평가기준일로부터 2년 이내에 증여자가 취득한 가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의 규정에 의거 지방국세청 재산평가심의위원회 자문신청 결과에 따라 평가한 871백만원을 증여재산가액으로 본 처분은 정당함
평가기준일로부터 2년 이내에 증여자가 취득한 가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의 규정에 의거 지방국세청 재산평가심의위원회 자문신청 결과에 따라 평가한 871백만원을 증여재산가액으로 본 처분은 정당함
○ 심판례 (조심2011서0095외 다수) 또한 처분청이 쟁점부동산의 1층상가의 매매사례가액을 살펴보았는데, 상가의 1층 매매가액과 상가의 2층 매매가액의 차이는 본 건의 경우뿐만 아니라 일반적으로도 매우 차이가 나므로 비교 매매사례로서 부적절하다. 증여인의 매매계약일 2009.10.21일과 증여가액 평가기준일인2010.12.29일 사이의 매매사례가액을 보면, 구 분 PP동 578-1 PPPPPP 202호 PP동 578-1 PPPPPP 205호 매매일자 2009.10.21 2010.02.26 거래가액 871,400,000원 450,000,000원 면적 347.55㎡(전용216.69㎡, 공용130.86㎡) 228.88㎡(전용142.7㎡, 공용86.18㎡) ㎡당가액 2,507,265원 1,966,096원 상업용 기준시가 1,452,000원 1,452,000원 증여인이 쟁점부동산의 취득당시 ㎡가액(취득가액, 평가기준일가액)은 2,507,265원이고, 그 후 약 4개월이 지난 비교물건의 매매사례가액은 ㎡당 1,966,096원으로 ㎡당 541,269원이 가격변동이 있는 것으로 확인된다. 비교물건은 위성사진에서와 같이 쟁점부동산과 동일한 도로를 접해있는 일직선상의 같은 건물, 같은 층, 같은 용도, 같은 방향에 위치해 있다. 비교물건의 매매사례가액을 쟁점부동산에 적용할 경우 쟁점부동산의 평가액은 693,743,164원(347.55㎡ * 1,966,096원, 지분평가액 231,247,721원)으로 증여인의 매매계약일(2009.10.21. 거래가액 871,400,000원)로부터 4개월이 지난 매매사례가액은 약 1억7천만원정도의 변동(㎡당 541,269원의 변동)을 보이고 있어 증여인의 매매계약일 부터 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하고 있다.
- 마. 쟁점부동산의 인근 2층상가의 2009년 이후 시세변동내역 구 분 PP동 577 201호 PP동 577 203호 PP 573-6 201호 PP 573-6 202호 PP 573-6 204호 매매일자 2010.12.20. 2010.11.03 2009.02.11 2009.02.11 2009.05.15 거래가액 845,500천원 400,000천원 235,000천원 400,000천원 295,000천원 면적계(㎡) 전용 공용 687.92 426.82 261.1 286.48 177.75 108.73 143.47 89.24 54.23 229.06 142.48 86.58 152.77 95.03 57.74 ㎡당 1,229,067원 1,396,258원 1,637,973원 1,746,267원 1,931,007원 지적도와 위성사진 및 등기부등본에서 보다시피 쟁점부동산 맞은편 PP 573-5 JJJJJ는 2009년 이후 2층 매매사례가 없고 JJJJJ 옆 건물 PP 573-6 SSSSSS 2층 매매사례가는 2009년 초 ㎡당 1,600천원에서 1,900천원정도이며, PP 577 베스트 프라자는 2010년 11월 ∼ 12월의 매매사례가액은 ㎡당 1,200천원에서 1,300천원으로 파악되고 있다. 인근 주변 상가의 시세도 전반적으로 변동하고 있어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 판단된다.
- 바. 사전열람에 대한 추가 의견
1. 수도권 상가건물 공급물량 확대에 따른 상가의 공급과잉으로 주변시세가 지속적으로 하락하고, 금융기관의 DTI 규제 및 부동산 경기의 침체로 시장이 위축되었다.
2. 2009.10. 증여인의 매매 당시 부동산 시장의 최대 정점시기에 매입을 하여 2010.12. 증여를 받았다.
3. 현재 쟁점부동산 주변의 상가 공실 및 급격한 가격 하락이 지속적으로 진행되고 거래가 실종되었다.
4. 쟁점부동산에 입점한 ○○은행이라는 금융기관의 특수 관계로 임대수익율이 반영되어 부동산 가치가 고평가 되었으며 현실적인 매매사례 및 유사물건의 재산가치 평가가 반영되지 않은 특수 임대관계의 임대수입율이 반영된 부동산 매매가격으로 한 증여재산 평가 방법은 부적절하고 객관적인 평가가 아니므로 임대수익을 기준으로 부동산 보충적 평가방법을 반영하여야 한다.
5. 현재 입점한 ○○은행과 2012.12. 임대차 계약관계 만료에 따른 공실 및 쟁점부동산의 재산가치 추가 하락과 임대기간 만료 시 부담해야 하는 임대보증금 4억원을 개인이 감당하기 어려운 현실에 처하고 있다.
- 사. 결 론 처분청이 토지의 개별공시지가의 변동(1,800천원에서 1,810천원)이나 상업용 건물 및 오피스텔의 기준시가의 변동이 없고 임대보증금과 월세의 변동이 없음을 근거로 증여인의 매매계약일과 평가기준일사이의 가격변동이 특별한 사정이 없다고 판단하고 증여받은 부동산의 취득가액을 산정함에 있어 1년2개월 전의 거래가액을 증여가액으로 결정하였으나, 본 건의 경우는 위와 같이 증여인의 매매계약일 이후 평가기준일 사이에 비교물건의 매매사례가액이 존재하여 특별한 가격변동의 사정이 있으며, 개별공시지가는 지속적으로 상승하였다면 증여인의 취득가액보다 더 증가한 평가액이 있어야 논리적으로 타당하고, 그 매매사례가액은 증여일 전후 3개월 이내의 가액으로 처분청이 입증하여야 하는 것이며, 2007년 이후로 현재까지 임대료의 변동은 없으나 매매가액은 변동한 바 있고, 2008년부터 2011년 사이의 매매사례가액도 개별공시지가의 지속적 상승이나 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가, 임대료와 무관하게 변동하고 있으므로 증여인의 취득가액을 증여세 평가기준일의 평가액으로 결정한 처분청의 증여가액산정은 부당하다고 판단된다. 당초 청구인은 상업용 건물 기준시가로 증여재산 504,642,600원(347.55㎡ * 1,452,000원, 지분평가액 168,214,200원)으로 평가하고 신고 납부 하였으나, 임대차계약이 체결된 재산평가 특례에 따라 쟁점부동산의 증여재산가액을 임대료 환산평가액 7억원(임대보증금 4억+월세 3백만원, 지분평가액(1/3)인 233,333,333원)으로 평가하고 재결정하여 주시기 바랍니다.
1. 상증세법 시행령 제49조 5항에 규정한 유사매매사례가액을 적용함에 있어서는 당해재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 경우에 적용이 가능하다고 규정하고 있어
2. 증여물건인 202호와 비교대상인 205호는 비록 같은 건물, 같은 2층에 위치하지만 면적이 202호에 비하여 65.85%에 불과하여 당해 재산과 면적이 동일하거나 유사한 조건을 충족하지 못하고 있으며, 단순히 같은 층에 위치하고 단위당 기준시가가 동일하다는 이유로 유사매매사례가액을 적용하여 처분청의 고지가 부당하다는 주장은 타당하지 않으며,
3. 205호 역시 LLL외 1인이 2008.2.29.자로 420백만원에 취득하여 2010.3.23.자로 청구외 배경애에게 450백만원에 양도하여 부동산 가격이 하락한 것이 아니라 양도차익이 발생하였으므로 205호를 유사매매사례가액으로 하여 시세가 하락한 것으로 보아 증여재산가액이 과다하게 평가되었다는 주장은 타당성이 없다.
4. 기타 205호 이외의 비교대상 물건 또한 면적 및 위치 상이 등으로 당해재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 경우에 해당된다고 볼 수 없다.
5. 또한 처분청은 증여인이 취득한 이후 임대상황, 토지개별공시지가, 상업용 건물 기준 시가 등 객관적인 자료와 사실관계를 적시하고 증여물건과 동일한 층에 위치한 205호의 매매 가액이 있어 이를 유사매매사례가액으로 적용하여 달라는 납세자의견서를 첨부하여 ○○청 재산평가심의위원회에 자문신청을 하였으며,
6. ○○청 재산평가심의위원회의 자문결과는 상증법시행령 제49조의 단서규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당되므로 쟁점부동산의 취득가액 871,400,000원을 평가기준일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다고 통지하였다.
7. 결론적으로 청구인은 쟁점부동산 인근 주변의 시세하락을 주장하고 있으나, 증여인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 매매계약을 체결한 시점부터 청구인에게 증여한 시점 사이에 쟁점 부동산의 시가 변동으로 시세가 하락 하였음을 입증할 만한 객관적인 정황이나 증빙의 제시가 없으므로 상속세 및 증여세법 제49조 의 규정에 의거하여 평가기준일 전 2년 이내인 2009.10.21 증여자가 취득한 871,400,000원으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑥ 기획재정부장관은 상속․증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준․방법․절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① ∼ ④ (생략)
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ (생략) 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
① ∼ ⑥ (생략)
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ (생략) 5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 의2 【임대가액의 계산】 영 제50조제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다.
1. 청구인이 2011.3.31. 신고한 증여세 신고내역을 국세통합시스템과 청구인이 제시하고 있는 “증여세과세표준신고 및 자진납부계산서”에 의거 확인한바, 증여재산 168,214,200원, 증여재산가산액 45,000,000원, 채무 임대보증금 133,333,333원으로 하여 증여 재산가액 168,214,200원에 증여재산 가산액 45,000,000원을 가산한 후 채무액 133,333,333원을 차감한 79,880,867원을 증여세 과세가액으로 하고 직계존비속 공제 30,000,000원을 하여 49,880,867원을 과세표준으로 계산한 후 산출세액 4,988,086원에서 1,848,807원을 세액공제 후 3,139,279원을 자진 납부할 세액으로 신고하고 있음이 확인된다.
2. 국세통합시스템에 의하면, 쟁점부동산의 개별공시지가는 아래와 같다. (단위: 원/㎡) 연도 공시지가 공시일 자료유형 2007 1,000 2007/05/31 정기 2009 1,800,000 2009/05/29 정기 2010 1,810,000 2010/05/31 정기 2011 1,880,000 2011/05/31 정기
3. 국세통합시스템에 의하면, 쟁점부동산의 오피스텔 및 상업용건물 기준시가는 아래와 같다. (단위: 원/㎡) 고시연도 단위면적당기준시가 2010/01/01 1,452,000 2011/01/01 1,452,000 2012/01/01 1,452,000
4. 증여세결정결의서를 보면, 증여세과세가액을 당초 34,880,867원에서 122,252,466원을 증액한 157,133,333원에서 재차증여가산액 45,000,000원을 가산하고 직계존비속 30,000,000원을 공제한 과세표준 172,133,333원에 20% 세율을 적용한 산출세액 24,426,666원에서 1,848,807원을 세액공제하고, 납부불성실가산세 1,790,293원을 가산한 총결정세액 24,368,152원에서 기납부세액 3,139,279원을 공제한 21,228,873원을 차감고지세액으로 결정하여 2012.2.1. 고지하고 있음이 확인된다.
5. 2011.11.3. 청구외 ○○지방국세청장의 “상속․증여재산 평가자문결과 통보”에 의하면, 다음과 같은 내용이 확인되고 있다.
(1) 평가대상 재산내역 구분 평가기준일 물건종류 소재지 수량(면적) 비고 평가물건 2010.12.29. 업무시설 KK YY KK PP 578-1 PPPPPP 202호 115.85㎡ 증여 비교물건 2009.10.21. 업무시설 상 동 ” 매매계약일
(2) 심의결과 쟁점부동산은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2009.10.21일을 매매계약일로 한 취득가액이 290백만원으로서, 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중 업무시설로 사용되어 재산의 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없는 점이 확인되고, 2009년∼2010년의 개별공시지가도 ㎡당 1,800천원에서 1,810천원으로 상승하였고, 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가 또한 이 건 매매계약일과 평가기준일 사이에 변동이 없어, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 의 단서 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액을 평가기준일 현재의 시가로 보는 것이 타당함
(1) 평가 대상 증여물건(근린생황시설 및 업무용 상가)과 비교대상 물건은 같은 물건임.
(2) 동 평가대상 증여물건은 등기부등본상에 증여인이 매매계약일(매매원인일) 2009.10.21자로 하여 2009.11.16자 소유권이전등기하고 2010.12.29자 증여한 업무용 상가로서 평가기준일 전 2년 이내의 매매가액(871백만원) 있음에도 불구하고 보충적평가방법(기준시가 504백만원)으로 증여세 신고함.
(3) 동 평가대상 증여물건의 등기부등본을 살펴보면 증여인(YYY)의 전 소유자(OOO)가 2007.10.29자 780백만원에 매입하여 증여인에게 2009.10.21자 871백만원에 양도하여 소유기간 2년(2007∼2009년)동안 91백만원 가격상승하였음을 알 수 있음.
(4) 동 평가대상 증여물건은 2007년 신축하여 2010.1.1.자 최초고시된 업무용 상가이며 2011.1.1자 고시가액이 2010년도 고시가액과 동일한 점으로 보아 가격변동이 없었을 것으로 판단됨.
(5) 동 증여물건에는 ○○은행YYPP지점이 보증금4억/월세3백만원에 입점되어 있고, 전세보증금 관련 저당권이 동소 201호와 공동담보로 1,040백만원 설정되어있음(2007년이후 임대료 변동없음) 구분 검 토 항 목 검토의견 제출증빙 가 액 의 적 정 성
① 가액결정일 평가기준일전 2년이내(평가기간 제외)의 기간중에 있는지의 여부 여 등기분등본 외
② 매매가액의 경우 영 제49조제1항제1호의 특수관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는지의 여부 부
③ 감정가액의 경우 영 제49조제1항제2호 및 제3항의 부적합한 감정가액에 해당하는 지의 여부 부
④ 수용․공매․경매가액의 경우 영 제49조제1항제3호각목의 제외되는 가액에 해당하는지의 여부 부
⑤ 다른 재산인 경우 령 제49조제3항단서의 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 지의 여부 부
⑥ 기타 매매 등의 가액이 부당하다고 인정될 수 있는 사유가 있는 지의 여부 부 재 산 의 유 사 성
① 재산의 형태 및 이용상태 등에 동일성이 인정될 수 있는지 여부(리모델링 또는 분할 등) 여 같은 물건
② 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없는지 여부 부
③ 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없는지 여부
④ 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산인지 여부(다른 재산에 리모델링 또는 분할 등의 사유가 있는 경유 유사물건으로 보는 사유 상세히 기재) 여 시가평가검토서
⑤ 기타 해당 재산과 다른 재산의 유사성을 인정할 수 없는 사유가 있는 지의 여부 부 가격의 변동성
① 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부 부 상업용건물 및 오피스텔기준시가조회(OLGN)
② 가격변동상황에 대한 충분한 입증자료가 있는 지 여부 여 "
1. 상속․증여기준일 전 2년 이내 등기부 기재가액
① 상속․증여일 2010.12.29. 신고가액: 504,642,600원 적,부
② 매매사례가격의 경우 상속․증여일과 가장 가까운 사례1건 매매계약일: 2009.10.21. 매매가액: 871,400,000원
2. 검토물건과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일 또는 유사 여부 등기부 등본 및 건축물 대장 일 자 기준시가(단위:백만원) ※ 검토내용 검토물건과 동일물건이며 증여자의 취득가액으로 평가기준일로부터 2년 이내 매매가액임. 적,부 검토물건 비교물건 10.1.1 504 504 11.1.1 504 504
3. 기준시가 비교 검토시 ⇒ 검토물건 = 비교물건(동일물건) 적,부 Ⅱ. 매매사례가가 확인되지 않는 경우 및 Ⅰ 요건 미충족시(순차적 적용)
1. 대상기간 이외의 매매사례가격인 경우 ° OE7A “비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한규정” 중 제22조【시가인정범위의 기준 등】 해당여부
• 대상기간 및 대상이외의 기간 유사물건 매매사례가액 없음 여 ․부
있는 경우 ° 감정 평가서 2이상의 감정가액인가 여부
• 해당없음 여․부
되어 있는 경우 ° 채권액 등 확인 가능서류 저당권 담보설정액이 시가를 초과하는지 여부
• 해당없음 Ⅲ. Ⅰ․Ⅱ 해당없을 경우: 임대보증금 환산가액(700백만원)으로 평가함 Ⅳ. 검토자 의견 (평가액 871,400,000원)
(1) 조사자 의견 2010.12.29. 증여개시일 전후 3개월이내 매매사례가 없으므로, 평가기준일 전 2년 이내인 2009.12.21자 매매계약에 의하여 2009.11.16자 소유권 이전한 매매거래가액을 증여가액으로 적용하는 것이 타당할 것으로 판단됨.
(2) 납세자 의견 상증법 시행령 제49조(평가의 원칙) 제1항 단서규정에 해당하는지 여부를 기재 【단서규정요약】
① 재산의 형태 및 이용상황 등에 대한 동일성 유지여부: 부
② 부동산의 경우 주위 환경의 변화 여부: 부
③ 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주용업종 변동여부: 여 부
④ 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부: 부
○ 증여재산평가에 대한 의견 ∼
(1) 상기 물건은 본인의 부친(YYY)이 2009.11.16 OOO으로부터 871,400,000원에 취득하여 2010.12.29 본인과 본인의 처(KKK), 본인의 자녀(YYY)가 1/3지분씩 증여받은 사실이 있습니다.
(2) 부친이 취득할 당시와 본인이 증여 받을 당시의 시차는 1년 1개월 정도밖에 안되나 부친취득 이후부터 전반적인 KK침체 및 부동산거래의 둔화로 부동산 가격이 지속적으로 하락하고 있습니다.
(3) 또한 금융기관의 DTI규제 및 시장금리의 지속적 상승으로 인하여 시장이 위축되어 해당 물건지의 상가거래가 실종 된지 오래된 상태입니다.
(4) 더욱이 수도권의 공급물량 확대에 따른 상가의 공급과잉으로 인하여 시세가 하락하고 있는 것은 모두가 아는 사실입니다.
(5) 위 내용을 입증하기 위하여 당해 상가의2층, 3층, 4층의 상가 16개 및 마주보고 있는 상가(SSSSSS)의 2층, 3층 상가 8개와 인근의 상가(MM프라자)의 201호 1개의 등기부등본을 발급받아 확인한바 부친의 취득 후 거래된 것으로는 PPPPPP 205호와 MM프라자 201호 2건만 거래되었으며, 다른 내역의 거래사실은 발견되지 않아 거래가 거의 실종된 것이 입증됩니다.
(6) 부친이 취득시에는 건물 ㎡당 400여만원에 취득하였으나 그 이후인 2010.3.23 거래된 같은 건물 205호는 ㎡당 300여만원으로, 인근에 있는 MM프라자 201호는 본인이 증여받은 말과 같은 날(2010.12.29)에 거래 되었으며 역시 ㎡당 300여만원씩 거래되어 가격이 급격히 변화 하였음을 분명히 입증하고 있습니다.
(7) 증여물건과 같은 지역에 소재하는 OO공인중개사의 매물정보에 의하면 현재 시세는 ㎡당 200∼280만원 정도 되는 것으로 나타나고 있으며, 1년여 동안 거래자체가 없을 뿐만 아니라 많은 상가 점포가 공실이 다수 발생하고 있다는 이야기입니다. 상기와 같이 본인 증여받은 건물은 YY시에서도 멀리 떨어진 곳으로 지리적인 약점도 있으며 지속적인 부동산 경기침체로 인하여 부친이 취득할 당시와는 가격이 하락하였음이 확실하므로 본인의 부친이 취득한 가격으로 증여재산가액을 평가하는 것은 분명 적절치 않다고 생각 되므로 이점 참고해 주시기 바랍니다. ∼
2011. 10. 6.
(1) 청구인은 거래금액을 입증하기 위하여 PP동 578-1 PP메카타운 205호, PP동 573-6 SSSSSS 201호, 202호, 204호의 집합건물 등기부등본과 집합건축물대장을 제시하고 있다.
(2) 추가적으로 청구인이 제시하고 있는 집합건물 등기부등본과 집합건축물대장에 따르면, 아래와 같은 거래가 확인되고 있다. NO 상 가 주 소 건물면적 (㎡) 토지지분 (㎡) 거래일 거래금액 건물1㎡당 거래금액 비 고 1 PP동578-1 PP메카타운 204 호 74.4 30.59 20081216 93,500,000 3,927,251 지분 8/25 2 PP동578-1 PP메카타운 203 호 74.4 30.59 20111227 190,000,000 2,553,763 3 PP동577 PPPPPP 201 호 426.82 172.76 20101220 845,500,000 1,980,928 4 PP동577 PPPPPP 203 호 177.75 71.94 20101103 400,000,000 2,250,351
6. 청구인이 제시하고 있는 상가의 기준시가 현황은 다음과 같다. 상 가 주 소 신축일자 기준시가 비 고 2010년 2011년 PP동 578-1 PP메카타운 2007.10.15. 1,452,000 1,452,000 PP동 577 PPPPPP 2007.8.21. 1,152,000 PP동 573-5 JJJJJ 2007.7.24. 1,331,000 1,260,000 PP동 573-6 SSSSSS 2007.10.2. 1,331,000 1,331,000
7. KK도 YY시 KK구 PP동 577 대 1,209.6㎡에 대한 토지이용계획 확인서와 네이버 항공사진을 제시하고 있다.
8. 쟁점부동산에 대한 청구외 (주)○○은행과의 “부동산 임대차승계계약서”에 따르면, “임차인 주식회사 ○○은행(이하 “을”이라 한다.)과 임대인 OOO(이하 “병”이라 한다.)간에 2007년 11월 16일 체결한 부동산 임대차계약 및 임차인 주식회사 ○○은행(이하 “을”이라 한다.)과 전승계인 YYY(이하 “정”이라 한다.)간에 2009년 11월 16일 체결한 부동산 임대차 승계계약을 금번 소유자의 증여로 인하여 임대인을 YYY에서 YYY, KKK, YYY(이하 “갑”이라 한다)로 변경하며, 병과 정의 임대차에 따른 권리의무 일체를 갑이 승계하며, 다음과 같이 추가로 약정한다.”고 2011.1. 계약을 체결하고 있으며, 제3조(효력발생일)에서 “본 계약은 현 임대차목적물이 정에서 갑으로 소유권이 이전된 날로부터 소급하여 효력이 발생하는 것으로 보며, 기타사항은 2007년 11월 16일 및 2009년 11월 16일에 체결한 기본계약에 따르기로 한다.”고 정하고 있는바 기본계약에서는 임대차보증금 400,000,000원, 월임료 3,000,000원을 지급하기로 되어 있다.
이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.