매매사례가액의 적용이 정당한지 여부

• 가. 청구인은 2006.12.27. 딸인 박○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 208동 1303호(22평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2006년도 기준시가 84백만원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내 214동 1303호(22평형, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 150백만원(계약일: 2006.12.08.)을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2010.01.08. 청구인에게 증여세 7,950,130원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.01.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청에서는 국토해양부의 ‘아파트실거래가 조회’ 사이트의 매매가액을 과세근거로 하여 ○○아파트 22평형에 대한 2006.12.11～12.20. 거래분 중 150백만원을 임의로 선정하여 이를 시가로 보아 이 건 증여세를 부과하였는데, 150백만원이 시가로 인정되기 위하여는 적어도 기준시가가 동일한 같은 단지․같은 동에 속한 매매사례가액을 입증하여야 함에도 이에 대한 검토 없이 막연하게 국토해양부의 매매가액을 기준으로 과세한 것은 부당하다.
• 나. 매매사례가액을 시가로 보아 과세하는 규정은 증여세를 3개월내에 자진하여 신고해야 하는 납세의무자로서는 사례가 되는 매매사실 및 매매계약서 등을 확인하여 신고한다는 것은 현실적으로 사실상 불가능한 것으로서, 이처럼 타인이 매매한 사실의 유무에 따라 증여재산가액이 달라지고 조세부담의 차이가 발생하는 것은 법적안정성과 예측가능성을 원칙으로 하는 법의 기본원칙을 충족하지 못한 위법한 것이므로 이에 근거하여 과세한 당초처분도 마땅히 취소되어야 한다.

쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지․층․면적으로 증여당시 기준시가가 동일하고, 최초 고시 당시부터 현재까지의 기준시가도 동일하다. 따라서 상속세및증여세법 제60조 에 의하여 비교대상아파트의 매매사례가액 150백만원(계약일: 2006.12.08.)을 시가로 보아 쟁점아파트를 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매가액에 의하여 평가하는 것이 적정한지 여부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 1) 심리자료에 의하면 청구인은 딸 박○○으로부터 쟁점아파트를 증여받고 2006.12.27. 소유권이전등기를 완료하였으며, 쟁점아파트의 증여재산가액을 2006년도 기준시가인 84,000천원으로 하여 2007.02.23. 증여세를 신고한 사실이 확인된다. 2) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지․ 면적․층에 위치하고 있고, 1993년～2006년의 기준시가가 서로 동일하며, 비교 대상아파트의 2006.12.08.(계약일) 매매가액은 150백만원인 것으로 확인된다.
• 라. 판단 청구인이 쟁점아파트의 증여 당시의 기준시가를 시가로 보아 증여세 신고를 하였음에도 처분청이 이를 부인하고 매매사례가액을 적용한 것은 부당하다고 주장한 데 대하여 살펴본다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제5항은 평가기간 이내에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 당해가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 위 사실관계에서 본 바와 같이 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적․층이 같고 기준시가도 동일한 아파트임이 확인되므로, 비교대상아파트의 2006.12.08. 매매가액 150백만원은 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 거래된 가액 으로서 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 가액으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.