비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 할 수 있는지

○○세무서장이 2010.7.1. 청구인에게 결정고지한 2009.1.15. 증여분 증여세 32,150,850원은 증여세 과세가액을 기준시가인 105,000,000원으로 하여 이 건 과세표준과 세액을 경정합니다. 이 유

• 가. 청구인은 2009.1.15. 부(父) 김○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ***-*번지 ○○연립 △동 △△△호(건물: 59.4㎡, 지하 21.68㎡, 대지: 59.14㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고 증여재산가액을 기준시가인 105백만원으로 하여 2009.4.14. 증여세 6,750,000원을 자진신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 증여일 전후 3개월 이내인 2009.2.26. 양도된 쟁점주택과 같은 단지 내 유사 평형인 ▷동 ▷▷▷호(건물: 57.48㎡, 지하 21.04㎡, 대지: 57.4㎡, 이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매가액 260백만원을 쟁점주택의 증여일 현재 시가로 보아 2010.7.1. 청구인에게 2009년 증여분 증여세 34,576,936원을 경정고지하였다가 2010.8.5. 신고불성실가산세 2,426,086원을 경정감하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 부친은 6.25 전쟁당시 오른쪽 팔을 잃으셨고, 그 후유증으로 청력과 한쪽 시력이 없는 국가유공자(1993.6.1. 국가유공자증 수여)로서, 평생을 병약한 상태로 가족을 부양하다 병상에 계시면서 곧 세상을 떠날 것 같다면서 홀로 계실 어머님(35년생)이 집 없이 떠돌 것을 예상하여 가족들을 모아 놓고 4남매 중 막내인 청구인에게 집을 줄 테니 어머니를 모시고 살라면서 유일한 재산인 쟁점주택(전용면적 59.4㎡, 18평)을 증여하였다.
• 나. 쟁점주택인 연립주택은 총 36세대로서, 증여 당시에는 매매사례가 없었고, 매매도 없어 기준시가인 105백만원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 자진신고하였으나, 그 후 처분청에서 매매사례가액 260백만원을 증여재산가액으로 과세하였으나, 이는 아래와 같은 사유로 부당하다.
• 다. 비교대상주택은 동․면적이 상이하여 시가로 인정하기 어렵다. 1) 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제5항의 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액을 상속이나 증여시 당해 물건에 대한 시가로 적용하기 위해서는 동일성이나 유사성이 전제되어야 하나,

2. 처분청의 과세시 쟁점주택과 비교대상주택은 비록 작은 단지의 연립주택이라고 하나 동, 층, 면적이 상이하며, 일반적으로 공동주택의 입구나 진입로 부근에 위치한 공동주택은 다른 주택에 비교하면 아주 저렴한 것이 통상적인바, 입구 부근에 위치해 있는 쟁점주택과 주거 환경이 좋은 비교대상주택을 비교하는 것은 동일성이나 유사성이 없는 것이고, 공동주택의 경우 동일성이나 유사성이 있기 위해서는 같은 동, 같은 면적, 같은 층 등의 최소한의 기준을 충족해야 동일성이나 유사성이 있다고 할 것이고 이는 엄격하게 해석하여야 한다.

3. 비교대상주택은 전용면적에서 쟁점주택보다 1.92㎡가 작고, 기준시가가 낮아 이 매매사례가액을 쟁점연립주택의 시가로 보는 경우 청구인에게 불리하지 아니 하다 하더라도 기준시가와 면적에서 차이가 있는 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 비교대상이 되는 재산의 동일성, 유사성보다는 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세상 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 증여세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지는 점을 감안하면, 이 건 비교대상주택의 거래가액을 적법한 유사 매매사례가액으로 인정하기 어렵다 할 것이고, 이 건 이외에는 비교대상 매매사례가액을 해당 물건의 증여세 신고기한 내에서 찾아 볼 수도 없으므로 당초 청구인이 기준시가로 증여세를 신고한 것은 정당하다.

• 가. 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택이 면적, 위치, 용도 등이 동일하지 않다고 주장하나, 동일 단지 내에 같은 위치(방향)로 쟁점주택과의 면적의 차이(건물면적 2.56㎡, 대지면적 1.74㎡)는 미미하지만, 비교대상주택보다 오히려 크며, 그 차이는 주택가격에 영향을 줄 정도는 아니라고 보여 진다.
• 나. 청구인은 비교대상주택의 기준시가가 쟁점주택보다 낮아 납세자에게 불리한 처분이 아니더라도 기준시가가 동일하지 않은 비교대상주택의 매매가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 기준시가 또한 큰 차이를 보이지 않고, 면적․위치․용도 등에서 거의 차이가 없는 두 주택의 유사성을 인정하지 않는다면, ‘유사한 주택’의 범위를 지나치게 엄격하게 해석하게 되어, 당해 재산과 면적․위치․용도 등이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는 취지로 ‘유사한 재산’을 추가하여 2003.12.30. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령의 취지에 부합되지 않는다고 판단되므로 비교대상주택이 쟁점주택과 유사성 및 동일성의 요건을 충족하지 못한다는 청구주장을 인정할 수 없으므로 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 할 수 있는지
• 나. 관계 법령

1. 상속세법 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점주택과 비교대상주택의 등기부등본 내용은 아래와 같다. 구분 쟁점주택 (△동 △△△호) 비교대상주택 (▷동 ▷▷▷호) 소유권이전일 2009.1.15 2009.2.26. 건물면적 건물: 59.4㎡ 지하 21.68㎡ 건물: 57.48㎡ 지하 21.04㎡ 대지면적 59.14㎡ 57.4㎡ 매매가액

• 260,000,000원

2. 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가 변동내역은 아래와 같다 고시일자 쟁점주택 비교대상주택 2008.4.30. 105,000,000원 102,000,000원 2009.4.30. 114,000,000원 111,000,000원

3. 국세통합시스템에서 확인한 바에 의하면, 쟁점주택의 증여일인 2009.1.15. 전후 3개월 이내에 거래된 매매사례는 비교대상주택 외에는 없다.

4. 처분청에서 확인한 바에 의하면, 쟁점주택이 소재한 ○○연립은 1986년에 신축된 총36세대(△동, ▷동 각 18세대)의 3층 연립주택으로, △동은 도로에 접하고, ▷동은 ○○역과 담장을 경계로 위치하고 있으며, △ㆍ▷동 모두 건물의 방향은 같은 것으로 확인된다.

5. ○○보훈병원에서 발급한 사망진단서에 의하면 청구인의 부 김○○는 2009.9.6. 사망한 것으로 되어 있으나, 주민등록상에는 정리되어 있지 않다.

6. 부동산전문 인터넷사이트에서 확인한 주변 아파트의 시세는 다음과 같다. 아파트 명 면적(㎡) 2009.1월(만원) 2009.2월(만원) 하한가 상한가 하한가 상한가

○○동 □□□아파트 79 26,000 31,000 26,000 31,000 〃 105 35,000 40,500 35,000 40,500

○○동 ◇◇아파트 82 30,000 35,000 30,000 35,000

○○동 ◇◇아파트 85 23,000 26,000 23,000 26,000

• 라. 판단

1. 처분청은 쟁점주택과 비교대상주택이 같은 단지 내에 있고, 면적도 유사 하므로 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다는 주장이나, 2) 쟁점주택과 비교대상주택은 동과 층을 달리하고 있고, 면적도 차이(쟁점주택이 비교대상주택보다 건물 2.56㎡, 대지 1.74㎡가 큼)가 있으며, 대로변 입구에 위치하고 있는 쟁점주택과 뒤쪽에 있는 비교대상주택과는 선호도에 차이가 있을 것으로 보이는 점 등을 고려하면 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 인정하기는 사실상 어려운 점이 있는 것으로 판단된다.

3. 따라서, 비교대상주택의 매매가액을 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 잘못이라 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.