타인의 기여로 의한 재산가치증가에 따른 이익에 대한 증여세를 과세함에 있어 토지의 형질변경에 따른 재산가치상승액의 산정은 토지의 형질변경일을 기준으로 비교하는 것으로 형질변경 착공일자를 기준으로 비교하는 것이 아님
타인의 기여로 의한 재산가치증가에 따른 이익에 대한 증여세를 과세함에 있어 토지의 형질변경에 따른 재산가치상승액의 산정은 토지의 형질변경일을 기준으로 비교하는 것으로 형질변경 착공일자를 기준으로 비교하는 것이 아님
○○세무서장이 2014.8.6. 청구인에게 한 2007.12.21. 증여분 증여세 67,603,000원의 부과처분은 조사청이 재산가치상승액으로 과다산정한 45,210천원을 증여세 과세가액에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
가. 청구인은 2004.11.1. 시모(媤母) L(이하 “L”이라 한다)으로부터 △△ □□시 1127-1번지, 전 2,231㎡(1127-1번지는 2007.12.21. 1127-1번지 1,155㎡ 및 1127-3번지 1,076㎡로 분할되었고, 같은 날 전에서 대지로 지목이 변경됨에 따라 형질이 변경되었으며, 이하 분할 후의 1127-1번지를 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고, 증여세 과세가액을 221,315,200원으로 하여 증여세 29,936,730원을 신고․납부하였다. 한편, 청구인의 배우자 M은 2004.8.2. L으로부터 △△ □□시 1126번지, 전 2,688㎡(2007.12.21. 1126번지 2,531㎡ 및 1126-1번지 157㎡로 분할되었고, 같은 날 쟁점외토지가 전에서 대지로 지목이 변경됨에 따라 형질이 변경되었으며, 이하 분할 후의 1126번지를 “쟁점외토지”라 한다)를 증여받았다. 나. L은 2005년 위 쟁점토지 및 쟁점외토지 위에 박물관(N 도예전시장, 이하 “박물관”이라 한다)을 건립하기 위해 □□시로부터 사립박물관 설립계획 승인 및 건축물 허가를 받았고, 청구인이 L에게 쟁점토지의 이용을 승낙하여 L은 대출을 받아 박물관을 2007.12.7. 건립하였다. 다. 이후 쟁점토지가 2007.12.21. 전에서 대지로 지목이 변경됨에 따라 형질이 변경되었으며 L이 박물관을 2012.12.18. 사망 시까지 운영하였다. 라. ◇◇지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 L에 대한 상속세조사를 실시한 결과, 쟁점토지 및 쟁점외토지 2필지 위에 건립된 박물관이 2007.12.7. 준공된 후 2007.12.21. 쟁점토지가 분할 및 형질변경되면서 쟁점토지의 공시지가가 분할전의 ㎡당 154,000원에서 분할 후 ㎡당 507,000원으로 급격히 상승함에 따라 재산가치가 상승한 것을 확인하고 이를 ‘타인의 기여에 의한 가치의 증가’로 보아상속세 및 증여세법제42조제4항 규정을 적용하여 쟁점토지의 지가산정자료를 기초로 계산한 재산가치상승액 258,433,246원(이하 “쟁점증여가액”이라 한다)을 과세하도록 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2014.8.6. 청구인에게 2007.12.21. 증여분 증여세 67,603,000원을 경정고지하였다. 마. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2014.12.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 또한, 이 규정은 추후 발생할 미실현이익에 대한 과세에 그 취지가 있는 것이나 도예전시관은 앞으로 수익이나 이익이 발생할 여지가 없는 공공시설인 도시계획시설로서 용도가 박물관으로 한정된 관계로 용도변경이 불가능하여 수익창출에 기여하지 못하고 있으며, 사립박물관 운영 연구보고서(국립중앙박물관)에서 사립박물관 모두가 운영난에 직면하고 있음이 확인되듯이 재산가치 상승과는 거리가 있다. 해당 박물관은 장기차입금 15억원 기타 비용을 합하여 약 20억원의 대출로 신축하였고, 해당 이자 및 운영비에 충당하기 위하여 사용한 현재 대출금액이 40억원이 넘어 추가대출이 불가능하여 30%에 달하는 고율의 사채까지 써야 하는 점에서 앞으로 영원히 가치증가가 이루어질 수 없고 과중한 부담만(저렴한 가격에 매각하려 해도 도시계획시설로 용도가 한정되어 매각도 불가능한 상태임) 남게 된 상황이다. 이와 같이 운영비(지급이자 포함)지출로 인하여 현재 재정상태가 파산 일보직전에 처해 있다.
1. 조사청이 형질변경에 의한 재산가치상승액 산정 시 형질변경 완료일(준공일)인 2007.12.7. 가액에서 형질변경 개시일인 2007.4.26(착공일) 가액을 차감하여 산정하여야 함에도 2007.1.1. 기준가액을 차감하여 산정한 처분은 부당하다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령제50조 및 국세청 서면질의 회신자료(서면4팀-1754, 2005.9.27.)에서 보듯이 형질변경 등으로 고시된 개별공시지가가 불합리한 경우 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법에 의하도록 하고 있으므로 이 건의 경우에도 착공일 현재를 기준으로 개별공시지가를 재산정하여 과세가액을 산정하여야 한다.
3. 해당 박물관 신축공사는 쟁점토지 및 쟁점외토지 위에 신축된 건물로서 용도상 불가분의 관계에 있는 ‘일단지’에 해당하므로, 2007년 건설교통부의 개별공시지가 조사․산정지침에 따라 2007.4.26. 착공일자의 쟁점외토지에 대한 감정평가사의 개별공시지가와 같이 ㎡당 341,000원을 적용하여야 하며 이를 적용하면 과세제외 기준에 해당한다.
4. 한편, 쟁점외토지를 일단지로 볼 수 없다고 할 경우, 재산가치상승액 산정시 쟁점토지 중 분할 후 그린벨트외지역에 속한 것이 확인된 151㎡에 대해서 분할 전 토지평가 시 그린벨트지역에 있는 표준지의 지가산정자료를 적용한 것은 부당하다.
1. 청구인은 쟁점토지 사용승낙 당시 42세로, 특별한 직업이나 소득이 없는 가정주부였다.
2. 박물관 건립부터 지목변경에 의한 형질변경까지 일련의 행위를 자세히 살펴보면, □□시로부터 박물관 설립을 위한 설립계획 승인 및 건축물 허가 시의 설립자와 건축주가 모두 L으로 명시되어 있으며, 박물관 건립 자금원천 역시 L 명의의 은행대출 1,811백만원으로 확인되며, L의 박물관 건립 이후 쟁점토지의 지목이 전에서 대지로 변경되어 공시지가가 2007년 ㎡당 154,000원에서 2008년에는 ㎡당 518,000원으로 상승하였다. 즉, 쟁점토지의 가치상승은 미성년자 등 자기의 계산으로 형질변경 등의 행위를 할 수 없는 청구인이 L의 증여로 쟁점토지를 취득한 후 청구인 자신의 노력에 의한 것이 아니라 타인의 기여(L의 박물관 건립)에 의하여 가치가 증가(지목변경을 통한 지가 상승)한 것이므로 이에 대하여 과세하는 것은 완전포괄주의과세에 입각한상속세 및 증여세법제42조 제4항의 입법취지에 부합하는 것이다.
1. 박물관은 쟁점토지인 □□동 1127-1번지(1,155㎡)와 쟁점외토지 □□동 1126번지(2,531㎡) 2필지 위에 신축되어, 이들 2필지의 토지가 청구인이 주장하는 “용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지”에 해당하는 일단지임은 부인할 수 없으나, 이는 건물신축 및 형질완료 이후에 적용될 수 있는 사항이다.
2. 분할 전의 □□동 1127-1번지의 토지는 형질변경과 동시에 두 필지(1127-1번지 및 1127-3번지)로 분할되면서 그나마 전체가 아닌 건물관련 부분(쟁점토지 1127-1번지 1,155㎡)만 일단지로 볼 수 있게 되어, 2008년도에야 쟁점토지 및 쟁점외토지의 공시지가가 ㎡당 518,000원으로 동일하게 되었고, 1127-3번지는 ㎡당 21,700원에 공시지가가 형성되었다.
3. 따라서 청구인이 주장하는 착공일(2007.4.26.)에 적용되어야 할 일단지(분할전 1127-1번지 2,231㎡면적 전체)부분과 형질변경완료일(준공일 2007.12.7.)에 적용되는 일단지(분할이후 쟁점토지 1127-1번지 1,155㎡면적)가 서로 다르게 되어, 착공일에 쟁점토지와 쟁점외토지를 일단지로 보아 같은 공시지가를 적용해야 한다는 청구인의 주장은 설득력이 없다.
4. 한편,상속세법 및 증여세법제42조 제4항에 따른 ‘타인의 기여에 의한 재산가치의 증가에 따른 이익의 증여’의 증여재산가액을 산정함에 있어 과세가액 선정에 기초되는 토지의 평가는 원칙적으로 고시가액으로 하여야 하고, 쟁점토지의 형질변경 전후(前後)가 비교되어야 하는바, 형질변경 전(前)이라 함은 박물관의 착공으로 형질변경이 일어나는 시점으로 보기보다는 박물관이 착공되기 전(前)의 지목인 전(田)으로 당시에 공시되어 있는 공시지가를 적용하는 것이 합리적이다.
5. 또한, 쟁점토지 중 151㎡가 그린벨트내지역에서 그린벨트외지역으로 수정된 것에 대해 지가산정 당시의 현황에 따른 표준지의 가격을 기준으로 분할 전에는 그린벨트지역의 표준지가격에 따라 평가하고, 분할 후에는 그린벨트외지역의 표준지가격으로 평가한 후 재산가치상승액을 산정하여야 한다.
1. 청구인이 쟁점토지의 형질변경을 자신의 계산으로 하였다고 할 수 있는지 여부
2. 개인 감정평가사가 형질변경 착공일자(2007.4.26.)를 기준으로 산정한 쟁점외토지의 개별공시지가를 형질변경 전의 공시가격으로 보아 재산가치상승금액을 산정할 수 있는지 여부 등
③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭・형식・목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형・무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. <신설 2003.12.30> 2) 상속세 및 증여세법 제42조 【기타이익의 증여 등】
④ 미성년자 등 대통령령이 정하는 자가 다음 각호의 사유로 인하여 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인・허가, 주식・출자지분의 상장 및 합병 등 대통령령이 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인한 당해 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 재산을 증여받은 경우
⑤ 제4항의 규정에 의한 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 당해 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승기여분 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 재산가치증가사유의 발생일전에 당해 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유의 발생일로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의9 【기타이익의 증여 등】
④ 법 제42조제4항 각호외의 부분에서 “대통령령이 정하는 자”라 함은 그 직업・연령・소득・재산상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자를 말한다.
⑤ 법 제42조제4항 각호외의 부분에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 비상장주식에 있어서는 한국증권업협회에의 등록, 생명보험 또는 손해보험에 있어서는 보험사고의 발생, 지하수개발・이용권 등에 있어서는 그 인・허가 등을 말한다.
⑥ 법 제42조제4항 각호외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기준 이상의 이익”이라 함은 제7항 각호외의 부분의 규정에 의하여 계산된 금액(이하 이 항에서 “재산가치상승금액”이라 한다)이 3억원 이상이거나 동 재산가치상승금액이 동항제2호 내지 제4호의 금액의 합계액의 100분의 30 이상인 경우의 당해 재산가치상승금액을 말한다.
⑦ 법 제42조제5항 전단에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액”이라 함은 다음 제1호의 가액에서 제2호 내지 제4호의 가액을 각각 차감한 것을 말한다.
1. 당해 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)
2. 당해 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세과세가액을 말한다)
3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의6제5항의 규정에 의한 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률・연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 당해 재산의 보유기간중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액
4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인・허가 등에 따른 자본적지출액 등 당해 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용
1. 쟁점토지 및 쟁점외토지의 취득경위 청구인은 2004.11.1. 시모 L으로부터 △△ □□시 1127-1번지, 전 2,231㎡를 증여받았고, L의 자 M은 2004.8.2. L으로부터 △△ □□시 1126번지, 전 2,688㎡를 증여받았다.
2. 청구인의 쟁점토지 위 박물관 건립 동의 L은 쟁점토지 및 쟁점외토지 위에 박물관을 건립하기 위해 □□시로부터 2005.12.14. 사립박물관(N 도예전시장) 설립계획 승인을 받고, 2006.11.21. 사립박물관 건축물 신축허가(대지면적 3,673㎡)를 받았으며, 청구인은 L에게 쟁점토지의 이용을 승낙하였다. 한편,‘□□시의 사립박물관 설립계획 승인서’에 의하면,“쟁점토지 및 쟁점외토지는 도시계획시설부지로서 도시계획시설(문화시설: 박물관)이 아닌 건축물의 건축이나 공작물을 설치할 수 없다”고 나타난다.
3. L의 박물관 건립 박물관에 대한 일반건축물대장에 의하면, L이 쟁점토지와 쟁점외토지 3,686㎡ 위에 건물공사를 한 것으로 나타나며, 착공일자는 2007.4.26.이고 사용승인일자는 2007.12.7.이며, 박물관은 L이 본인 명의로 대출을 받아 건립하였던 것에 대해서는 청구인과 처분청이 다툼이 없으며, L이 박물관을 2012.12.18. 사망시까지 운영하였다.
4. 쟁점토지 및 쟁점외토지의 형질변경과 청구인의 기여내용 청구인이 쟁점토지의 형질변경을 자신의 계산으로 하였다는 증빙은 제출한바 없으며, 박물관 건축 이후 분할 전 □□동 1127-1번지, 전 2,231㎡는 2007.12.21. 쟁점토지 1127-1번지 전 1,155㎡ 및 1127-3번지 전 1,076㎡로 분할되었고, 같은 날 쟁점토지는 전에서 대지로 지목이 변경됨에 따라 형질이 변경되었으며, 그 변경사항은 다음과 같다. < □□동 1127-1번지 분할내역 > 최초소재지 최초지목 면적 (㎡) 형질변경 및 분할일자 분할 후 소재지 면적 (㎡) 분할 후 지목 분할 후 상태
□□ 1127-1 전 2,231 2007.12.21
□□ 1127-1 1,155 대지 박물관건축
□□ 1127-3 1,076 전 나대지 한편, 분할 전 □□동 1126번지, 전 2,688㎡는 2007.12.21. 쟁점외토지 1126번지 2,531㎡ 및 1126-1번지 157㎡로 분할되었고, 같은 날 쟁점외토지가 전에서 대지로 지목이 변경됨에 따라 형질이 변경되었으며, 청구인이 형질변경에 기여하였다는 증빙은 제출된바 없다. 5) 쟁점토지 및 쟁점외토지의 공시지가 변동내역 쟁점토지 및 쟁점외토지 2필지 위에 건립된 박물관이 2007.12.7. 준공됨에 따라 쟁점토지가 분할된 2007.12.21.자 공시지가는 ㎡당 154,000원에서 ㎡당 507,000원 으로 급격히 상승하였고, 2008.5.31.자 공시지가는 ㎡당 518,000원이다. 조사청이 재산가치상승액산정 시, 당초 형질변경 후의 ㎡당 공시지가를 2008년 공시지가 518,000원을 적용하였으나, 청구인이 제출한 ‘지방세 세목별 과세증명서’상 2007.12.21. 지목변경에 따른 공시지가 ㎡당 507,000원을 적용하여 재산정하였다. 6) 쟁점외토지의 쟁점토지와 일단지 해당여부 청구인은 해당 박물관 신축공사는 쟁점토지 및 쟁점외토지 위에 신축된 건물로서 용도상 불가분의 관계에 있는 ‘일단지’에 해당하므로, 2007.4.26. 착공일자의 쟁점외토지에 대한 감정평가사의 개별공시지가와 같이 ㎡당 341,000원을 적용하여야 하며 이를 적용하면 과세제외 기준에 해당한다는 주장이며, 박물관 건물의 착공일이 2007.4.26.이나, 2007.5.31. 고시한 개별공시가가 아래와 같이 쟁점토지는 ㎡당 154,000원, 쟁점외토지는 ㎡당 340,000원으로서 2필지의 공시가격이 다르고, 청구인이 제출한 지가산정자료에 의하면, 2008년 지가산정자료에는 쟁점토지와 쟁점외토지를 ‘일단지’로 적용한 것으로 나타나지만, 2007년 지가산정자료에는 ‘일단지’로 보아 개별공시지가를 산정하였다는 내용이 없다. < □□동 1127-1번지 및 1126번지의 분할 후 공시지가 변동내역 > 소재지 면적 (㎡) 공시지가 변동내역 (단위: 원) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2007. 12.21 당초
□□ 1126-1 157 100,000 100,000
□□ 1126 2,531 223,000 272,000 249,000 340,000 507,000 518,000 551,000
□□ 1127-1 1,155 99,200 119,000 137,000 154,000 507,000 518,000 551,000
□□ 1127-3 1,076 21,700 21,700 한편, “건설교통부 2007년 적용 개별공시지가 조사․산정지침”에 의하면, ‘일단지’란 “용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미”하며, ‘용도상 불가분의 관계’란 “지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다”고 나타나며, 또한, “건축중인 토지의 일단지조사 적용시점”에 대해서는 “건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나, 건축허가 등을 받고 ‘공사를 착수한 때’에는 일단지로 조사하게 되며, 나지가 건축 중이면 토지이용상황을 건축용도에 맞추어 조사한다”고 나타나고, “건축법제8조의 규정에 의한 건축허가와 같은 법 제16조의 규정에 의한 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 일단의 토지가 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다) 등의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점을 ‘공사를 착수한 때’로 본다”고 나타난다. 7) 쟁점토지 중 151㎡ 등에 대한 재산가치상승액 산정 적정 여부 가) □□동 1127-1번지 토지분할 전․후 그린벨트구역면적 변경과 공시지가 산정방법 청구인과 처분청이 제출한 지가산정자료에 의하면, 쟁점토지 등에 대한 개별공시지가는 쟁점토지가 분할되기 전에는 그린벨트지역과 그 외 지역의 가격을 별도로 산정한 다음 해당되는 면적을 곱하여 이를 가중평균하여 공시한 것으로 나타난다. 그린벨트지역과 그 외 지역의 면적은 청구인이 제출한 지가산정자료 및 조사청이 제출한 재산가치상승액 계산자료에 의하면, 분할 전 □□동 1127-1번지 2,231㎡가 2007.12.21. 분할되기 전에는 그린벨트외지역 1,004㎡, 그린벨트지역 1,227㎡로 구성되어 있었으나, 분할 전 □□동 1127-1번지 토지가 2007.12.21. 분할된 후에는 쟁점토지인 1127-1번지는 그린벨트외지역 1,155㎡로, □□동 1127-3번지는 그린벨트지역 1,076㎡로 재산정되었다. 따라서, 지가산정 기초자료에 의할 때, 분할 전의 □□동 1127-1번지 토지가 그린벨트지역의 면적이 분할 전의 1,227㎡에서 분할 후에는 1,076㎡로 151㎡가 감소되었으므로, □□동 1127-1번지 토지가 분할된 후 쟁점토지 1,155㎡의 경우 분할 전에는 그린벨트외지역 1,004㎡, 그린벨트지역 151㎡로 구성되었으나, 분할 후에는 당초 그린벨트외지역 1,004㎡에서 151㎡가 증가된 1,155㎡ 전체가 그린벨트외지역에 속한 것으로 계산된다. 한편, □□동 1127-1번지 토지가 분할된 후의 현재 토지이용계획 확인서에 의하면, 쟁점토지 1,155㎡의 경우 전체가 그린벨트외 지역에 속하고 있는 것이 확인되며, 쟁점토지의 분할과정에서 당초 그린벨트지역 내 면적으로 산정된 151㎡를 그린벨트외 지역으로 조정하였다는 내역은 확인되지 않는다. 나) 조사청이 지가산정 당시의 현황에 따라 분할 전․후 상이한 표준지가격에 따라 쟁점토지 중 151㎡를 평가하여 산정한 재산가치상승액 이에 따라 조사청은 쟁점토지가 분할됨에 따라 쟁점토지 중 151㎡가 그린벨트내지역에서 그린벨트외지역으로 수정된 것에 대해 분할전에는 그린벨트지역의 표준지가격에 따라 평가하고, 분할 후에는 그린벨트외지역의 표준지가격으로 평가한 후 재산가치상승액을 산정하였으며, 지가산정 당시의 현황에 따른 표준지의 가격을 기준으로 쟁점토지에 대한 평가는 분할 전․후를 다르게 산정하여야 한다는 주장으로, 이에 따른 재산가치상승액은 258,433천원으로 그 산정내역은 다음과 같다. < 조사청 산정 재산가치승액 > 구분 소재지 면적 (㎡) 공시지가 변동내역 (단위: 원, 천원) 2004 2005 2006 2007 2007. 12.21 비고 공시가격 (원)
□□ 1127-1 2,231 99,200 119,000 137,000 154,000 507,000 지가산정기초자료 (원)
□□1118 (표준지) 1,004 190,000 233,000 249,000 278,000 507,000 2008년: 2007. 12.21.자
□□ 1131-2 (표준지: 그린벨트) 1,227 27,000 30,000 46,900 52,800 21,700 (1127-3번지관련) 토지분할전 평가액 (천원)
□□1118 (표준지) 1,004 190,760 233,932 249,996 279,112
□□ 1131-2 (표준지: 그린벨트) 1,227 33,129 36,810 57,546 64,785 합계 2,231 223,889 270,742 307,542 343,897 토지분할 후 조사청 평가액
□□ 1127-1 (쟁점토지) 1,004 190,760 233,932 249,996 279,112 585,585 151 4,077 4,530 7,081 7,972 합계 1,155 194,837 238,462 257,077 287,084 585,585
□□ 1127-3 1,076 29,052 32,280 50,464 56,812 23,349 합계 223,889 270,742 307,542 343,897 608,934 전년대비 쟁점토지 지가상승률 1.2239 1.0780 1.1167 2.0397 3년간 평균상승률 3년 평균: 1.1395 2008년 적정지가 2007년 쟁점토지 평가액 × 평균상승율(287,084×1.1395) 327,151 통상적 가치상승분 132,314 (=327,151-194,837) 재산가치상승액 (천원) 재산가치상승액 ①=②-(③+④+⑤) 당해 재산가액 ② 당해 재산취득가액 ③ 통상적인 가치상승분 ④ 가치상승기여분 ⑤ 258,433 585,585 194,837 132,314 0 재산가치 증가비율 78.99% = 258,433/(194,837+132,314) 다) 청구주장의 분할 후의 현황에 따라 분할 전․후 동일한 표준지가격에 따라 쟁점토지 중 151㎡ 재평가 등 재산가치상승액 재산정액 이에 대해 청구인은 쟁점외토지가 일단지에 해당하지 않는다고 본다고 하더라도 쟁점토지 중 151㎡에 대해 최종 확정된 그린벨트외지역의 현황에 따라 □□동 1127-1번지의 분할 전에도 동일하게 그린벨트외지역의 표준지가를 적용하여 분할 전․후 동일한 기준으로 평가하여야 한다고 주장한다. 한편, 지가산정 기초자료에 따라 산정한 조사청의 재산가치상승액 계산내역 중 2006년도의 경우, 지가산정 기초자료상 ㎡당 공시지가로 삼은 표준지가액으로 조사청이 □□동 1118번지 260,000원을 249,000원으로, 표준지 □□동 1131-2번지 40,000원을 46,900원으로 잘못 기재하여 산정하였고, 청구인이 쟁점토지의 지목변경과 관련하여 부담한 취득세 7,251,480원을 재산가치상승 기여분에 반영하지 않았다. 이에 따라 ① 쟁점토지 중 151㎡에 대해 최종 확정된 그린벨트외지역의 현황에 따라 □□동 1127-1번지 토지 분할 전에도 동일하게 그린벨트외지역의 표준지가격을 적용하고, ② 2006년의 □□동 1127-1번지 토지에 대한 정확한 지가산정 기초자료 ㎡당 공시지가를 적용하며, ③ 지목변경에 따라 청구인이 부담한 취득세를 감안하여 재산가치상승액을 재계산하면 213,223천원이고, 재산가치 증가비율은 57.26%로서, 조사청이 산정한 재산가치상승액 258,433천원보다는 45,210천원이 작으며, 그 산정내역은 다음과 같다. < 청구주장의 재산가치상승액 > 구분 소재지 면적 (㎡) 공시지가 변동내역 (단위: 원, 천원) 2004 2005 2006 2007 2007. 12.21 비고 공시가격 (원)
□□ 1127-1 2,231 99,200 119,000 137,000 154,000 507,000 지가산정기초자료 (원)
□□1118 (표준지) 1,004 190,000 233,000 260,000 278,000 507,000 2008년: 2007. 12.21자
□□ 1131-2 (표준지: 그린벨트) 1,227 27,000 30,000 40,000 52,800 21,700 (1127-3번지관련) 토지분할전 평가액 (천원)
□□1118 (표준지) 1,004 190,760 233,932 261,040 279,112
□□ 1131-2 (표준지: 그린벨트) 1,227 33,129 36,810 49,080 64,785 합계 2,231 223,889 270,742 310,120 343,897 토지분할 후 현황에 따른 평가액
□□ 1127-1 (쟁점토지) 1,155 219,450 269,115 300,300 321,090 585,585
□□ 1127-3 1,076 29,052 32,280 43,040 56,812 23,349 합계 2,231 248,502 301,395 343,340 377,902 608,934 전년대비쟁점토지 지가상승률 1.2263 1.1158 1.0692 1,8237 3년간 평균상승률 3년 평균: 1.1371 2008년 적정지가 2007년 쟁점토지 평가액 × 평균상승율(321,090×1.1371) 365,111 통상적 가치상승분 145,661 (=365,111-219,450) 재산가치상승액 (천원) 재산가치 상승액 ①=②-(③+④+⑤) 당해 재산가액 ② 당해 재산취득가액 ③ 통상적인 가치상승분 ④ 가치상승기여분 ⑤ 213,223 585,585 219,450 145,661 7,251 재산가치 증가비율 57.26% = 213,223/(372,362=219,450+145,661+7,251) 8) 기타 조사내용 가) 청구인은 ‘일단지’라고 주장하는 쟁점외토지 □□동 1126번지의 2007.4.26. 기준일자 개별공시지가가 341,000원이라고 주장하며, 2014.12.4. R감정평가사무소가 산정한 개별공시지가 의견서를 제출하였다. 나) 청구인은 L이 장기차입금 15억원 기타 비용을 합하여 약 20억원의 대출로 박물관을 신축하였고, 앞으로 영원히 가치증가가 이루어질 수 없고 과중한 부담만 남게 된 상황으로 운영비(지급이자 포함)지출로 인하여 현재 재정상태가 파산 일보직전에 처해 있다며, 2014.7.29. 현재 대출금 52억원, 월이자 3천만원이 지급되고 있다는 대출금 변동 추이 및 이자금액을 제출하였다. 라. 판단 먼저, 청구인이 쟁점토지의 형질변경을 자신의 계산으로 하였다고 할 수 있는지 여부에 대해 살펴본다. 살피건대,상속세 및 증여세법제42조제4항 제1호는 “미성년자 등 같은 법 시행령 제31조의9제4항이 규정한 그 직업․연령․소득․재산상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 ‘타인으로부터 재산을 증여받은 경우’의 사유로 인하여 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인․허가, 주식․출자지분의 상장 및 합병 등 재산가치증가 사유로 인한 당해 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다”고 규정하고 있다. 이 건의 경우, L이 2007.12.7. 박물관을 건립한 이후 쟁점토지의 지목이 전에서 대지로 변경됨에 따라 공시지가가 2007년 154,000원에서 2007.12.21. 507,000원으로 상승한바, 박물관의 건립은 L이 □□시로부터 2005.12.14. 사립박물관(N 도예전시장) 설립계획 승인을 받고, 2006.11.21. 사립박물관 건축물 신축허가를 받아 2007.12.7. 사용승인을 받았고, 박물관의 건립자금은 청구인이 부담한 것이 아니라 L이 L 명의로 받은 대출금임을 청구인도 인정하고 있는 점을 감안하면, 쟁점토지의 형질변경에 따른 재산가치상승은 L의 박물관 건립에 따른 것으로서 L의 기여가 인정되는 반면, 청구인이 쟁점토지의 이용을 승낙하였다는 사실 외에 청구인이 박물관 건립에 기여하였다는 입증을 하지 못하고 있는 점, 쟁점토지에 대한 재산가치상승액에 대한 과세의 경우, 박물관의 수익발생 여부를 과세요건으로 규정하고 있지 않는 점 등 이상의 관련법령과 사실관계를 종합하면, 쟁점토지의 형질변경을 청구인의 계산으로 하였다는 청구주장은 이유 없다. 다음으로 개인 감정평가사가 형질변경 착공일자(2007.4.26.)를 기준으로 산정한 쟁점외토지의 개별공시지가를 형질변경 전의 공시가격으로 보아 재산가치상승금액을 산정할 수 있는지 여부 등에 대해 살펴본다. 살피건대,상속세 및 증여세법제42조제4항이 규정한 재산가치의 증가에 따른 이익에 대하여 증여세를 과세하는 경우 재산가치상승액의 계산은 같은 법 제42조제5항 및 같은 법 시행령 제31조의9제7항에 의하는바, 상속세 및 증여세법 시행령제31조의9제7항은 재산가치상승액의 계산은 “당해 재산가액(재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액가액)에서 ① 당해 재산의 취득가액[실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세과세가액을 말한다)], ② 통상적인 가치 상승분(기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률․연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액), ③ 가치상승기여분(개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인․허가 등에 따른 자본적지출액 등 당해 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용)의 가액을 각각 차감한 것을 말한다”고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구인이 제출한 2008년 지가산정자료에는 쟁점토지와 쟁점외토지를 ‘일단지’로 적용한 것으로 나타나지만, 2007년 지가산정자료에는 ‘일단지’로 보아 개별공시지가를 산정하였다는 내용이 없어 쟁점외토지가 2007년 당시 일단지에 해당하지 않을 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 쟁점외토지의 박물관 착공시점인 2007.4.26.자 감정평가사가 산정한 ㎡당 341,000원은 지방자치단체에서 고시한 2007.4.26.자의 쟁점외토지의 ㎡당 공시가액도 아닌 점, 쟁점토지의 재산가치상승액 산정은 쟁점토지의 형질변경일 전후가 비교되어야 하는바, 형질변경 착공일자를 기준으로 재산가치상승액을 계산하여야 하는 법적 근거도 없는 점을 종합하면, 개인 감정평가사가 형질변경 착공일자(2007.4.26.)를 기준으로 산정한 쟁점외토지의 개별공시지가를 형질변경 전의 공시가격으로 보아 재산가치상승금액을 산정하여야 한다는 청구주장은 이유 없다. 다만, 2007.12.21. 분할전 □□동 1127-1번지 2,231㎡가 쟁점토지 1127-1번지 1,155㎡와 1127-3번지 1,076㎡로 분할된바, 지가산정자료에 의하면, 쟁점토지 1,155㎡의 경우 분할 전에는 당초 그린벨트외지역 1,004㎡, 그린벨트지역 151㎡로 구성되었으나, 분할 후에는 모두 그린벨트외지역에 속한 것으로 나타나지만,
□□동 1127-1번지 토지에 대한 토지이용계획 확인서에는 쟁점토지 1,155㎡ 전체가 그린벨트외지역에 속하고 있는 것이 확인되며, 별도의 그린벨트지역을 조정한 내역은 확인되지 않는바, 이는 쟁점분할과정에서 당초 잘못된 그린벨트지역을 정확하게 구분한 것으로 보여, 분할 전․후의 재산가치상승액을 보다 더 합리적으로 산정할 수 있는 재산평가방법은 분할 전․후 동일하게 최종 확정된 그린벨트외지역의 현황에 따라 동일한 그린벨트외지역의 표준지가를 적용하고, 2006년도의 경우 조사청이 재산가치상승액 산정 시 잘못 적용한 표준지에 대한 ㎡당 공시지가 표준지 □□동 1118번지 249,000원을 260,000원으로, 표준지 □□동 1131-2번지 46,900원을 40,000원으로 하여 재계산하며, 청구인이 쟁점토지의 지목변경과 관련하여 부담한 취득세 7,251,480원은 쟁점토지에 대한 재산가치를 증가시키기 위해 지출한 비용으로서 재산가치상승기여분인 점을 반영하여 재산가치상승액을 재산정하면 결국 213,223천원이다. 이상의 관련 법령과 사실관계를 종합하면, 타인의 기여로 인한 쟁점토지의 재산가치상승액으로 당초 조사청이 산정한 258,433천원은 45,210천원이 과다산정되었으므로 과다산정된 45,210천원은 증여세 과세가액에서 제외함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.