쟁점입주권과 비교대상입주권이 같은 동 같은 평형 같은 라인의 12층과 14층으로써 동 입주권은 유사한 재산에 해당되고 비교대상입주권의 매매사례가액이 증여일 전후 7일에 불과한 점으로 보아 시가로 적용함이 타당함
쟁점입주권과 비교대상입주권이 같은 동 같은 평형 같은 라인의 12층과 14층으로써 동 입주권은 유사한 재산에 해당되고 비교대상입주권의 매매사례가액이 증여일 전후 7일에 불과한 점으로 보아 시가로 적용함이 타당함
1. 해당금액은 재건축조합에서 해당 아파트가 조합원입주권으로 변환하기전 2개의 공인감정법인에 의뢰하여 감정평가한 그 감정가격의 평균가액(이하 “감정평가액”이라 한다)이다.
2. 조합원입주권은 아파트가 철거되는 시점부터 최소 2-3년 동안은 공사기간을 거쳐야하는 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 아파트와는 완전히 다른 별개의 재산으로 상증법시행령에서 규정한 시가 중 해당재산의 매매가액 이외에는 상증법시행령 상의 시가를 구하는 것은 불가능한 것이다. 그러나 아파트의 재산은 상증법시행령 상의 시가인 감정평가액은 언제든지 구할 수 있다. 따라서 청구인은 증여세 신고 전에 감정평가액을 다시 구하여 그 가액으로 신고하고 싶어도 할 수가 없는 처지였다.
3. 위의 특수성 때문에 조합원입주권 재산의 매매가액은 국토해양부에서도 공개를 하지 않으므로 불특정다수인은 도저히 그 가액을 알 수 가 없지만 아파트의 재산은 그 매매가액을 국토해양부에서 공개를 하고 있으므로 불특정다수인도 특정인과 똑같이 공평하게 언제든지 알 수 있다.
4. 또한 청구인이 시가로 보고 신고한 증여가액 466,400천원은 보충적평가 방법인 상증법시행령 제51조제2항과 국세청 예규 재산-1258(2009.6.23)의 규정에 의거 평가한 금액 338,339,104원 보다는 무려 128,060,896원(37.8%)이나 되는 높은 가격이며, 해당조합원입주권 분양가액 408,652,000원보다도 57,748,000원이나 높은 가격일 뿐만 아니라 동 가액은 재건축조합과 조합원간의 조합원 입주권매매가액의 기준이 되기도 한다.
5. 따라서 청구인은 청구인이 증여받은 조합원 입주권은 아파트와는 달리 증여일전 3개월부터 증여세 신고일까지 상증법시행령 상의 시가인 감정평가액을 구할 수 없는 특수한 재산이므로 해당 재건축조합에서 감정평가한 가액을 시가로 보아 증여가액으로 신고한 것은 정당한 것이다.
1. 아파트의 재산은 매매가액을 국토해양부에서 공개를 하기 때문에 불특정다수인도 모든 정보를 공유한 행정관청 등 특정인과 똑같이 그 매매가액을 알 수 있으므로 공평하지만 조합원입주권의 재산은 매매가액을 국토해양부에서 공개를 하지 않기 때문에 청구인과 같은 불특정다수인은 그 가액을 도저히 알 수 가 없고 정보를 공유한 행정관청 등 특정인만 알 수 있다.
2. 따라서 청구인이 증여받은 조합원입주권의 매매사례가액은 불특정다수인의 한 사람인 청구인은 도저히 알 수 가 없으므로 그 적용이 불가능하고 모든 정보를 공유한 처분청만 알 수 있는 가액이다. 그럼에도 그 가액을 처분청에서 과세가액으로 적용하는 것은 납세자의 예측 가능성을 전혀 제고치 않은 것이므로 위법한 과세이다.
3. 이와 같이 매매사례가액은 해당재산의 매매가액 등이 없는 경우에만 보충적으로 적용하도록 상증법시행령 제49조 제2항을 2010.12.30.에 개정하여 납세자의 예측 가능성을 제고토록 하였다.
1. 청구인이 증여받은 조합원 입주권의 증여가액 466,400천원을 시가로 보지 않을 경우에는 상증법시행령 제51조 제2항 및 국세청예규 재산-1258(2009.6.23)의 규정에 의거 평가해야 할 것이다. 즉 부동산을 취득 할 수 있는 권리는 평가기준일(증여일)까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며, 재건축조합원으로서 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 평가기준일까지 불입한 금액은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것이다.
2. 위의 규정에 의하여 청구인이 증여 받은 조합원 입주권을 평가해보면 별첨의 증여받은 조합원 입주권의 분양계약서에서 조합원 권리가액은 232,969,000원이고 계약금, 중도금 등 증여일까지 불입한 분담금은 105,370,104원이므로 이를 합하면 338,339,104원이 되며, 이 금액에 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이 해당재산의 증여가액이 될 것이다. 그러나 증여받은 조합원입주권의 소재지가 ○○구 ○○동 1131번지이고, 증여시점(2011.1.11)의 부동산 경기 등을 고려할 때 평가기준일 현재 프리미엄은 없을 것으로 보이므로 증여가액은 338,339,104원이 되는 것이다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
③ 지상권(지상권) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가 등의 원칙】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】
② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조제8항제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.
1. 청구인은 2011.1.11. 쟁점입주권을 청구인의 모 이○○으로부터 증여받고, 쟁점입주권의 시가를 466,400천원으로 산정한 후 2011.1.26. 증여세 69,552천원을 신고 납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점입주권의 시가를 부인하고, 같은 동 1402호의 2011.1.18. 매매사례가액인 645백만원을 쟁점입주권의 증여당시 시가로 보아 추가분담금 75백만원을 차감하여 증여재산가액 575백만원으로 산정하고 2011.12.14. 청구인에게 2011.1.11. 증여분 증여세 28,124,170원을 경정고지 한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
2. 쟁점입주권과 비교대상입주권의 현황 및 거래가액 등의 비교내역이 아래와 같이 확인된다(준공연도 2011.11월). 단위: 천원 구분 130동 호수 면적 (㎡) 분양가액 (A+B) 권리가액 (A) 추가분담금 (B) 증여(계약) 일자 증여 (매매) 가액 쟁점입주권 1202 84.25 408,652 232,969 175,683 2011.1.11. 466,400 비교대상입주권 1402 409,971 234,817 175,157 2011.1.18. 645,157
• 466,400천원: 재 건축조합이 구주택을 2007.3.14. 감정평가한 금액임.
• 645,157천원: 조합원입주권가액(470백만원)에 추가분담금(175백만원)을 더한 가액, 즉 거래일 현재 기한 미도래 추가분담금(70백만원)을 포함한 금액으로 확인되고, 조합입주권가액외에 기납부한 추가분담금은 잔금일에 영수증 등과 교환하는 방식으로 별도 정산한 것으로 나타난다.
3. 쟁점입주권과 유사한 입주권의 실거래 신고가액을 국세통합전산망에 의하여 확인한바, 위치․방향․면적․추가분담금 등의 요건을 고려할 때 비교대상입주권은 쟁점입주권 증여일에 가장 가까운 날에 거래된 것으로 확인된다. 단위: 천원 계약일 동․호수 전용면적(㎡) 거래가액 거래종류 비 고 2010.12.14. 102-901 84.96 651,501 매매 면적 및 추가분담금 차이 2011.1.10. 103-2004 84.96 680,007 매매 2011.1.11. 103-1202 84.25 466,400 증여 쟁점입주권 2011.1.18. 103-1402 84.25 645,157 매매 비교대상입주권 2011.2.23. 104-1302 84.25 645,495 매매 증여세 신고일 이후 거래 2011.2.26. 103-1902 84.25 664,919 매매
4. 청구인이 쟁점입주권을 2011.1.11. 증여받았고 이후 도래하는 추가분담금은 70,275,000원으로 확인되며, 청구인의 소득내역은 아래와 같다. 귀속연도 2006 2007 2008 2009 2010 계 지급처
○○투자
○○투자
○○에셋
○○에셋
○○에셋 총급여 106,699 55,923 29,335 53,076 56,000 301,034 단위: 천원
5. 쟁점입주권의 추가분담금 납부내역은 아래와 같고, 청구인이 쟁점입주권을 증여받으면서 증여자가 이미 납부한 계약금 등을 증여자에게 반환하였는지 여부 및 청구인이 납부하였는지에 관하여는 별다른 자료를 제출하지 못하고 있으며, 국세통합전산망에 의하면 증여자 이○○은 별다른 소득원이 없고, 부동산 등을 양도한 사실도 없는 것으로 확인된다. 구분 계약금 중 도 금 잔 금 1차 2차 3차 4차 5차 6차 납부일자 계약시 2009.5월 2009.10월 2010.3월 2010.8월 2011.1월 2011.5월 입주지정일 금액 35,136 17,568 17,568 17,568 17,568 17,568 17,568 35,139 증여일 이전 납부분(₩105,408) 증여일 이후 납부분(₩70,275) 단위: 천원
- 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 아파트의 경우 매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 가능하나 입주권의 경우는 적용할 수 없으므로 처분청이 입주권에 대하여 매매사례가액을 시가로 적용한 것은 위법 부당하다고 주장하고 있으나 상속세 및 증여세법에 의하면 증여재산의 시가를 적용함에 있어 증여일 기준으로 전후 3개월 이내의 기간 중 증여재산과 유사한 재산이 매매된 사례가 있는 경우는 동 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정할 수 있다 할 것이다. 이건의 경우 쟁점입주권과 비교대상입주권이 같은 동 같은 평형 같은 라인의 12층과 14층으로써 동 입주권은 유사한 재산에 해당되고 비교대상입주권의 매매사례가액이 증여일 전후 7일에 불과한 점으로 보아 시가로 적용할 수 있는 3개월 전후에 포함되므로 달리 쟁점입주권과 유사한 타 비교대상입주권이 확인되지 아니하는 한 비교대상입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 적용하는 것은 정당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 이를 근거로 청구인이 취득한 쟁점입주권의 시가를 비교대상입주권의 매매사례가액으로 적용하고 증여재산가액을 평가하여 이 건 증여세를 결정 고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.