분양권 가액 산정시 유사매매사례가액을 적용하여 계산함이 타당한지

청구인은 2005.6.10. ○○특별시 ○○택지개발사업지구 ○○○동 ○○○○호 분양권(이하 󰡒쟁점분양권󰡓이라 한다)에 대한 권리와 의무를 배우자인 □□□(이하 󰡒배우자󰡓라 한다)로부터 받고, 관련 제세를 신고하지 아니하였다. 서울지방국세청장(이하 󰡒조사청󰡓이라 한다)은 배우자가 쟁점분양권을 청구인에게 명의변경한 사실에 대하여 양도소득세 실지 조사를 실시한 결과 쟁점분양권이 청구인에게 증여된 것으로 보아 2005.6.10. 현재 쟁점분양권의 증여재산가액을 배우자가 불입한 분양대금 ○○○,○○○천원에 유사매매사례에서 확인된 분양권 프리미엄 □□□,□□□천원을 가산하여 △△△,△△△천원으로 산정, ××××.×.×.자로 2005.6.10.분 증여세 0,000,000원을 결정하여 청구인의 주소지 관할 세무서에 통보하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 부동산 중개업자와 상담한 결과 쟁점분양권 증여취득 당시 프리미엄 형성가액은 ○○○백만원 내지 □□□백만원이었던 것으로 탐문되므로 조사청이 쟁점분양권의 프리미엄가액을 □□□,□□□천원으로 산정하여 증여재산가액에 가산한 것은 부당하다.

상속세및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 제5항 규정에 의하면 증여 재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 시가로 인정되는 것에는 증여일 전후 3월 이내에 매매 등이 있는 경우 그 확인되는 거래가액이 포함되며, 면적․위치․용도 ․종목 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 쟁점분양권에 대하여 처분청이 산정한 프리미엄 가액은 쟁점분양권과 같은 단지 내 이고 면적, 용도, 위치가 유사한 비교대상 아파트의 분양권 프리미엄 매매사례가액을 시가로 본 것으로 2005.6.10. 증여일 당시 국민은행 등 4개 부동산 시세 조사업체가 공표한 시세범위 내에 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여일 현재 쟁점분양권 프리미엄 가액을 조사청이 확인한 유사매매사례가액을 적용하여 증여재산가액에 가산한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (중략)

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가 격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평 가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 4) 상속세및증여세법시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 가) 청구인은 2005.6.10. 서울특별시 ○○택지개발사업지구 ○○○ 동 ○○○○호를 취득할 수 있는 쟁점분양권을 배우자로부터 계약금 및 1,2차 중도금 합계

○○○,○○○천원이 납부된 상태에서 권리․의무를 승계받은 사실이 주택분양공급계약서에 나타나며, 이에 대한 제세 신고사실은 없다. 나) 조사청은 쟁점분양권이 배우자로부터 청구인에게 명의변경된 사실에 대하여 배우자에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점분양권을 2005.6.○○.자로 배우자로부터 명의이전을 받고 2005.7.×. 금융기관에서 ×××,×××천원을 대출받아 쟁점분양권 취득시 배우자가 금융기관으로부터 대출받은 금액을 상환하고 잔금을 납부한 사실을 확인하였으나, 청구인의 소득 및 재산현황으로 보아 쟁점분양권 명의변경이 양도가 아닌 상속세및증여세법 제44조 규정에 따라 증여에 해당하는 것으로 보았으며,

• 다) 쟁점분양권의 수증일 전후 3월 이내에 거래된 같은 단지 □□□동 □□□호 분양권(이하 󰡒비교분양권󰡓이라 한다)의 매매사례가액을 시가로 보아 매매가액 중 계약금 불입액을 차감한 △△△,△△△천원 을 분양권에 대한 프리미엄으로 산정하여 배우자의 분양대금 납부액 ○○○,○○○천원을 가산한 합계 ΟΟΟ,ΟΟΟ천원을 쟁점분양권의 증여재산가액으로 하여 세무조사결과통지를 하였다가 2008.1.3. 과세전적부심사청구시 비교분양권의 매매사례가액에 중개수수료 가 포함된 사실을 확인하고 이를 차감하여 쟁점분양권의 재산가액을 △△△,△△△천원으로 재산정하여 청구인 주소지 관할 세무서장으로 하여금 ××××.×.×. 청구인에게 2005.6.○○.분 증여세 0,000,000원을 결정․고지하도록 하였음이 조사복명서 및 과세전적부심사결정서 등에 의해 확인된다.
• 라) 청구인은 쟁점분양권의 취득이 배우자로부터 증여받은 사실에 대하여는 조사청 및 처분청과 이견이 없으나, 쟁점분양권의 수증일 현재 프리미엄 시세는 인근 부동산 중개업소 탐문결과 ○○○백만원 내지 □□□백만원에 형성되었었다 주장하고 있으므로 쟁점분양권 증여재산가액 결정과 관련된 조사서류를 보면, 비교분양권은 쟁점분양권의 수증일로부터 3월 이내에 매매계약이 체결되었고, 쟁점분양권과 같은 단지 내에 위치한 거주목적용 건물로서 기타 세부 항목별 비교현황 및 증여일 현재 국민은행 등 시세조사업체가 공표한 분양권 매매시세는 다음과 같음이 나타난다. 《쟁점분양권과 비교분양권 비교》 (단위: ㎡, 천원) 구 분 증여일 (계약일) 동 호 전유 면적 위치 기준시가 (2006.06. 최초고시) 프리미엄 쟁점분양권 2005.6.○○.

○○○

○○○○ 84.90 동향 424,000 비교분양권 2005.6.□□.

□□□

□□□ 84.67 동향 417,000

□□□,□□□ 《시세정보 제공업체 2005년 6월 공표시세》 (단위: 천원) 구 분 매매가액 프리미엄 조사일 상한가 하한가 상한가 하한가 전문지 A 550,000 470,000 310,000 230,000 전문지 B 550,000 445,000 310,000 205,000 전문지 C 540,000 480,000 300,000 240,000 2005.6.○○ 전문지 D 530,000 470,000 290,000 230,000 2005.6.○○ 마) 또한, 쟁점분양권이 위치한 아파트 단지의 최고 층수는 14층으로서 쟁점분양권 해당 동과 비교분양권 해당 동의 최초 기준시가 고시현황을 보면 동간 차이는 없는 것으로 확인되며, 층별 5층 411백만원, 6층 417백만원, 7층부터 12층까지 424백만원, 13층 417백만원, 14층 411백만원으로 산정․고시되었음이 나타난다. 라. 판 단 상속세및증여세법 제60조 및 49조에 의하면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고, 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있고, 쟁점분양권의 증여재산가액의 산정의 기준이 된 매매사례로서의 비교분양권은 쟁점분양권 수증일로부터 3월 이내에 매매계약이 체결된 것이고, 쟁점아파트와 같은 단지에 위치하며 면적, 용도, 방향 등이 동일하고, 쟁점분양권은 14층 중 10층에 위치하고 있어 공동주택 가격형성 요인에 있어 6층에 위치한 비교분양권보다 가격우위에 있다고 보여지고, 개별 층수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 고시한 국세청 기준시가 또한 쟁점분양권이 비교분양권보다 높게 산정되어 고시되었음이 확인되고,(국심2007서3720, 2007.12.26. 외 다수) 비교분양권과 같은 동의 10층에 해당 하는 아파트의 기준시가는 쟁점분양권의 기준시가와 동일한 것을 볼 때 쟁점분양권의 프리미엄 가액이 비교분양권의 프리미엄보다 낮게 형성되었으리라 보기 어렵고, 조사청 및 처분청이 결정한 쟁점분양권의 프리미엄 가액이 쟁점분양권 수증일을 기준으로 공표된 시세정보제공업체의 시세범위 내에 있으므로(국심2005중546, 2005.06.29. 외), 비교분양권의 매매사례에서 형성된 프리미엄을 시가로 보아 상속세및증여세법시행령 제51조 규정에 따라 당해 프리미엄에 배우자가 불입한 금액을 합하여 증여재산가액을 산정․증여세를 부과한 당해 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유 없으므로 국세기본법 제65 조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.