증여재산가액을 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2008.1.10. ○○시 ○○구 ○○동 428 ○○아파트 7동 1207호(68.58㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구외 김○○(청구인의 母))으로부터 증여로 취득하고 증여가액을 기준시가인 331,000,000원으로 하여 2008.4.8. 증여세 45,180,900원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 증여일 7일전인 2008.1.3. 거래된 쟁점아파트와 같은 동, 같은 층, 같은 평형인 7동 1206호(이하 “비교 아파트”라 한다)의 매매 대금이 405,000,000원을 확인하고 동 금액을 쟁점아파트의 시가(매매사례가액)로 적용하여 청구인에게 2009.10.5. 증여세 9,799,500원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.9. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점아파트를 증여받고 증여세 신고 시 시가를 평가하기 어렵고 그 당시에는 매매사례가액에 대한 정보를 확인할 방법이 없어 상속세및증여세법 제60조 제3항 의 규정에 따라 보충적 평가방법으로 쟁점아파트를 국세청 기준시가로 평가하여 증여세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 비교 아파트를 쟁점아파트와 유사한 재산가액으로 판단하여 증여재산을 평가하였으나 비교 아파트는 2007.11월 경 내부 인테리어공사를 해서 아파트의 가액이 차이가 있음에도 불구하고 비교 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 것은 위법 부당하므로 취소하여야 한다.

• 가. 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하며 제5항에서는 당해 재산과 면적․위치․용도 등이 동일하거나 다른 재산의 매매사례가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다.
• 나. 쟁점아파트와 같은 단지내의 동일평형 아파트의 매매사례가액은 아래와 같이 확인된다. 구분 동 호수 면적 계약일 거래금액 비고 쟁점아파트 7 1207 68.58 ㎡ 2008.1.10 331,000,000 기준시가 비교 아파트 7 1206 2008.1.3 405,000,000 매매 7 1213 2007.12.6 490,000,000 매매 7 1402 2008.1.15 405,000,000 매매
• 다. 따라서 위 표에서 보듯이 쟁점아파트와 비교 아파트가 동일한 면적으로 동일한 아파트 단지 내에 같은 층에 위치하고 있고 비교 아파트 외에 면적․위치․용도 등이 동일하거나 유사한 아파트의 매매사례가액으로 볼 때 비교 아파트의 매매가액이 그 당시 쟁점아파트의 거래시세를 반영하고 있다고 보이므로 단순히 비교 아파트가 내부 실내 인테리어 공사를 했다는 이유만으로 동일하거나 유사한 재산에 해당하지 않는다는 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 비교 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령, 질의회신 등 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세및증여세법 제76조 【결정․경정】

① 세무서장등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2008.1.10. 모친으로부터 쟁점아파트(청구인의 모친께서 상속 받음)를 증여 받고 2008.4.8. 국세청 기준시가에 의한 증여재산가액 331백만원을 적용하여 증여세 45백만원을 신고 납부한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 쟁점아파트와 비교 아파트의 기준시가는 다음과 같이 동일하다. (단위: ㎡, 천원) 구 분 면적 층수 기준시가(고시일) ’04.4.30 ’05.5.2 ’06.4.28 ’07.4.30 ’08.4.30 ’09.4.30 쟁점아파트 68 12 189,000 204,500 233,000 331,000 344,000 323,000 비교 아파트 68 12 189,000 204,500 233,000 331,000 344,000 323,000

3. 쟁점아파트와 같은 단지 내의 동일평형 아파트의 매매사례가액은 아래와 같이 확인된다. 구분 동 호수 면적 계약일 거래금액 비고 쟁점아파트 7 1207 68.58 ㎡ 2008.1.10 331,000,000 기준시가 비교 아파트 7 1206 2008.1.3 405,000,000 매매사례 7 1213 2007.12.6 490,000,000 매매사례 7 1402 2008.1.15 405,000,000 매매사례

4. 청구인은 처분청이 비교 아파트로 선정한 7동 1206호는 2008.1월 양도를 앞두고 2007.11월 인테리어 공사를 하였기 때문에 매매가액이 높게 나왔다며 세대 내부 인테리어 공사 실시건이라는 ○○아파트 관리사무소장이 발급(2009.9.8)한 확인서를 제시하고 있다.

5. 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 증여재산의 가액은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의하도록 하고 있으나, 시가가 불분명한 경우에는 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 볼 수 있다. 이건의 경우 비교 아파트와 쟁점아파트는 같은 단지․같은 동․같은 층․같은 평형․같은 기준시가라는 사실은 명백한 반면 청구인이 주장하는 비교 아파트의 실내 인테리어 공사로 인하여 매매가액이 상대적으로 높게 나왔다는 것은 인테리어 공사가 없는 기타 매매사례가액과의 비교에서도 설득력이 떨어진다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교 아파트의 매매사례가액으로 적용하여 이건 증여세를 경정결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.