쟁점아파트의 증여와 관련하여 같은 단지내 아파트의 매매사례가격를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 지여부

청구인은 2010.1.19. 어머니인 ooo로부터 oo시 oo구 oo동 ooo 번지 oo아파트 ooo동 ooo호(면적 54.02㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 증여재산가액을 기준시가인 144,000,000원으로 평가하여 2010.4.21. 증여세 11,520,000원을 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적의 ×××동 106호(매매계약일: 2010.2.9., 이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액 210,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2011.1.5. 청구인에게 2010.1.19. 수증분 증여세 12,760,160원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.18. 이 건 심사청구를 하였다.

유사 매매사례가액을 시가로 인정하기 위해서는 쟁점아파트와 매매사례 아파 트가 같은 단지 안에 위치하더라도 최소한 동과 층이 같을 정도의 동일성과 유사성이 엄격하게 적용되어야 하는바, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 동과 층이 상이할 뿐 아니라 기준시가도 상이하며 동일성이나 유사성을 인정하기 어렵고, 매매사례아파트의 위치는 전철 7호선 하계역 4거리에 인접하여 교통이 편리하며 아파트를 취득함에 있어 개인의 취향에 따라 아파트의 선호도를 달리 하다는 점에서 매매사례가액아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 선정한 것은 부적정하므로 처분청의 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

매매사례아파트의 매매계약 체결일은 2010.2.9.로 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내이고, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적(54.02㎡, A형 아파트) ⋅용도⋅종목⋅건축연도⋅일조방향 등이 동일하고 같은 단지 내에 있으며, 매매 사례아파트의 기준시가는 140,000,000원이고 쟁점아파트의 기준시가는144,000,000원으로 매매사례아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가 보다 낮게 고시되어 있어, 청구인에게 불리한 매매사례가액을 적용한 것으로도 볼 수 없으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 경정 고지한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하 는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. <개정 2002.12.30 부칙, 2006.2.9 부칙>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종 목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 어머니인 ooo로부터 2010.1.19. 쟁점아파트를 증여받고, 기준시가(2009.4.30. 고시)인 144,000,000원으로 쟁점아파트를 평가하여 증여세 11,520,000원을 신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 기준시가로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 매매사례아파트의 매매사례가액인 210,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 산정하였음이 관련 심리자료에 의하여 확인된다. 2) 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지 내에 있는 같은 평형의 아파트로서 쟁점아파트의 증여일 현재 기준시가는 쟁점아파트가 매매사례아파트보다 4,000,000원이 높은 것으로 확인된다. (단위: 천원, ㎡) 구 분 동호수 면적 기준시가(고시일자) 매매 사례가액 비 고 ’08.4.30. ’09.4.30. ’10.4.30. 쟁점아파트

○○○동 307호 54.02 112,000 144,000 156,000

• 증여일 2010.1.19. 매매사례 아파트 ×××동 106호 54.02 108,000 140,000 152,000 210,000 매매계약일 2010.2.9. 3) 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트의 매매사례가액은 아래와 같음이 심리자료에 의하여 확인된다. (단위: 천원, ㎡) 매매계약일 동호수 매매사례가액 기준시가 (2009.4.30) 비 고 2010.4.6. ×××-804 225,000 160,000 쟁점아파트 기준시가 144,000 2010.3.12. 607-107 205,000 140,000 2010.2.22.

○○○-1007 225,000 160,000 2010.2.9. ×××-106 210,000 140,000 2010.2.1. 615-1304 245,000 160,000 2009.12.22. 615-○○○ 245,000 153,000 2009.12.11 607-709 230,000 153,000 2009.12.8. 612-1008 220,000 160,000 2009.11.14.

○○○-616 220,000 153,000 2009.11.9. ×××-1509 231,000 153,000 2009.10.20. 612-313 228,000 142,000 4) 처분청의 조사공무원이 현지 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트와 매매 사례아파트는 같은 단지 내의 인접 동으로 면적, 일조방향, 신축연도 등이 같 으며 전철역(하계역)과의 거리는 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 약 100미터 정도 가까운 거리에 위치하고 있는 것으로 나타난다.

• 라. 판단 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 증여일로부터 3월이내에 거래된 가액으로서 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 5항의 규정에 의거 매매사례아파트의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는 가액이고, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있으며, 건축연도⋅일조방향 등이 동일하고, 면적도 같은 평수(54.02㎡, A형 아파트)로서 동일성과 유사성이 인정되고, 기준시가 또한 매매사례아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 오히려 낮게 고시되어 있어 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 청구인에게 불리한 매매사례가액을 적용한 것이라고 볼 수도 없는 것으로 보인다.【국심2006서2811(2006. 10.31)외 다수 같은 뜻임】 따라서 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.