아파트 입주권 증여시 증여재산가액의 평가방법

청구인은 2007.12.3. 청구인의 父인 청구외 전○○으로부터 서울시 구로구 오류동 1-번지의 지상에 신축중인 유한 △△△ 아파트 4**호(전용면적 74.94㎡)의 입주권 (이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 증여받고, 2007.12.13. 증여재산가액을 멸실전 구 주택의 보충적 평가액인 49,000천원으로 하여 증여세 1,710천원을 처분청에 신고․납부하였다. 이에 대하여 처분청은 2008.10.1. 쟁점입주권의 증여재산가액을 200,000천원으로 경정결정하여 2007.12.3.자 증여분 증여세 25,604천원을 청구인에게 고지하였다가 2008.10.30. 청구인이 증여일 이후에 납부한 조합원 분담금 50,000천원을 증여재산가액에서 차감하여 2007.12.3.자 증여분 증여세 11,570천원을 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.8. 이 건 심사 청구를 제기하였다.

청구인이 증여받은 물건은 주택이 소멸된 상태의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’ 로써 그 평가방법은 상증령 제51조에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가 기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 하도록 규정되어 있음에도 처분청은 새로운 주택의 증여로 보아 매매사례가액을 적용한 것은 세법 규정에 위배되는 것이다. 쟁점입주권를 평가함에 있어서 일반분양 세대가 없고 입주권의 매매사례도 없었기 때문에 불입금액과 프레미엄을 측정할 수 없어 구주택의 공동주택가격을 증여재산가액으로 보아 증여세를 신고한 것은 정당하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

청구인은 재건축된 유한△△△아파트의 일반분양이 전혀 없었다고 주장하나 시공사에 확인한 결과 '08.2.24. 200,000천원에 1세대를 일반분양 계약한 사실이 확인되고 국세청 전산자료에 의하면 '08.2.1. 유한△△△아파트의 입주권이 210,000천원에 거래된 사실이 있고, '08.2.13. 및 '08.2.24.에는 유한△△△아파트 2세대가 200,000천원에 각각 매매된 사실이 확인되는 점 등으로 볼 때 일반 분양가 및 매매사례가액으로 확인된 200,000천원에서 증여일까지 납입하지 않은 미납 분담금 50,000천원을 차감한 150,000천원을 쟁점 입주 권의 증여일 현재의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 것은 정당한 것이다.

• 가. 쟁 점 아파트 입주권 증여시 증여재산가액의 평가방법
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축 가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간․성질․내용․거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래 가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가 기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성 되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법 시행령제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 2007.12.3. 부친인 청구외 전○○으로부터 쟁점입주권을 증여 받고, 이를 멸실전 구 아파트의 상증법상 보충적 평가액인 49,000천원으로 평가하여 증여세를 신고․납부하였으나 처분청은 같은 아파트 내의 동일평형 분양가격인 200,000천원을 쟁점입주권의 시가로 보아 2008.10.1. 증여세를 추가 고지하였다가 증여일 이후에 청구인이 쟁점입주권과 관련하여 납부한 공사 분담금 50,000천원을 증여재산가액에서 차감한 150,000천원을 쟁점입주권의 시가로 보아 당초 고지한 증여세를 다시 일부 감액경정하였음이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인의 父 청구외 전○○은 쟁점입주권 아파트 소재지의 △△빌라 C동 2**호를 1987.5.28. 매매로 취득하였고, 청구외 전○○을 포함한 △△빌라 소유자 18세대가 2007.7.20. 청구외 ▽▽▽▽건설(주)을 시공자로 하여 아파트 재건축 착공을 하였으며, 2008.2.4. 유한△△△아파트 19세대를 신축․완료하여 사용승인 받았음이 건축물관리대장 및 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 3) 처분청이 제출한 유한△△△아파트 분양계약서에 의하면 일반분양 세대인 101호(건물면적 85.92㎡)를 청구외 윤

○○ 에게 200,000천원에 2008.2.24.자로 분양계약하였고, 매도인은 이

○○ 외 17인으로 기재되어 있다. 4) 국세통합시스템으로 확인된 바에 의하면 쟁점입주권과 동일한 면적의 유한△△△아파트 101호 및 201호는 2008.2.24.자 및 2008.2.13.자로 200,000천원에 계약되어 매매거래 되었고, 또한 쟁점입주권과 동일한 면적의 701호는 사용승인일(2008.2.4) 전인 2008.2.1.자로 210,000천원에 계약이 이루어져 매매거래된 것으로 나타난다. 5) 청구외 ▽▽▽▽건설(주)의 전무이사로 근무한 전□□가 처분청에 작성하여 준 확인서에는 청구인 및 청구인의 부 전○○이 쟁점입주권과 관련하여 공사 분담금을 2007.7.10. 계약시 30,000천원, 입주 시점인 2008.2.20. 50,000천원, 합계 80,000천원을 납부하였음을 확인한다고 기재되어 있고, 또한 이 건 심사청구 심리과정에서 청구외 ▽▽▽▽건설(주)로부터 제출받은 공사계약서에도 이 사건 재건축과 관련하여 각 세대별로 공사분담금 80,000천원씩을 부담하였음이 확인되고 있다. 6) 살피건대, 청구인은 쟁점입주권의 증여 당시 시가로 적용할 가액이 존재하지 않으므로 구 주택의 보충적 평가액을 적용하여 증여세를 신고한 것은 정당 하다고 주장 하나, 동일면적의 같은 아파트가 200,000천원에 일반분양된 사실과 증여일로 부터 3개월 이내에 동일면적의 아파트 3세대가 200,000천원 ～ 210,000천원으로 매매되었고, 그 중 1세대는 사용승인일 이전에 입주권인 상태 에서 210,000천원으로 거래된 사실이 있는 점 등으로 비추어 볼 때 처분청이 쟁점입주권을 일분분양가액인 200,000천원에서 증여일 현재까지 납부하지 않은 공사분담금 50,000천원을 차감한 150,000천원으로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.