다. < 채무액(임대․전세보증금) 인정차이 내역 > (단위: 원) 구분 청구주장 채무액 (계약서 작성일) 처분청 주장 채무액 (계약서 작성일) 차이금액 임차인 합 계 188,000,000 131,000,000 57,000,000 지하 3,000,000 (2008.07.15.) 3,000,000

• 양oo 101호 5,000,000 (2013.06.24.) 5,000,000

• 김oo 102호 5,000,000 (2013.10.05.) 5,000,000

• 박oo 103호 10,000,000 (2008.10.16.) 10,000,000

• 탁oo 201호 35,000,000 (2013.09.09.) 35,000,000

• 김&& 202호 30,000,000 (2011.11.19) 30,000,000

• 남** 3층 전체 100,000,000 (2010.05.30.) 43,000,000 (2004.04.25.) 57,000,000 A

2. 처분청이 쟁점부동산의 임대보증금이 1억원으로 보기 어렵다는 증빙

• 가) 쟁점부동산의 부동산임대계약서에 대한 감정결과 처분청이 청구인이 제출한 부동산임대차계약서 2부(2004.4.25., 2010.5.30. 작성)에 대하여 2014.10.28. 국세청 첨단탈세정보담당관실에 부동산임대차계약서 작성시기를 감정의뢰하여 2014.11.13. 회신받은 “문서감정서”에 의하면, “2004.4.25.자 부동산임대차계약서의 작성 시기는 감정이 불가하고, 2010.5.30. 부동산임대차계약서는 2011.11.22.자 인쇄된 서식이 사용되었으며, 또한 필적부위 잉크를 채취[1∼3차 부위]하여 감정한 결과 부동산임대차계약서는 사후에 작성된 것으로 판단된다”는 의견의 감정결과가 나타난다. 관련 부동산임대차계약서상 인쇄일 2010.11.22.자의 오기로 보임
• 나) 이 건 증여계약서와 등기소에 제출된 증여계약서 대사내용 이 건 과세전적부심사 심리자료에 의하면, 청구인이 제출한 이 건 증여계약서에 명시되어 있는 “위 부동산은 증여인의 소유인바 이를 수증인에게 증여하고, 부동산전세보증금(188,000,000)과 같이 증여할 것을 약정하고 수증인은 이를 승낙하였으므로 이 증서를 작성함”의 내용에 대하여 처분청이 등기소에 접수된 검인계약서와 일치여부를 확인하고자 관할등기소에 출장하여 확인한 결과, “등기소에 접수된 증여계약서에는 ‘부동산전세보증금(188,000,000)과 같이 증여할 것을 약정하고 수증인은 이를 승낙하였으므로 이 증서를 작성함’의 내용이 명시되어 있지 아니하여 청구인이 제출한 증여계약서 내용과 다르다”로 나타난다.
• 다) 처분청의 쟁점부동산 보증금 시세 탐문내용 이 건 과세전적부심사청구서 심리자료에 의하면, 처분청이 2015.1.15. 쟁점부동산 주변의 공인중개사 사무실에 출장하여 증여시점 당시 쟁점부동산의 전세보증금 금액을 탐문한바, “쟁점부동산과 유사한 부동산의 경우 현재 전세보증금 시세는 70,000,000원에 형성되고 있으며, 증여시점에는 정확하게 알 수 없으나 현재보다는 낮았던 것으로 탐문되었다”라고 나타난다.
• 라) 쟁점부동산에 대한 임대보증금 57,000,000원의 수수 증빙 청구인은 증여인 L과 임차인 A 사이에 체결한 쟁점부동산의 임대보증금 43,000,000원에 대한 2004.4.25. 임대차계약이후 2010.5.30. 증액된 임대보증금 57,000,000원을 L이 임차인 A로부터 받았다는 증빙자료를 이 건 심사청구 제기시까지 제출하지 않았다.

3. 청구인이 쟁점부동산의 임대보증금을 1억원으로 보아야 한다는 증빙

• 가) 임차인 A 배우자 B에게 지급한 9,000만원의 금융증빙 청구인이 3층 임차인 A(2012년 사망)에 대한 임대보증금이 100,000,000원이라고 주장하며 제출한 금융증빙자료에 의하면, 2014.11.20. A의 배우자 B가 쟁점부동산에서 퇴거시 청구인이 B에게 2014.9.27. 4,000,000원, 2014.9.29. 5,000,000원, 2014.11.20. 81,000,000원, 합계 90,000,000원을 지급한 입출금거래내역이 나타난다. 한편, 청구인은 100,000,000원 중 잔여금액 10,000,000원은 현재 미지급 상태로 남아 있다는 주장이다.
• 나) 쟁점부동산에서 B 퇴거후 M에 대한 임대내역 청구인이 제출한 청구인과 M 간에 2014.9.26. 체결한 쟁점부동산에 대한 “상가주택 전세계약서”에 의하면, 보증금이 90,000,000원이며, 청구인이 계약금은 계약시 9,000,000원, 잔금은 2014.11.20. 81,000,000원을 받기로 한 것으로 나타나며, 청구인이 B에게 지급한 금액 90,000,000원은 M으로부터 받은 보증금으로 보인다.
• 다) 쟁점부동산의 임차인 A와 그 배우자의 쟁점부동산 거주기간 B의 가족관계증명서에 의하면, A는 B의 배우자이고, 관련자료에 의하면, 청구인의 숙부이다. 이 건 과세전적부심사청구서 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 임차인 A 및 그 배우자 B의 주민등록등·초본에 의하여 쟁점부동산에서 A는 2002.10.7.부터 사망시점인 2012.2.7.까지 거주하였고, B(청구인의 숙모)는 2014.11.25.까지 거주한 것으로 나타난다.
• 라. 판단 살피건대,상속세 및 증여세법제47조제1항은 “증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제36조제1항은 “법 제47조제1항에서 ‘그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무’란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다”라고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구인이 이 건 증여당시 쟁점부동산의 임차인 A에 대한 임대보증금 57,000,000원이 실제 증액된 상태에서 겸용주택을 증여받아 그 증액된 금액이 증여재산가액에서 공제할 채무액에 해당하는지 여부에 대해 살피건대, 처분청이 쟁점부동산에 대한 부동산임대차계약서 2부(2004.4.25., 2010.5.30. 작성)에 대하여 2014.10.28. 국세청 첨단탈세정보담당관실에 그 작성시기를 감정의뢰하여 2014.11.13. 회신받은 문서감정결과, “2010.5.30.자 부동산임대차계약서는 사후에 작성된 것으로 판단된다”는 의견으로 나타나고, 처분청이 이 건 겸용주택에 대한 관할등기소에 출장하여 확인한 결과, 청구인이 과세전적부심사청구시에 제출한 증여계약서와 등기소에 접수된 증여계약서의 내용이 서로 다른 것으로 나타나고 있으며, 또한, 청구인은 2010.5.30.자 증액된 임대보증금 57,000,000원에 대하여 증여자 L이 임차인 A로부터 받았다는 금융증빙자료를 이 건 심사청구제기시까지 제출하지 못하고 있는바, 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 2010.5.30.자 부동산임대차계약서는 청구인이 실제 증액된 임대보증금 57,000,000원을 채무액으로 인수하였다는 사실을 입증한다고 보기 어려워 보인다. 한편, 청구인이 쟁점부동산에 대해 인수한 채무액은 57,000,000원이 증액된 2010.5.30.자 임대보증금 100,000,000원으로서 2014.11.20. A의 배우자 B가 쟁점부동산에서 퇴거시 청구인이 B에게 임대보증금 100,000,000원을 반환한 내역 중 90,000,000원은 금융거래내역으로 확인되고, 나머지 10,000,000원은 현재 미지급 상태로 남아 있다는 주장이나, 청구인이 B의 퇴거에 따라 반환할 임대보증금이 100,000,000원이라기 하기 위해서는 그 전제로 이 건 증여당시 쟁점부동산에 대한 임대보증금이 실제 57,000,00원이 증액된 사실을 입증하여야 함에도 그 증액된 사실을 입증하지 못하는 이상, 청구인이 퇴거하는 B에게 90,000,000원을 지급하였다고 하여 그 사실만으로 증액된 임대보증금의 반환명목으로 지급한 것이라고 단정하기 어려울 뿐만 아니라, 청구인이 채무액으로 인수받은 임대보증금이 명백하게 57,000,000원이 증액되었다는 증빙으로 보기도 어려워 보인다. 이상의 관련법령과 사실관계를 종합하면, 처분청이 쟁점부동산에 대하여2010.5.30.자 부동산임대차계약서상 임대보증금 100,000,000원을 청구인이 인수한 채무액으로 인정하지 않고, 2004.4.25.자 부동산임대차계약서상 임대보증금 43,000,000원을 청구인이 인수한 채무액으로 보아 이 건 처분한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.