증여가액 산정의 적정성 및 쟁점토지가 청구인의 소유인지 여부

◯◯◯세무서장이 2008.11.01. 청구인에게 결정․고지한 2005～2006년 과세연도 증여세 89,241,430원은, 당초 결의시 누락된 친족공제 5,000,000원을 추가 공제한 후 증여일자별로 증여세과세표준과 세액을 경정하는 것으로 하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구외 ◯◯◯ <이하 “ ◯◯◯ ”이라 한다>은 기획부동산 매매업체에게 자금을 대여하였고, 그 원금과 이자에 대하여 2005.8.26. ◯◯◯ ◯◯ 군 ◯◯ 면 ◯◯ 리 ◯◯◯ -3 소재 임야 1,051㎡<이하 “쟁점1토지”라 한다>, 동소 ◯◯◯ -6 소재 임야 1,783㎡<이하 “쟁점2토지”라 한다>, 2006.2.8. 동소 ◯◯◯ -23 소재 임야 2,784㎡<이하 “쟁점3토지”라 한다>, 2006.1.6. ◯◯◯ ◯◯ 군 ◯◯ 면 ◯◯ 리 산 ◯◯◯ -17 소재 임야 892㎡<이하 “쟁점4토지”라 한다>, 2006.1.26. 동소 산 ◯◯◯ -16 소재 임야 296㎡<이하 “쟁점5토지”라 한다>를 대물로 변제받으면서, ◯◯◯ 명의가 아닌 청구인 명의로 소유권 이전등기 하였고 청구인은 이 건 관련하여 증여세를 신고하지 않았다.
• 나. ◯◯◯ 세무서장(이하“처분청‘이라 한다)은 ◯◯◯ 에 대한 개인사업자 조사를 실시하여 ◯◯◯ 이 기획부동산 매매업체 에 금전을 대여하고 원금 및 이자를 현금과 토지로 대물변제 받 으 면서 ◯◯◯ 의 배우자 ◯◯◯ 의 아들인 청구인 명의로 쟁 점토지들을 소유권 등기이전한 사실을 확인하고, 쟁점토지들을 청구인이 수증 받은 것으로 보아 매매사례가액 등으로 취득가액을 평가하여 2008.11.1. 청구인에게 106,521천원(쟁점1,2토지: 44,779천원, 쟁점3토지: 44,172천원, 쟁점4토지: 8,803천원, 쟁점5토지: 8,767천원)을 결정고지하였고,
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.8. 이의신청을 제기하였고 2009.1.29. 이에 대한 심리결과 쟁점1,2토지에 대하여 매매사례가액으로 적용한 토지를 근접한 인근토지로 하여 취득가액을 재평가하여 경정하도록 하고(현재 부과된 증여세는 89,241,430원) 나머지 청구는 기각하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. ◯◯도 ◯◯군 ◯◯면 ◯◯리 495-3, 495-6, 495-23, 임야 3필지와 ◯◯도 ◯◯군 ◯◯면 ◯◯리 산 ◯◯◯-17 임야의 수증가액은 개별공시지가확인서, 인근 부동산중개사무소의 가격확인서 등에 의하여 재산정하여야 한다.
• 나. ◯◯도 ◯◯군 ◯◯면 ◯◯리 산 ◯◯◯-16 임야는 청구인 소유가 아니므로 증여재산에서 제외시켜야 한다.

• 가. 쟁점1,2,3,4토지 의 증여재산평가는 기획부동산업체가 분양한 실거래가액 등을 기준으로 한 것으로 정당하다.
• 나. 쟁점5토지는 2006.1.26. 취득하고 2006.2.15. 양도하면서 청구인명의로 등기부등본상에 기재되어 있고 청구인이 제출한 매수인 청구외 ◯◯◯ 의 확인서 내용을 입증하는 객관적인 자료가 없고, 설령 객관적인 자료가 있다 하여도 ◯◯◯ 과 기획부동산과의 추가대여금 여부 등이 확인되지 않으므로 청구인에게 증여세 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 1) 청구인의 증여가액 산정시 쟁점1,2,3,4토지에 대한 가액산정의 적정 여부와

2. 쟁점5토지의 소유자를 청구인으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 등 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문 을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조제2항 중 "주주등 1인"은 "상속인등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 3) 국세기본법시행령 제20조 【친족 기타 특수관계인의 범위】 법 제39조제2항에서 "대통령령이 정하는 친족 기타 특수관계에 있는 자"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다. 다만, 주주 또는 유한책임사원이 출가녀인 경우에는 제9호 내지 제13호의 경우를 제외하고 그 남편과의 관계에 의한다.

1. 6촌이내의 부계혈족과 4촌이내의 부계혈족의 처

2. 3촌이내의 부계혈족의 남편 및 자녀

3. 3촌이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀 4) 상속세 및 증여세법 제53조 【증여재산공제】

① 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다.

1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 6억원

2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다.

3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원

5. 서울고등법원2007누31012 (2008.05.21) 피고가 이 사건 각 아파트의 증여재산가액을 상속개시일인 2004. 11. 11.을 기준으로 전후 6개월 동안의 매매거래 사례를 조사하고, 이 사건 각 아파트와 같은 동, 같은 방향, 같은 면적, 다른 층 또는 같은 층인 이 사건 각 유사아파트의 거래사례에서 확인된 매매가액을 이 사건 각 아파트의 시가로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 상증세법 제60조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제5항에 따른 적법한 처분이라 할 것이다.

6. 서울행정법원2008구합21539(2008.10.15) 비교 대상 아파트는 같은 동에 위치하고 같은 평수, 같은 방향, 바로 윗층, 같은 기준시가로서 면적,위치,용도 및 종목이 동일하거나 유사하여 그 거래가액은 매매사례가액에 해당하여 증여당시 시가로 보는 것이 상당함 7) 조심2008서3054, 2008.10.27 세법 규정상 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 한 점에 비추어 볼 때, 청구인이 불합리하게 높은 매매사례가액을 적용받았다고 보기는 어렵다고 판단되므로, 처분청이 과세적용아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단 된다

8. 조심2008서885, 2008.06.30 2003.12.31 신설개정된 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정에 의하면 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 아파트 내에 위치하면서 그 건물 면적이 61평형으로 동일한 점, 쟁점아파트는 최상층이 아닌 28층에 위치하면서 뒷방쪽에서는 한강이 보이는 등 26층에 위치하면서 거실쪽에서 국립현충원의 숲이 보이는 비교대상아파트보다 그 조망권 등에 있어서 열악하다고 보여지지 아니하는 점, 특히 2007.4.30.자로 최초 고시한 기준시가가 쟁점아파트는 1,056,000천원이고 비교대상아파트는 1,032,000천원으로 비교대상아파트의 기준시가가 24,000천원 정도 낮은 점 등을 종합하여 볼 때 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는데 무리가 없다고 판단된다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청에서는 청구인의 모 ◯◯◯ 의 남편인 ◯◯◯ 에 대한 개인사업자조사시 ◯◯◯ 이 기획부동산 매매업체 에 금전을 대여하고 원리금 및 이자를 현금과 토지로 대물변제 받으면서 청구인 명의로 쟁점 토지의 소유권을 이전한 사실을 확인하였고 이에 대하여는 다툼이 없다.

2. 먼저 ◯◯◯ 에 대한 개인사업자 조사내용을 살펴보면, 가) ◯◯◯ 과 청구인의 소득금액과 증여가액은 아래와 같다. 대여 (증여) 금액 대여업체 (증여자) 조사적출내역 증 여 내 역 현물 수취 토지대물 변제 성 명 소득(증여)가액(천원) 연도 비 고 400,000 (주) ◯◯◯◯◯◯ 외 134,000 466,000 ◯◯◯ 452,174 2005 소득금액 147,340 2006 (406,574) (◯◯◯) ◯◯◯ (197,174) 2005 청구인 (209,400) 2006

• 나) 처분청에서 매매사례가액대상 등으로 적용한 토지는 아래과 같다. 거래자 수증자 취득일 (거래일) 양도일 쟁점토지 및 매매사례 토지 취득 가액 (천 원) 비 고 (평가근거) 소 재 지 지목 면적 (㎡) 공시지가 (원) ◯◯◯ (제3자) ‘05.12.12 ◯◯◯◯◯△△△ -22 임야 330 2,420 23,000 △△△ 취득 가액(매매사례) ◯◯◯ ‘05.08.26 ◯◯◯◯◯△△△ -3 임야 1,051 19,080 73,122 위 △△△ 평당가액 준용 ◯◯◯ ‘06.02.08 ◯◯◯◯◯△△△ -6 임야 1,783 32,400 124,051 위 △△△ 평당가액 준용 ◯◯◯ ‘06.02.08 ‘07.03.02 ◯◯◯◯◯△△△ -23 임야 2,784 2,420 58,940 150,000 취득시신고실가 양도시신고실가 ◯◯◯ ‘06.01.06 ◯◯◯◯◯ 산 △△△ -17 임야 296 3,480 29,700 위 실가 준용 ◯◯◯ ‘06.01.26 ◯◯◯◯◯ 산 △△△ -16 임야 296 5,220 29,700 위 실가 준용 ※ 취득가액 상단은 검인계약서 가액, 하단은 실거래가액 또는 평가액임.
• 다) 처분청의 조사복명서 등에 의하면 청구인은 2007.03.02. 쟁점3토지를 양도하고 △△ 세무서에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액을 150,000천원으로, 양도가액은 170,000천원으로 하여 신고한 것으로 확인된다.
• 라) 처분청의 경정결의서를 보면 기획부동산업체와 청구외 ◯◯◯ 사이에 2005.12.12. 분양계약한 토지(평당가액 230천원)를 매매사례가로 적용하여 쟁점토지를 197,174천원으로 평가하였다가, 이의신청 심리시에 인근 유사토지인 ◯◯ 도 ◯◯ 군 ◯◯ 면 ◯◯ 리 ◯◯◯ -8소재 임야가 2005.8.25. 거래되었고 그 가액이 평당 184천원인 것을 확인하고 쟁점1,2토지 가액을 158,522천원으로 직권정정하였음이 확인된다.
• 마) 또한, 쟁점3토지에 대하여는 2006.2.7. 58,940천원에 취득한 것으로 부동산매매계약서가 작성되고 ◯◯ 군청에서는 2006.2.7. 이에 대한 부동산거래계약신고필증을 교부한 것으로 나타나고, 한편 거래금액과 거래일자가 없는 매매계약서도 작성되어 있고, 2005.10.05. 취득가액이 150,000천원으로 기재된 매매계약서가 작성된 사실도 심리자료 등에 의하여 확인된다. 바) ◯◯ ◯◯ ◯◯ ◯◯ ◯◯◯ -22 와 ◯◯◯ -23 은 ◯◯ ◯◯ ◯◯ ◯◯ ◯◯◯ -17에서 2005.9.29 분할된 토지임이 등기부 등본 등에 의하여 확인된다.

3. 관할 군청의 지적도에 의하면 쟁점토지들과 비교대상 토지는 기획부동산업체에서 임야를 분할하여 양도한 토지들로서, 쟁점1,2토지와 이의신청심리시 적용한 비교대상 토지는 바로 인접하여 있는 것으로 나타된다.

4. 청구인은 쟁점5토지에 대하여 토지양수자인 청구외 ◯◯◯이 작성한 것이라 주장하는 확인서를 제출하였는데, 그 내용은 쟁점5토지에 대한 매수대금을 ◯◯◯◯◯개발(주)로 입금하였고 청구인이 누구인지 모르며 본 적이 없다는 내용이다.

5. 청구인은 쟁점 토지 인근 부동산 중개업소가 작성한 토지가격 확인서를 아래와 같이 제출한 사실이 확인된다. 확인 토지 면 적 기 간 평당가격(원) 확인일자 중개사무소 비 고 ◯◯◯◯◯◯ 산 ◯◯◯ -17 892㎡ 2005-2006 60,000 2009.4. ◯◯◯ 공인중개사 상 동 892㎡ 100,000-200,000 2008.12.23. ◯◯◯ 공인중개사 상 동 892㎡ 2005-2006 50,000-60,000 2009.4. ◯◯◯◯ 중개사 상 동 892㎡ 110,000 2008.12. ◯◯◯◯ 중개사 ◯◯◯◯◯◯ ◯◯◯ -3,6,22,23 2005-2006 40,000 2009.4.27. ◯◯◯ 상 동 2005-2006 35,000 2009.4.27. ◯◯◯ 상 동 2005-2006 20,000-40,000 2008.12.18. ◯◯◯ 상 동 20,000-30,000 2008.12.18. ◯◯◯ 6) 위 관련법령과 관련사실을 종합하여 볼 때.

• 가) 쟁점1,2토지는 취득일이 2005.8.26.이나 당초 매매사례가로 적용한 비교대상토지가 2005.12.12. 거래된 사실을 확인하고(평당 분양가 230천원) 2005.8.26. ◯◯◯◯◯◯◯ (주)에서 분양한 인근유사토지(동소 ◯◯◯ -8번지, 평당 분양가 184천원)를 다시 적용하여 증여재산가액을 산정하였고 이에 대하여 살펴보면, 상속세법 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 1호․제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해재산 또는 당해재산과 면적․ 위치․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래한 가액이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정 될 수 있는 것이고, 처분청은 쟁점토지와 위치․지목이 유사하며 3월 이내에 거래 사실이 있는 비교대상 토지의 매매사례가액을 재적용하여 증여가액을 산정하였으므로 정당한 처분이라 할 것이고,
• 나) 쟁점3토지는 대물변제 받은 토지로서, 증여일 현재의 시가로 증여가액을 평가하여야 하므로, 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고하면서 청구인이 ◯◯ 세무서에 신고한 취득가액이 150,000천원으로 나타나므로 그 가액을 적용한 것이고,
• 다) 쟁점4토지는 청구외 주식회사 ◯◯◯ 로부터 양수한 토지로서 매매계약서상의 거래금액을 증여가액으로 적용한 것으로 나타나고, 토지면적의 적용 착오로 인하여 당초 29,000천원에서 11,000천원으로 직권경정한 것으로 나타난다. 따라서 위 관계법령에 의거 증여가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.
• 라) 소유권이 청구인이 아니라는 쟁점5토지에 대하여는 등기부등본상에 청구인명의로 등기되어 있고 매수인 ◯◯◯ 이 계약금과 모든 금액을 ◯◯◯◯◯◯ (주)로 입금하였다는 확인서 이외에 청구인의 주장을 입증할 만한 객관적인 공증서류나 증빙이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 위 내용과 같이 청구인의 주장을 받아들이기는 어려우나, 처분청의 조사복명서에 표기된 것처럼 청구인의 모 ◯◯◯ 이 ◯◯◯ 과 2001년도에 혼인한 것으로 확인되었다면, 상속세 및 증여세법 제53조제1항제3호 와 국세기본법시행령 제20조 의 규정에 의거 증여인 ◯◯◯ 이 청구인 모친의 배우자에 해당하므로 친족공제를 하여 증여세과세표준을 산정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 신청은 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.