쟁점양수자산의 매매가액이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 가액인지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인의 父 AAA와 母 BBB(이하 “부모”라 한다)은 1998.4.15. 자녀인 청구인과 함께 OO시 OO구 OO동 818번지 OO동 OO아파트 단지내 유치원 건물 529.43㎡ 및 대지 99.21㎡ (이하 “쟁점유치원”이라 한다)의 각 3분의 1 공유지분을 총 320백만원에 분양받았고, 2012.2.10.과 2012.6.27. 쟁점부동산의 각 3분의 1 공유지분(이하 “쟁점양수자산”이라 한다)을 청구인에게 각 120백만원씩 총 240백만원에 양도(이하 “쟁점양수”라 한다)한 후 2012.4.30.과 2012.8.31. 양도소득세 과세표준 신고․납부를 각각 하였다.
• 나. OO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다.)은 쟁점양수자산의 기준시가가 2,292백만원임에도 부모가 쟁점양수자산을 특수관계자인 청구인에게 240백만원에 양도한 것은 시가보다 낮은 가격으로 양도하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부모에 대하여 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위】규정을 적용하여 양도소득세를 과세하면서, 청구인에 대하여는 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다.) 제35조【저가․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】를 적용하여 증여세를 과세하도록 처분청에 통보를 하여 처분청은 2014.8.5. 증여자 父 AAA의 2012.2.10.자 증여분 증여세 207,879,099원과 증여자 母 BBB의 2012.6.27.자 증여분 증여세 371,190,380원을 각각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 저가양수에 따른 이익의 증여 상증법 제35조 제1항은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.”라고 규정하면서, 제1호에서 “타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자”를 규정하고 있다. 따라서 이 사건 양수가 저가양수에 따른 이익의 증여로서 증여세 과세대상이 되려면, 당해 거래가 ‘시가’보다 낮은 가액으로 이루어진 것이라는 요건이 충족되어야 한다.
• 나. 처분청의 평가액은 이 사건 양수자산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서, 시가라고 볼 수 없다.

1. 시가 산정 방법 저가양수 해당 여부를 판단함에 있어서 ‘시가’는 상증법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말하는데, 상증법 제60조 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있고, 동조 제3항은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”라고 규정하고 있다. 이에 따르면, 부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 에 규정된 방법(보충적 평가방법)에 의하여 평가한 가액을 시가로 보게 되는바, ‘토지’의 경우 개별공시지가로 평가한 가액으로, ‘건물’의 경우 국세청장이 산정·고시하는 기준시가로 각 재산의 가액을 산정하게 된다. 그리고 국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시(국세청고시 제2011-23호, 2011.12.30.)에 의하면, 건물의 기준시가를 산정할 때에 ‘위치지수’를 곱하게 되는데, ‘위치지수’는 건물 부속토지의 개별공시지가에 따라 값이 달라진다. 이 사건에서 처분청은 OO OO구 OO동 818 토지(이하 ‘ OO동 818 토지 ’라고 한다)의 개별공시지가를 적용하여 부의 양수자산을 1,131,602,957원으로, 모의 양수자산을 1,161,399,257원으로 평가하였으나, 이러한 평가액은 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 부동산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 시가로 인정될 수 없다.

2. OO동 818 토지의 개별공시지가는 이 사건 대지의 개별공시지가라 할 수 없으므로, 이 사건 양수자산의 객관적인 평가기준이 될 수 없다.

• 가) OO동 818 토지의 현황 OO동 818 토지는 이 사건 건물을 포함한 OO동OO아파트 단지 전체의 부지로서 그 면적이 32,262.8㎡에 달하는데, 아파트 건물 11개동과 상가 건물, 유치원 건물이 모두 OO동 818 토지 필지 내에 존재하고 있으며, 위 토지의 대부분은 아파트 건물의 부지로 이용되고 있다. OO동 818 토지의 지분 중 32,262.8분의 31,269.59는 아파트 건물과 상가 건물에 부속된 대지권으로서 아파트 건물과 상가 건물의 소유자들이 이를 공유하고 있는 반면에, 나머지 지분 32,262.8분의 993.21은 유치원 건물 부지의 대지권으로서 유치원 건물의 소유자들이 이를 공유하고 있다. OO동 818 토지의 실제 이용현황에 따르면, 32,262.8분의 31,269.59 지분의 소유자와 32,262.8분의 993.21 지분의 소유자는 실질적으로 OO동 818 토지를 구분소유하고 있다(상호명의신탁관계 또는 구분소유적 공유관계). 그러므로 이 사건 대지는, 등기상으로는 OO동 818 토지의 공유지분에 불과하지만, 사실상 OO동 818 토지의 일부 구역으로서 유치원 건물이 위치한 부분만을 의미하는 것으로 보아야 한다.
• 나) OO동 818 토지와 이 사건 대지는 그 위치·면적·용도·거래상황 등 지가형성요인이 전혀 다르다. OO동 818 토지의 대부분이 아파트 건물의 부지로 이용되고 있는 점에 비추어 보면, OO동 818 토지의 개별공시지가는 아파트 부지의 특성을 고려하여 책정된 것으로서, 아파트 부지의 경제적 가치를 반영한 것이라고 볼 수 있다. 그런데 이 사건 대지는 ① 악취를 발생시키는 축산시장 도축·가공시설에 근접하여 OO동 818 토지 중에서 환경이 가장 열악한 곳에 위치하고 있고, ② 그 면적은 993.21㎡에 불과하여 OO동 818 토지 전체 면적의 1/30밖에 되지 않으며, ③ 아파트의 부지가 아닌 유치원의 부지로 이용되고 있을 뿐만 아니라, ④ 분양 이후부터 이 사건 양도에 이르기까지 15년 동안 소유자가 변동된 적이 없는바, 그 위치·면적·용도·거래상황 등 여러 측면에서 아파트 부지와는 다른 고유의 특성을 가지고 있다. 위와 같은 사정에 비추어 볼 때, OO동 818 토지의 개별공시지가는 이 사건 대지와 위치·면적·용도·거래상황 등 지가형성요인이 전혀 다른 별개 토지의 개별공시지가와 마찬가지라고 할 수 있다. 즉, OO동 818 토지의 개별공시지가는 이 사건 대지와는 실질적인 관련이 없다. 따라서 이 사건 양수자산을 평가함에 있어서 OO동 818 토지의 개별공시지가는 객관적인 평가기준이 될 수 없다.
• 다) OO동 818 토지의 개별공시지가에는 이 사건 부동산과 아파트 및 상가(대지 포함)의 시가 차이가 반영되어 않았다. 쟁점유치원은 1998.8.13. 청구인과 부모에게 분양되었는데, 당시 분양가격은 320,000,000원으로서 건물면적(160평) 기준으로 평당 2,000,000원 이었다(매매계약서). 반면, 아파트의 분양가격은 평당 6,000,000원 (대지 포함), 상가건물 중 1층 상가호실(약국)의 분양가격은 평당 13,500,000원 (대지 포함)이었다(분양계약서). 즉, 분양 당시 이 사건 부동산의 시가는 같은 필지의 토지 위에 존재하는 아파트(대지 포함) 시가의 1/3, 상가(대지 포함) 시가의 1/7에 불과 하다. 게다가, 2005년경 OOO복원사업이 완공되면서 전망이 좋은 일부 아파트는 그 매매가가 상승하였고, 2010년경 축산시장의 현대화 공사로 인하여 상권이 확대되면서 상가건물 중 출입구가 축산시장 방향을 향하고 있는 1층의 상가호실들도 그 매매가가 급격히 상승하는 등 아파트와 상가의 경우에는 이 사건 양도 시점에 이르기까지 시가 상승 요인이 발생한 반면에, 용도변경이 사실상 불가능하여 유치원 건물로밖에 사용될 수 없는 쟁점유치원의 경우에는 오히려 2004년경 아파트 단지 바로 앞에 있는 OO초등학교에 병설유치원이 생기는 바람에 원생의 수가 80여명에서 20여명으로 급격히 줄었음에도, 유아교육법에 따라 최소한 6명의 교직원을 두어야 할 의무가 있어, 매년 약 60,000,000원의 적자가 누적되는 등 시가의 하락 요인만 발생하였다. 이에 따라, 이 건 양수 당시에는 쟁점유치원 과 아파트‧상가 간의 시가 격차가 위 분양 당시보다 더욱 심해 졌다고 볼 수 있다. 위와 같이, 같은 필지의 토지 위에 존재하는 쟁점유치원 과 아파트, 상가 간에는 그 시가에 현저한 차이가 존재함에도 불구하고, 이러한 시가 차이가 전혀 반영되어 있지 않은 OO동 818 토지의 개별공시지가를 쟁점유치원 의 기준시가로 삼는 것은 형평에 반한다. 3) 쟁점유치원 의 분양 당시 개별공시지가로 산정한 가액과 이 사건 부동산의 분양가격은 4배 이상 차이가 나므로, 개별공시지가는 이 사건 양수자산의 평가방법으로 적절하지 않다. 쟁점유치원의 1998.8.13. 당시의 분양가격은 320,000,000원이고, 1999.1.1. 기준 OO동 818 토지의 개별공시지가는 1,330,000원/㎡이므로, 이를 기준으로 이 사건 대지의 가액을 산정하면 1,320,969,300원이 된다(개별공시지가 확인서). 쟁점유치원의 분양가격 320,000,000원과 개별공시지가를 기준으로 산정한 이 사건 대지의 가액은 무려 4배 이상 차이 가 난다. 더구나 쟁점유치원의 분양가격에는 이 사건 건물의 분양가격이 포함되어 있으므로, 만약 이 사건 대지만의 분양가격과 개별공시지가를 기준으로 산정한 이 사건 대지의 가액을 비교한다면 4배보다 훨씬 큰 차이 가 날 것임은 충분히 예상된다. 이러한 점만 보더라도, OO동 818 토지의 개별공시지가는 쟁점양수자산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 쟁점양수자산의 시가에 관한 객관적인 평가기준이 될 수 없다.

4. 보충적 평가방법 중 하나인 임대료 등의 환산가액과 비교해 보더라도, 개별공시지가로 산정한 이 사건 부동산의 평가액은 부당하게 과다하다. 상증법 제61조 제5항은 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”고 하여, 임대료 등의 환산가액도 부동산의 보충적 평가방법 중 하나로 규정하고 있다. 쟁점유치원에 관하여는 2007.9.14. 계약기간 2007.10.1.~2012.9.30. 보증금 4억원으로 정하여, 유치원 설립자인 청구인이 CCC에게 유치원의 운영을 위탁함과 동시에 청구인과 부모가 CCC에게 유치원 건물 및 시설물을 사용하도록 하는 위탁관리계약이 체결되었고, 2008.9.3. CCC는 위 계약상 권리·의무를 DD에게 이전하였다(위탁관리계약서, 합의서). 이 사건 양수 당시 DD은 위 계약에 따라 유치원 건물 및 시설물을 사용하고 있었으므로, 쟁점유치원은 ‘사실상 임대차계약이 체결된 재산’에 해당한다. 위 위탁관리계약상 보증금은 4억원이고, 별도의 임차료는 없는바, 상증법 시행령 제50조 제7항, 같은 법 시행규칙 제15조의2에서 정한 계산식에 따라 쟁점유치원의 임대료 등의 환산가액을 계산해 보면, 4억원이 도출되므로 쟁점양수자산의 임대료 등의 환산가액은 각 133,333,333원이 된다. 그런데 처분청이 개별공시지가를 적용하여 산정한 쟁점양수자산의 가액을 1,131,602,957원과 1,161,399,257원으로, 이는 각각 위 임대료 등의 환산가액의 8.5배, 8.7배 에 해당하는 금액이다. 게다가 위 보증금 4억원에는 유치원 영업권에 대한 대가가 포함되어 있으므로, 만약 위 보증금에서 유치원 영업권에 대한 대가를 제외한 후 위 임대료 등의 환산가액과 비교한다면, 8.5배, 8.7배보다 더 큰 차이가 날 것이다. 이러한 점만 비추어 보더라도, OO동 818 토지의 개별공시지가는 이 사건 양수자산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 이 사건 양수자산의 시가에 관한 객관적인 평가기준이 될 수 없다고 보는 것이 타당하다.

5. 이 사건 양수의 경위에 비추어 볼 때, 쟁점양수자산의 매매가격은 쟁점유치원 의 객관적 교환가치에 부합한다. 청구인과 부모는 2011.6.14.경 사단법인 전국사립유치원연합회로부터, 2011.1.1. 부터 시행되고 있는 지방세 분법(分法)에 따라 유치원 운영자가 아닌 공동소유자는 지방세 감면을 받을 수 없다는 취지의 안내를 받고(전언통신문), 부는 2012.2.10.에, 모는 2012.6.26. 쟁점양수자산을 유치원 운영자인 청구인에게 각 매도하게 되었다. 그런데 이 사건 건물에서 운영 중인 유치원은, 2004년경 아파트 단지 바로 앞에 있는 OO초등학교에 병설유치원이 생긴 이후로 원생의 수가 80여명에서 20여명으로 급격히 줄었고, 매년 약 60,000,000원의 적자가 누적되었으며, 앞으로도 수익을 기대하기 어려웠다. 게다가 유치원은 그 매입 자격에 제한이 있어 자유롭게 거래되지 않는 특징이 있다. 청구인과 부모는 이러한 상황을 고려하여 쟁점양수자산의 매매가격을 취득가액 106,666,666원에서 12.5% 증가한 120,000,000원으로 정하였다(유치원매매계약서). 위와 같은 사정에 비추어 보면, 쟁점양수자산의 매매가격인 120,000,000원은 쟁점유치원의 객관적 교환가치에 부합한다고 할 것이다.

이상 살펴본 바와 같이, 처분청이 개별공시지가를 적용하여 산정한 쟁점양수자산의 평가액은 쟁점양수자산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 시가라고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분에는 위 평가액이 쟁점양수자산의 객관적 교환가치를 반영한 시가임을 전제로 이 사건 양수가 저가양수라고 판단한 잘못이 있으므로 이 사건 처분은 처분사유가 부존재하여 위법한 처분이므로 마땅히 취소되어야 한다.

• 가. 쟁점양수자산의 시가로 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가 적용은 적법하다. 관련예규(상속증여세과-238, 2014.7.7.)에 의하면 “ 소득세법 제101조 제1항 에 따른 양도소득의 부당행위계산과 상증법 제35조에 따른 저가양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 해당 자산의 시가는 양도일 또는 취득일 현재의 시가에 의하는 것이며 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조에 따라 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하는 것임”이라 하였다. 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ군ㆍ구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격, 즉 "개별공시지가"를 결정ㆍ공시하고 있다. 공시한 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시한다. OO구청은 쟁점토지의 개별공시지가를 아래 표와 같이 공시하였고 조사청은 이에 의하여 이 건 부동산 토지의 시가와 아래의 개별공시지가를 위치지수로 반영한 건물 기준시가를 합산하여 이 건 부동산의 시가로 산정하였다.

• 표 생략 - 청구인으로부터 쟁점유치원을 증여받은 청구인의 夫 EEE(이하 “EEE”이라 한다.)은 OO구청에 2012.9.13. 지방세(취득세)를 감면해 줄 것을 신청하였으며, OO구청은 기준시가의 70% 금액인 결정 과세표준 2,459,124,456원(토지 2,287,362,630원, 건축물 171,761,826원)에 대한 취득세 126,636,830원 등의 감면이 결정되었음을 2012.9.18. 통지하였다. 또한, 쟁점유치원과 유사한 아파트 단지 내 유치원을 수증 후 기준시가에 의해 증여세를 신고한 사례가 등기부등본 및 증여세 결의서 등으로 확인되고 있다. 수증자 증여자 증여일자 수증자산 증여가액 (백만원) 비 고 △△△ △△△ 2007.8.10. OO시 ○○구 ○○동 ○○○, ○○아파트 제유치원동 공유자지분 1/3 603 기준시가 적용 신고 △△△ △△△ 2003.3.27. OO시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/8 158 기준시가 적용 신고 △△△ △△△ 2003.3.27. OO시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/8 158 기준시가 적용 신고 △△△ △△△ 2002.10.25. OO시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/4 520 기준시가 적용 신고

매년 지방자치단체에서 개별공시지가를 공시하고 공시한 개별공시지가에 이의가 있는 경우 공시일로부터 30일내 이의신청을 할 수 있고, 신청내용이 타당한 경우에는 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하도록 하고 있으며, EEE은 수증 후 OO구청에 지방세(취득세) 감면을 신청하였고 취득세 126,636,830원 등을 감면 결정 통지 받았는바, 이 건 부동산 관련 토지에 대한 개별공시지가를 충분히 인지하고 있었음에도 불구하고, OO동 OO아파트 단지 내 쟁점유치원 보유 토지에 대하여 보충적 평가방법인 개별공시지가는 시가로 볼 수 없다며 불법적인 유치원 운영 위탁 시에 받은 임대보증금 4억보다도 낮은 거래가액 360,000,000원을 객관적이고 합리적이라 주장함은 조세회피를 위한 억측으로 받아들여지며, 재산세를 감면할 목적으로 부모 소유의 쟁점양수자산을 청구인에게 양도하는 것이 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래행위에 해당한다고 하나 이들 간 양도거래가 없었다고 하여도 양도 전과 다를 바 없이 동일하게 지방세특례제한법 제19조 와 동법 시행령 제8조의3에 의하여 재산세 등이 면제되는 것으로 확인되는바 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것으로 판단되므로, 이 건 증여세 처분을 적법하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점양수자산에 대하여 보충적 평가방법인 개별공시지가가 아닌 청구인이 부모에게서 매입한 가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

2. 부모가 자녀인 청구인에게 부동산을 양도한 것이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래행위에 해당하는지 여부

• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가·고가 양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. (생략) (이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조제1항제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조제1항의 규정에 의한 전환사채 등

2. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따라 한국거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

② (생략)

③ 법 제35조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원 (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것. 이하 같음)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 3, 4. (생략)

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 ｢소득세법｣ 제99조제4항 부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것. 이하 같음)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제48조의2제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 (부동산의 평가) (2013.2.15. 대통령령 제24358호로 개정되기 전의 것. 이하 같음)

① ~ ⑤ (생략)

⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

• 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
• 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

• 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
• 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 7) 지방세특례제한법 제19조 (영유아어린이집 및 유치원에 대한 감면)

① ｢영유아보육법｣에 따른 영유아어린이집 및 ｢유아교육법｣에 따른 유치원(이하 이 조에서 "유치원등"이라 한다)을 설치·운영하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 2014년 12월 31일까지 면제한다.

② 다음 각 호의 부동산에 대해서는 재산세(｢지방세법｣ 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)와 ｢지방세법｣ 제146조제2항 에 따른 지역자원시설세 및 주민세 재산분을 각각 2014년 12월 31일까지 면제한다. 1. 해당 부동산 소유자가 과세기준일 현재 유치원등에 직접 사용하는 부동산

2. 과세기준일 현재 유치원등에 사용하는 부동산으로서 해당 부동산 소유자와 사용자의 관계 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 부동산 8) 지방세특례제한법 시행령 제8조 의 3 (영유아어린이집 등에 사용하는 부동산의 범위) 법 제19조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.

1. 해당 부동산의 소유자가 해당 부동산을 영유아어린이집 또는 유치원으로 사용하는 자(이하 "사용자"라 한다)의 배우자 또는 직계혈족으로서 그 운영에 직접 종사하는 경우의 해당 부동산

2. 해당 부동산의 사용자가 그 배우자 또는 직계혈족과 공동으로 해당 부동산을 소유하는 경우의 해당 부동산

3. 해당 부동산의 소유자가 종교단체이면서 사용자가 해당 종교단체의 대표자이거나 종교법인인 경우의 해당 부동산 9) 영유아보육법 제22조의2 (명의대여 등의 금지) 어린이집의 원장 또는 보육교사는 다른 사람에게 자기의 성명이나 어린이집의 명칭을 사용하여 어린이집의 원장 또는 보육교사의 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여하여서는 아니 된다. 10) 영유아보육법 제54조 (벌칙)

① 제34조의6제6항을 위반한 자는 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 이 경우 징역형과 벌금형은 병과(倂科)할 수 있다.

② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 보조금을 교부받거나 보조금을 유용한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제13조제1항에 따른 설치인가를 받지 아니하고 어린이집의 명칭을 사용하거나 사실상 어린이집의 형태로 운영한 자

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제13조제1항에 따른 어린이집의 설치인가 또는 변경인가를 받은 자

3. 제22조의2를 위반하여 자기의 성명이나 어린이집의 명칭을 사용하여 어린이집의 원장 또는 보육교사의 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 자 및 그 상대방

4. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제34조, 제34조의2 및 제35조에 따른 비용을 지원받거나 타인으로 하여금 지원을 받게 한 자

5. 제34조의3에 따른 보육서비스 이용권을 부정사용한 자

6. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제38조에 따른 보육료 등을 수납한 어린이집의 설치ㆍ운영자

7. 제45조제1항에 따른 어린이집 운영정지명령 또는 어린이집의 폐쇄명령을 위반하여 사업을 계속한 자

8. 삭제 <2011.6.7>

11. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제1조 (목적) 이 법은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지ㆍ건물ㆍ동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다.

12. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "토지등"이라 함은 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

2. "주택"이라 함은 ｢주택법｣ 제2조제1호 의 규정에 의한 주택을 말한다.

3. "공동주택"이라 함은 ｢주택법｣ 제2조제2호 의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

4. "단독주택"이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다.

5. "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

6. "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

7. "감정평가"라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

8. "감정평가업"이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.

9. "감정평가업자"라 함은 제27조에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

13. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제3조 (표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시)

① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대 하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정ㆍ공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 정부는 지가공시의 주요사항에 관한 보고서를 매년 정기국회의 개회 전까지 국회에 제출하여야 한다. 14) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제10조 (표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정 하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

15. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 (개별공시지가의 결정ㆍ공시 등)

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 ｢개발이익환수에 관한 법률｣에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.

⑥ 국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다.

⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정ㆍ검증ㆍ결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

16. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조 (개별공시지가에 대한 이의신청)

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일 부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점유치원은 1998.4.15. 부모와 청구인이 320백만원에 각 1/3지분을 취득한 후 부는 2012.2.10. 120백만원에 모는 2012.6.26. 120백만원에 각각 청구인에게 매도한 후 청구인은 2012.9.12. EEE에게 증여하였다.

2. 조사청은 청구인을 쟁점양수 자산의 취득과 관련하여 자금출처조사대상자로 선정하였고, 부모와 청구인, EEE(청구인의 배우자)에 대하여 2014.4.4.~2014.7.12. 자금출처조사를 실시하였음이 처분청이 제출한 조사종결복명서에 의하여 확인된다.

• 가) 쟁점양도내역 성 명 관계 취득 내역 양도 내역 취득 일자 취득지분 기준 시가 양도 일자 지분 양도 가액 양수인 거래방식 기준시가 합계 1,542 240 3,502 AAA 부 1998.4.15. 1/3 514 2012.2.6. 1/3 120 청구인 매매 1,148 BBB 모 1998.4.15. 1/3 514 2012.6.26. 1/3 120 청구인 매매 1,177 청구인 자녀 1998.4.15. 1/3 514 1,177 (단위: 백만원)
• 나) 쟁점양수관련 추징실적 (단위: 백만원) 증여자 수증자 관계 적출유형 적출금액 추 징 예 상 세 액 계 증여세 기타 계 1,561 591 577 14 AAA 청구인 부 증여 711 207 BBB 청구인 모 증여 741 370 종소 27 2 부가 82 12 3) 쟁점유치원의 등기부등본상 표시내용과 평가기준일별 기준시가는 다음과 같다.
• 가) 건물의 표시 OO특별시 OO구 OO동 818 OO동OO아파트유치원동 철근콘크리트조 평스라브지붕 2층 유치원 1층 214.10㎡ 2층 234.46㎡ 지하1층 80.87㎡
• 나) 대지의 표시 OO특별시 OO구 OO동 818 대 32262.8㎡의 지분 32262.8분의 993.21
• 다) 평가기준일자별 기준시가 (단위: 백만원) 평가기준일자 구분 총평가액 1/3 지분 1998.4.15. 소계 1,543 514 토지 1,371 457 건물 172 57 2012.2.10. 소계 3,395 1,131 토지 3,178 1,059 건물 216 72 2012.6.26. 소계 3,484 1,161 토지 3,267 1,089 건물 216 72 4) 청구인은 1998년 취득당시의 매매대금 320백만원의 쟁점유치원 매매계약서를 제시하고 있다.

5. AAA(부)는 쟁점유치원의 소유지분 1/3에 대하여 120백만원에 양도하는 2012.2.6.자 유치원매매계약서를 제시하고 있다.

6. BBB(모)은 쟁점유치원의 소유지분 1/3에 대하여 120백만원에 양도하는 2012.6.26.자 유치원매매계약서를 제시하고 있다.

7. 쟁점토지의 1999년부터 2014년까지의 개별공시지가는 다음과 같다. 기준년도 개별공시지가 (원/㎡) 공시일자 비 고 1999 1,330,000 1999.6.30. 2000 1,370,000 2000.6.30. 2001 1,330,000 2001.6.30. 2002 1,420,000 2002.6.30. 2003 1,630,000 2003.6.30. 2004 2,030,000 2004.6.30. 2005 2,180,000 2005.6.30. 2006 2,400,000 2006.5.31. 2007 2,850,000 2007.5.31. 2008 3,200,000 2008.5.31. 2009 3,040,000 2009.5.31. 2010 3,190,000 2010.5.31. 2011 3,200,000 2011.5.31. 2012 3,290,000 2012.5.31. 2013 3,290,000 2013.5.31. 2014 3,340,000 2014.5.30. * 쟁점토지는 1999년부터 공시되었다.

8. 청구인은 쟁점양도자산의 취득자금출처를 비상장주식 ㈜FFF 등 35,000주(220백만원)를 매도하여 아래의 양도인 계좌에 부동산 대금을 입금하였음이 확인된다. 양도인 AAA BBB 은행 계좌 은행, 250-04-01-011 증권 31-30-*-001 입금 일자 금액 2012.2.7. 15백만원 2012.6.26. 120백만원 2012.2.9. 105백만원

9. 부모와 청구인이 쟁점유치원을 2007.10.1~2012.9.30. 기간 중 CCC(1차), DD(2차)에게 보증금 4억원에 유치원을 위탁하여 운영하도록 한 사실이 있음이 처분청이 제출한 조사종결복명서에 의하여 확인된다. 위탁자 수탁자 기간 보증금 비고 AAA BBB 청구인 CCC 2007.10.1~2008.9.2 4억 유아교육법 제8조 【유 치원의 설립 등】제2항 위반 DD 2008.9.3~2012.12.31 4억 * 유치원을 무단으로 위탁 운영하여 OO교육지원청에서 OO지방검찰청에 고발하였음(2013.9.2.)

10. 부모는 쟁점양도 거래가 재산세 감면을 받기 위한 것이었고, 이는 경제성 합리성이 있는 거래라고 주장하면서 전국사립유치원연합회 발행 2011.6.14. 발행 전언통신문을 제출하고 있다.

2011.1.1.부터 시행되고 있는 지방세법에 따라 “유치원”에 대한 변경된 감면제도 내용과 행안부 세부운용 요령(2011.5. 사례)을 알려드리오니 변경내용이 있으신 유치원에서는 참고하시기 바랍니다.

○ 행안부 세부운영 요령(사례)

① 남편 명의 부동산에 배우자가 유치원 운영자인 경우 감면배제 → 과세

② 부동산 소유자 남편, 운영하는 배우자, 남편이 유치원 운영에 실질적으로 참여하여 사실상 부부가 공동으로 운영하는 경우 감면

③ 부부 공동소유 부동산(남편 50%, 배우자 50% 지분 소유)에 배우자가 운영 자인 경우 배우자의 유치원 운영에 제공되고 있는 남편지분 50%에 대해서도 감면

④ 종교단체 소유부동산, 담임목사가 설치․운영자인 경우 감면

11. 청구인은 쟁점유치원 소재지에서 1998.11.25. “GG유치원”이라는 명칭으로 개원하여 2009.3.19. “HHH유치원”으로 유치원명칭을 변경하였음이 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인된다.

12. 쟁점유치원의 2004년부터 2014년까지 원생수 현황은 다음과 같음이 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인된다. 연도 인가학급수 편성학급수 원생수 비고 2004 4 3 52 2005 4 3 39 2006 4 3 41 2007 4 3 35 위탁운영 2008 4 3 33 " 2009 4 4 54 " 2010 4 3 45 " 2011 4 4 80 " 2012 4 4 98 " 2013 4 3 16 2014 4 3 21

13. 조사청은 납세자보호담당관에게 2014.5.7. 청구인에 대한 자금출처조사와 관련하여 쟁점양도자산의 양도당시의 시가를 보충적 평가방법인 개별공시지가로 적용할 수 있는지 여부를 과세사실판단자문 신청하였고, 납세자보호담당관은 2014.5.14. 심의제외하였음이 확인된다.

○ 유치원 부동산은 일반 부동산과 달리 수요자가 많지 않고, 쟁점유치원의 경우 아파트 단지 내에서 가장 비선호 하는 곳에 위치하고 있으므로 일반 부동산과 동일하게 개별공시지가로 시가 적용하는 것은 부당함. 따라서 소급하여 감정 평가하고 그 평가액으로 시가산정해 줄 것을 요구

○ 유치원은 사립학교법상 “사립학교”에 포함되나, 사립학교법 제28조 【재산의 관리 및 보호】적용대상인 학교법인이 아닌 법인으로 보지 않는 단체로서 유치원의 재산권 행사에 아무런 제약이 없으므로 일반 부동산과 달리 구불할 이유가 없고, 이건과 유사한 아파트 단지내 유치원 소재 부동산의 일정지분을 증여하고 증여가액을 기준시가로 신고하여 증여세 납부한 납세자와의 형평에 반하는 것임

○ 조사착수 이후 쟁점양도일(2012.2.6.)로부터 2년 2개월이 경과한 시점에서 기준시가의 시가 적용은 부당하니 소급감정하여 평가한 가액을 시가로 적용해 줄 것을 요구하는 것은 조세정의 및 공정과세에 반하는 것임

• 가) 과세사실판단자문 신청이유

○ 부동산의 양도․증여당시로 소급하여 감정한 2개 이상 감정기관의 감정가액 평균액을 소득세법 및 상증법상 “시가”로 볼 수 있는지 여부

○ 양도소득의 부당행위계산 부인과 증여세가 부과되는 재산가액의 기준이 되는 “시가”는 양도일 또는 증여일(이하 “평가기준일”) 전후 각 3개월의 기간동안 매매사례가액 또는 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 감정가액의 평균액으로서 자문신청내용에는 평가기준일 현재의 감정가액이 제시되지 않았으므로, 과세쟁점을 심의할 대상이 명확하지 않아 과세사실판단자문사무처리규정 제15조【요건심의 및 심의제외】제1항 제3호에 따라 “심의제외”하고자 함 [국세청 예규(서면4팀-2876, 2007.10.8.)에서도 평가기준일로부터 3개월이 지나서 작성된 소급감정가액은 “시가”로 인정하고 있지 않음]

• 나) 심의제외 결정 통보내용

14. 조사청은 쟁점유치원과 유사한 아파트 단지 내 유치원 수증 후 기준시가에 의해 증여세 신고한 사례들을 제출하였다.

• 라. 판 단 청구인은 아파트 부지가 아닌 유치원 부지로 용도가 제한되며, 분양가액이 아파트나 상가와 차이가 있고, 분양당시 개별공시지가로 계산시 쟁점유치원의 공시지가와 분양가액의 차이가 4배 발생하며, 임대보증금 4억원으로 환산시 쟁점양수가액과 차이가 없어 쟁점양수는 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래임에도 시가가 불분명하다고 하여 OO동 818 토지의 개별공시지가를 시가로 적용한 처분이 부당하다는 주장이나, 청구인과 부모는 특수관계자에 해당하는 점, 쟁점유치원을 1998.4.15. 320백만원에 1/3씩 분양받아 분양가는 약 107백만원이나 부모는 쟁점양수자산을 각각 120백만원에 양도하여 분양가 대비 112%에 불과한 점, 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 분양시점과 양도시점을 비교하면 240% 상승하고 있는 점, 유치원 용도의 부동산이 일반 부동산과 달리 매수자가 제한되어 있어 자유로운 매매가 어렵다고 주장하고 있으나, 사립학교법상 유치원 부동산의 취득제한이 없어 일반 부동산과 달리 취급할 이유가 없는 점, 상증법 제61조 제5항에서 임대료 등을 기준으로 평가한 금액과 개별공시지가에 의하여 평가한 금액 중 큰 금액을 시가로 보도록 규정하고 있는 점, 청구인이 매매사례가액이나 감정가액 등 쟁점매수자산의 거래가액이 시가에 해당한다는 구체적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 특수관계자로부터 쟁점유치원을 양수하는 거래를 하면서 매매가액이 객관적인 교환가치를 반영한 것으로 보기 어려워 처분청이 시가보다 저가로 양수한 사실에 따라 상증법 제35조를 적용하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.