쟁점상가의 증여재산가액을 비교상가의 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부

ㅇㅇ세무서장이 2013.12.2. 청구인 등에게 한 2011.1.27. 증여분 증여세 백만원, 2011.1.27. 증여분 증여세 백만원의 부과처분은 쟁점상가의 증여재산가액을 결정함에 있어 비교상가의 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부를 재조사하여, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인 및 김ㅇ명(청구인은 증여인의 자부이며, 최ㅇ명은 증여인의 아들이다. 이하 “청구인 등”이라 한다), 김ㅇ선, 손ㅇ호, 김ㅇ하, 경ㅇ진(청구인 등을 포함하여 이하 “수증인들”이라 한다)은 2011.1.27. 증여인 박ㅇ순(이하 “증여인”이라 한다)으로부터 서울시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 * 소재의 공유지분 토지 380.7㎡와 동소의 상가건물 3층 2호 건물 154.02㎡, 부수토지 47.79㎡ 및 4층 1호 건물 209.45㎡, 부수토지 64.99㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 각 6분의 1씩 증여받았고, 쟁점상가 2층 비교상가의 ㎡당 매매사례가액을 적용하여 각 수증인별 증여재산가액을 294백만원으로 하여 2011.4.19. 증여세 백만원을 각각 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2013.7.29.부터 2013.11.5.까지 수증인들에 대한 증여세 조사를 실시한 결과, 쟁점상가에 대한 수증인들 전체의 증여재산가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 상의 보충적 평가방법에 의한 시가(기준시가) 4,564백만원으로 보아 각 수증인별 증여재산가액을 760백만원으로 결정하여 청구인 등에게 2011.1.27. 증여분 증여세 백만원 및 백만원 합계 ***백만원을 2013.12.2. 각각 고지하였다.
• 다. 청구인 등은 이에 불복하여 2014.3.6. 이의신청을 거쳐 2014.5.8. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점상가의 전체 건물은 토지 1,100.1㎡ 지상에 1976년 신축된 지하1층, 지상 4층 건물(연면적 2,856.39㎡)로 증여인 김정순이 건물을 신축 분양할 당시에는 동대문 의류 집단상가와 같이 구분등기가 아닌 위치별로 분양(일명 “바닥분양”이라 한다)을 하였고, 2010년부터 1～4층은 집합건물로 전환하여 호수별로 구분등기를 하였다. 당초 건물신축시 용적률을 300%로 계획하였으나, 신축과정에서 상가분양이 잘 안되어 용적률을 192%로 축소하여 현재의 4층건물로 준공하였고, 용적률을 줄이는 과정에서 공유지분 토지 190㎡가 남게 되었으며, 그 토지가 쟁점상가의 공유지분 토지 380.7.㎡의 대부분을 차지하고 있다. 쟁점상가의 공유지분 토지는 공동으로 주차장 등으로 사용될 수 밖에 없기 때문에 재산가치를 환산할 수 없고, 향후 상가의 재개발이 가시화될 경우 공유지분을 이전받지 않은 상가 소유자들의 재산권 행사가 예상되어 법적 소유권이 불확실하며, 지하층 소유자들은 아직까지도 집합건물에 따른 구분등기도 이행하지 않고 있어 지하층 상가 소유자들의 재산권 행사가 예상되는 등 이러한 이유로 쟁점상가의 토지는 공시지가의 절반도 받을 수 없는 실정이다.
• 나. 처분청에서는 비교상가의 토지지분 면적이 쟁점상가 토지지분 면적 대비 약 3.4%로 매우 미미하고, 쟁점상가의 토지에 대한 증여재산가액이 보충적 평가방법에 의한 가액의 약 33%에 지나지 않는 등 쟁점상가의 토지와 면적, 용도 등에서 유사성이 있다고 보기 어려워 상속세 및 증여세법 상 보충적 평가액으로 증여재산가액 결정함이 타당하다고 하나 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】의 규정에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따르고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하게 되어 있으므로 청구인이 신고한 비교상가 토지 면적이 쟁점상가 대비 약 3.4%로 미미하고 시가가 보충적 평가방법에 의한 가액의 약 33%에 해당된다고 하여 아래 부동산 매매사례를 인정하지 아니하고 이를 보충적 평가방법으로 증여재산 가액을 결정하는 것은 부당하다.

1. 평가기간 내 건물 매매사례 내역 등기접수일 (등기원인일) 매매물건 면적 매매가액 기준시가 비 고 토지 건물 ’10.11.29. (’10.11.11.) 2층 26호 6.43 19.27 30,000 61,994 기준시가 대비 48% ’10.11.26. (’10.11.25.) 2층 23호 3.59 8.93 18,500 34,294 기준시가 대비 54% ’11.01.25. (’11.01.06.) 2층 2호 2.87 8.96 15,000 27,751 기준시가 대비 54% ’11.11.24. (’11.11.24.) 2층 19호 2.98 8.93 13,500 28,779 기준시가 대비 47% 합계 77,000 152,818 기준시가 대비 50.3% (단위: ㎡, 천원) ※ 참고로 2006.1.19. 쟁점상가와 같은 건물 내 부동산의 경락가액은 아래와 같음 (단위: ㎡, 천원) 낙찰일자 경매물건 면적 경매당사자 경락가액 기준시가 비 고 토지 건물 양도인 양수인 ’ 06.1.19. 1층14호 외 140.32 251.4 유 최 341,000 817,447 기준시가 대비 41.8%

2. 평가기간 내 토지 매매사례 내역 등기접수일 (등기원인일) 소 재 지 면 적 매매가액 기준시가 비 고 ’ 11.01.19. (’ 11.01.04.) ㅇㅇ동 ** 6.612 20,000 60,301 기준시가 대비 33% ’ 11.01.24. (’ 11.01.06.) 6.612 20,000 60,301 기준시가 대비 33% (단위: ㎡, 천원) 또한 처분청은 비교상가 건물이 2층에 위치한 약 1평～2평으로 매우 소형으로 쟁점상가 건물 면적에 비해 매우 미미한 수준이고, 수증인별로 신고한 증여재산가액 294백만원은 보충적 평가방법에 의한 가액 760,721천원의 38.7%에 지나지 않는 등 증여물건 건물과 사용 용도, 규모, 위치 등에서 유사성이 있다고 보기 어려워 상속세 및 증여세법 상 보충적 평가액으로 증여재산가액을 결정함은 타당하다고 하나, 일반 부동산의 거래 관행상 상가는 1층에서 2, 3, 4층으로 올라갈수록 거래금액이 감소하고 또한 건물 면적도 대형보다는 소형이 거래금액이 높게 형성되고 있으므로 청구인 등이 신고한 비교상가 건물 면적이 증여 물건에 비해 미미하고 증여재산가액이 보충적 평가방법에 의한 가액의 56.8%에 지나지 않는다고 이를 보충적평가방법으로 증여재산 가액을 결정하는 것은 부당하다.

• 다. 청구인 등은 쟁점상가의 개별공시지가가 시가보다 불합리하게 높이 평가되어 증여인이 2010.6.17. 송파구청에 개별공시지가 이의신청서를 제출하였으나 이의신청이 받아들여지지 않았으므로 처분청은 당시 공시한 개별공시지가가 타당하였음을 반증하는 것이라고 하나, ㅇㅇ구청에서 개별공시지가에 대한 이의신청이 받아들여지지 않았다고 당시 공시한 개별공시지가가 쟁점상가의 시가를 정당하게 평가하는 것이 아니고 지방자치단체에서 토지 관련 세금 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용하는 것뿐이다. < 쟁점 토지 등 공시지가 변동 상황 > (단위: ㎡당 산정가격) 토지소재지 지번 개별공시지가 비 고 2010.5.31. 2011.5.31. 2012.5.31. 2013.5.31 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 9,120,000 1.53% 2.37% 3.05% 9,260,000 9,480,000 9,770,000 〃 -** 9,120,000 1.53% 2.37% 3.05% 9,260,000 9,480,000 9,770,000 전국평균 상승율 2.57% 4.47% 3.41%
• 라. 따라서 쟁점상가는 대로변에 접해 있어 기준시가가 높게 산정되어 있으나 매매사례가액과 소급감정 결과 쟁점상가의 2～3층 상가 및 잔여 토지는 자산가치가 기준시가보다 현저하게 낮게 형성되고 있으므로 증여재산 평가를 기준시가로 하는 것은 부당하다.
• 마. 공동으로 동일 지분을 증여받은 쟁점 부동산에 대하여 ㅇㅇ지방국세청 국세심사의원회의 결정에 따라 청구 외 김ㅇ선과 손ㅇ호(ㅇㅇ세무서), 김ㅇ태선과 경ㅇ진(ㅁㅁ세무서)은 신고시인 결정하고 청구인들은 기준시가로 결정하는 과세방법은 조세평등주의에 위배되고 또한 동일물건에 대한 수증자들이 동일한 세금을 부담하는 것이 형평에도 맞고 국세기본법 제14조 에서 규정하고 있는 국세부과의 원칙인 실질과세 원칙에도 부합하며 국세청 훈령 구 재산세조사 사무처리규정에서도 공동소유자에 대한 조사결정방법은 공동소유자간에 결정방법을 일치시키는 것을 원칙으로 하고 있으므로 청구인의 증여세 또한 매매사례 가격에 의한 방법으로 통일하여 주는 것이 합당하다고 판단된다.
• 바. 처분청에서는 청구인 등이 쟁점상가와 층이 다른 2층 상가를 매매사례로 제시한 것과 관련하여 이 외에도 2층 41호와 1층 104호에 대한 매매사례가 있어 확인하여 본 바, 아래 <표1>과 같으며, <표2>에서와 같이 평가기준일 및 비교부동산의 매매일자에 비하여 개별공시지가가 현저히 낮은 2008년과 2009년도에 매매된 것임에도 불구하고 2층 41호의 경우 청구인이 매매사례로 제시한 상가 2층 26호와 면적이 비슷함에도 오히려 매매가액이 더 높은 수준이며, 1층 104호 역시 2009년도에 매매한 것임에도 2층 상가 매매가액에 비해 ㎡당 가액이 1,025% 이상이 되는 등 층마다 매매가액의 편차가 매우 크고 심지어 같은 층 내에서도 매매가액이 일정하지 않은 것으로 확인되므로 2층의 매매사례를 층을 달리한 3층과 4층의 쟁점상가에 적용하는 것은 적정하지 않다고 하나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】제5항에 시가는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일전 3개월 이내의 가액을 시가로 보도록 규정하고 있어 증여일로부터 2～3년 전의 거래가액을 비교하는 것은 적법하지 아니하고, 처분청에서 < 표1 > 같은 상가 내 매매사례로 제시한 2층 41호와 1층 104호 ㎡당 가액은 토지가액을 전혀 반영하지 아니하고 토지와 건물 양도가액을 건물면적으로만 나누어 건물의 ㎡당 가액을 계상한 후 토지의 연도별 개별공시지가 변동 내역을 기준으로 매매사례를 비교한다는 것은 잘못된 것으로 판단된다.

• 가. 청구인 등은 당초 증여재산가액을 평가기간내 쟁점상가의 2층 비교상가의 ㎡당 매매사례가액을 적용하여 1,768백만원으로 증여세 신고를 하였으나, 비교상가 토지의 총 면적은 13.228㎡(약 4평)으로 쟁점상가 토지의 면적(380.7㎡) 대비 약 3.4%로 매우 미미한 수준이고, 신고한 토지 증여재산가액 1,147백만원은 보충적 평가방법에 의한 가액 3,472백만원의 약 33%에 지나지 않는 등 증여물건 토지와 면적, 용도 등에서 유사성이 있다고 보기 어려워 상증법상 보충적 평가액으로 증여재산가액 결정함이 타당하다.
• 나. 또한 비교상가 건물은 2층에 위치한 약 1평～2평으로 매우 소형으로 증여물건 건물의 면적은 3층 2호는 154.02㎡(약 47평), 4층 1호는 209.45㎡(약 63평)에 비해 매우 미미한 수준이고, 신고한 쟁점상가 건물의 증여재산가액 621백만원은 보충적 평가방법에 의한 가액 1,092백만원의 56.8%에 지나지 않는 등 증여물건 건물과 사용 용도, 규모, 위치 등에서 유사성이 있다고 보기 어려워 상증법상의 보충적 평가액으로 증여재산가액을 결정함은 타당하다.
• 다. 청구인은 쟁점상가 토지의 공시지가가 시가보다 불합리하게 높게 평가되었음을 주장하는 근거로 증여인 박ㅇ순이 2010.6.17. ㅇㅇ구청에 신청한 개별공시지가 이의 신청서를 제시하였으나 이의신청대로 개별공시지가가 정정되었다는 결정문이 없고, 이의신청이 받아들여지지 않았다면 당시 공시한 개별공시지가가 타당하였음을 반증하는 것이다.
• 라. 청구인 등이 쟁점상가와 층이 다른 2층 상가를 매매사례로 제시한 것과 관련하여 이 외에도 2층 41호와 1층 104호에 대한 매매사례가 있어 확인하여 본바, 아래의 <표1>과 같으며, <표2>에서와 같이 평가기준일 및 비교상가의 매매일자에 비하여 개별공시지가가 현저히 낮은 2008년과 2009년도에 매매된 것임에도 불구하고 2층 41호의 경우는 청구인이 매매사례로 제시한 상가 중 2층 26호와 면적이 비슷함에도 오히려 매매가액이 더 높은 수준이며, 1층 104호 역시 2009년도에 매매한 것임에도 2층 상가의 매매가액에 비해 ㎡당 가액이 1,025% 이상이 되는 등 층마다 매매가액의 편차가 매우 크고 심지어 같은 층 내에서도 매매가액이 일정하지 않은 것으로 확인되므로 2층의 매매사례를 층을 달리한 3층과 4층의 쟁점상가에 적용하는 것은 적정하지 않다. <표1> 같은 상가 내 매매사례 (단위: ㎡, 원) 소재지 층․호 면적 양도일자 양도가액 ㎡당 가액 토지 건물 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 2층 41호 6.438 19.270 2008.3.24. 40,000,000 2,075,765 1층 104호 11.751 35.070 2009.6.19. 560,000,000 15,968,063 ㎡당 가액은 건물면적 기준임 <표2> 연도별 개별공시지가 변동내역 (단위: ㎡, 원) 소재지 개별공시지가 2007.5.31. 2008.5.31. 2009.5.29. 2010.5.31. 2011.5.31. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 15.59% △2.34% 4.10% 1.53% 7,760,000 8,970,000 8,760,000 9,120,000 9,260,000

• 가. 쟁 점 쟁점상가의 증여재산가액을 매매사례가액이 아닌 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의한 가액으로 결정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.<신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2> 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만,(중략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인 등을 비롯하여 김ㅇ선, 경ㅇ진, 김ㅇ선, 손ㅇ호는 2011.1.27. 증여인으로부터 쟁점상가에 대하여 각각 6분의 1씩 증여받았음이 부동산 등기부등본을 통해 확인되는바, 국세통합전산망의 신고내역조회에 의하면 청구인이 2011.4.19. 신고한 증여세 신고 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점상가 증여인 및 수증인 내역
• 나) 세액계산 내역 (단위: 천원)

2. 청구인이 제시한 비교상가는 쟁점상가 건물의 2층에 있는 것으로써 청구인이 제출한 층별 평면도에 의하면 쟁점상가가 속한 건물은 기역(ㄱ)자 형태의 건물로 집합건축물대장(표제부)상의 초기 건축물현황과 청구인이 제출한 비교부동산의 매매 당시 구체적인 사용용도 및 거래내용 등을 쟁점상가에 대한 신고내용과 비교해 보면 다음과 같다. ※ 집합건축물대장(표제부) 대지위치 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ** 연면적(㎡) 2,856.39 호수 세대/89호/가구 주구조 철근콘크리트조 주용도 점포, 근린생활시설, 사무소 층수 지하 1층/지상 4층 사용승인일 1976.07.05. 건축물 현황 층별 구조 용도 면적 비고 지1 철근콘크리트조 점포 738.35 1 철근콘크리트조 점포 628.93 1 철근콘크리트조 사무실 0 2 철근콘크리트조 점포 639.83 비교상가 소재 2 철근콘크리트조 슈퍼마켓 0 3 철근콘크리트조 음식점 639.83 쟁점상가 소재 3 철근콘크리트조 사무실 0 4 철근콘크리트조 사무실 209.45 ※ 비교상가와 쟁점상가에 대한 신고내용 비교 비 교 상가 소재지 지목 (용도) 면적 매매가액 ㎡당 가액 거래일자 토지 건물 대 6.614

• 20,000,000 3,023,889 ′ 11.01.04. 대 6.614

• 20,000,000 3,023,889 ′ 11.01.06. 합 계 (토지 ㎡당 평균가액) 13.228

• 40,000,000 3,023,889 동소 2층 26호 집합건물 (학원) 6.438 19.27 30,000,000 1,556,824 ′ 10.11.11. 동소 2층 23호 집합건물 (사무실) 3.586 10.71 18,500,000 1,727,357 ′ 10.11.25. 동소 2층 2호 집합건물 (마사지숍) 2.867 8.93 15,000,000 1,679,731 ′ 11.01.06. 동소 2층 19호 집합건물 (사무실) 2.986 8.93 13,500,000 1,511,758 ′ 11.11.24. 합 계 (건물 ㎡당 평균가액) 15.877 47.84 77,000,000 1,609,532 쟁 점 상 가 소재지 지목 (용도) 면적 증여재산가액 ㎡당 가액 증여일자 토지 건물 대 170.17

• 512,840,526 3,013,695 ′ 11.01.27. 대 210.53

• 634,461,312 3,013,638 합 계 (토지 ㎡당 평균가액) 380.7

• 1,147,301,838 3,013,664 동소 3층 2호 집합건물 (학원) 47.79 154.02 263,193,534 1,708,827 동소 4층 1호 집합건물 (학원) 64.99 209.45 357,913,812 1,708,827 합 계 (건물 ㎡당 평균가액) 112.78 363.47 621,107,346 1,708,827 (단위: ㎡, 원) * 청구인은 쟁점상가의 토지 및 건물의 가액을 비교상가의 토지와 건물의 ㎡당 가액으로 하였다고 하였으나 신고당시 적용했던 면적비율 단수 차이로 ㎡당 가액이 비교상가의 ㎡당 평균가액과 일치하지 않음 구분 호수 용도 구체적 내용 비고 비교 상가 2층 26호 학원 입시학원 2층 24·25호와 함께 사용 2층 23호 사무실 Z:IN 에코하우스 2층 22호와 함께 사용 2층 2호 서비스 태국 전통 마사지 2층 1·3·4·17·18호와 함께 사용 2층 19호 사무실 부동산 컨설팅

상가 3층 2호 학원 학원 중등부 4층 1호 학원 학원 고등부 ※ 호별 매매·증여 당시 구체적인 용도 및 종목

3. 처분청에서 2013.7.29.부터 2013.11.5.까지 실시한 증여세 조사에 따른 조사종결복명서 및 국세통합전산망의 증여세 결정결의서 조회에 의하면, 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 결정된 내용은 다음과 같다. ※ 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의한 시가(기준시가) 증여일자 소재지 지목 면적 개별공시지가 (㎡당 가액) 기준시가 2011.1.27 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 대 170.17 9,120,000 1,551,950,400 동소 - 대 210.53 9,120,000 1,920,033,600 동소 3층 2호 상가건물 154.02 176,000 27,107,520 부속토지 47.74 9,120,000 435,388,800 동소 4층 1호 상가건물 209.45 176,000 36,863,200 부속토지 65.02 9,120,000 592,982,400 합 계 4,564,325,920 (단위: ㎡, 원) ※ 증여재산가액 결정 내역 소재지 종류 신고가액 (매매사례가액) 결정가액 (기준시가) 과소신고금액 1인당 결정 증여재산가액 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 대 동소 - 대 동소 3층 2호 상가 동소 4층 1호 상가 합 계 (단위: ㎡, 원)

4. 쟁점상가 토지의 개별공시지가 및 전국평균 상승률은 아래와 같다. (단위: 원, ㎡당 산정가격) 토지소재지 지번 개별공시지가 2005.5.31. 2010.5.31. 2011.5.31. 2012.5.31. 2013.5.31 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 5,550,000 9,120,000 1.53% 2.37% 3.05% 9,260,000 9,480,000 9,770,000 〃 -** 5,550,000 9,120,000 1.53% 2.37% 3.05% 9,260,000 9,480,000 9,770,000 전국평균 상승율 2.57% 4.47% 3.41%

5. 청구인이 쟁점상가에 대하여 증여세 조사 당시 ‘ㅇㅇ감정평가법인㈜ 경기지사’와 ‘㈜ㅁㅁ감정평가법인 동부지사’에 소급 감정을 의뢰하여 제출한 감정평가서에 의하면 이는 증여일인 2011.1.27.을 기준시점으로 하여 2013.9.3.부터 2013.9.6.까지의 기간에 조사하고 2013.9.25. 작성된 것으로 감정평가액의 산출근거는 인근 지역의 ‘ㅇㅇ상가 2층 202호’를 쟁점상가와 가치형성요인이 가장 유사한 것으로 보아 비교사례로 선정하고 이를 토대로 ‘거래사례비교법’을 통해 가격을 산정한 것으로 확인되는바, 쟁점상가의 토지는 별도의 감정없이 제지하층호 토지부분의 ㎡당 가액을 기준으로 산정한 것으로 감정기관별 감정평가액 결정내역 및 청구인이 매매사례가액을 적용하여 신고한 내용과 처분청이 보충적 평가방법에 따라 결정한 내용을 소급 감정가액의 평균액과 비교해 보면 다음과 같다. 감정기관 층·호별 면적 감정평가액 토지·건물 배분가격 비고 (토지 ㎡당 가액) 건물 대지 토지(0.6) 건물(0.4) ㅇㅇ 지하층호 595.57 190.32 1,035,000 621,000 414,000 3,262,925원 3층 2호 154.02 47.79 441,000 264,600 176,400

• 4층 1호 209.45 64.99 546,000 327,600 218,400

• ㅁㅁ 지하층호 595.57 180.16 1,020,000 612,000 408,000 3,396,980원 3층 2호 154.02 46.59 439,000 263,400 175,600

• 4층 1호 209.45 63.36 535,000 321,000 214,000

• (단위: ㎡, 천원) ※ 감정평가액·신고가액·결정가액 비교 구분 면적 평균감정가액 신고가액 결정가액 토지 건물 토지 380.7

• 1,267,713 1,147,302 3,471,984 3층 2호 47.74 154.02 440,000 263,193 462,496 4층 1호 65.02 209.45 540,500 357,914 629,845 합 계 2,248,213 1,768,409 4,564,325 (단위: ㎡, 천원)

6. 중부청 이의신청 심리자료에 의하면 2006.1.19. 청구인의 시부 김ㅇ열이 쟁점상가 내 1층 14, 15, 16호 및 3층 2호(3층 2호는 당해 증여받은 물건이다)를 낙찰받은 사실이 확인되며 그 경락가액 및 감정가액은 다음과 같다.

• 가) 경락가액은 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 낙찰일자 매매물건 면적 경매당사자 경락금액 기준시가 비율 토지 건물 양도인 양수인 2006.1.19. ㅇㅇ 62.46 341,000 817,447 기준시가의 41.8% 2006.1.19. ㅇㅇ -** 77.86 2006.1.19. 1층 14호 9.36 2006.1.19. 1층 15호 79.17 2006.1.19. 1층 16호 8.86 2006.1.19. 3층 2호 154.02 계 140.32 251.41
• 나) 경매당시 감정평가금액은 토지와 건물이 기준시가의 41%이고, 토지 부분은 기준시가의 30%인데 본 감정가액은 최초 감정가액이 낮다고 하여 재차 높여서 받은 금액이다. (단위: ㎡, 천원) 낙찰일자 매매물건 토지와 건물 토지 기준시가 감정평가 비율 기준시가 감정평가 비율 2006.1.19. 1층 14호외 817,447 335,600 기준시가의 41.8% 771,760 234,000 기준시가의 30.3%

7. 쟁점상가는 1976년 신축된 건물(지하1층, 지상4층)로 기역자로 되어있고, 신축당시에는 건물등기와 토지등기가 별도였으며, 토지등기는 지분으로만 등기되었고, 2010.6.25. 집합건물로 전환하여 건물등기부 등본에 대지권을 함께 표기하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 쟁점상가는 총 82호로 건물의 소유권이 구분되어 있고 58호는 집합건물로 전환 되었고 24호는 아직까지 전환하지 않았음이 건물등기사항에서 확인된다. 특히 집합건물로 전환하지 않은 건물 24호 중 12호는 토지의 공유자 지분 조차도 이전하지 않은 것으로 토지등기사항 대사결과 확인되었다.

• 라. 판단 위 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 쟁점상가의 증여재산가액을 매매사례가액이 아닌 보충적 평가방법에 의한 가액으로 결정하여 과세한 처분의 당부를 살펴본다. 처분청은 청구인 등이 증여세 신고시 적용한 쟁점상가의 매매사례가액은 쟁점상가와 비교상가의 층․면적 등이 다르므로 유사성이 있다고 보기 어려워 상증법상 보충적 평가방법에 의한 가액에 의하여 증여재산가액을 결정함이 타당하다고 하나, 대법원이 “시가표준액이 시가를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 이를 기초로 한 당해 과세처분의 취소를 구하는 행정소송에서 시가표준액 산정의 위법을 독립된 위법사류로 주장하여 구제받을 수 있다(대법원2008아17, 2008.6.12. 같은뜻).”고 판시하고 있고, 쟁점상가 내 1층 14호 등의 2006년 경매시 낙찰금액이 기준시가의 41% 정도밖에 미치지 못한 사례가 있었던 점을 염두해 보면, 쟁점상가의 보충적 평가방법에 의한 가액이 현저히 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 보충적 평가방법에 의한 가액이 위법함을 주장하여 구제받을 수 있는 점, 청구인과 김ㅇ명 외의 다른 수증인들은 중부청 이의신청에서 유사매매사례가액으로 증여재산가액을 결정함이 타당하다고 인용된 점 등을 종합해 볼 때 쟁점상가의 증여재산가액을 결정함에 있어 비교상가의 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부를 재조사하여 결정함이 필요하다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.