쟁점주택의 증여재산가액의 평가 적정여부

○○세무서장이 2009.12.31. 청구인에게 고지한 2006.10.27. 증여분 증여세 33,351,117원(2010.7.21. 5,326,837원 감액경정 후 세액 28,024,280원)의 부과처분은 증여재산가액으로 산정한 특수관계자간의 거래인 ○○시 ○○구 ○○동 157-6번지 소재 ○○○○○○빌 302호의 2006.11.22.자 거래가액 250,000,000원이 시가로 볼 수 있는 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 가액인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2006.10.27. 모친인 청구외 채○자(母)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 157-6번지 소재 ○○○○○○빌 401호(이하 “쟁점주택”)를 증여받은 후, 2007.1.27. 쟁점주택 증여취득에 대한 증여세 신고 시 쟁점주택의 재산가액을 기준시가인 144백만원으로 평가하여 증여세 11백만원을 신고․납부하였으나, 처분청은 동일 소재 302호(이하 “비교대상 주택”이라 한다)가 2006.11.22. 매매를 원인으로 2006.12.22. 소유권이 이전된 사실을 확인하고 해당 부동산의 거래가액 250백만원(이하 “쟁점가액”이라 한다)을 쟁점주택의 시가로 평가하여 2006.10.27. 증여분 증여세에 대하여 2009.12.31. 33,351,117원을 부과처분한 후, 2010.7.21. 신고불성실 가산세 및 납부불성실 가산세 산정 오류 5,326,837원을 경정감하여 28,024,280원의 증여세를 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.5. 이의신청을 거쳐 2010.7.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택 소재 건물인 ○○○○○○빌은 1개동 9가구로 구성된 공동주택으로 일반적인 아파트와 달리 부동산 거래정보 제공업체로부터 시세정보를 확인할 수가 없어 유사 부동산의 매매사실을 확인한다는 것은 현실적으로 불가능하였으므로 청구인이 쟁점주택의 재산가액을 기준시가로 평가한 것은 정당하다.
• 나. 또한, 쟁점주택은 엘리베이터가 없는 저층 아파트로서 이와 같은 저층 아파트의 경우 이용 편의성으로 인하여 4층에 위치한 주택보다 1층 아래에 위치한 주택이 더 높은 가격을 형성하는 것이 부동산 거래 관행이라 할 것이고,
• 다. 쟁점주택의 기준시가 변동현황을 통해 2006년 대비 2007년의 기준시가가 무려 24.3% 상승한 것으로 나타나는 바와 같이 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시에는 그 지역 일대 부동산의 거래가액이 급격하게 상승한 사실을 알 수 있으므로 쟁점주택과 비교대상 주택의 시가는 거래시점 차이로 인하여 현저한 가액 차이가 있을 수 있으므로 이 건 부과처분은 부당하다.
• 라. 또한, 처분청은 납부불성실가산세를 10,512천원으로 산정하여 고지하였으나, 미납부세액 21,200천원에 대한 납부불성실가산세는 6,824천원에 해당하는바 처분청은 가산세 산정의 오류를 범하였으므로 이 건 부과처분은 위법하다.

• 가. 쟁점주택과 비교대상 주택의 기준시가가 쟁점주택 증여취득일 현재 동일하고, 비교대상 주택의 매매거래는 증여재산 평가기간 내에 이루어졌으며, 쟁점주택과 비교대상 주택은 동일한 공동주택의 5층 중 각각 4층과 3층에 위치한바, 유사매매사례라 할 것이므로 상속세 및 증여세법 제60조 규정에 의거 쟁점가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 적법하다.
• 나. 다만, 납부불성실가산세 산정과 관련하여 청구인의 주장에 이유 있으므로 직권시정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 재산가액 평가 시 동일 공동주택 내에 소재한 비교대상 주택의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제19조 【금융재산상속공제】

② 법 제22조 제2항에서 "대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자"라 함은 주주 또는 출자자(이하 "주주 등"이라 한다) 1인과 다음 각호의 1에 해당하는 관계가 있는 자의 보유주식 등을 합하여 그 보유주식 등의 합계가 가장 많은 경우의 당해 주주 등을 말한다.

2. 사용인과 사용인 외의 자로서 당해 주주 등의 재산으로 생계를 유지하는 자 (이하생략) 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

④ 법 제35조 제2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주 등 1인"은 "양도자 등"으로 본다.

2. 재정경제부령이 정하는 기업집단의 소속기업 또는 그 기업의 임원인 자와 다음 각목의 1의 관계에 있는 자

• 가. 기업집단소속의 다른 기업
• 나. 기업집단을 사실상 지배하는 자
• 다. 나목의 자의 친족 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (이하생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (중략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 우선, 처분청의 이 건 증여세 결정․경정결의 현황을 살펴보면, 처분청은 이 건 심사청구와 관련하여 납부불성실 가산세 산정의 오류를 발견하고 2010.7.21. 이를 직권시정하였음이 확인되므로 가산세 부과처분에 대하여는 다툼이 없는바 이 점에 대하여는 심리를 생략한다.

2. 쟁점주택 부동산등기부등본 및 청구인의 증여세 신고서에 의하면, 청구인은 2006.10.27. 모친인 청구외 채○자로부터 쟁점주택을 증여받고, 2007.1.27. 증여세 신고 시 쟁점주택을 기준시가인 144백만원으로 평가하여 증여세 11백만원을 신고․납부한 것으로 나타난다.

3. 쟁점주택 부동산등기부등본 및 건축물관리대장 기재사항에 의하면, 쟁점주택이 소재한 공동주택은 2000.10.23. 소유권보존등기가 경료된 철근콘크리트조 5층 높이의 근린생활 및 다세대주택(7세대)으로서 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 각 층 전용면적 82.29㎡의 공동주택 2세대로, 5층은 전용면적 111.91㎡의 공동주택 1세대로 구성된 것으로 확인되고, 건물 전면 위성사진을 통해 확인되는 바와 같이 각 세대 모두 일조방향이 동일한 것으로 나타난다.

4. 처분청이 쟁점주택과 면적․위치․용도 등이 비슷한 부동산으로 본 비교대상 주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 내의 1층 아래에 소재한 주택으로서 공동주택 기준시가 자료에 의하면, 쟁점주택이 소재한 공동주택의 2층부터 4층까지의 6개 주택의 기준시가는 2005.4.30. 143백만원, 2006.4.28. 144백만원, 2007.4.30. 179백만원으로 매년 동일한 가액으로 고시된 것으로 나타난다.

5. 비교대상 주택에 대한 소유권변경현황 및 양도소득세 신고서에 의하면, 비교대상 주택 양도인 청구외 박○서는 해당 주택을 2002.12.13. 취득하여 2006.11.22. 매매계약을 원인으로 2006.12.22. 소유권을 이전하고 비교대상 주택의 양도로 인하여 발생한 양도소득에 대하여 실지거래가액으로 산출하여 신고한 것으로 나타나고, 거래증빙으로 제출한 매매계약서상 확인되는 양도가액은 쟁점가액으로, 취득가액은 235백만원으로 되어 있다.

6. 이 건 심리과정에서 비교대상 주택의 거래와 관련하여 비교대상 주택 양도인의 주민등록정보 변동현황과 양수인의 주민등록정보 변동현황을 비교하고, 비교대상 주택의 양도인에게 구두 확인한 바에 의하면, 비교대상 주택의 양수인인 청구외 정○자는 양도인의 시누이인 것으로 확인된다.

• 마. 판단 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호에 서는 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 인정되는 매매사례가액도 시가에 포함하는 것으로 하되, 그 거래가액이 같은 법 시행령 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다고 규정하고 있고, 특수관계자간의 거래라 하더라도 그 거래의 제반 사정(거래의 배경이나 동기, 가격결정 과정 등)을 고려하여 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래라고 판단되면 그 거래가격을 시가로 보아 그 거래가액으로 평가하여야 하되, 특수관계자와의 거래가 정상적인 거래에 해당된다는 입증은 이를 주장하는 자에게 있다고 할 것(대법원 2006두17055, 2007.1.11.선고)이다. 이 건 처분과 관련하여 처분청이 쟁점주택의 증여재산가액 평가 시 유사 매매사례로 본 비교대상 주택은 쟁점주택과 면적, 용도, 위치 등 물적 유사성이 높고, 해당 주택의 매매거래가 증여재산 평가기간 내에 이루어졌다 하나 이는 상속세 및 증여세법 제26조 제4항 에 규정된 특수관계 있는 자와의 거래임이 확인되는바, 처분청이 쟁점가액이 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호에서 정한 시가로 볼 수 없는 거래가액에 해당하는지 여부에 대한 조사 없이 해당 가액을 유사매매사례가액으로 보아 쟁점주택의 시가로 평가하여 과세한 이 건 부과처분은 쟁점가액이 시가로 볼 수 있는 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 가액인지 여부를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.