매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

청구인은 2009.9.28. ××× 시 ×××구 ××××동 **번지 ○○아파트 906호 (83.07㎡, 이하 ‘쟁점아파트’라 한다)를 청구인의 누이 심

○○ 으로부터 증여받고 2009.11.12. 쟁점아파트의 증여재산가액 및 채무액을 각각 100,000천원으로 산정하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내인 2009.10.6. 에 거래된 쟁점아파트 와 같은동 908호(83.07㎡, 이하 ‘비교대상아파트’라 한다)의 매매가액 250,000천원 을 쟁점아파트의 시가로 보아, 증여세 신고시 부담부증여로 신고한 채무액 100,000천 원을 차감한 150,000천원을 증여세과세가액으로 하여 2010.8.5. 청구인에게 증여세 20,214천원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.28. 이의신청을 거쳐 2010.11.19. 이 건 심사 청구를 제기하였다.

• 가. 처분청이 과세기준으로 산정한 비교대상아파트의 경우 2009.3.19. 255,000천 원, 2009.10.6. 250,000천원에 거래되었으나, 이는 투기꾼들의 단가차익을 노린 비정상적인 가격으로 탐문에 의하면, 채권채무 관련하여 다투는 과정에서 등기가 이루어진 것으로 매매가격도 당사자들 사이에 주관적으로 특수사정에 기인한 것이다.
• 나. 또한, 처분청이 제시한 증여일 및 비교대상아파트 가격시점 시가는󰡒

○○○ 사업지구로 지정되어 떳다방의 투기성 거래가 성행하였고, 이 때 정상가격보다 약 5,000～7,000만원 정도 높게 비정상적으로 가격이 형성된 것으로 2009.10.6. 250,000천원에 거래된 비교대상아파트의 경우는 정상적 가격이 아닌 단기간 특정인의 시세조장에 의한 비정상 가격인 바 실제로는

○○○ 사업의 실패로 인하여 실질거래가액은 2억원에도 못미치고 나아가 아예 거래도 형성되지도 않은 현실을 주변 공인중개사나 주민 모두 알고 있는 사실이다.

• 다. 대법원 2002두5098(2001.8.21. 판결) 및 서울고등법원 2005누20179(2006.7.21. 판결)에서󰡒시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이며, 객관적이고 힙리적인 방법으로 실제의 교환가액과 동일한 가격으로 평가될 수 있는 가격으로 한다󰡓라고 규정하고 있는 바, 그렇다면 처분청의 비교대상아파트 거래시점은󰡒

○○○ 사업지구로 지정되어 공청회가 개최되고, 떳다방이 설치되어 특별한 지식이나 정보를 가진 특정인의 투기성 거래에 대하여 단기간(6개월에 2회 매매)에 형성된 비정상적인 가격이므로 매매사례 아파트 가격을 기준으로 한 과세처분은 객관성과 합리성이 결여된 부당한 처분이다.

• 라. 쟁점아파트 및 비교대상아파트가󰡒주거지역이 아닌

○○○ 시장 안에 위치한 점, 40년된 노후된 아파트로 등기부상 건물만 존재한 점, 증여시점 및 매매사례시점이

○○○ 사업지구로 지정되어 특별한 지식이나 정보를 가긴 특정인에 의한투기성 거래인 점, 매매거래가 단기간(6개월에 2회 매매거래)인 점, 재개발이 되더라도 공동주택이 아닌 오피스텔을 공급한 점,

○○○ 철회로 2010년도 2억원 이하로 매물을 내 놓아도 거래가 전무한 점 등 비교대상아파트 거래시점 전․후를 종합하여 쟁점아파트의 시가를 정하는 것이 객관적이고 합리적이므로 이를 감안하지 아니한 이 건 증여세 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 비교대상아파트가 투기꾼들의 단기차익을 노린 거래로 채권채무와 관련한 거래일 것으로 추측됨을 주장하며 이를 입증할 증빙서류로 당시 매매시 세는 200,000천원이라는 김

○○ (아파트관리사무소 소장)의 사실확인서를 제출하나, 비교대상아파트의 전소유자와 유선통화한 바 채권채무와 관련된 거래가 아니라 통상적인 매매계약에 의한 거래임을 말하고 있고, 2009.11.3. 쟁점아파트보다 면적(72.73㎡) 및 기준시가(85,000천원)가 낮은 동일 동 603호가 230,000천원에 거래된 사실 등으로 볼 때, 비교대상아파트의 시세는 적정하다고 판단된다.

• 나. 비교대상아파트의 매매계약일은 2009.8.13.로 쟁점부동산의 증여일로부터 3 개월 이내이며 쟁점아파트와 동일 동, 동일 면적(83.07㎡), 동일 기준시가(88,000천원)로 비교대상아파트를 시가로 적용한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 3) 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 4) 상속세및증여세법 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점아파트(1971년 신축)를 2009.9.28. 누이로부터 증여받고 이에 대한 증여 세 를 신고함에 있어, 증여재산가액은 쟁점아파트에 담보된 채권액인100,000천원으로, 증여세과세가액은 채무액 100,000천원을 공제한 0원으로 신고하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트 증여일(평가기준일)전후 3개월 이내인 2009.10.6.에 거래된 같은 동 908호의 매매사례가액 250,000천원을 쟁점아파 트의 시가로 보아 이를 증여재산가액으로 산정하고, 채무액 100,000천원 을 차감한 150,000천원을 증여세과세가액으로 하여 이 건 증여세를 경정․결 정한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 매매계약체결일 전후에 쟁점아파트 단지내에서 거래된 매매사례는 아래와 같다. (단위: 천원) 거래일자 등기원인 금액 면적(㎡) 비고 기준시가 거래가액 출처 2009.03.19 매매 88,000 255,000 등기부등본 매매계약서 83.07 908호 2009.10.06 매매 88,000 250,000 2009.09.28 증여 88,000

• 쟁점거래 83.07 쟁점아파트 2009.11.03 매매 85,000 230,000 국토해양부 72.73 603호 2007.02.05 매매 81,000 172,000 83.50 5층 2007.02.05 매매 81,000 157,000 83.50 5층 2007.05.03 매매 84,000 170,000 84.10 8층

3. 쟁점아파트에 대한 증여세 및 양도소득세 신고내용은 다음과 같이 확인된다. 거래일자 구분 신고내역 신고인(납세의무자) 과세표준 일자 금액 2009.9.28 증여 2009.11.12 100,000 청구인 0(채무액 1억) 양도 2009.11.12 100,000 심

○○ (청구인의 누이) 53,350 (단위: 천원) ※ 쟁점아파트에 대한 채무액 1억원을 수증인(청구인)이 승계하기로 한 증여 계약서가 2009.9월 작성됨.

4. 비교대상아파트의 전소유자 임

○○ (48生)이 2009.10월 신고한 양도소득세 신고서 및 양도시 매매계약서의 내용은 다음과 같다.

• 가) 양도소득세 신고내용 단위: 천원 양도내용 취득내용 양도차익 비고 양도일 양도가액 취득일 취득가액 △5,000 2009.10.06 250,000 2009.03.19 255,000
• 나) 매매계약 내용 단위: 천원 매매계약일 매매대금 계약금 중도금 잔금 지급일 금액 지급일 금액 지급일 금액 2009.08.13 250,000 2009.8.13 20,000 2009.9.10 30,000 2009.10.6 200,000

5. 청구인은 쟁점아파트의 2009.9∼10월경 거래시세가 약 2억원으로 형성되었다고 주장하면서 쟁점아파트 706호에 거주하는 아파트 관리회장 김

○○ 및 쟁점아파트 인근

○○ 부동산 대표 김

○○,

○○ 부동산 대표 고

○○,

○○ 부동산 대표 조

○○,

○○ 부동산 대표 서

○○,

○○ 부동산 대표 최

○○ 이 작성한 사실확인서를 증거자료로 제시하였다.

• 라. 판단 1) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”라고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”라고 규정하면서, 같은법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항 본문에서 ‘수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ 경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”라고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”이라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”라고 규정하고 있다.

2. 청구인은 비교대상아파트의 등기부등본에 기재된 매매가액은 채권자들간의 다툼에 의하여 250,000천원에 거래된 것으로 당사자들 사이에 주관적으로 특수사정에 기인한 것 이며, 비교대상아파트 거래시점은

○○○ 사업지구로 지정되어 공청회가 개최되고, 떳다방이 설치되어 특별한 지식이나 정보를 가진 특정인의 투기성 거래에 대하여 단기간(6개월에 2회 매매)에 형성된 비정상적인 가격이므로 이를 시가로 보기는 어렵다고 하고 있으나 비교대상아파트의 거래일(매매계약일)이 2009.8.13.로 쟁점아파트의 증여일인 2009.9.28.로부터 3개월 이내에 해당하고, 쟁 점아파트와 비교대상아파트가 같은 단지 같은 동 같은 면적으로 차이가 없으며, 기준시가의 경우 쟁점아파트와 비교대상아파트가 같은 가격(88,000천원)으로 확 인되는 점 등을 감안하여 볼 때, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 등이 같거나 유사하다 할 것이므로 비교대상아파트의 매매사례가액 250,000천원은 쟁점아파트의 시가에 해당한다 할 것이다(조심2010중1883, 2010.9.7. 같은 뜻임)

3. 또한, 비교대상아파트를 2009.10.6. 양도한 임○○(48**-*) 이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 확인되는 양도금액 250,000천원은 청구인의 주장과는 달리 채권자간의 다툼이 아닌 통상적인 매매계약에 의한 거래 가액으로 확인되는 점, 청구인이 제시한 사적인 사실확인서는 그에 따른 증거자료가 제시되어 있지 아니하여 그 신빙성을 인정하기 어려운 점, 쟁점아파트보다 면적이 작은 603호(72.73㎡)가 2009.11.3.에 230,000천원에 거래된 사실이 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 증여일(평가기준일)인 2009.9.28 로부터 3개월이내에 거래된 비교대상아파트의 매매가액 250,000천원은 증여당시 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 매매사례가액으로 봄이 타당하다 하겠다.

4. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 증여가액 250,000천원에서 청구인이 승계한 채무부담액 100,000천원을 차감한 150,000천원을 증여재산가액으로 산정하여 2009년 귀속 증여세 경정․결정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.