종중간 토지교환이 저가・고가양도에 따른 이익의 증여의제에 해당되는지 여부

청구인은 ○○김씨 ○○공파(이하 “종중”이라 한다) 종원으로서 청구인 명의의 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 345-1 건물 301.60㎡외 2동의 건물(이하 “쟁점 건물”이라 한다)을 2004.08.03. 종중앞으로 소유권을 이전하고, 종중 명의의 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 655-1 토지 1,736㎡외 4필지의 토지(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 2005.05.27. 청구인 앞으로 소유권을 이전하였다.

○○지방국세청장(○○지방국세청 조사2국, 이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점건물의 기준시가인 325,460천원과 쟁점토지의 공시지가인 1,283,000천원과의 차액인 957,460천원을 상속세 및 증여세법상의 저가․고가양도에 따른 이익의 증여로 보아 ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 과세자료로 통보하였고, 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 2007.08.02. 청구인에게 2005년 증여분 증여세 193,670,266원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.08. 이의신청을 거쳐 2008.02.05. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점 건물소재 토지를 점유취득하고 있던 중 1995년경 홍수로 당해 토지가 유실되어 변한 것을 청구인이 축대를 쌓아 보전하였고, 쟁점 건물소재 토지 및 쟁점 토지의 지목을 농지에서 대지로 지목변경 신청하는 등 청구인이 종중의 재산에 기여한 바가 있어 종중으로부터 영구사용승낙을 받아 쟁점 건물을 신축할 수 있었고, 2004년경 종중회의를 거쳐 쟁점건물의 건축비와 대지조성비용을 종중으로부터 받고 청구인 소유의 쟁점건물을 종중에 이전하였으며, 쟁점토지는 청구인의 직계고조할아버지의 옛 집터와 창고터이었으나 1985년 부동산등기특별조치법 시행당시 청구인의 선조가 생존하여 있지 아니하므로 종중명의로 등기되었던 것을 2005년에 청구인 명의로 환원한 것이므로 처분청이 이를 쟁점토지와의 교환으로 보아 상속세 및 증여세법상 저가․고가양도에 따른 이익의 증여로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 것은 잘못이므로 마땅히 취소되어야 한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 345-1, 359-1, 361-1 지상에 건물신축비용과 대지조성비용을 종중으로부터 지급받고 종중 앞으로 등기이전을 하여 주었다고 주장하나, 청구인에 대한 조사청의 세무조사당시 청구인이 대금증빙을 제출하지 아니하여 쟁점토지를 종중으로부터 양도대가로 받은 것으로 판단되고, 처분청은 조사청의 과세자료통보에 따라 종중총회 결의에 의하여 소유권에 대한 교환등기가 실제 이루어진 사실로 미루어 실제 증여행위가 이루어졌다고 판단하여 과세한 것으로서 증여사실이 입증되었으므로 이 건 증여세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인과 종중 간에 쟁점건물과 쟁점토지를 서로 등기이전한 데 대하여 부동산 평가차액을 상속세 및 증여세법상 저가․고가양도에 따른 이익의 증여로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다..
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 4) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. 6) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외 한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1 부칙, 1998.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2001.12.31 부칙>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ ～⑧ (생략)

• 다. 사실관계 1) 조사청은 2007.03.28.～2007.05.08.까지 청구인에 대한 자금출처조사를 실시하여 청구인에 대한 증여세․종합소득세․부가가치세 결정결의서(안)을 작성하여 2007.07.31. 처분청 등에 결정결의서(안)을 통보하였고, 처분청은 조사청의 통보내용대로 청구인과 ○○김씨 ○○공파 종중 간에 쟁점건물 및 쟁점토지의 교환 시 교환가액의 차액을 청구인이 당해 종중으로부터 증여 받은 것으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 결정고지 하였음이 조사청의 결정결의서(안)통보공문과 자금출처조사종결복명서 등 관련 심리자료에 의하여 확인된다. 2) 청구인과 종중간에 쟁점건물 및 쟁점토지의 소유권이전등기내역은 아래와 같다. (단위: ㎡, 백만원) 청구인 → 종중 종중 → 청구인 쟁점 건물 등기일 면적 기준 시가 쟁점 토지 등기일 면적 공시 지가

○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 345-1 같은 리 359-1 같은 리 361-1 2004.08.03. 301.60 330.00 349.22 103 104 119

○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 654-2 같은 리 655-1 같은 리 732-1 같은 리 732-3 같은 리 118-16 2005.05.27. 2,188 1,736 691 357 1,093 523 399 220 114 27 합 계 326 1,283 3) 처분청이 제시한 2004.06.22.일자○○김씨○○공파종회 임원결의서에는 아래와 같이 기재되어 있음이 확인된다. 【제6호 안건】○○총무 종재관련 종회이전 결의 건 의장은 김○○종인의 소유와 당종회와 관련된 ○○면 ○○리 359-1 및 2호(674평, 449평), 같은 리 361-1(451평), 같은 리 345-1(340평), 지상근린생활시설 건물 6동 및 하천을 대지로 조성하는 데 소요된 금원을 당종회는 ○○종인에게 지급토록 할 것과 위 근린생활시설 건물 소유권일체를 당종회로 이전하기로 결의하며, 현임차인과 임대차계약은 당종회로 이관하기로 하며, 임대료는 월 약 600만원(연간 7,300만원)을 종회권리로 한다. 【제7호 안건】

○○의 현손 ○철(○○의 고조)의 옛터․창고는 ○○종인에게 이전 결의건 의장은 김○○종인의 소유와 ○○(자수)의 현손 ○철(○○의 고조)의 옛터․창고(○○리 732(317평), 같은 리 654-2(662평), 같은 리 655-1(525평), 토지에 대해서 당 종회는 ○○종인에게 이전하여 주기로 결의하며, ○○종인이 화원으로 사용하고 있는 같은 리 695-3(366평)과 695-1(47평)은 종회에 반환키로 한다. 현 임차료 연 960만원은 종회로 이관함에 있어 찬반을 물은 즉 가결하다. 4) 조사청으로부터 수보 받은 2004.07.13.자○○김씨 ○○공파종회 임시총회 결의내용에는 아래와 같이 기재되어 있음이 확인된다. 【제5호 안건】김○○소유건물 종회에 이전등기신청건

• 가) 김○○종인의 소유와 당종회와 관련된 ○○면 ○○리 359-1 및 2호(674평, 449평), 같은 리 345-1(340평), 같은 리 361-1(451평)의 지상물,359-1(165㎡), 동소 359-2(165㎡), 동소 345-1(103.6㎡), 동소 345-1(198㎡), 동소 361-1(165㎡), 동소 361-1(165㎡)의 지상근린생활시설 건물 6동 및 하천을 대지로 조성하는 데 있어 김○○은 당종회로부터 영구사용승락을 받아 사용승인을 받은 후 지금까지 사용하고 있다.

① 김○○은 위 근린상가 6동을 본 종중명의로 소유권을 이전하고, 위 근린상가 6동의 임대료인 연 7200만원을 본 종회에 귀속시킨다.

② 또한, 김○○은 화원으로 사용하고 있는 같은 리 695-3(366평)과 695-1(147평)과 동 지상에 있는 감람원 지상물의 권리와 연임차료 960만원을 종회에 귀속시킨다. 【제6호 안건】김○○소유 3곳 부동산 김○○ 명의로 소유권 이전

• 나) 당 종회로부터 영구사용승락을 받아 사용 중인 김○○소유 창고 ○○리 732(317평), 같은 리 654-2(662평), 같은 리 655-1(525평)의 부동산을 당 종회는 김○○에게 이전하여 주기로 결의하다. 5) 이 건과 관련하여 조사청은 조사청의 과세쟁점자문위원회에 교환거래가액의 평가방법에 대하여 과세쟁점자문을 신청하여 “증여시기를 등기접수일인 2005.05.27.로 하여 교환거래 가액 평가를 기준시가로 적용함이 타당”하다는 의결결과를 아래와 같이 통보받았음이 관련 공문(납세자보호담당관실-1833, 2007.06.13.)에 의하여 확인된다. <쟁점사실판단에 대한 자문신청 요약>

○ 조사대상자 김○○은 ○○김씨 ○○공파 종원으로서 종중소유 경기 광주 오포 신현 654-2외 4필지토지 6,605㎡를 종중으로부터 등기상 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있으나, 실제는 종중소유의 ○○ ○○ ○○ ○○ 345-1외 2필지 지상의 김○○ 소유 건물 6동 980-82㎡와 교환하기로 2004.7.13. 종중 임시총회 결의

○ 교환부동산의 교환당시의 평가차익(종중소유의 토지 기준시가 평가액: 1,283백만원, 김○○ 소유 건물 기준시가 평가액: 326백만원)957백만원에 대하여 증여세가 과세되어야 한다는 조사반의 주장과 조사대상자는 1995년 이후로 하천으로 유실될 위험에 처해 있던 교환된 건물의 부지에 제방 등을 축조하는 데 많은 비용(368백만원)이 들었고, 또한, 소유권이전되기 훨씬 이전인 2000년 이전에 종중과 교환하기로 하였으므로 실제 양도된 건물의 가치가 종중으로부터 취득한 땅의 가치보다 높아 본인이 얻은 이득은 없으므로 증여세과세는 부당하다고 주장함에 따라 과세쟁점자문신청 함(2007.6월) <쟁점 사실관계>

○ ○○김씨 ○○공파 종중으로부터 ○○ ○○ ○○ ○○ 654-2외 4필지 토지 6,605㎡를 ○○ ○○ ○○ ○○ 345-1외 2필지상 조사대상자(※김○○) 소유 건물 6동 980.82㎡와 교환하기로 종중총회 가결

○ 소유권이전 등기일: 2004.8.3.(건물), 2005.5.27.(토지)

○ 교환거래 부동산 평가액(2004.7.13. 기준, 종중총회 결의일)

• 토지 6,605㎡: 1,283백만원(공시지가)

• 건물 980.82㎡: 326백만원(기준시가)

• 평가차이: 957백만원 <의결내용 및 사유>

○ 의결내용

• 증여시기를 등기접수일인 2005.5.27로 하여 교환거래가액평가를 기준시가로 적용함이 타당함

○ 사유

• 납세자 주장은 이유 없으므로 기준시가를 적용한 상속세 및 증여세법 제35조 저가․고가 양도에 따른 이익의 증여에 해당되고, 증여시기는 등기접수일인 2005.5.27.로 하여야 한다는 참석위원(7인) 전원의 의견임

• 라. 판 단 청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 345-1, 359-1, 361-1 지상에 건물신축비용과 대지조성비용을 종중으로부터 지급받고 매매를 원인으로 하여 종중 앞으로 등기이전을 하여 주었고, 쟁점토지는 청구인의 직계고조할아버지의 옛 집터와 창고터였으나 1985년 부동산등기특별조치법 시행당시 청구인의 선조가 생존하여 있지 아니하므로 종중명의로 등기되었던 것을 2005년에 청구인 명의로 환원한 것이므로 처분청이 이를 쟁점토지와의 교환으로 본 것은 부당하다고 주장하나, 청구인에 대한 조사청의 세무조사당시 청구인이 2004.6.22. ○○김씨 ○○공파종회 임원결의에 의하여 쟁점건물의 건축비와 대지조성비용을 종중으로부터 수령한 사실을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제출하지 아니하였고, 조사청의 과세쟁점자문위원회 의결내용에 의하면, 증여시기는 등기접수일인 2005.5.27로 보았고, 청구인과 종중 간에 쟁점건물과 쟁점토지를 교환한 것으로 보았으며, 쟁점토지 및 쟁점건물을 기준시가로 평가하여 상속세 및 증여세법 제35조 【저․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】의 규정에 의하여 쟁점건물과 쟁점토지의 평가차액에 해당하는 이익의 증여가 있었다고 의결하였음이 확인되고, 2004.7.13. ○○김씨 ○○공파 임시총회 결의내용에 의하면 쟁점건물과 쟁점토지의 소유권을 청구인과 종중 간에 이전하는 것으로 되어 있으므로 조사청 및 처분청이 이를 청구인과 종중 간에 쟁점건물과 쟁점토지를 교환한 것으로 보아 그 평가차액에 해당하는 이익의 증여가 있었다고 본 것은 정당한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점건물과 쟁점토지를 청구인과 종중 간에 서로 교환한 것으로 보고 그 평가차액에 해당하는 이익의 증여가 있었던 것으로 보아 청구인에게 한 이건 증여세 부과처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.