매매사례가액의 시가 인정 여부

청구인은 2008.5.15. 母 a으로부터 서울시 마포구 00동 439-18 소재 연립 2층 제00호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 쟁점주택의 가액을 상속세및증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상의 보충적 평가방법으로 평가하여 (평가액 29백만원) 2008.8.11. 증여세신고를 하였다(직계존비속 증여재산공제로 증여세 납부세액은 없다). 처분청은 쟁점주택 증여일 전 3월 이내인 2008.3.28. 같은 연립, 같은 층, 같은 평수인 2층 제0?호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)가 80백만원에 거래된 사실을 확인하고, 이를 쟁점주택의 시가로 보아 쟁점주택의 가액을 80백만원으로 평가 하여, 2009.9.15. 이건 2008.5.15. 증여분 증여세 5,594,000원을 청구인에게 결정 ․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.14. 이의신청을 거쳐 2010.4.15. 이건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 쟁점주택 증여일 전 3월 이내에 같은 연립, 같은 층, 같은 평수의 주택이 80백만원에 거래되었다하여 이를 쟁점주택의 시가로 보았으나, 쟁점주 택이 소재한 연립주택 단지는 재개발 구역으로 지정될 것이라는 소문만 무성할 뿐, 최근 2～3년 사이에 거래가 이루어진 사실이 없어 정상적인 매매가액이 형성되어 있지 않다. 따라서, 쟁점외주택의 거래는 불특정 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 통상적인 거래가 아니고 거래 당사자 간의 특수한 개별요인에 의해 이루어진 단발성 거래이므로 쟁점외주택의 매매가액을 정상적인 시가로 볼 수 없다.

상증법 시행령 제49조의 규정을 보면 증여일 전 3월 이내에 거래된 매매사례 가액이 있으면 이를 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 이에 따라 쟁점주택의 가액을 평가하여 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점외주택에 대한 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이하 “생략”

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식 발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 이하 “생략”

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점외주택은 쟁점주택과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하고, 쟁점주택 증여일인 2008.5.15. 전 3월 이내인 2008.3.28. 매매되었으며, 그 거래가액은 80백만원으로 확인된다. 2) 쟁점외주택 취득자는 당해 주택을 담보로 00신용협동조합으로부터 채권 최고액 62,400,000원의 근저당을 설정하고 대출을 받은 것으로 확인된다.
• 라. 판 단 청구인은 쟁점외주택의 거래는 단발성의 특수한 거래이므로 그 거래가액은 시가가 될 수 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 증여재산의 평가와 관련된 법령을 살펴보면, 증여재산의 평가는 시가로 평가 하는 것이고, 시가라 함은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되는 가액을 말하는 것이며, 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일한 재산에 대한 평가기준일(증여일) 전 3월 이내의 매매사례가액은 시가로 보도록 규정하고 있다. 이건의 경우, 쟁점외주택은 쟁점주택과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하고, 쟁점주택 증여일 전 3월 이내에 매매되었으며, 그 거래가액은 80백만원으로 확인된다. 그러하다면, 쟁점외주택의 거래가액은 쟁점주택의 시가가 된다고 봄이 상당 하다 하겠고(서울고등법원2009누6591, 2009.9.9. 같은 뜻), 당해 거래가 단 1회의 거래라 하여도 달리 볼 수는 없다고 판단된다. 따라서, 쟁점외주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 쟁점주택의 가액을 평가하여 증여세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.