재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2012.4.10. 경기 수원시 영통구 매탄동 000-0 건물(원룸, 이하 “쟁점건물”)을 508백만원(신축비용 미확인으로 보충적 평가액 적용)에 신축‧취득하였다. 처분청은 청구인이 당시 23세로 직업‧소득이 없어 취득자금을 증여받은 혐의로 2014.10.1.부터 2014.11.9.까지 자금출처 조사한 결과, 담보대출금 362백만원과 전세보증금 등 33백만원, 합계 395백만원을 본인 자금으로 인정하고 취득자금 원천이 확인되지 않은 113백만원을 증여로 추정하여 청구인에게 2015.1.1. 증여세 12,060,230원을 결정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물(원룸 35개)을 은행대출금과 임대보증금, 부모로부터 받은 증여금액을 원천으로 AAA(청구인의 모) 소유의 토지에 신축하였으며, 처분청이 자금출처 조사과정에서 자금출처로 인정하지 않은 80백만원은 관련 증빙에 따라 자금출처로 확인되므로 이를 추가로 인정하면 충분한 소명이 이루어 진 것으로 간주되어 증여세 부과대상이 아니다. 대물변제에 따른 임금지급액 43백만원은 대물계약서와 임대차계약서를 통하여 확인되고, 임대보증금 등 30백만원은 임대차계약서와 확인서, 은행통장 입금내역 등을 통하여 확인되며, 대출금 370백만원은 은행확인서를 통하여 확인되며, 부가가치세 신고시 임대명세에서 빠진 사유는 임대보증금만 있는 경우 간주임대료 과세대상이 아니기 때문일 뿐이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 자료만으로는 청구인이 동 금액을 임대보증금으로 직접 수령하였다는 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 부가가치세 신고시 간주임대료 과세대상이 아닌 다른 임차인의 부동산공급가액 명세서를 제출하면서, 추가로 인정하여 달라는 보증금에 대한 임대차 계약서는 제출하지 않았기에 객관적인 서류로 볼 수 없으며, 쟁점건물 취득일인 2012.4.10. 이전의 보증금은 자금출처로 인정될 수 있으나 청구인이 추가로 주장하는 보증금은 임차인이 주민등록상 2013.4.25.에 전입하거나, 전입한 사실이 없는 등 실제 보증금 발생일을 확인할 수 없다. 또한 청구인의 대출금 인정액은 총 대출금 770백만원 중 AAA의 대출금 상환액에 사용된 금액을 제외한 금액이며, 추가로 인정해 달라는 7백만원은 AAA의 대출금 상환시 사용된 이자와 은행수수료로 확인된다.

• 가. 쟁 점 부동산 취득자금에 대한 원천으로 임대보증금을 추가로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제45조 【재산 취득자금 등의 증여 추정】

① 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득 하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여 받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다.

③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 【재산 취득자금 등의 증여추정】

① 법 제45조제1항 및 제2항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호에 따라 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

• 다. 사실관계

1. 청구인은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에 해당되어 ｢상속세 및 증여세법｣ 제45조 에 따른 증여추정 규정을 적용가능하다는 데에는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 국세통합전산망에 따르면, 청구인은 쟁점건물 소재지에 2012.7.1.을 개업일로 하여 부동산 임대사업자등록(주택임대)을 한 사실이 확인된다.

3. 쟁점건물의 건축물관리대장을 보면, 규모 및 용도는 지상 8층 제2종근린생활시설(872㎡), 고시원으로, 소유권 보존일은 2012.4.10.로, 사용승인일자는 2012.3.28.로 나타난다.

4. 처분청이 제출한 자금출처 조사 보고서의 주요내용은 아래와 같다.

○ 총 취득가액: 508,143천원

• 쟁점건물의 신축비용을 정확하게 확인할 수 없어 보충적 평가방법에 의하여 계산

○ 자금원천: 395,545천원

• 362,542천원: 공동대출 770백만원 중 AAA 토지분 대출금 상환액을 제외하고 건물 신축관련 비용으로 사용됨

• 33,003천원: 공사대금 지급 시점 이전 전세보증금 및 월세보증금 등 수령액 중 본인 건물가액에 해당되는 보증금(사용승인일은 2012.3.28.이나 공사대금이 2012.8.7.(도시가스 설치비용 지급일)까지 지급된 것이 확인되어 해당 일까지 보증금 등 수령액 인정)을 인정하고, 대금 수령내역, 관련계약서, 부동산공급계약명세서 등에서 객관적으로 확인되지 않는 보증금에 대하여는 불인정 * 청구인 자금출처 인정액 33백만원 = 총보증금등 70,150,000원×[청구인 건물 가액 508,143,420원/(508,143,420원+AAA 토지가액571,960,080원)]

○ 재산 취득자금 증여추정가액: 112,598천원 = 508,143,420(건물가액)-395,544,750원(자금원천) > min(101,628,684원(건물가액×20%), 2억원)

5. 청구인이 추가로 자금출처로 인정해 달라고 주장하면서 제출한 증빙과 처분청의 증빙 등을 비교하면 아래와 같다. 구분 금액(천원) 청구인 처분청

① 606호 최CC 43,000 <대물계약서 2011.10.20> -건축주 청구인, -시공자 권BB

• 미지급용역비 45백만을 대신하여 606호의 임대에 대한 권한을 갖기로 함 <권BB 확인서 2014.11.12.> -목수 및 철근 용역받은 오야지로서 공사대금으로 2012.4.1. 임차인 최CC로부터 2차례에 걸쳐 43백만원을 임대인 입회아래 현금으로 받아 목수 및 철근용역비로 나눠가짐 * 인감증명서, 신분증사본 첨부 <전세계약서> -계약일 2012.3.19, -보증금 43백만원

• 계약금 1백만원(계약시), -잔금42백만원(2012.4.1)

• 기간:’12.4.1-’13.3.31 * 중개인 날인 <임차인 최CC 확인서>

• 2012.4.1. 1년 계약하여 입주한 사실이 있으며, ’ 13년 만기로 재계약하여 현재까지 거주하고 있음 * 신분증 첨부, 갱신계약서 제출

• 보증금을 실제 수령하였다는 금융 거래 등 객관적 증빙 없음

• 임차인 주민등록은 2013.4.25.전입 -부가가치세 신고시 미제출

② 301호 DD 1,570 <청구인계좌 2012년 거래내역>

• 2012.6.7. ㈜DD가 3개월 임차료 일시불 1,570천원 입금 -입금 명목 불명확

• 쟁점건물 취득일 이후 금액 불인정

③ 506호 백인욱 보증금 28,000 월세 및 관리비미납 516 <전월세(원룸)계약서> -계약일 2012.7.30, -보증금 28백만원

• 계약금 10백만원(계약시),

• 잔금18백만원(2012.7.31) -월세 15만원,

• 기간:’12.7.31-’13.6.30 * 청구인과 임차인 날인, 임차인확인서, 신분증 제출 <청구인계좌 2012년 거래내역>

• 2012.7.30. 청구인이 2차례 입금(10,516천원, 18,000천원)

• 실질 원천 불명확

• 쟁점건물 취득일 이후 금액 불인정

• 임차인 주민등록은 전입사실 없음 -부가가치세 신고시 미제출

④ 대출금 7,458 < 대출금 잔액 확인서>

• 00 은행 00 부점장 발행 -기준일: 2012.4.10. -AAA 400백만원, -청구인 370백만원 *추가인정액 7,457,884원 = 청구인대출액 370백원

• 처분청인정액 362,542,116원 <대출금 사용거래 내역표>

• 00 은행 00부점장 발행

• 기준일 2012.4.10

• 총대출액 770백만원 ‧ AAA 00대출상환 407,457,884원 ‧ 청구인계좌입금 335,820,946원 ‧ 보존등기비 지급 26,098,330원 ‧ 신용등급평가수수료 100,000원 ‧ 인지세 75,000 * 청구인 자금출처 인정액 362,542,116원 = 총대출액 770백만원 - AAA상환액 407백만원

6. 국세통합전산망에는 위 사실관계(5-①)와 관련한 시공자 권BB의 사업이력이 아래와 같이 확인된다. 사업자번호 상호 업종 개업일 폐업일 소재지 135-91 -** DD주택 건설/ 주택신축판매 2007.7.6 2008.7.24 경기 수원시 135-91 - 2007.9.30 2009.8.10 211-06 - EE빌 2009.3.27 2009.12.28 220-05 - 2012.2.15 2013.10.30 124-52 - 2013.4.17 2014.1.31 124- -* 2013.4.17 2014.1.31

7. 위 사실관계(5-①)와 관련하여 최CC의 부동산전세계약서(2012.3.19. 작성)에 기재된 중개인 박FF과 통화한바, 잔금 지급일을 2012.4.1.로 하여 중개한 사실이 있으나 보증금은 어떻게 수수하였는지 기억나지 않는다고 진술하였다.

• 라. 판단 살피건대, ｢상속세 및 증여세법 제45조 ｣에 따른 증여 추정은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과하는 것인 반면, 납세자가 증여받은 것으로 추정되는 자금과는 별도의 재산취득자금의 출처를 밝혀 그 자금이 당해 재산의 취득자금으로 사용되었다는 점에 대한 입증이 있는 경우는 증여추정이 배제되는 것으로 이러한 법리에 비추어 보면, 쟁점건물 중 606호의 경우 미지급 공사대금 45백만원을 대신하여 공사업자가 직접 임대보증금 43백만원을 현금으로 수령하였다고 하나 구체적인 공사내역과 임대보증금 수수내역에 대한 객관적인 증빙이 없는 점, 301호, 506호의 임대보증금 등의 경우 쟁점건물이 신축된 2012.4.10. 이후에 지급받은 보증금으로서 쟁점건물의 신축자금으로 사용되었다는 증빙이 없는 점, 청구인 명의로 370백만원을 대출받기로 약정 하였더라도 그 대출금 중 7백만원은 청구인 어머니가 사용하여 쟁점건물의 취득자금으로 인정하기 어려운 점 등으로 볼 때, 위 임대보증금 등을 청구인의 자금출처로 인정하지 않고 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.