매매사례가 있는 경우라도 정상적인 거래로 인정하기 어려운 경우에는 시가의 범위에서 제외됨

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2012. 9. 20. 처(妻) 진OO으로부터 OO시 OO구 OO동 818번지 OO동OO아파트 단지 내 유치원 대지 993.21㎡(이하 “쟁점대지”라 한다), 건물 529.43㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점대지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받았다.
• 나. 청구인은 진OO이 2012. 2. 10. 부(父) 진OO로부터 쟁점부동산의 1/3 공유지분을 120,000,000원에 양수하였고, 2012. 6. 27. 모(母) 김OO으로부터 쟁점 부동산의 1/3 공유지분을 120,000,000원에 양수한 사정을 기초로 쟁점부동산의 증여일 현재 시가를 360,000,000원(=120,000,000원×3)으로 보아 증여세를 납부 하지 아니하였다.
• 다. 처분청 은 쟁점부동산의 가액이 위 360,000,000원이 아니라 3,484,197,770원(개별공시지가를 적용하여 산정한 가액)이라는 OO지방국세청장의 과세자료 통보에 따라, 2014. 8. 7. 청구인에게 2012년 과세연도 증여세 1,365,911,300원 (가산세 포함) 을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.15. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. OO동 818 토지와 쟁점대지는 그 위치·면적·용도·거래상황 등 지가형성요인이 전혀 다르다. OO동 818 토지의 대부분이 아파트 건물의 부지로 이용되고 있는 점에 비추어 보면, OO동 818 토지의 개별공시지가는 아파트 부지의 특성을 고려하여 책정된 것으로서, 아파트 부지의 경제적 가치를 반영한 것이라고 볼 수 있다. 그런데 쟁점 대지는 ① 악취를 발생시키는 OO동축산시장 도축·가공시설에 근접하여 OO동 818 토지 중에서 환경이 가장 열악한 곳에 위치하고 있고, 1)

② 그 면적은 993.21㎡에 불과하여 OO동 818 토지 전체 면적의 1/30밖에 되지 않으며, ③ 아파트의 부지가 아닌 유치원의 부지로 이용되고 있을 뿐만 아니라, ④ 분양 이후부터 쟁점 양도에 이르기까지 15년 동안 소유자가 변동된 적이 없는바, 그 위치·면적·용도·거래상황 등 여러 측면에서 아파트 부지와는 다른 고유의 특성을 가지고 있다. 위와 같은 사정에 비추어 볼 때, OO동 818 토지의 개별공시지가는 쟁점 대지와 위치·면적·용도·거래상황 등 지가형성요인이 전혀 다른 별개 토지의 개별공시지가와 마찬가지라고 할 수 있다. 즉, OO동 818 토지의 개별공시지가는 쟁점 대지와는 실질적인 관련이 없다. 따라서 쟁점 부동산을 평가함에 있어서 OO동 818 토지의 개별공시지가는 객관적인 평가기준이 될 수 없다.

• 나. OO동 818 토지의 개별공시지가에는 쟁점 부동산과 아파트 및 상가(대지 포함)의 시가 차이가 반영되어 있지 않다. 쟁점 부동산은 1998. 8. 13. 진OO, 김OO, 진OO에게 분양되었는데, 당시 분양가격은 320,000,000원으로서 건물면적(160평) 기준으로 평당 2,000,000원 이었다. 반면, 아파트의 분양가격은 평당 6,000,000원 (대지 포함), 상가건물 중 1층 상가호실(약국)의 분양가격은 평당 13,500,000원 (대지 포함)이었다. 즉, 분양 당시 쟁점 부동산의 시가는 같은 필지의 토지 위에 존재하는 아파트(대지 포함) 시가의 1/3, 상가(대지 포함) 시가의 1/7에 불과 하였다. 게다가, 2005년경 청계천복원사업이 완공되면서 전망이 좋은 일부 아파트는 그 매매가가 상승하였고, 2010년경 OO동 축산시장의 OO화 공사로 인하여 상권이 확대되면서 상가건물 중 출입구가 OO동 축산시장 방향을 향하고 있는 1층의 상가호실들도 그 매매가가 급격히 상승하는 등 아파트와 상가의 경우에는 쟁점 양도 시점에 이르기까지 시가 상승 요인이 발생한 반면에, 용도변경 2) 이 사실상 불가능하여 유치원 건물로밖에 사용될 수 없는 쟁점 부동산의 경우에는 오히려 2004년경 아파트 단지 바로 앞에 있는 OO초등학교에 병설유치원이 생기는 바람에 원생의 수가 80여명에서 20여명으로 급격히 줄었음에도, 유아교육법 3) 에 따라 최소한 6명의 교직원을 두어야 할 의무가 있어, 매년 약 60,000,000원의 적자가 누적되는 등 시가의 하락 요인만 발생하였다. 이에 따라, 쟁점 증여 당시에는 쟁점 부동산과 아파트‧상가 간의 시가 격차가 위 분양 당시보다 더욱 심해 졌다고 볼 수 있다. 위와 같이, 같은 필지의 토지 위에 존재하는 쟁점 부동산과 아파트, 상가 간에는 그 시가에 현저한 차이가 존재한다. 그럼에도 불구하고, 이러한 시가 차이가 전혀 반영되어 있지 않은 OO동 818 토지의 개별공시지가를 쟁점 대지의 기준시가로 삼는 것은 형평에 반한다.
• 다. 쟁점 부동산의 분양 당시 개별공시지가로 산정한 가액과 쟁점 부동산의 분양가격은 4배 이상 차이가 나므로, 개별공시지가는 쟁점 양수자산의 평가방법으로 적절하지 않다. 쟁점 부동산의 1998. 8. 13. 당시의 분양가격은 320,000,000원이다. 그리고 1999. 1. 1. 기준 OO동 818 토지의 개별공시지가는 1,330,000원/㎡이므로, 이를 기준으로 쟁점 대지의 가액을 산정하면 1,320,969,300원 4) 이 된다. 쟁점 부동산의 분양가격 320,000,000원과 개별공시지가를 기준으로 산정한 쟁점 대지의 가액은 무려 4배 이상 차이 가 난다. 320,000,000원: 1,320,969,300원 = 1: 4.1 더구나 쟁점 부동산의 분양가격에는 쟁점 건물의 분양가격이 포함되어 있으므로, 만약 쟁점 대지만의 분양가격과 개별공시지가를 기준으로 산정한 쟁점 대지의 가액 을 비교한다면 4배보다 훨씬 큰 차이 가 날 것임은 충분히 예상되는 바이다. 이러한 점만 보더라도, OO동 818 토지의 개별공시지가는 쟁점 부동산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 쟁점 부동산의 시가에 관한 객관적인 평가기준이 될 수 없다.
• 라. 보충적 평가방법 중 하나인 임대료 등의 환산가액과 비교해 보더라도, 개별공시지가로 산정한 쟁점 부동산의 평가액은 부당하게 과다하다. 상속세 및 증여세법 제61조 제5항 은 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”고 하여, 임대료 등의 환산가액도 부동산의 보충적 평가방법 중 하나로 규정하고 있다. 쟁점 부동산에 관하여는 2007. 9. 14., 계약기간 2007. 10. 1.부터 2012. 9. 30.까지, 보증금 4억원으로 정하여, 유치원 설립자인 진OO이 신OO에게 유치원의 운영을 위탁함과 동시에 진OO, 김OO, 진OO이 신OO에게 유치원 건물 및 시설물을 사용하도록 하는 위탁관리계약이 체결되었고, 2008. 9. 3. 신OO는 위 계약상 권리·의무를 김O에게 이전하였다. 쟁점 증여 당시 김O은 위 계약에 따라 유치원 건물 및 시설물을 사용하고 있었으므로, 쟁점 부동산은 ‘사실상 임대차계약이 체결된 재산’에 해당한다. 위 위탁관리계약상 보증금은 4억원이고, 별도의 임차료는 없는바, 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항, 같은 법 시행규칙 제15조의2에서 정한 계산식에 따라 쟁점 부동산의 임대료 등의 환산가액을 계산해 보면, 4억원이 도출된다. 5) 그런데 처분청이 개별공시지가를 적용하여 산정한 쟁점 부동산의 가액은 3,484,197,770원으로, 이는 위 임대료 등의 환산가액의 8.7배 에 해당하는 금액이다. 400,000,000원: 3,484,197,770원 = 1: 8.7 게다가 위 보증금 4억원에는 유치원 영업권에 대한 대가가 포함되어 있으므로, 만약 위 보증금에서 유치원 영업권에 대한 대가를 제외한 후 위 임대료 등의 환산가액과 비교한다면, 8.5배, 8.7배보다 더 큰 차이가 날 것이다. 이러한 점만 비추어 보더라도, OO동 818 토지의 개별공시지가는 쟁점 부동산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 쟁점 부동산의 시가에 관한 객관적인 평가기준이 될 수 없다고 보는 것이 타당하다.
• 마. 쟁점 증여의 경위에 비추어 볼 때, 진OO이 쟁점 부동산을 양수한 가액은 쟁점 부동산의 객관적 교환가치에 부합한다. 청구인의 아내 진OO과 진OO, 김OO은 1998. 8. 13. 쟁점 부동산을 320,000,000원에 분양받아 각각 공유지분 1/3씩 소유하고 있던 중에 2011. 6. 14.경 사단법인 전국사립유치원연합회로부터, 2011. 1. 1.부터 시행되고 있는 지방세 분법(分法) 6) 에 따라 유치원 운영자가 아닌 공동소유자는 지방세 감면을 받을 수 없다는 취지의 안내를 받고, 진OO는 2012. 2. 6., 김OO은 2012. 6. 26. 유치원 운영자인 진OO에게 각자의 공유지분을 매도하게 되었다. 그런데 쟁점 건물에서 운영 중인 유치원은, 2004년경 아파트 단지 바로 앞에 있는 OO초등학교에 병설유치원이 생긴 이후로 원생의 수가 80여명에서 20여명으로 급격히 줄었고, 매년 약 60,000,000원의 적자가 누적되었으며, 앞으로도 수익을 기대하기 어려웠다. 게다가 유치원은 그 매입 자격에 제한이 있어 자유롭게 거래되지 않는 특징이 있다. 진OO, 진OO, 김OO은 이러한 상황을 고려하여 각 매매가격을 취득가액 106,666,666원에서 12.5% 증가한 120,000,000원으로 정하였다. 그 후 진OO이 자녀 양육으로 인해 유치원 운영에 직접 관여하는 것이 현실적으로 어려워지게 되었고, 어쩔 수 없이 남편인 청구인이 유치원을 전적으로 운영하게 되었다. 이러한 상황에서 진OO이 유치원을 직접 운영하지 않으면서 쟁점 부동산을 소유하고 있으면 앞서 본 지방세 감면 혜택을 받을 수 없다는 판단 하에 2012. 9. 20. 쟁점 부동산을 유치원의 운영자인 청구인에게 증여하였다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 진OO, 진OO, 김OO이 쟁점 부동산의 1/3 공유지분에 대한 매매가격으로 정한 120,000,000원은 쟁점 부동산의 객관적 교환가치를 반영하는 금액이라고 할 것이고, 위 각 매매일로부터 얼마 지나지 않은 쟁점 증여 시점에서의 쟁점 부동산의 시가는 위 금액을 기준으로 산정되어야 할 것이다. 이상 살펴본 바와 같이, 처분청이 개별공시지가를 적용하여 산정한 쟁점 부동산의 평가액은 쟁점 부동산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 시가라고 볼 수 없는바, 이와 다른 전제에서 한 쟁점 처분은 위법하다.

• 가. 쟁점 부동산의 토지의 시가로 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가 적용은 적법하다. 상속증여세과-238(2014.7.7.) 질의 회신에 의하면 소득세법 제101조 제1항 에 따른 양도소득의 부당행위계산과 상증법 제35조에 따른 저가양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 해당 자산의 시가는 양도일 또는 취득일 현재의 시가에 의하는 것이며 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조에 따라 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하는 것이다. 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격, 즉 "개별공시지가"를 결정ㆍ공시한다. 공시한 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시한다. 가격기준년도 토지소재지 지번 개별공시지가(원) 기준일자 공시일자 비 고 2014 OO시 OO구 OO동 818 3,340,000 1월 1일 14.5.30 2013 OO시 OO구 OO동 818 3,290,000 1월 1일 13.5.31 2012 OO시 OO구 OO동 818 3,290,000 1월 1일 12.5.31 2011 OO시 OO구 OO동 818 3,200,000 1월 1일 11.5.31 2010 OO시 OO구 OO동 818 3,190,000 1월 1일 10.5.31 2009 OO시 OO구 OO동 818 3,040,000 1월 1일 09.5.29 2008 OO시 OO구 OO동 818 3,200,000 1월 1일 08.5.31 2007 OO시 OO구 OO동 818 2,850,000 1월 1일 07.5.31 2006 OO시 OO구 OO동 818 2,400,000 1월 1일 06.5.31 ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ 1999 OO시 OO구 OO동 818 1,330,000 1월 1일 99.6.30 OO구청은 OO시 OO구 OO동 818번지의 개별공시지가를 아래 표와 같이 공시하였고 조사청은 이에 의하여 이 건 부동산 토지의 시가와 아래의 개별공시지가를 위치지수로 반영한 건물 기준시가를 합산하여 쟁점부동산의 시가로 산정하였다. 청구인 김OO은 쟁점부동산을 수증하고 OO구청에 2012.9.13. 지방세(취득세)를 감면해 줄 것을 신청하였으며, OO구청은 기준시가의 70% 금액인 결정 과세표준 2,459,124,456원(토지 2,287,362,630원, 건축물 171,761,826원)에 대한 취득세 126,636,830원 등의 감면이 결정되었음을 2012.9.18. 통지하였다(결정 과세표준은 OO구청 직원 이OO(2286-5302)에게 유선 확인함, 붙임 지방세 감면결정 통지 공문 참조). 증여일자 수증자산 증여가액 (백만원) 비 고 2007.8.10 OO시 ○○구 ○○동 ○○○,

○○아파트 제유치원동 공유자지분 1/3 603 기준시가 적용 신고 2003.3.27 OO시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/8 158 기준시가 적용 신고 2003.3.27 OO시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/8 158 기준시가 적용 신고 2002.10.25 OO시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/4 520 기준시가 적용 신고 참고자료로 쟁점부동산과 유사한 아파트 단지내 유치원 수증 후 기준시가에 의해 증여세 신고한 사례 들 중 아래표의 건들에 대하여 등기부등본 및 증여세 결의서 등을 확인하였다.

• 나. 결론 매년 지방자치단체에서 개별공시지가를 공시하고 공시한 개별공시지가에 이의가 있는 경우 공시일로부터 30일내 이의신청을 할 수 있고, 신청 내용이 타당한 경우에는 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하도록 하고 있으며, 청구인 김OO은 수증 후 OO구청에 지방세(취득세) 감면 신청하였고 취득세 126,636,830원 등을 감면 결정 통지 받았는바, 쟁점부동산 관련 토지에 대한 개별공시지가를 충분히 인지하고 있었음에도 불구하고, OO동 818번지 OO동 OO아파트 단지내 유치원 보유 토지에 대하여 보충적 평가방법인 개별공시지가는 시가로 볼 수 없다며 불법적인 유치원 운영 위탁시에 받은 임대보증금 4억보다도 낮은 거래가액 360,000,000원을 객관적이고 합리적이라 주장함은 조세회피를 위한 억측에 불과하고 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 보면 경제적 합리성을 결한 비정상적인 가격으로 판단되므로, 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 매매사례가액을 시가로 인정하지 아니하고, 쟁점토지의 시가를 개별공시지가로 산정한 것이 정당한 지 여부
• 나. 관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【 평가의 원칙 등 】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2>

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제12조 의2 【특수관계인의 범위】

① 법 제16조제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 본인과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 국세기본법 제2조제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다.

1. 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 제1호 부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 "친족"이라 한다) 및 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 부계혈족과 그 배우자

○ 국세기본법 시행령 제1조의2 【특수관계인의 범위】

① 법 제2조제20호가목에서 "혈족·인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.

1. 6촌 이내의 혈족

2. 4촌 이내의 인척

3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)

4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속

○ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

○ 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. <개정 2012.1.1>

○ 소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산)

③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. <개정 2007.2.28, 2012.2.2>

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. <개정 2012.2.2>

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 상속받거나 증여받는 경우 는 양도하는 경우 로 본다. <개정 12007.2.28>

○ 지방세특례제한법 제19조 (영유아어린이집 및 유치원에 대한 감면)

① 영유아보육법에 따른 영유아어린이집 및 유아교육법에 따른 유치원(이하 이 조에서 "유치원등"이라 한다)을 설치·운영하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 2014년 12월 31일까지 면제한다.

② 다음 각 호의 부동산에 대해서는 재산세(지방세법 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조제2항 에 따른 지역자원시설세 및 주민세 재산분을 각각 2014년 12월 31일까지 면제한다.

1. 해당 부동산 소유자가 과세기준일 현재 유치원등에 직접 사용하는 부동산

2. 과세기준일 현재 유치원등에 사용하는 부동산으로서 해당 부동산 소유자와 사용자의 관계 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 부동산

○ 지방세특례제한법 시행령 제8조 의 3(영유아어린이집 등에 사용하는 부동산의 범위) 법 제19조 제2항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.

1. 해당 부동산의 소유자가 해당 부동산을 영유아어린이집 또는 유치원으로 사용하는 자(이하 "사용자"라 한다)의 배우자 또는 직계혈족으로서 그 운영에 직접 종사하는 경우의 해당 부동산

2. 해당 부동산의 사용자가 그 배우자 또는 직계혈족과 공동으로 해당 부동산을 소유하는 경우의 해당 부동산

3. 해당 부동산의 소유자가 종교단체이면서 사용자가 해당 종교단체의 대표자이거나 종교법인인 경우의 해당 부동산

○ 영유아보육법 제22조의2 (명의대여 등의 금지) 어린이집의 원장 또는 보육교사는 다른 사람에게 자기의 성명이나 어린이집의 명칭을 사용하여 어린이집의 원장 또는 보육교사의 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여하여서는 아니 된다. <개정 2011.6.7>

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제1조 (목적) 이 법은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지ㆍ건물ㆍ동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2007.4.27, 2008.2.29>

1. "토지등"이라 함은 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

5. "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

6. "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

7. "감정평가"라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제3조 (표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시)

① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. <개정 2008.2.29>

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정ㆍ공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 정부는 지가공시의 주요사항에 관한 보고서를 매년 정기국회의 개회 전까지 국회에 제출하여야 한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제10조 (표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 (개별공시지가의 결정ㆍ공시 등)

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. <개정 2007.4.27>

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. <개정 2007.4.27>

⑥ 국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정ㆍ검증ㆍ결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조 (개별공시지가에 대한 이의신청)

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 심리자료에 의하면, OO지방국세청장은 2014. 4. 4.~2014. 7. 12. 진OO (청구인의 처) 에 대한 자금출처조사를 실시하여 진OO (청구인의 장인), 김OO (청구인의 장모) 이 특수관계자인 진OO에게 시가보다 낮은 가격으로 쟁점부동산을 양도하였다 하여 OO세무서장에게 부당행위에 따른 양도소득세 과세자료(각각 192,411,560원, 187,148,540원)를 통보하였고, 청구인이 증여세를 신고하지 아니하였다 하여 처분청에 증여세 과세자료(1,365,911,300원)를 통보하였으며, 이에 따라 OO세무서장은 양도소득세를 경정․고지하였고, 처분청은 이 건 증여세를 결정․고지한 것으로 나타난다.

2. 심리자료에 의하면, 쟁점대지(OO동 818)는 쟁점건물을 포함한 OO동 OO아파트 단지 전체의 부지로서 그 면적이 32262.8㎡이고, 아파트 건물 11개동과 상가 건물, 쟁점부동산이 존재하고 있으며, 쟁점대지의 위치와 현황은 다음 그림과 같다.

3. 심리자료에 의하면, 진OO, 김OO, 진OO이 19 98.4.15. 쟁점부동산(건물 529.43㎡, 토지 993.21㎡)을 각각 1/3씩 매매로 취득하였고, 진OO이 20 12.2.6. 진OO 지분을 120백만원에, 2012.6.26. 김OO 지분을 120백만원에 각각 취득한 후 2012.9.12. 남편인 청구인에게 증여하였고, 청구인은 증여재산가액을 360백만원으로 보아 증여세를 납부하지 아니한 것으로 나타난다. ’98.04.15 매매(320백만원) 각 1/3지분 ’12.02.06 매매(120백만원) ’12.09.12 증여(360백만원) ’12.06.26 매매(120백만원)

4. 위 진OO과 진OO, 김OO이 상속세 및 증여세법 시행령 제12조의2 에 따라 특수관계자에 해당되는 사실, 청구인과 진OO, 김OO의 쟁점부동산 지분(1/3) 매매가액이 각각 120백만원이라는 사실, 2012.9.12. 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제61조 에 따른 쟁점 부동산의 가액이 3,484,197,770원이라는 사실, 쟁점토지의 개별공시지가 산정과 관련하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조 에 따른 이의신청을 한 사실이 없는 점에 관하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.

5. 청구인은 1998. 8. 13. 쟁점 대지의 분양가격은 ㎡당 320,000원(총 317,827,200원)인데, 1999. 1. 1. 기준 쟁점 대지의 개별공시지가는 ㎡당 1,330,000원 (총 1,320,969,300원)이고, 2012.9.12. 증여일 현재 임대료 환산가액은 400,000,000원 [(1년간의 임대료 0원 ÷ 100분의 12) + 임대보증금 4억원]인데, 개별공시지가를 기준으로 산정한 쟁점부동산의 평가액은 3,484,197,770원이어서, 상속세 및 증여세법 제61조 에 따라 쟁점부동산을 평가하는 것은 부당하다고 주장한다.

6. 쟁점대지의 연도별 개별공시지가 자료는 다음과 같다. 구분 공시지가(원/㎡) 공시일 1999 1,330,000 1999.6.30. 2011 3,200,000 2011.5.31. 2012 3,290,000 2012.5.31.

• 라. 판단 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 규정들을 종합하여 보면, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 재산에 대한 매매사례가 있는 경우로서 그 매매계약일이 평가기간 내에 있을 경우 그 거래가액은 시가로 인정되나, 재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래로 인정하기 어려운 경우에는 시가의 범위에서 제외되고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법에 따라 그 시가를 산정하여야 한다. 청구인은 진OO․김OO과 진OO 사이의 매매사례가액을 토지의 특성이 반영된 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 진OO․김OO과 진OO 사이의 매매사실을 인정한다고 하더라도 이들은 상증세법 시행령 제12조의2에 따른 특수관계자에 해당되어 곧바로 그 매매가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 따라 시가로 인정하는 매매사례가액으로 보기 어려운 점, 쟁점대지에 대한 수년에 걸친 개별공시지가 산정에 있어 조정신청 등 이의를 제기한 적이 없으며, 쟁점대지의 개별공시지가를 정함에 있어 쟁점대지의 개별적 특성이 반영되지 아니하였다고 볼 만한 증거가 없는 점, 청구인이 제시한 매매사례가액은 보충적 평가액의 10.3%에 불과하고 동 가액을 시가로 인정할 수 있는 객관적 자료가 없는 점 등을 종합하면, 청구인이 제시한 매매사례가액이 쟁점부동산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 시가가 불분명한 것으로 보아 상속세 및 증여세법 제61조 에 따라 쟁점부동산을 3,484,197,770원으로 평가하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점 건물은, 1천세대 이상 주택단지 내에 의무적으로 유치원을 건축하도록 정한 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부개정되기 전의 것) 제31조 및 구 주택건설기준등에관한규정(1998. 8. 27. 대통령령 제15872호로 개정되기 전의 것) 제52조 제1항에 따라 건축되었는바, 유치원의 분양가능성은 고려할 필요가 없었기 때문에 아파트 단지 내에서 가장 열악한 장소에 지어질 수밖에 없었음 2) 주택법 제42조, 동법 시행령 제47조 제1항, [별표 3] 제1항 3) 유아교육법 제20조 제3항, 동법 시행령 제23조 제1항에 의하면, 유치원에는 원장·원감 외에 (같은 연령으로 편성한) 학급마다 교사 1명 이상을 배치하여 학급을 담당하게 하여야 함 4) 1,330,000원 × 쟁점 대지의 면적 993.21㎡ = 1,320,969,300원 5) (1년간의 임대료 0원 ÷ 100분의 12) + 임대보증금 4억원 = 4억원 6) 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것) 제272조 제5항은 “과세기준일 현재 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·도시계획세·공동시설세 및 주민세 재산분을 면제한다”고 규정하고 있었으나, 2010. 3. 31. 그 내용이 구 지방세특례제한법(2010. 3. 31. 법률 제10220호로 제정된 것) 제42조 제5항으로 이관되면서 “ 해당 부동산 소유자가 과세기준일 현재 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세(지방세법 제112조 에 따른 부과액을 포함한다) 및 지방세법 제146조제2항 에 따른 지역자원시설세를, 해당 유치원에 대하여는 주민세 재산분을 각각 2012년 12월 31일까지 면제한다”로 변경됨