위치ㆍ면적 등이 달라 유사토지의 매매사례가액으로 인정하기 어려움.

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2013.10.11. ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 7**-3 전 334㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 배우자로부터 증여받고 2013.11.28. 증여재산가액을 인근 토지의 매매사례가액 230백만 원으로 하여 증여세 과세표준 및 자진납부계산서를 제출하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 제출한 증여세 과세표준 및 자진납부계산서 상 증여재산가액 은 적절한 시가를 반영하지 못한 매매사례가액으로 보아 쟁점부동산의 공시지가 65백만 원을 증여재산가액으로 결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여재산가액 평가기준은 ‘시가’로서 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 의 규정에 따라 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 매매사례가액으로 증여재산가액을 산출하여 신고하였음에도 처분청은 이를 부인 하고 쟁점부동산의 개별공시지가를 적용하여 청구인의 증여재산가액을 결정하였는데 이는 시가와 지나치게 많은 차이가 나 적정한 시가를 반영하지 못한 것으로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산에 대한 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서를 제출할 당시 매매사례가액으로 제시한 인근 토지의 매매사례가액은 대부분 평가기준을 충족하지 못하였고, 평가기준일 전후 3월 이내인 2013.10.31. ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 781 전의 경우 쟁점부동산과 연접필지도 아니며, 토지처럼 개별성이 강한 자산의 경우 시 가로 볼 수 있는 매매사례가액은 지목, 형질, 양태 등이 매우 유사한 경우에 한정적으로 적용하여야 하는 것으로 시가로 보기에는 객관적이고 합리적인 평가방법에 의한 가액이라고 보기 어려우므로 개별공시지가로 증여재산가액을 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 증여재산가액(230백만 원)을 시가가 불분명한 것으로 보아 공시지가로 증여재산가액을 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 기준금액 이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장등 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만,(중략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

• 가) 청구인은 2013.10.11. ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 7**-3 전 344㎡를 배우자로부터 230백만원에 증여받은 것으로 하여 2013.10.22. 증여세과세표준신고서를 처분청에 제출하였다.
• 나) 청구인이 제출한 증여세과세표준신고서에 의하면, 증여재산가액은 230백만원으로 평가기준은 시가로 되어 있고 시가의 산정에 대한 객관적인 증빙은 제출하지 아니하 였다.
• 다) 처분청은 청구인이 제출한 증여세과세표준신고서상 증여재산가액 230백만원은 객관적인 근거없이 임의로 산정된 가액으로 보아 상속세 및 증여세법 제61조 에 따라 공시지가로 평가한 가액 65백만 원으로 결정하여 2014.8.8. 청구인에게 통지한 것으로 나타난다.

2. 청구인은 아래와 같이 인근 토지의 매매사례가액을 기준으로 증여재산가액 230백만원을 시가로 보아 증여세과세표준신고서를 제출하였다는 주장이다. (단위: ㎡, 천원) 소재지 지목 면적 거래일자 거래가액 ㎡당 가액 비 고

○○군 ○○읍 ○○리 7*8 전 660 06.12.29. 299,950 454 평가기간 이외의 매매

○○군 ○○읍 ○○리 7*8 전 660 07.12.31. 360,000 545 평가기간 이외의 매매

○○군 ○○읍 ○○리 7*0 전 658 12.12.28. 338,500 514 평가기간 이외의 매매

○○군 ○○읍 ○○리 7*1 전 321 13.10.31. 210,000 654 증여재산과 유사성 부족

○○군 ○○읍 ○○리 7*7 전 866 06.7.4. 260,000 300 평가기간 이외의 매매

• 라. 판단 위 사실과계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그 위임을 받은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 은 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 제49조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다. 청구인이 제시한 매매사례가액의 경우 평가기준일을 충족하지 못하였고, 평가기준일을 충족한 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 781 전의 경우 쟁점부동산과 면적･위치가 달라 유사토지로 보기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인에게 쟁점부동산의 유사토지의 매매사례가액을 시가로 하여 신고한 증여재산가액을 부인하고 공시지가를 적용하여 증여재산가액을 결정한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.