쟁점아파트와 비교대상 아파트는 서로 같은 단지, 같은 동, 같은 층, 같은 평형으로 뚜렷한 차이가 없고 기준시가 또한 같으므로 비교대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 한 사례
쟁점아파트와 비교대상 아파트는 서로 같은 단지, 같은 동, 같은 층, 같은 평형으로 뚜렷한 차이가 없고 기준시가 또한 같으므로 비교대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 한 사례
청구인은 2006.5.17. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동000-1번지 ○○마을아파트 0003동 0006호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구외 강○○(청구인의 父)으로부터 증여로 취득하고 증여가액을 기준시가인 235,000,000원으로 하여 증여세 4,950천원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여일로부터 5일 후인 2006.5.22. 쟁점아파트와 같은 동, 같은 층, 같은 평형인 0003동 0003호(이하 “비교대상 아파트”라 한다)의 매매계약이 체결되고 2006.6.21. 거래된 사실을 확인하고 비교대상 아파트의 매매금액인 295,000,000원을 쟁점아파트의 시가(매매사례가액)로 하여 2009.6.4 증여세 9,799,500원을 경정 ․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.3. 이 건 심사청구를 하였다.
비교대상 아파트는 0003동의 중앙에 위치하고 외곽순환도로와 멀리 떨어져 있어 같은 층에 위치한 세대 중 시세가 제일 고가이고 건물 내부수리 등으로 다른 세대보다 고가에 매매된 세대임에도 외곽순환도로와 가장 근접하여 소음공해가 심하고 건물외벽에 위치하여 냉난방비가 많이 들어 시세가 가장 저가인 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 한 이 건 처분은 부당하다. 위와 같은 사실은 2007년도의 비교대상 아파트의 기준시가가 330백만원인데 반하여 쟁점아파트의 기준시가는 310백만원이고, 2008년도의 비교대상 아파트의 기준시가가 321백만원인데 반하여 쟁점아파트의 기준시가는 302백만원으로 비교대상 아파트의 기준시가가 쟁점아파트 기준시가보다 약 2천만원 높게 책정된 것으로도 확인된다. 또한 국세청장이 고시한 기준시가는 과세관청의 공적인 견해표명으로 청구인은 이를 신뢰하여 납세의무를 이행하였음에도 불구하고 처분청이 매매사례가액을 조사하여 증여재산가액을 경정하는 것은 신의성실의 원칙을 위반한 처분이며, 아파트의 경우 거래시기, 주변환경 등에 따라 세대별로 가격이 변할 수 있는 불확정가액임에도 이를 시가로 적용하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이므로 부당하다.
비교대상 아파트는 쟁점아파트와 같은 동, 같은 층, 같은 면적이고 2006년 기준시가도 235백만원으로 동일하므로 비교대상 아파트의 매매가액을 시가(매매사례가액)로 보아 한 이 건 처분은 정당하다. 소음공해 및 건물외벽에 위치한 차이는 기준시가에 반영되었다고 보아야 하는 것으로 백송마을아파트의 2006년 8월 국민은행(부동산시세 제공업체) 시세가 평균 362백만원인 점, 쟁점아파트 증여일 전후의 인근 단지(쟁점아파트와 같은 평형) 거래가 284백만원에서 378백만원에 이루어진 점으로 보아도 쟁점아파트의 매매사례가액인 295백만원을 시가로 보아야 할 것이다.
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (이하 생략)
○○시장이 2009.8.10. 쟁점아파트의 입주자대표회의 의장에게 보낸 공문(교통소음 측정결과 회신)에는 2009.8.6. 0003동 4개 지점의 측정결과가 다음과 같이 기재되어 있다. (단위: dB) 구분 11시 16시 20시 22시 외곽순환도로와의 거리 0006호(최고층) 68 69 70 71 60m 905호 61 60 60 60 70m 0002호(최고층) 61 62 62 63 110m 1102호 60 69 68 69 110m 3) 비교대상 아파트의 거래일자, 거래금액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 4) 쟁점아파트와 비교대상 아파트의 기준시가는 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 구분 평형 층수 기준시가(고시일) 2004.4.30 2005.5.2 2006.4.28 2007.4.30 2008.4.30 2009.4.30 쟁점아파트 33 16 210,000 199,500 235,000 310,000 302,000 258,000 비교대상 아파트 33 16 210,000 205,500 235,000 330,000 321,000 275,000
- 라. 판단 청구인은 쟁점아파트가 제일 저가이고, 비교대상 아파트가 제일 고가이므로 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 증여재산의 가액은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의하도록 하고 있으나, 시가가 불분명한 경우 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 볼 수 있다. 쟁점아파트는 외곽순환도로와 접하고 있어 다른 아파트보다 소음이 다소 높다는 ○○시장의 소음측정 결과가 있으나 이는 비교대상 아파트의 소음 측정 결과가 없어 정확한 비교가 어려우며, 설령 쟁점아파트의 소음이 비교대상 아파트보다 다소 높더라도 이는 매매사례가액을 적용함에 있어 같은 단지․같은 동․같은 층․같은 평형․같은 기준시가라는 사실에 반하여 매매사례가액을 시가로 볼 수 없는 중요한 사안이라고도 할 수 없다. 따라서, 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 서로 같은 단지, 같은 동, 같은 층, 같은 평형으로 뚜렷한 차이가 없고 기준시가 또한 같으므로, 쟁점아파트의 증여가액(시가)을 비교대상 아파트의 매매사례가액(295백만원)을 적용하여 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.