부동산 취득에 소요된 자금으로 사채 차입금을 인정할 수 있는지 여부

청구인은 2001.6.13. 청구외 박○○ 소유 ○○시 ○○동 ○○-4번지 토지 57.9㎡, 건물 103㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 5억원에 취득하기로 계약하고 계약금 중도금 각 3천만원 및 잔금 4억4천만원을 지급하고 2001.7.2. 소유권이전 등기를 하였다. 처분청은 청구인 및 가족에 대한 재산취득자금 출처조사를 실시하여 쟁점부동산의 매매대금 5억원 중 청구인의 2000년 - 2001년 급여액 35,701,850원을 차감한 464,298,150원을 청구인이 청구인의 母 박○○으로부터 증여받은 것으로 추정하여 2008.3.13. 청구인에게 증여세 107,603,482원을 결정 고지하였으나 청구인의 2008.5.30. 이의신청 결과 신한은행 대출금 3억원의 자금출처가 확인되어 이를 반영하여 증여세 84,000,000원을 경정감 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.29. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 청구외 박@@로부터 수차례에 걸쳐 쟁점부동산 취득자금 350백만원을 차용한 사실이 있으며 그 증빙으로 붙임 차용증서와 같이 150백만원의 차용증을 교부한 사실 및 근저당설정된 사실도 있다.
• 나. 청구인은 청구외 박@@로부터 차용한 자금으로 계약금 30백만원, 중도금 30백만원을 지불하였고, 잔금 440백만원은 2001.7.4.자로 신한은행에서 300백만원을 대출(계좌236-02-000000)받아 매도인 계좌로 송금하였으며, 청구외 박@@로부터 차용한 150백만원으로 지불한 사실이 금융내역서 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.
• 다. 청구외 박@@이 청구인을 믿고 거액을 빌려 주지는 않았을 것이나 청구인의 부 손○○는 신용불량 상태였으므로 청구인의 모 박○○을 보증인으로 하여 쟁점부동산을 담보로 대금을 차입한 사실이 약속어음, 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 라. 특단의 직업이나 재력도 없는 사람이 당해 재산취득 자금에 관하여 납득할 만한 입증을 하지 못하는 경우에는 증여추정을 적용하는 것이 타당하나, 청구인은 근로소득이 있는 자이고 쟁점부동산을 취득하여 사업을 운영하면서 수입금액으로 대출금이자 및 원금을 상환한 내역이 등기부등본 및 재무제표에 의하여 확인된다.
• 마. 더욱이 타인에게 취득자금을 차입한 사실이 등기부등본, 약속어음에 의해 확인됨에도 불구하고 오히려 경제적 능력이 없는 청구인의 모 박○○으로부터 증여받은 것으로 추정하여 과세한 이 건은 사실관계를 확인하지 못한 전형적인 부실과세이므로 취소되어야 한다.

• 가. 쟁점부동산 취득당시 청구인은 25세(1976년생)로서 2000.7.17. ○○항공에 입사하여 2001.9.1. 퇴직할 때 까지 1년 2개월 정도 근무하였으며 근로수입금액 총액 35,701,850원을 쟁점부동산 취득가액으로 인정하였다.
• 나. 청구인은 박@@로부터 수차례에 걸쳐 350백만원을 차입하였으며 동 금액으로 2001.6.13. 계약금 3천만원, 2001.6.23. 중도금 3천만원, 2001.6.30. 잔금 1억5천만원(3억원은 은행대출금으로 상환)을 지급하였다고 주장하며 다음 증빙을 제시하고 있다.

1. 청구인 및 박○○(청구인 모)이 2001.1.1. 박@@ 앞으로 발행한 문방구 약속어음 150백만원(지불기일 2004.12.30) 사본

2. 박반이 쟁점부동산에 2001.11.2. 채권최고액 300백만원의 근저당권을 설정한 등기부등본 사본

• 다. 박@@로부터 350백만원에 대한 차용내용, 이자지급방법 등에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며 350백만원을 담보할 만한 부동산이 없는 청구인이 당시 ○○항공에 근무한다는 이유만으로 350백만원이라는 거금을 차입했다는 것은 사회통념상 납득하기 어렵다.
• 라. 제출한 약속어음만으로는 차입금이 있었다는 사실을 입증할 수 없으며 약속어음의 발행인이 청구인 본인만이 아닌 청구인의 모 박○○과 공동으로 발행한 것으로 되어 있어 설사 약속어음 발행을 사실로 인정한다 하더라도 채권자 박@@은 청구인이 아닌 박○○에게 대여했을 것이다.
• 마. 또한 약속어음의 발행일이 2001.1.1.자로 되어 있어 계약금, 중도금, 잔금 등 매매대금 지급기일과는 6개월의 차이가 있어 박@@로부터 차입한 금액으로 쟁점부동산의 대금을 지급하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인의 부동산 취득에 소요된 자금을 차입금으로 인정할 수 없어 부모로부터 증여받은 것으로 추정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령, 질의회신 등 1) 상속세및증여세법 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다.

② 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 채무자가 다른 자로부터 상환자금을 증여받은 것으로 추정한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 취득자금 또는 상환자금이 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하에 해당하는 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 2) 상속세및증여세법 제76조 【결정․경정】

① 세무서장등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 국세징수법 제14조제1항 각호의 1에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고기한전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항의 규정에 의한 신고를 받은 날부터 대통령령이 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다)이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가등에 장기간이 소요되는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 통지하여야 한다.

④ 세무서장등은 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 【재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 】

① 법 제45조 제1항 및 제2항에서“대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

② 법 제45조 제3항에서“대통령령이 정하는 금액”이라 함은 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 당해 재산취득자금 또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만원 이상으로서 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다. 4) 상속세 및 증여세법 통칙 45-34…1【자금출처로 인정되는 경우】

① 영 제34조 제1항 각호의 규정에 의하여 입증된 금액은 다음 각호의 구분에 의한다.

1. 본인 소유재산의 처분사실이 증빙에 의하여 확인되는 경우 그 처분금액(그 금액이 불분명한 경우에는 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액)에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액

2. 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액

4. 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 영 제10조 규정의 방법에 따라 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 아니한다.

5. 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

6. 제1호 내지 제5호 이외의 경우로서 자금출처가 명백하게 확인되는 금액

② 제1항의 규정에 의하여 자금출처를 입증함에 있어서 당해 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 영 제34조 단서의 규정을 적용하지 아니한다.

5. 국심2006중3656 (2007.1.9.) 청구인은 쟁점부동산을 1,078,478천원에 취득하면서 대출금 678,850천원과 목욕탕 용역보증금으로 120,000천원, 사채 220,000천원을 차용하여 취득하였다라고 주장하면서 쟁점부동산의 용역보증금 120,000천원에 대한 임대차계약서 및 임차인의 확인서를 제시하고, 쟁점부동산을 취득하면서 청구인이 차입한 사채 220,000천원에 대한 차용증서, 차용금이 입금된 청구인 명의의 통장사본 및 청구인 소유의 부동산에 ○○○가 근저당을 설정한 등기부등본을 제시하고 있다. 그런데 청구인의 1999년부터 2005년까지 총 소득금액이 9,470천원에 불과하여 10억원이 넘는 쟁점부동산을 자력으로 취득할 능력이 없어 보이고, 청구인의 오빠 ◇◇◇가 차명계좌를 이용하는 방법으로 우회하여 청구인에게 대금을 입금한 후 쟁점부동산을 취득하였으며, 차용금에 대한 이자지급이 불분명한 사실에 비추어 볼 때 청구인이 소명한 취득자금은 신뢰하기 어렵다고 판단된다.

6. 국심2005구3893 (2006.3.24.) 청구인이 사채 및 금융기관으로부터 자금을 조달한 사실이 나타나고 있어(실제 차입자금에 대한 채무자는 청구인 앞으로 되어 있음) 쟁점건물의 등기일보다 하루 늦게 대출받았다 하여 이를 취득자금의 원천에서 전액 배제할 것이 아니라 쟁점토지와 건물신축에 소요된 차입자금으로 확인되는 금액은 추후 父 등 타인자금으로 동 차입금 변제시 동 변제자금에 대하여 증여세를 다시 과세하는 것은 별론으로 하더라도 증여세 과세가액에서 공제하는 것이 타당한 것으로 보인다.

7. 대법2004두8958 (2005.4.14.) 부동산을 담보로 부동산의 취득자금 상당액을 대출받아 부모에게 상환하였으나, 동 취득자금을 부모로부터 차용한 것으로 볼 수 없음.

• 원고는 이 사건 부동산을 취득할 당시 23세의 대학생으로서 아무런 소득이 없었고, 반면 그의 아버지인 ○○○는 주차장업, 부동산임대업 등의 사업을 영위하면서 수 필지의 부동산을 소유하고 있어 위 취득자금을 증여할 만한 충분한 재력이 있었다는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 위 취득자금을 ○○○로부터 증여받은 것으로 추정된다 할 것이고, 한편 위와 같은 원고와 ○○○의 관계, 소득, 재산상태 및 원고가 위 대출금을 변제할 당시까지도 그 소득정도가 미미하여 자력으로 이를 변제하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 위 취득자금 상당액을 대출받아 ○○○의 계좌에 입금하였다는 사실만으로는 원고가 위 취득자금을 ○○○로부터 차용한 것이라고 보기는 어렵다.

8. 부산고법2001누5217 (2002.6.14.) 화곡동 부동산 취득당시의 원고의 직업과 연령, 재산상태, 화곡동 부동산의 처분대금이 ○○○의 예금계좌에 입금된 점과 그 사용경로에 대한 원고의 주장이 수시로 엇갈리며 신빙성이 없다고 보이는 점 등 제반 사정을 종합하면, 화곡동 부동산은 ○○○이 그 실제취득자로서 그 아들인 원고에게 등기명의를 신탁하여 둔 것에 불과하다고 볼 것이고, 그러한 사정과 사실관계에 나타나는 이 사건 지분 취득시의 원고의 직업과 소득 정도, 연령(34세 남짓), 재산상태(그 명의의 아파트 임차보증금 외에는 별다른 재산이 없었던 점)와 그 모인 ○○○의 재산상태와 재산변동(동양빌딩 지분의 처분과 그 처분대금의 분산예치행태 등) 경위 등과 이 사건 보림빌딩의 계약당사자가 ○○○ 1인인 데 반하여 그 등기명의가 ○○○과 원고를 포함한 그 자녀들 4인이 균등한 지분을 가지는 공유로 이루어진 점 등에 판단하면, ○○○은 자신의 자금으로 이 사건 보림빌딩을 매수하여 원고 등 자녀들과 공동명의로 지분소유권이전등기를 경료함으로써 원고에게 이 사건 지분의 취득자금에 해당하는 3억 6,500만원을 증여한 것으로 봄이 상당하다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 2001.6.13. 쟁점부동산을 청구외 박○○으로부터 500백만원에 취득하는 계약을 체결하고 계약금 30백만원을 지급하고, 2001.6.23. 중도금 30백만원, 2001.6.30. 잔금 440백만원을 지급한 후 2001.7.2. 소유권이전 등기를 하였으며, 매매계약서의 매수인 성명란에 청구인 명의에 날인은 청구인 대신 청구인의 母 박○○의 도장으로 확인되고 있다. 2) 처분청은 쟁점부동산 취득에 대한 청구인의 자금출처가 일부 확인되지 않는다 하여(464,298,150=500,000,000-35,701,850) 상속세및증여세법 제45조 의 증여추정 에 의거 2008.3.13. 청구인에게 증여세 107,603,482원을 결정고지 하였으나, 2008.5.30. 이의신청 시 사채(150백만원) 및 금융대출금(300백만원)의 인정여부를 심리한 결과 금융대출금은 인정하고 사채는 인정하지 않은 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. 3) 청구인은 2000.7.17.부터 2001.9.1.까지 1년 2개월 동안 (주)○○항공에 근무하였으며, 근로소득 원천징수영수증에 의하여 확인된 근로수입금액(2000년 13,789,965원, 2001년 21,911,885원) 에 대하여 처분청으로부터 쟁점부동산 자금출처 금액으로 확인받은 사실이 조사종결복명서에 의하여 확인된다. 4) 처분청은 청구인을 포함한 손○○외 6인에 대한 재산취득자금출처 조사를 실시한 결과 그 내용이 아래와 같이 조사종결복명서에 의하여 확인된다.
• 가) 조사대상자 명단 성 명 주민등록번호 주 소 부동산 취득가액 비 고 손○○ 500703-***

○○

○○ 681-34

• 부 박○○ 550812-***

○○

○○ 685 모텔 4건 취득 93억 모 손@@ 780410- ## ## 181 빌라트 801 모텔 2건 취득 60억 남동생 손## 750304- @@ @@ 6-30 3 층 모텔 2건 취득 47억 언니 손$$ 761005-*** $$ $$ 104-72 상가 1건 취득 5억 청구인 현

○○ 640310- @@ @@ 6-30 3 층 모텔 등 2건 취득 62억 형부 박## 581118- $$ $$ 104-72 모텔 2건 취득 62억 이모

• 나) 박○○의 사업이력 상 호 개업일 폐업일 종 목 소 재 지 @@미용실 87.12.11. 95.6.30. 서비스/미용업

○○ ○○ 86 ○○상가 276 @@대리점 90.3.31. 92.9.25. 소매/가전제품

○○

○○ 173

○○ 상가 108-126 @@장 89.1.1. 96.6.30. 숙박/여관 @@ @@ 13-90 @@모텔 91.6.1. 94.1.20. 숙박/유흥성여관 @@ @@ 13-91 호텔@@ 02.7.24.

• 숙박/모텔 $$ ○○ 180 호텔○○ 03.12.1.

• 숙박/호텔 $$ ○○ 34-1

○○호텔 02.7.23. 05.12.31. 숙박/여관 ## ## 373-1 외

○○호텔 커피숍 03.10.27. 03.12.8. 음식/커피숍 ## ## 373-1

○○ 헬스요가 04.4.1.

• 서비스/대중탕

○○ ○○ 685

• 다) 손○○의 사업이력 상 호 개업일 폐업일 종 목 소 재 지 비 고

○○빌딩 98.12.15. 02.5.29. 부동산/임대

○○ ○○ 104-41 경락

○○ 대리점 95.6.28. 96.4.3. 소매/가전제품 @@ @@ 173 @@상가 108-127 ※

○○ 은행에 근무하다 1998년도에 퇴직하였음

• 라) 조사결과 추징예상세액 성 명 적출내용 증여세(천원) 비 고 손

○○ 현금증여 657,085 증여추정 손@@ 현금증여 268,800 손$$ 현금증여 107,603 합 계 1,033,488 5) 쟁점부동산의 등기부등본을 확인한바 2001.7.4. 채권최고액 390백만원(근저당권자

○○ 은행

○○ 지점)과 2001.11.2. 채권최고액 300백만원(근저당권자 박@@)의 근저당이 설정되어 있고, 채권자 박@@이 2007.9.17. 임의경매개시결정을 신청하여

○○ 지방법원의 경매개시결정이 되어 있다. 6) 청구인은 박@@로부터 350백만원을 차입하였다고 주장하면서 이에 대한 약정서, 이자지급 방법, 금융거래내역 등 구체적인 관련 자료를 제출하지 못하고 있으나, 청구인과 청구인 모 박○○의 공동명의로 발행된 150백만원권 문방구 어음(발행일 2001.1.1. 지급기일 2004.12.30) 사본과 박@@의 근저당이 설정된 등기부등본을 제시하고 있다. 7) 청구인은 상속세 및 증여세법 제45조 제2항 에서 “직업․연령․소득 및 재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우” 증여추정을 적용할 수 있다고 하였으므로 청구인은 직장생활을 하고 있었고 대출받은 자금을 상환한 내역이 소득세신고서등에 의하여 명확히 확인되고 있으며, 청구인의 모 박○○은 1994년 이후 아무런 소득이 없음에도 불구하고 처분청은 박○○을 증여자로 판단하여 청구인에게 증여추정을 적용한 것은 위법 부당하다고 주장하고 있다. 8) 심리자료 사전열람 결과 청구인은 의견진술을 신청하였고 추가증거자료로 아래와 같이 제출하였다.

• 가) 제출된 약속어음만으로는 차입금이 있었다는 사실을 입증할 수 없다는 처분청 의견에 대하여

(1) 쟁점부동산 등기부등본과 같이 청구인은 청구외 박@@로부터 차입을 하고 쟁점부동산을 근저당설정해준 사실이 명백하다.

(2) 청구인 계좌(

○○ 100-023-000000)에서 2007.12.31. 3억원을 인출하여 박○○ 계좌 (

○○ 140-007-000000) 로 입금한 사실이 통장사본으로 확인되고 박○○이 2007.12.31. 박@@에게 상환하였다는 사실이 영수증을 통하여 확인된다.

(3) 처분청은 5년간 자금출처조사를 하면서 등기부등본에 나타난 사채에 대하여 확인할 수 있는데도 불구하고 금융자료 확인이 어려운 청구인에게 모든 책임을 전가하고 있어 뒤늦게 자료를 제출하게 되었다.

• 나) 사실관계 6)번항에 대하여

(1) 청구인은 차입금에 대한 상환근거, 이자지급내역 및 영수증을 아래와 같이 제출한다.

(2) 등기부등본과 같이 차입금상환이 지연되어 2007.9.17. 채권자 박@@이 임의개시결정을 신청한 사실과 2007.12.31. 원금을 상환하여 경매신청이 말소된 사실이 등기부등본에 의해 확인되는 점으로 보아 차입금으로 취득한 사실이 명백하다.

(3) 설령, 모친인 박○○으로부터 차입하였다하더라도 2007.12.31. 박○○ 계좌로 송금한 사실이 있으므로 차입금에 대한 이자만 과세하는 것이 타당하다. 9) 위 관련법령 및 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시 25세로 1년 2개월의 근로소득이 있었으나 쟁점부동산 취득대금 5억원에 비추어 그 소득정도가 미미하고 이에 반해 청구인의 母 박○○은 사업이력 및 부동산 취득․양도 등으로 볼 때 쟁점부동산의 취득자금을 증여할 만한 재력이 있었다고 판단되므로, 특별한 사정이 없는 한 청구인은 쟁점부동산의 취득자금을 박○○으로부터 증여받은 것으로 추정된다고 보이는바, 이에 청구인이 취득자금 150백만원을 청구외 박@@로부터 차입하였다고 주장하면서 제시한 문방구 약속어음 150백만원권 사본에는 청구인과 박○○이 공동발행인으로 되어 있고 발행일도 2001.1.1.로 되어 있어 쟁점부동산 취득일인 2001년 6월과는 시차가 있으며, 박@@이 쟁점부동산에 2001.11.2. 채권최고액 300백만원의 근저당을 설정한 점을 감안하여 볼 때 청구인에 대한 동 차입금 여부를 떠나 청구인의 취득자금에 사용되었다고 볼 만한 입증자료가 객관적으로 확인되지 아니하므로 청구인의 취득자금에 소요된 차입금으로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 특별한 직업이나 재력이 없는 사람이 당해 재산의 취득자금 출처에 관하여 납득할 만한 입증을 하지 못하고, 그 직계존속이 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 그 재산의 취득자금을 재력이 있는 직계존속으로부터 증여받은 것으로 추정된다고 할 것이므로 처분청의 당초 경정결정은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.