증여재산가액 적정여부

• 가. 청구인은 청구인의 母인 청구외 000(이하 “000”라 한다)로부터 0000시 00구 00동1가 633번지 00아파트 207-1101호[공급면적: 105.78㎡, 분양면적 84.82㎡(32평), 이하 “쟁점아파트(A)”라 한다]를 2006.4.10. 수증받은 후, 증여세 신고를 시가로 하려고 하였으나 시가를 알 수 없어서 공동 주택 기준시가를 고시할 때, 시가의 80%선에서 결정고시 한다기에 기준시가 247,500,000원에 20%를 가산한 297,000,000원에 3,000,000 원을 더하여 3억원을 증여재산가액으로 하여 2006.6.30. 증여세 신고를 하였다.
• 나. 이에 대하여 처분청은 청구인이 수증받은 쟁점아파트와 동일 단지내 동일 평형대인 205동 1004호[이하 “비교대상 아파트(B)”이하 한다]의 2006.5.27. 매매가액인 426,000,000원을 매매사례가액으로 하여 청구인에게 증여세 18,346,400원을 2008.6.2. 결정․고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.23. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 부동산 가격은 개별성이 강하여 동일 단지내 동일 평수의 아파트라 할지라도 동 및 층마다 그 가격이 다르고 동일층에서도 위치(조망권, 일조권 등)에 따라 가격이 다르게 형성되기 때문에 동일 평수의 매매사례가 있는 경우라도 무조건 유사 매매사례가액을 시가로 볼 수 없는 것으로(국심2005서2003, 2005.11.16. 같은 뜻)
• 나. 비록 비교대상 아파트와 쟁점아파트의 경우 동일한 용도, 동일 평수, 동일한 방향이기는 하나 배치도에서와 같이 일조권 및 조망권에서 엄청난 차이가 있어 매매시 가격차이가 많이 나는 바, 쟁점아파트는 단지내 중앙에 위치하여 아침해가 뜰때에는 동쪽에 위치한 206동이 해를 가리며, 낮에는 앞동인 205동이 해를 가리어 오후에만 햇빛이 잠깐 드는 상태로 일조권이 짧으며, 특히 조망권이 전혀 없이 205동의 육중한 콘크리트 벽만 보이는 반면에 205동 그 중 특히 3,4호 라인이 정남향 앞에 가로막는 건물이 없어 하루종일 햇볕이 잘 들고 시야가 탁 트여 멀리나마 한강을 조망할 수 있어 205동 내서도 동일 한 층이라도 1호 라인보다 3,4호 라인은 매매시 더 높은 가격이 형성되어 있다.
• 다. 특히 비교대상 아파트는 인기가 좋은 아파트이므로 비교대상 아파트를 고른다면 207동의 1,2호 라인 중에서 매매사례가액을 선택하여야지 동일한 평수의 선호도 높은 동의 가장 좋은 라인의 가장 좋아하는 호수를 매매사례가액으로 선택한 것은 합리적이고 타당한 평가방법이 아니라고 판단된다.
• 라. 00은행 시세변동표에 의하면 2006년 1월부터 4월까지는 상․하한가 가격은 시세변동이 없고 일반거래가 오히려 조금 하락하였다가 아파트 증여 직후인 2006년 5월부터 오름세로 돌아섰으므로 매매사례 아파트 선택시 증여월 이전거래에서 선택하는 것이 타당할 것이나, 처분청은 이미 가격이 오른 2006년 5월말경의 매매가격을 시가로 평가하였으며, 더구나 0000부의 아파트 실거래 가격 정보에 의한 실지거래된 가격을 보더라도 동일한 평수임에도 불구하고 3월 최저 275백만원에서 최고 425백만원, 4월 최저 340백만원에서 최고 428백만원, 5월 최저 310백만원에서 최고 426백만원으로 층별, 호수별, 방향에 따라 엄청난 가격차이가 발생함에도 여건이 가장 안좋은 호수인 1호 라인을 가장 선호하여 매매 상한가에 해당하는 호수인 4호 라인의 거래가액을 시가로 평가한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액 평가방법이라고 할 수 없다.
• 마. 상기 내용과 같이 동일한 단지내 동일 평수에서도 층별, 호수별, 방향별로 가격차가 1억원 이상 나는데도 불구하고 단순히 동일한 용도, 평수, 방향 이라 하여 동별 및 호수별 특성을 감안하지 않은채 비교대상아파트가 공동주택 가격형성 요인에서 우위에 있음에도 불구하고 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 것은 합리성과 타당성을 결여한 위법․부당한 처분이므로 취소되어야 한다.

청 의견 가. 청구인은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하나,

• 나. 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 신축시기, 면적, 같은향 동일평형의 아파트로서 기준시가가 동일한 것으로 확인되므로,
• 다. 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 당초처분은 정당하다.(국심2006서1095,2006.9.5. 같은 뜻)

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 거래가액으로 평가한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

③ 상속개시후 상속재산에 대하여 등기·등록·명의개서등(이하 "등기등"이라 한다)에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기등이 된 후 그 상속재산에 대하여 공동상속인사이의 협의에 의한 분할에 의하여 특정상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산가액은 당해 분할에 의하여 상속분이 감소된 상속인으로부터 증여받은 재산에 포함한다. 다만, 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 이내에 재분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 재분할에 대하여 무효 또는 취소등 대통령령이 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 증여를 받은 후 그 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 당사자사이의 합 의에 따라 제68조의 규정에 의한 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환하기 전에 제76조의 규정에 의하여 과세표준과 세액의 결정을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 수증자가 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 제68조의 규정에 의한 신고기한 경과후 3월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다. 2) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개 시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. (중략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조제2항중 "주주등 1인"은 "상속인등"으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 5) 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 증여재산가액을 2005.5.2. 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 247,500천원보다 높은 300,000천원을 평가하여 증여세를 신고하였고, 이에 처분청은 쟁점아파트의 시가를 2005.5.27.매매된 비교대상 아파트의 매매사례가액(426,000천원)을 기준으로 평가하여 과세한 사실이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 심사청구시 내용과 동일하게 과세전 적부심사 청구를 하였으나 2008.5.23. 자로 불채택하였음이 과세전적부결정서에 의하여 확인되며, 주요 내용은 다음과 같다.

• 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여 시점을 평가기준일로 하여 증여일 현재의 시가에 의하도록 하면서 평가기준일 전후 3월 이내에 매매사례가액에서 시가로 인정되는 것은 이를 시가에 포함하도록 규정하고 있어 청구인의 주장을 받아들이기 어려우며, 처분청이 평가기준일 전후 3월이내의 매매사례가액인 쟁점아파트와 동일단지 205동 1004호 아파트의 실제매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여 과세한 처분은 정당함.

3. 청구인은 쟁점아파트의 동호수와 비교대상 아파트의 동호수와 비교하기 위 하여 205동, 206동, 207동의 금호동1가 00아파트의 배치도를 제출하고 있다.

4. 청구인은 공인중개사가 연서한 확인서 및 조망사진과 함께 아래와 같은 내용의 심리자료를 제출하고 있다.

○ 물건표시: 00동 00아파트 207동 1101호 및 205동 1004호

○ 확인내용: 상기 부동산을 부동산 소개업소에서 보는 입장에서 시세를 평가한다면, 207동 1101호는 좌측으로 206동 아파트가 막혀있고 전방은 205동이 막혀있어 조망권도 없으며 일조권도 짧으며, 205동 1004호는 전방이 툭터져 있어 한강도 잘보이고 일조권도 일출에서 일몰까지 100% 잘들어오고 인기가 있어 매매거래시 매매가액을 따진다면 최하 칠천만원에서 일억까지는 시세차이가 나는 상황이므로 동일한 가격을 적용시키는 것은 무리라고 생각함

○ 확인자: 00공인중개사사무소(000). 00공인중개사사무소(000), 00공인중개사사무소(000), 000공인중개사사무소(000).

5. 00은행에서 발표한 00동 00아파트 32평(쟁점아파트)의 시세변동표에 의하면 다음과 같다. <표1> 00은행 시세현황 (단위:백만원) 기준년월 하한가 일반거래가 상한가 2006년 1월 300 385 435 2006년 5월 310 375 440 2006년 12월 395 510 560 2007년 5월 395 510 597 6) 0000부가 공시하는 쟁점아파트 실지거래가액의 내용은 다음과 같다. <표2> 0000부(舊:0000부) 시세현황 (단위:백만원) 연월일 층수 가액 층수 가액 층수 가액 층수 가액 2006.4월 12 395 16 428 2 340 6 357 2006.5월 11 380 2 310 19 390 10 426 2006.6월 10 424 19 442 2 368 19 445 ※ 전용면적(85㎡)를 기준으로 한 가액임 ※ 음영부분(205동1004호)은 처분청이 증여가액으로 본 매매사례가액임

7. 처분청의 매매 사례가액 조사서에 의하면 쟁점아파트와 비교대상 아파트의 유사성을 다음과 같이 검토하고 있다. <표3> A아파트와 B아파트간 유사내용 (단위:백만원) 구분 단지명 준공연도 평형 방향 층별 최고층 기준시가 거래일 조망 A 00 2001 32 정남 11 20 247.5 2006.4.10 양호 B 00 2001 32 정남 10 20 247.5 2006.5.27 양호 * A(쟁점아파트), B(비교대상아파트)

8. 처분청이 동일한 평형(32평)의 매매 사례가액을 국세통합전산망웹화면(MEBE)에 의하여 수집한 내용은 다음과 같다. <표4> 매매가액 사례 (단위:백만원) 호수 기준시가 거래일자 거래금액 호수 기준시가 거래일자 거래금액 207-101 195 2006.03.09 318 205-1303 257 2006.05.18 425 207-1901 231 2006.05.13 390 205-1904 240 2006.06.02 442 207-1602 247.5 2006.09.29 429 205-1002 240 2006.06.02 424 207-1701 240 2006.07.22 415 205-903 237.5 2006.02.25 417 쟁점아파트 247.5 2006.04.10 증여 비교아파트 247.5 2006.05.27 426

9. 청구인이 증여세 과세표준 신고 및 납부계산서에 의한 자진신고내용은 다음과 같으며 납부세액은 발생하지 않았다.

○ 증여재산가액: 300,000,000원

○ 채무액: 270,000,000원(전세보증금 170백만원, 일반자금대출 100백만원)

○ 증여세과세가액: 30,000,000원

○ 증여재산공제: 30,000,000원

○ 과세표준: 0

• 라. 판단 청구인은 동일한 단지내 동일 평수에서도 층별, 호수별, 방향별로 가격차가 1억원 이상 나는데도 불구하고 단순히 동일한 용도, 평수, 방향 이라 하여 동별 및 호수별 특성을 감안하지 않은채 비교대상아파트가 공동주택 가격형성 요인에서 우위에 있음에도 불구하고 쟁점아파트의 시가를 적용할 수 없다고 주장하고 있으나, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상아파트는 같은 단지안에 위치 하고 신축시기와 면적이 동일하며, 0000부장관이 고시한 아파트의 기준시가도 247,500천원으로 동일하며, 또한, 비교대상아파트는 매매계약일이 2006.05.27.로서 평가기준일인 증여일(2006.04.10.)전후 3월 이내이며, 그리고 증여일 전후 쟁점아파트와 기준시가와 매매거래 가액이 유사한 아파트가 다수 있는 점등을 고려할 때, 비교대상아파트의 거래가격인 426,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 경정하여 청구인에게 증여세를 결정․고지한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 기각결정한다.