주식 양도가 거래관행상 정당한 사유가 있는지 여부

OO세무서장이 2013.2.22. 청구인에게 한 2008.12.15. 증여분 증여세 67,710,760원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2008.1.22. 경기도 시 동 주차빌딩 2층 상가(토지 258.14㎡, 건물 1,783.70㎡) 및 5～8층의 주차빌딩(토지 1,057.84㎡, 건물 5,453.40㎡, 이하 2층 상가와 주차빌딩을 합하여 “쟁점건물”이라 한다)을 보유한 부동산과다보유법인인 주식회사(이하 “”이라 한다)의 비상장주식 전체 100,000주 중 30,000주(30%, 이하 “쟁점주식”이라 한다)를 (이하 “양도자”라 한다)으로부터 주당 26,170원(장부가액)으로 계약하였다가 2008.12.15. 재계약하여 주당 19,200원에 최종 취득하였다. 청구인 30,000주, (弟) 40,000주, (父) 10,000주
• 나. 처분청은 청구인에 대한 자금출처조사결과, 당초(1차) 쟁점주식의 거래금액을 주당 26,170원으로 확인하여상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제35조 제1항의 규정에 따라 쟁점주식평가가 정당한 사유 없이 저가로 평가되었다고 보아 같은 법 제61조 제1항의 보충적 평가방법에 따라 쟁점주식의 주당가격을 42,392원으로 책정하고, 확인된 주당거래금액 26,170원과 비 교하여 2012.2.경 저가양수에 따른 증여세 40,924,200원을 1차 결정․고지하였다.
• 다. 양도자 관할 **세무서장은 양도자에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점주식의 양도가액이 주당 19,200원으로 통보(2012.11.9.)됨에 따라 처분청은 쟁점주식이 주당 26,170원에서 19,200원으로 저가양 수에 따른 증여이익 증가분 2억910만 원에 대해 재경정하여 2013.2.22. 청구인에게 2008.12.15. 증여분 증여세 67,710,760원을 재경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.15. 심사청구를 제기하였다.

청구인의 **** 쟁점주식거래는 아래와 같이 특수관계자가 아닌 자들 사이의 정상적인 거래로서, 계약이행 기간 내에 일어난 낙찰사례를 보면서 잘못된 판단임을 서로 인식하고 계약내용을 수정한 실질거래이며, 쟁점건물 내의 주차장의 기준시가가 건물의 특수성을 반영하지 못하고 높게 평가되어 처분청이 거래관행상 정당한 사유 없이 낮게 평가한 저가거래로 보는 것은 부당하다.

• 가. 쟁점건물은 경기도 시 중심지역의 부족한 주차시설을 확충하고 상가를 활성화할 목적으로 시행사인 주식회사 **(이하 “****”이라 한다)이 1층부터 3층까지는 상가로, 4층부터 8층까지는 주차장으로 건설한 빌딩이며, 2005년 분양당시에는 많은 주차 수요와 주차장을 겸비한 신세대상가라는 이유로 비싸게 분양되었으나, 2006, 2007년 지방자치단체의 주차관리완화정책으로 길거리 주차가 일반화되었고, 잘못된 주차장 입구로 인하여 주차장 수요가 거의 없는 상태로 그 가치가 급락하였고, 그 후 사정은 더욱 나빠져 사람들은 찾지 않고 건물은 노후화되어 도심 속의 흉물처럼 되어가고 있는 실정이며, 주차장 건물은 다른 용도로 변경할 수 없어 하남시 도시개발계획이 재작성될 때까지는 현 상태가 유지될 전망이다.
• 나. 2008.1.29. 계약 당시 양도자 은 거래 당시 OOOOO산업 주식회사(이하 “OOOOO산업”이라 한다), OO주식회사(이하 “O*O”이라 한다) 및 을 경영하고 있었으며, 대표회사인 OOOOO산업의 공장신축을 위하여 많은 자금이 필요해 ****의 주식처분의사는 있지만, 청구인 가족에게 저가로 양도하면서 이익을 증여할 수 없는 비특수관계자이다.
• 다. **의 계열사인 OO건설은 쟁점건물 건설과정에 하청업체로 참여하였는바, 당시 시행사인 산업이 미분양사태와 자금경색을 겪게 되자 2005년 초 건설은 50억 원 이상의 공사 미수금이 발생하여 2005.6.30. **에 2층 상가를, OOOOO산업에 5,6,7,8층 주차장을 대물변제하였으며, 이후 **은 2007년 말 5,6,7,8층 주차장을 OOOOO산업으로부터 분양가액에서 약 15% 할인한 가액으로 넘겨받은 상태이다.
• 라. 청구인 가족이 쟁점건물에 관심을 가진 이유는 쟁점건물이 경기도 시 중심지역에 있고, 쟁점건물의 기준시가 평가액이 매년 증가하고 장부가액보다 높게 평가된다는 것은 건물의 가치가 계속 상승하고 있다는 것으로 판단되었고, 경제 분위기가 금융위기로 자금경색이 있는 시기이므로 유리한 가격협상이 가능할 것이라고 예측했기 때문에 2008.1.29. 양도자와 장부가액으로 평가한 평가조서를 기준으로 ** 주식 지분 100% 모두를 주당 26,170원으로 취득하기로 최초 주식매매계약서를 체결하였다.
• 마. 청구인 가족은 최초 주식매매계약을 체결하고 3차 중도금을 지급하는 과정에서 **이 쟁점건물 3층 상가 중 6개(301, 302, 303, 304, 306, 307호)를 지방법원 지원 경매에 의해 2008.4.7. 감정가액의 35%선에서 낙찰을 받았고, 이 과정에서 최초의 주식매매가 잘못된 판단이었음을 깨닫고 최초 매매계약을 파기하려 하였으나, 양도자의 자금경색으로 계약파기가 불가능한 상태인 관계로 재계약을 요청하여 2008.12.15. ** 주식 중 80%만 인수하고, 주당가액 19,200원으로 감액하여 주식평가조서를 재작성 후 주식매매계약을 변경한 것이다.
• 바. 쟁점건물 중 2층 상가와 주차장(5,6,7,8층)의 가치를 보면, 2005년 분양 당시 2층 상가 전체의 분양가액(33억)과 주차장전체(5,6,7,8층)의 분양가액(32억)이 비슷한 수준이나, 면적으로 비교하면, 주차장 부분의 토지와 건물 면적은 2층 상가 면적의 각각 4배로서, 국세청에서 고시하는 상업용 건물의 기준시가를 보면, 2층 상가의 기준시가액(2008년 20억8,336만 원)은 장부가액(2008년 32억4,768만 원, 분양가액+부대비용)의 75%에서 65%수준으로 고시되어 있으나, 주차장 기준시가(보충적 평가방법)의 기초가 되는 토지공시지가는 유사상업지역이라는 이유로 매년 15% 내지 20%씩 오르고 있어서, 주차장 기준시가는 2층 상가의 기준시가액과 비교하여 2배～3배 정도로 높게 평가되나, 그 임대수입은 1/4수준도 되지 않아 이에 당사자들은 이러한 것들을 반영하여 2008.12.15. 변경계약을 체결하게 된 것이다.
• 사. 부동산과다보유법인의 비상장법인의 주식가치는 법인의 부동산가치로 평가하고 있고, 쟁점건물을 보면 2층 상가는 국세청 상업용 건물 기준시가의 적용으로 기준시가가액이 계속 하락하고 있으나, 토지공시지가를 적용받는 주차장 기준시가는 토지공시지가가 건물특성을 반영하지 못하고 상업지역의 특성만 적용하여 계속 오르고 있는 상 태이다 보니 주차장 기준시가가 2～3배로서 지나치게 높게 평가되었다. 따라서, 4배 면적의 주차장이 1개 층의 2층 상가와 가치를 비교하면 분양가액에서 알 수 있듯이 현장 가치는 비슷하다고 볼 수 있으나, 같은 건물 내의 상가평가기준과 주차장의 평가기준이 달라 주차장의 기준시가가 매우 높게 평가된 것으로, 높게 평가된 주차장 기준시가보다 낮은 주차장 장부가액으로 거래한 이 건에 대해 거래관행상 정당한 사유가 없다고 보는 것은 부당한 것이다.
• 아. 이 건 주식매매계약기간(2008.1.29.부터 2008.12.15.까지)중인 2008.4.7. 쟁점건물의 3층 상가 중 6개(301, 302, 303, 304, 306, 307호)를 지방법원 지원에서 감정가액의 35%로 ****이 낙찰 받은 것으로, 3층 상가, 2층 상가, 5,6,7,8,층 주차장의 2005.6.30. 분양가액과 2005.6.13. 분양가액의 기초가 되는 감정가액이라는 공통분모가 있어서 2층 상가와 5,6,7,8층 주차장을 2008.4.7. 현재 환산경매낙찰가액을 산출하여 보면, 2층 상가가 15.9억 원, 주차장이 15.3억 원으로 평가되고 있는 것으로, 청구인 가족은 계약파기도 못하고, 지분을 80%로 감액하여 재계약시 자산가액을 53억 원, 부채를 33.8억 원으로 평가하여 거래한 것을 저가거래로 보는 것은 너무 억울하다.

• 가. 비상장주식의 경우 부동산 등과 마찬가지로 평가기준일 전․후 3월 이내에 불특정다수인 사이의 객관적 교환가치를 반영한 거래가액 또는 경매․공매 가액 등의 시가가 확인되는 경우에는 이를 시가로 인정하여 평가할 수 있으나, 쟁점법인의 비상장주식 거래의 경우에는 이에 해당하지 아니하므로, 상증법상 보충적 평가방법으로 평가하게 되어 있다.
• 나. 보충적 평가방법에 따라 평가시 순자산가치를 계산할 때 유형자산(토지 및 건물)에 대해서는 장부가액으로 하는 것이 아니라, 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 산정하여 고시하는 금액으로 평가하도록 되어 있음에도, 청구인은 쟁점법인의 주식 거래를 위해 주식평가시 단순 장부가액을 기준으로 평가한 금액이 객관적인 평가금액이라 주장하나, 유형자산의 장부가액은 당초 취득가액(건물의 경우 감가상각비 차감금액)으로 이를 거래당시 시가로 볼 수 없으며, 쟁점건물의 토지의 개별공시지가가 터무니없이 높게 산정되었다고 주장은 ** 시청에서도 수용이 되지 아니한 것으로, 별도의 감정가액이 없는 한 개별공시 지가로 토지를 평가하여야 한다.
• 다. ****이 쟁점건물을 취득하기 위한 2005.6. 감정평가서에서도 쟁점법인이 소유한 건물(2층, 5층～8층)에 대해 81억9,000만 원으로 평가되어 있으며, 2005.6. 당시 개별공시 지가가 280만 원으로 이 건 거래 2008.12. 당시의 공시지가 420만 원 대비 66.7% 정도밖에 되지 않고, 2008.4. 3층 상가 일부호수가 감정평가 대비 35% 낙찰되었으나, 일부의 경매가를 건물 전체의 가격 하락으로 보아 임의적으로 평가할 수 없다. 따라서, 조사시 유형자산(토지 및 건물)을 보충적 평가방법으로 평가하여 계산한 순자산 가액에 따라 비상장주식을 평가한 주당 42,392원을 시가로 보아야 하므로, 특수관계인이 아닌 자간 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상 차이가 날 경우 시가에서 대가를 차감한 후 3억 원을 공제한 금액을 증여이익으로 보아 증여세를 부과한 처분은 정당하다.
• 라. 한편, 2012.2.28. 납기의 당초 고지에 대해 불복기한 내에 불복이 없었으며, 2012.8.28. 고충민원에 대해서도 인용불가 결정 및 2013.2.15. 과세전적부심사에서 불채택결정이 있었고, 대법원(2009.5.14. 선고, 2006두17390) 및 서울행정법원(2009.7.15. 2009구합9178)에 의거 증액경정처분이 있는 경우 당초 신고에 대한 결정은 증액경정처분에 흡수되나, 당초 확정된 세액의 변경은 허용될 수 없으므로 이 건 67,710,762원만 불복청구대상세액이다.

• 가. 쟁 점 청구인이 특수관계 없는 자로부터 비상장주식을 저가 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가·고가 양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양 도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자 외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 3) 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】

① 유가증권 등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

• 다. 나목외의 한국증권선물거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 양도자 또는 양수자와 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.

⑤ 법 제35조 제2항에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.

⑦ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제5항 및 제6항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 뺀 가액을 말한다. 5) 상속세 및 증여세법 제54조 【비상장주식의 평가】

① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(소득세법 시행령제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다) 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 법 제63조 제1항 제1호 다목의 주식 또는 출자지분을 발행한 법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식총수등의 100분의 10이하의 주식 또는 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식의 평가는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인세법 시행령제74조 제1항 제1호 마목의 규정에 의한 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.

• 다. 사실관계 1) 2008.1.28. 최초 주식양도양수계약서, 2008.12.15. 변경계약서 및 주식평가조서의 주요내용은 아래와 같다. 가) 2008.1.28. 최초 주식양도양수계약서 및 주식평가조서 주요내용을 보면 아래와 같다. (생략) 나) 2008.12.15. 변경 주식양도양수계약서 및 주식평가조서 주요내용을 보면 아래와 같다. (생략) 2) 심리자료를 보면, 처분청은 2012.12.상증법제35조 제1항의 규정에 따라 ○○건설의 주식평가가 정당한 사유 없이 저가로 평가되었다고 보아 같은 법 제61조 제1항의 보충적 평가방법에 따라 아래 <표1> 및 <표2>와 같이 상증법에 의한 평가금액에 의해 주당가격을 42,392원으로 하여 최초 거래 주당가격 26,170원(자금출처조사시 확인)과 비교하여 청구인에게 저가양수에 따른 증여세 4,239만 원을 결정․고지하였다가, 세무서장이, 양도자 *이 쟁점주식을 주당 19,200원으로 신고한 자료를 처분청에 통보하자 청구인의 쟁점주식 취득가액이 주당 26,170원에 19,200원으로 감액됨에 따라 2013.2.22. 이 건 증여세를 추가 경정․고지한 것으로 나타난다. <표1> 상증법에 의한 평가금액 (생략) <표1-1> 증여재산가액 계산 (생략) <표2> 주당 순자산 가액 (생략) <표2-1> 주당 순손익 가액 (생략) 3) 청구인이 제출한 상가 및 주차장 분양계약서, 매매계약서(최초 및 변경계약), 환산낙찰각격 계산 등에 의해 연도별 쟁점건물의 분양가, 기준시가, 공시지가 및 임대료 수입 등의 추이를 보면 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물의 분양가, 기준시가, 공시지가 및 임대료 수입 등 (생략) 4) ** 쟁점건물에 대하여 거래당시 부동산장부가액과 처분청 부동산 평가액을 비교하면 아래 <표4>와 같다. 5) 산업의 의뢰에 따라 감정원은 2005.4.18. 현재 쟁점건물을 151억6,000만 원에 평가한 것으로 나타난다. 6) 청구인의 동생인 ***은 2013.5.20. 조세심판원에 심판청구를 제기하여2013.12.31. 인용결정을 받았고 결정내용은 다음과 같다. (생략)
• 라. 판단 살피건대,상증법제35조 제1항 제1호, 제2항 및 제61조, 제63조, 같은 법 시행령 제26조 제1항의 규정에 따라 특수관계에 있는 자 외의 자 사이에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 점에서 이 건은 비특수관계자인 청구인과 ****의 정당한 사유가 없다는 점에 대한 처분청의 입증이 없는 점, 2005.6. 최초 분양시 2층 상가전체와 주차장(5층～8층)의 분양가가 비슷한 수준이었으나, 2008년도 평가시 2층 상가는 상업용건물 기준시가(토지․건물일괄평가)에 따라 평가되어 분양가보다도 낮게 평가되어 있는 반면, 주차장(5층～8층)은 국세청 평가기준이 없어 공시지가로 평가하다 보니 용도와 현황에 상관없이 대지 면적이 상대적으로 넓어 2층 상가 평가액의 3배 이상으로 평가되는 불합리한 점이 있고, 이러한 불합리한 보충적인 평가액과 실거래가액이 30% 이상 차이가 있다 하여 이를 저가양수에 의한 증여세 과세대상으로 보아 과세하는 것은 부당한 측면이 있는 점, 2008.4.경 쟁점건물 외 3층 경매낙찰 건은 계약기간이 이행되는 과정에서 발생된 것이고, 낙찰가가 거래당시 장부가액과의 유사한 점에서 이를 매매사례가액으로 볼 수 있는 측면이 있는 점, 초기에 장부가액으로 계약한 후 저가 경매된 사실을 알고 변경계약을 요청하여 거래가액을 감액 후 재계약한 것은 정상적인 거래로서 거래관행상 정당한 사유가 없다고 단정하기 어려운 측면이 있다고 보인다. 따라서 처분청이 쟁점주식평가가 정당한 사유없이 저가로 평가한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 다만, 당초 1차 경정처분이 불 복기간의 경과로 확정된 경우에 해당하므로 당초 처분에 의하여 확정된 세액의 변경은 허용될 수 없으므로, 증액경정처분에서 증액된 세액을 한도로 이 건을 경정하여야 할 것으로 판단된다(대법원 2009.5.14. 선고, 2006두17390 참고).

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.