비교대상토지분양권의 프리미엄을 쟁점토지분양권의 프리미엄으로 볼 수 있는지 여부

서초세무서장이 2009.3.9. 청구인에게 고지한 2007.8.1. 증여분 증여세 29,398,360원의 부과처분은 증여받은 날을 기준으로 증여재산의 시가를 재조사하여 과세표준과 세액을 경정하되, 과소신고가산세는 부과하지 않는 것으로 하여 경정합니다.

• 가. 청구인은 2007.8.1. 청구인의 아버지 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)으로부터 경기도 성남시(성남판교지구 이주자택지) ##-#(가지번) 대지(단독주택용지) 258㎡(이하 “쟁점토지”라 함)를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점토지분양권”이라 함)를 청구인의 남편 △△△과 함께 각각 1/2씩 증여받고 2007.10.24. 처분청에 ○○○이 성남시에 납부한 계약금 38,696,000원의 1/2인 19,348,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세신고(납부할 세액 없음)를 하였다. 나 처분청은 증여일 현재 쟁점토지분양권에 프리미엄이 형성되어 있음에도 청구인이 증여재산가액에 포함하지 아니하고 증여세를 신고한 것으로 보아 2009.3.9. 경기도 성남시(성남판교지구 이주자택지) ##-#(가지번) 대지(단독주택용지) 258㎡(이하 “비교대상토지”라 함)를 취득할 수 있는 권리(이하 “비교대상토지분양권”이라 함)에 형성된 프리미엄가액 357,000천원의 1/2인 178,500천원을 증여재산가액에 가산하여 증여세과세표준을 결정하고 2007.8.1. 증여분 증여세 29,398,360원을 결정․고지하였다.

• 가. 처분청은 비교대상토지분양권의 매매가액에 포함된 프리미엄과 청구인이 수증한 쟁점토지분양권에 형성된 프리미엄의 가액을 동일하게 보았으나 비교대상토지와 쟁점토지는 단지 그 면적이 같을 뿐, 비교대상토지는 큰 도로 및 근린상업용지와 접하고 있어 토지의 효용성이 매우 큰 반면, 쟁점토지는 그 뒤쪽 골목 안에 위치하고 있어 그 효용성이 상대적으로 떨어지며 당초 성남시가 책정한 분양가액도 각각 1,624,000원/㎡와 1,500,000원/㎡로 차이가 나는바, 비교대상토지분양권의 프리미엄을 쟁점토지분양권의 프리미엄으로 보아 증여재산가액에 합산함은 잘못이다.
• 나. 처분청이 ‘증여세 조사 종결 보고서’에서 성남판교지구의 분양권매매가액을 비교한 바에 의하면 ○○○이 성남시로부터 쟁점토지를 분양받은 2007.3.9. 이후 분양권매매가액이 급격하게 하락(2007.4.20. 2,576,000원/㎡ → 2007.6.27. 909,000원/㎡)하고 있으므로 쟁점토지분양권의 증여일에는 비교대상토지분양권의 매매가액보다 훨씬 하락하였을 것이라고 예상됨에도 증여일 이후 3월의 기간에 거래된 분양권매매가액에 대한 조사 없이 쟁점토지분양권의 증여일 이전 3월에 거래된 매매가액만을 적용하여 쟁점토지분양권의 시가를 산정함은 부당하므로 증여일 전후 3월의 기간에 거래된 매매사례가액을 전부 조사하여 쟁점토지분양권의 증여일과 거래시기가 가장 가깝고 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 선정하여 쟁점토지분양권의 시가를 산정하여야 한다.
• 다. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】제2항․제3항 및 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】제5항에 의하여 증여일 현재 쟁점토지분양권의 시가를 산정하여 증여재산가액을 결정하였으므로 신고한 증여세과세표준과 처분청이 결정한 증여세과세표준의 차이에 대하여 국세기본법 제47의 3의 규정에 의한 과소신고가산세를 부과함은 위법하다.

• 가. 청구인은 아버지 ○○○이 2007.3.9. 성남시와 매매계약을 체결함과 아울러 같은 날 계약금 38,696,000원을 성남시에 납부한 쟁점토지분양권을 2007.8.1. ○○○으로부터 △△△과 함께 각각 1/2씩 증여받았는바 증여일을 전후한 시기에 성남판교지구 이주자택지의 분양권은 고액의 프리미엄이 형성되어 거래되고 있음에도 청구인은 달리 쟁점토지분양권과 유사한 권리의 매매사례가액을 찾을 수 없다 하여 ○○○이 성남시에 납부한 계약금의 2분의 1에 상당하는 금액 19,348,000원을 증여재산가액으로 하여 2007.10.24. 증여세신고함은 잘못이다.
• 나. 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 의하면 증여재산 평가기준인 재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 의한다고 하면서 수용․공매가격, 감정가격 등을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는바 위 규정의 입법취지는 실질과세․응능과세의 원칙에 따라 증여재산가액을 시가로 평가함으로써 담세능력에 상응한 세금을 부과하고자 하는 데 있으므로 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례 등이 있고, 그 매매사례가 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래라면 이를 시가로 보아 증여재산가액을 평가하는 것이 가장 합리적이다.
• 다. 비교대상토지는 쟁점토지와 유사한 시기에 성남시장으로부터 분양받은 토지로서 한필지의 토지만을 사이에 두고 연접하여 위치가 유사하고, 면적, 용도 및 종목이 동일하며 분양가액도 현격한 차이가 없으므로 비교대상토지를 유사한 매매사례로 보고 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】제5항을 적용하여 증여재산가액을 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상토지분양권 프리미엄을 증여일 현재 쟁점토지분양권의 프리미엄으로 볼 수 있는지 여부(쟁점①) 및 과소신고가산세 부과의 적정여부(쟁점②)를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 4) 국세기본법 제47조 의 3【과소신고가산세】

⑥ 납세자(부가가치세법제29조에 따라 납부의무가 면제된 자는 제외한다)가 법정신고기한내에 세법에 따라 과세표준신고서를 제출한 경우로서 신고한 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준에 미달한 경우에는 과소신고한 과세표준 상당액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급세액에서 공제한다. 다만 같은 법 제17조의 2 제3항 단서에 따라 관할 세무서장이 경정하는 경우에는 그러하지 아니한다. 5) 국세기본법 시행령 제27조 의 2【과소신고가산세】

① 법 제47조의 3을 적용하는 경우 과소신고한 과세표준은 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준과 납세자가 신고한 과세표준과의 차액을 한도로 한다. 이 경우 소득세 또는 법인세의 과세표준을 결손으로 신고하거나 부가가치세의 과세표준을 환급받을 세액이 있는 것으로 신고한 때에는 과소신고한 과세표준은 결손이나 환급받을 세액이 없는 것으로 보아 계산한다.

② 법 제47조의 3 제1항 단서에서 “같은 법 제17조의 2 제3항 단서에 따라 관할 세무서장이 경정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로상속세 및 증여세법제67조 또는 제68조에 따른 신고기한까지 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 경우 다.상속세 및 증여세법제60조 제2항․제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 경정한 경우 6) 국세기본법 시행령 부칙(2009.2.6. 대통령령 제21316호) 제3조(과소신고가산세에 관한 적용례) 제27조의 2의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 부과하는 과소신고가산세부터 적용한다.

1. ○○○이 2007.3.9. 성남시와 쟁점토지를 386,960,000원에 매수하는 계약을 체결하고 같은 날 계약금 38,696,000원을 성남시에 납부한 후 쟁점토지분양권을 청구인과 △△△에게 각각 1/2씩 증여한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

2. 국세통합전산망자료에 의하면 청구인은 쟁점토지분양권을 수증한데 대하여 2007.10.24. 처분청에 ○○○이 성남시에 납부한 계약금의 1/2인 19,348,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였다.

3. 처분청은 청구인이 쟁점토지분양권에 형성된 프리미엄을 증여재산가액에 포함하지 아니하고 신고한 혐의가 있다 하여 2008.10.29.부터 2008.12.9.까지 쟁점토지분양권의 시가 산정을 위한 조사를 실시하였는바 조사복명서를 통하여 그 조사내용을 살펴보면 중부지방국세청장이 2007년부터 2008년까지 성남판교지구 이주자택지의 분양권매매에 대한 양도소득세조사를 통하여 양도가액을 결정한 9건의 분양권매매사례가액 중에서 유사한 매매사례라고 판단되는 비교대상토지분양권을 찾아내어, 그 매매가액에 포함된 프리미엄 357,000,000원을 증여일 현재 쟁점토지분양권에 형성된 프리미엄으로 보아 그 프리미엄의 1/2에 상당하는 178,500,000원을 당초 신고한 증여재산가액에 가산하여 결정하고 2007.8.1. 증여분 증여세 29,398,360원을 청구인에게 추가로 결정․고지하였다.

4. 또한 처분청이 작성한 위 조사복명서에 의하면 성남판교지구 이주자택지는 경부고속도로를 사이에 두고 동․서판교로 나누어지고 쟁점토지와 비교대상토지는 ‘성남판교지구 이주자택지 ##-#’를 사이에 두고 연이어져 있으며 중부지방국세청장이 양도소득세조사를 통하여 양도가액을 결정한 9건의 분양권매매현황은【표 1】과 같다. 【표 1】 성남판교지구 이주자택지 분양권 매매현황 (백만원) 지번 면적 (㎡) 거래일자 분양금액 매매가액 프리미엄 검토 내용 265 2007.1.10. 0 413 413 서판교(3월 초과) 283 2007.4.17. 0 620 500 서판교(3월 초과) 264 2007.4.20. 0 760 680 동판교(3월 초과) 325 2007.5.8. 732 1,432 627 동판교 258 2007.6.5. 419 776 357 비교대상토지분양권(서판교) 318 2007.6.14. 560 910 350 서판교 264 2007.6.27. 436 676 240 서판교 267 2007.6.28. 513 1,093 580 동판교 258 2007.8.1. 387

• - 쟁점토지분양권(서판교)

5. 중부지방국세청장이 2007.1.1.부터 2007.12.31.까지 비교대상토지분양권의 매매내역에 대한 조사를 마치고 2008.9. 작성한 양도소득세조사복명서를 보면 다음과 같이 나타나고 있다.

○ 물건소재지: 경기 성남 분당 판교택지 ##-# 258㎡

○ 양도인 신고내역

• 양도일: 2007. 6. 5.

• 취득가액: 41,862천원 - 양도가액: 121,862천원

○ 양도인에 대한 조사내역

• 성남시와 양도자 간 토지분양 계약일: 2007.3.14.

• 양도가액: 398,862천원(프리미엄 357,000천원 포함)

• 양도대금 수령 ․2007.1.29. 57,000천원 수령(성남시와 분양계약 체결전 양도) ․2007.2.18. 잔금 300,000천원 수령 ․2007.3.14. 양수자가 계약금 41,862천원을 성남시에 대납

• 양도시기: 처분청은 이주자택지 대상자 확정일인 2007.1.11.로 의제

• 라. 판단 《쟁점①관련》
• 가. 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 제1항과 제5항에 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례 등이 있고, 그 매매사례가 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래라면 이를 시가로 보도록 규정되어 있다.
• 나. 비교대상토지는 쟁점토지와 유사한 시기에 성남시장으로부터 분양받은 토지로서 한필지의 토지만을 사이에 두고 연접하여 위치가 유사하고, 면적, 용도 및 종목이 동일하나, 비교대상토지의 분양가액은 418,620천원으로서 쟁점토지의 분양가액에 비하여 31,660천원이 높고, 비교대상토지분양권의 거래일이 쟁점토지분양권의 평가기준일(증여일 2007.8.1.) 전 3월 이내의 범위에서 벗어난다. 따라서 비교대상토지분양권의 프리미엄가액을 쟁점토지분양권의 프리미엄가액으로 보기 위하여서는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳤어야 하나 이를 생략하고 비교대상토지분양권의 프리미엄가액을 산정한 것은 잘못이라고 판단된다.
• 다. 한편 청구인은 증여일 현재 쟁점토지분양권에 프리미엄이 형성되어 있음을 부인하지 않으나 성남판교지구 이주자택지 분양권가액이 하락하고 있으므로 증여일 전후 3월간의 매매사례가액을 전부 조사하여 유사한 매매사례가액을 찾아서 그 가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.
• 라. 따라서 처분청은 쟁점토지분양권과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 및 감정가액 등을 재조사하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】제1항 및 제5항에 규정하는 방법에 따라 쟁점토지분양권의 시가를 산정함이 합리적이라고 판단된다. 《쟁점② 관련》 국세기본법 제47조 의 3【과소신고가산세】제1항 단서 및 같은법 시행령 제27조의 2【과소신고가산세】제2항은 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】제2항 등에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 경정한 경우에는 과소신고가산세를 부과하지 않도록 규정하고 있다. 따라서 처분청이 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】제5항에 따라 평가한 가액으로 쟁점토지분양권의 증여재산가액을 결정하면서도 과소신고가산세를 부과함은 잘못으로 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.