비교 아파트의 매매가액을 증여재산인 아파트의 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부

• 가. 청구인은 2006.12.22. 부친 홍으로부터 서울시 양천구 신정동325 목동 신시가지아파트 110*동 **호 (51.48㎡, 이하“쟁점아파트”라 한다)를 증 여받고 증여재산가액을 기준시가 196백만원에 10%정도를 할증한 220백만원 으로 평가하여 2007.01.09. 증여세 7,200,000원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 같은 단지 내에 있는 11-15호 (51.48㎡, 이하 “비교아파트”이라 한다)의 매매사례가액 380백만원으로 평 가하 고 2008.08.11. 청구인에게 증여세 34,833천원을 추가 고지하고자 과세예고 통지하였으나, 청구인은 이에 불복하여 2008.08.28. 과세전 적부심사를 거쳐 2008.11.01. 증여세 34,833,000원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.01.29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점아파트를 2006.04.28. 건설교통부장관이 고시한 공동 주 택 가액 196백만원에서 제 비용 등을 감안한 220백만원을 양도․양수가 액 으로 결정한 후 父 홍**의 채무액 110백만원을 제외한 가액으로 양수하였다.
• 나. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】에 의해 주택의 가액은 부 동산 공시가액인 개별 공동주택가액에 의한다고 되어 있어 청구인은 쟁점 아파트의 가액을 고시된 가액이상으로 적법하게 양도․양수하 였음에도 불구 하고 처분청이 쟁점아파트의 가액을 비교아파트의 매매사례가액인 380백만원으로 추정하여 결정․고지한 처분은 위법부당하다.
• 다. 소득세법시행령 제159조 (부담부증여에 대한 양도차액의 계산)은 “법 제96조 및 제97조 제1항 제1호에 의해 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거 래한 가액으로 결정한다.”라고 규정되어 있으므로 처분청의 처분은 위법 부당 하다.

• 가. 청구인은 2006.12.22. 쟁점아파트의 증여세를 신고한 매매가액 220백만원은 상속세법 제61조【부동산 등의 평가】에 의해 당해 자산의 고시된 가액 이상으로 신고하였으므로 정당하다고 주장하고 있으나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간중 당해 재산의 매매, 감정, 수용, 경매, 또는 공매가 있는 경우 그 거래가액을 시가로 규정하고 있고 당해 재산의 거래가액이 없는 경우 동법 시행령 제49조 제5항에 의거 당해 재산 이외에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액도 시가로 인정하고 있는바 쟁점아파트에 적용한 매매사례가액은 쟁점아파트 증여일 전 3개월 이내에 거래 되고 있는 가액으로서 쟁점아파트와 동일 단지 내에 위치하면서 면적, 방향 등이 유사할 뿐만 아니라 비교아파트의 기준시가(176백만원)가 쟁점아파트 기 준 시가 (196백만원)보다 낮으므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평 가하여 증여세를 결정․고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례가액에 의해 증여재산가액을 평가한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가 액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이 루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방 법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매 매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략) (중 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 3) 상속세및증여세법시행령 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (중 략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 4) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양 도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 5) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산 가액 6) 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부 분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해자산의 가액에 증여 가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 처분청의 처분 내용과 불복청구 과정은 다음과 같다. (1) 청구인은 2006.12.28. 부친 홍으로부터 쟁점아파트(110*동 호)를 증여받고, 증여세 신고를 하면서 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가금액인 196백만원보다 10%정도 할증한 220백만원으로 하여 2007.01.09. 증여세 8백만원을 신고․납부하였다. (2) 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 같은 단지 내에 있는 비교아파트 (11-****호)의 매매사례가액 380백만원으로 평가하고 2008.11.01. 증여세 34,833천원을 결정․고지하였다.
• 나) 국세청통합전산망에 의해 “공동주택 실거래가”를 조회한 결과 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있는 아파트의 매매사례가액은 아래 <표1>와 같다. <표 1> 비교아파트의 매매사례가액 (천원) 순번 아파트명 동 호 수 건 물 (㎡) 매매일자 (증여일자) 매매사례가액 (증여가액) 기준시가 비 고 1 목 동 1단지 1 13 51 2006.12.28 220,000 196,000 쟁점아파트 2 1 15 51 2006.10.28 380,000 176,000 비교아파트 3 1 15 51 2006.10.18 399,000 176,000 4 50 51 2006.10.20 405,000 192,000 5 18 51 2006.10.31 430,000 196,000 6 3 51 2007.03.20 384,000 180,000 7 3 51 2007.03.22 389,000 180,000 8 1 1 51 2006.10.10 385,000 176,000 9 7 51 2007.01.11 482,500 196,000 (1) 증여일 3개월전후 평가기간내 쟁점아파트(1동)와 같은 평형의 매매가 액을 살펴보면, 384백만원부터 430백만원으로 매매가격이 형성되어 있으며 평균 매매가액은 401백만원으로 확인된다. (2) 또한, 쟁점아파트에 인근한 18동의 평가기간내의 매매가액도 385백 만원부터 482백만원으로 매매가격이 형성되어 있다.

(3) 이러한 사실을 종합하여 보면 처분청은 증여일 전후 3개월 평가기간 내에 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있는 매매사례가액 중 가장 낮은 가액으로 증여재산가액을 평가하였음이 확인된다.

2. 판 단 가) 청구인은 2006.12.22. 쟁점아파트를 父 홍으로부터 증여받고 증여 재 산가액을 220백만원 으로 결정하여 부담부증여에 의한 증여세를 신고하였으며, 신고시 매매가액 220백만원은 상속세법 제61조 【부동산 등의 평가】에 의해 당해 자산의 고시 된 가액보다 더 높게 신고하였으므로 정당하다고 주장하고 있으나, 나) 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 동법시행령 제49조 제1항은 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간중 당해재산의 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우 그 거래가액을 시가로 규정하고 있고, 당해 재산의 거래가액이 없는 경우 동법시행령 제49조 제5항에 의거 당해 재산이외에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액도 시가로 인정하고 있는 바 살피건대, 증여일 3개월 전후 평가기간내 쟁점아파트(17동)와 같은 평형의 매매가액을 살펴보면, 384백만원부터 430백만원으로 매매가격이 형성되어 있 으며, 쟁점아파트에 인근한 1108동의 평가기간내의 매매가액도 385백만원부 터 482백만원으로 매매가격이 형성되어 있다는 사실을 알 수 있다. 또한, 처분청이 쟁점아파트에 적용한 매매사례가액은 쟁점아파트와 동일 단지내에 위 치하면서 면적, 방향 등이 유사할 뿐만 아니라 증여일 전 3개월 이내에 거래되고 있는 매매사례가액 중에도 가장 낮은 가액인 점, 비교아파트의 기 준 시가(176백만원)가 쟁점아파트의 기준시가(196백만원)보다 낮게 평가된 점 등으로 미루어 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하 여 증여세를 결정․고지한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.