쟁점토지 매매거래가를 시가로 볼 수 없어 기준시가와 차액이 증여이익인지

청구인은 부친으로부터 증여받은 ○○군 ○○면 @@리 213 소재 임야 3,381㎡, 같은 곳 214-1 임야 18,358㎡ (이하 두 필지를 “쟁점양도토지”라 한다) 을 청구외 선○○(청구인의 오빠, 이하 “선○○”라 한다) 소유 ○○ 군 ○○읍 ○○리 산1 소재 임야 6,008.25㎡ (이하 “쟁점취득토지”라 한다) 와 교환하기로 하고 쟁점양도토지의 가액은 700백만원, 쟁점취득토지의 가액은 450백만원으로 임의 평가하여 차액 250백만원은 현금으로 수령하고 2006.12.22. 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 쟁점양도토지가 군사시설보호구역에 위치하고 2006년도 개별공시지가도 144,450,810원에 불과함에도 특수관계자에게 임의평가한 7억원에 양도한 것은 시가로 볼 수 없으므로 달리 시가로 확인되지 아니하는 한 쟁점취득토지 개별공시지가인 46,083,277원과 현금지급 250,000,000원의 합계액 296,083,277원을 쟁점양도토지의 대가로 판단하고 144,450,810원과의 차액을 상속세및증여세법 제35조 의 고․저가양도에 따른 이익의 증여로 보아 2008.10월 청구인에게 증여세를 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.18. 이의신청을 거쳐 2009.3.6. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 선○○는 쟁점양도토지를 7억원에 쟁점취득토지를 450백만원에 거래하면서 차액 250백만원을 현금으로 지급한 실제거래가액이다. 동 거래가액기준으로 취득세와 등록세를 납부하였으며 등기부등본 및 등기권리증에 실제거래가액으로 등재되어 있다.
• 나. 소득세법 제96조 제1항 에 의하면 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)이라고 규정되어 있다.
• 다. 또한 상속세법및 증여세법 제35조 제1항 의 규정에 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다고 규정되어 있고, 시행령 제26조 제2항 규정에 의거 양도한 재산의 시가는 동법 제60조 내지 제66조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다고 규정되어 있다.
• 라. 법 제60조 제2항의 규정에 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 한다고 규정되어 있고 시행령 제49조 제1항 1호의 규정에 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정한다고 규정되어 있다.
• 마. 청구인이 양도한 날인 2006.12.22. 전후 3개월내에 인접한 토지가 양도된 사실이 있고 아래 자료와 같이 실지거래가액이 확인되는데도 실지거래가액이 없다고 상속세및증여세법 제61조 제1항 1호 의 규정에 의한 평가액을 양도가액으로 결정하고 고가양도라 하여 매매가액과의 차액을 증여세로 과세한 것은 부당하다.

1. ○○리(쟁점취득토지) 인접 토지 매매내역 지 번 매매일자 면 적(㎡) 매매가액 ㎡당 가액

○○리 7-1 2007.3.23. 1,621 220,000,000 135,719 2-16 2006.12.2. 1,861 345,800,000 185,814 2-1 2006.12.5. 528 66,646,800 126,225 2-2 2006.12.5 1,511 185,791,900 122,960

2. @@리(쟁점양도토지) 인접 토지 매매내역 지 번 매매일자 면 적(㎡) 매매가액 ㎡당 가액 @@리 456 2006.12.2. 3,144 142,650,000 45,372 558-2 2007.3.5. 2,291 180,000,000 78,568

• 바. 위와 같이 청구인과 선○○가 매매한 부동산의 실제거래가액이 확인되는데도 특수관계자라는 사실만으로 상속세및증여세법 제35조 제1항 에 의거 고가양도로 보아 증여세를 과세하는 것은 부당하다.
• 사. 또한 청구인이 양도한 쟁점양도토지는 ○○산 안보관광특구와 인접한 지역에 위치하고 있고 ○○선 연장공사(○○리-○○리)가 진행되고 있는 지역으로 양도 당시에도 지가가 상당히 상승하여 기준시가와 상당한 차이가 나는 지역이고 향후에도 상당한 지가 상승요인이 있는 지역이다.
• 아. 그리고 선○○가 양도한 쟁점취득토지는 ○○ 시내권에 위치하고 있고 지세는 평지이고 바로 인접한 토지에 주택이 있어 수도, 전기, 전화 등이 가설되어 있고 진입로(6m×30m)에 연결된 도로는 포장된 2차선이고 약 30m 떨어진 위치에 수십 채의 전원주택이 있고 ○○중고등학교가 약 500m 떨어진 위치에 있으며 ○○강 강변에 위치하고 있어 경치가 수려하고, 전원주택, 팬션, 가든 등 택지로 개발될 예정인 토지이고 ○○역도 차로 3분에서 5분이면 갈 수 있는 곳이 위치하였으며 주변에 주택이 들어서고 있는 요지에 위치한다.
• 자. 상기와 같이 청구인과 선○○의 부동산 매매거래는 실제거래가액이 확인되는 거래인데도 특수관계자라는 이유만으로 상속세법 제35조 제1항의 규정에 의한 특수관계자간의 고가양도로 보아 증여세를 결정하는 것은 부당하다.

• 가. 상속세및증여세법 제35조 “저가 고가양도에 따른 이익의 증여 등” 규정에 의한 시가라 함은 동법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며,
• 나. 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 공매 수용가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며,
• 다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 동법 제61조 “부동산등의 평가” 제1항에 의거 토지는 개별공시지가로 평가하도록 규정되어 있다.
• 라. 청구인의 부동산 거래는 교환거래와 현금지급이 혼합된 거래로서 매매대금의 지급내역이 확인되는 양도거래이나, 처분청에서 현지 출장하여 중개업소에 확인한 바에 의하면 동 양도물건은 군부대 사이에 위치하고 있어 개발이 불가한 곳으로 매매사례도 없어 상속세및증여세법 제60조 의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되므로 동법 제61조에 의거 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 보아야 하는바,
• 마. 동 부동산 거래는 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도한 특수관계자간 고가양도에 해당되므로 상속세및증여세법 제35조 제1항 의 규정에 의거 증여세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 매매거래가 시가를 초과한 고가양도에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령, 질의회신 등 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가․고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

4. 상속세 및 증여세법시행령 제26조 【저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의30 이상인 경우에는 시가의 100분의30에 상당하는 가액

2. 3억원 5) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다.)이내의 기간중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로한다.) 이내에 해당하는 지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

6. 서면4팀-2657(2007.9.11) 증여하는 토지 또는 증여하는 토지와 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 토지에 대한 매매가액 등이 있는 지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 개별공시지가로 평가할 수 있는 것임

7. 국심2006중2541(2006.11.16) 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하여야 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것인바, 교환부동산에 대한 시가감정을 한 사실이 없는 것에 대하여 다툼이 없는 이건에 있어 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없음

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 2005.8.25. 쟁점양도토지를 부친으로부터 증여받고 2006.11.26. 선○○(청구인 오빠) 소유 쟁점취득토지(평가액 450백만원과 현금보상 250백만원)와 7억원에 교환 거래한 것은 소득세법 제101조 제2항 의 “양도소득금액의 부당행위계산” 규정에 해당되어 부친이 선○○에게 바로 양도한 것으로 간주하여 기준시가 기준으로 산정한 양도소득세 20,978천원을 신고 납부한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 청구인과 선○○의 쟁점양도토지와 쟁점취득토지를 7억원으로 교환거래한 것은 시가가 불분명한 것으로 판단하고 개별공시지가를 시가로 보아 상속세및증여세법 제35조 의 “고가양도에 따른 이익의 증여” 규정에 의거 청구인에게 이건의 증여세를 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 쟁점토지와 인접한 토지의 매매사례가액을 아래와 같이 제시하면서 쟁점양도토지를 700백만원으로 평가하고 쟁점취득토지를 450백만원으로 평가하여 차액 250백만원은 현금으로 정산한 교환거래로서 동 가격은 실제 거래한 가액이라고 주장하고 있다.

• 가) 쟁점양도토지 및 인접토지의 개별공시지가 지 번 지목 매매일자 면적 (㎡) 개별공시지가 매매내역 ㎡당 가액 가액 ㎡당 쟁점양도토지 임야 ’06.12.26 3,381 2,010 6,795,810 700,000,000 32,206 “ 임야 ’06.12.26 18,354 7,500 137,655,000 @@리 456 임야 ’06.12.2 3,144 7,290 22,919,760 142,650,000 45,372 “ 558-2 전 ’07.3.5 2,291 25,500 58,420,500 180,000,000 78,568
• 나) 쟁점취득토지 및 인접토지의 개별공시지가 지 번 지목 매매일자 면적 (㎡) 개별공시지가 매매내역 ㎡당 가액 가액 ㎡당 쟁점취득토지 임야 ’06.12.26 6,008 7,670 46,081,360 450,000,000 74,900

○○리 2-16 전 ’06.12.2 1,861 60,700 112,962,700 345,800,000 185,814 “ 2-2 전 ’06.12.5 1,511 44,900 67,843,900 185,791,900 122,960

• 다) 쟁점양도토지의 양도당시 시가 확인서 (인근 공인중개사) 평당가액 (만원) 공인중개사 사업장 상호(대표) 등록번호 전 화 14

○○군

○○ 면

○○ 리 273-7 $$공인 김

○○ 가3-4 8-3 15 “ ”

○○ 리 285-24 %%공인 한

○○ 가2-3 8-8 14 “ ”

○○ 리 273-65 # 문

○○ 가3-4 8-8 14 “ ”

○○ 리 285-39 **공인 신

○○ 가3-4 8-7

4. 청구인이 쟁점토지와 인접한 토지의 매매사례가액이라고 제시한 토지들의 지목이 상이하고 ㎡당 개별공시지가도 편차가 크며, 같은 지목에 유사한 개별공시지가인 @@리 456의 경우는 쟁점양도토지와 인접해 있지 아니하고 직선거리로 2.2㎞ 떨어진 곳에 위치하고 있다.

5. 처분청의 청구인에 대한 증여세조사 종결 내용이 아래와 같이 복명서에 의하여 확인된다.

• 가) 인적사항: 청구인,
• 나) 증여세 신고내용: 증여재산(쟁점양도토지) 증여자(선○○) 증여일(2005.8.25) 증여가액(112,278천원) 신고세액(8,227천원)
• 다) 조사실적: 고가양도에 따른 이익의 증여, 추징예상세액(125,887천원)
• 라) 조사내용: 쟁점양도토지의 소유권 변동현황 선@@→청구인→선○○

(1) 부친으로부터 증여받은 후 오빠인 선○○에게 양도한 건으로 특수관계자 증여 후 5년내 양도한 경우이므로 소득세법 제101조 제2항 [양도소득금액의 부당행위계산] 의 규정에 해당되나

(2) 2005.9.26.. 증여세 신고납부 후 2006.11.26. 선○○에게 양도한 경우 소득세법상 부당행위계산에 해당됨을 알고 선@@이 선○○에게 직접양도한 것으로 간주하여 2007.1.18. 양도소득세를 자진 신고 납부함.

(3) 청구인과 선○○의 매매계약서상 거래금액 7억원(기준시가 144백만원)에 대해 특수관계자간 부동산 고가양도 여부 및 자금출처 확인한 바, (가) 선○○ 보유 ○○ ○○ 산1(임야 6,008.25㎡, 기준시가 46백만원)을 450백만원으로 임의 평가하고 현금 250백만원을 수령(통장확인)하는 교환거래로 이루어짐. (나) 교환하는 부동산의 거래가액이 기준시가와 현저한 차이가 있고 달리 시가로 확인되는 가액이 있지 아니하는 특수관계자간의 임의 평가한 이 건 거래가액은 상속세및증여세법 제35조 [저가․고가양도에 따른 이익의 증여 등] 제1항의 규정에 의거 증여세 과세대상에 해당됨

• 마) 조사자의견: 상기 조사내용과 같이 특수관계자간 부동산 거래로 증여가 아닌 대금지급내역이 확인되는 양도거래이나 상속세및증여세법 제35조 제1항 에 의거 고가양도에 해당되므로 증여세 결정하고 조사 종결하고자 함.

6. 위 관련법령 및 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 쟁점토지를 교환거래에 의하여 매매하면서 각 교환자산의 적정한 가치에 대하여 공인된 감정기관을 통하여 평가하여야 함에도 불구하고 그리 하지 아니하고 특수관계자인 거래 당사자가 임의로 평가하였고 나아가 그 평가 기준을 쟁점토지 인근의 매매사례가액으로 하였으나 매매사례가액 대상 토지가 지목이 같지 아니하고 평방미터 당 공시지가 가액의 편차가 크며 직선거리로 쟁점양도토지와 2㎞ 이상 떨어진 곳에 위치하고 있는 것으로 보아 쟁점토지에 대한 매매사례가액으로 적용하기에는 합리적이지 못하므로 동 매매사례가액을 쟁점토지의 시가를 산정하는데 반영할 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 시가를 확인할 수 없어 교환자산의 가치를 개별공시지가 등을 적용하여 이 건 증여세를 부과처분 한 당초 경정결정은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.