인접한 매매사례아파트를 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

청구인의 부(夫)인 청구외 윤ㅇㅇ(551130-***, 이하 “증여자”라 한다)은 2007.1.30. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 270번지 우성아파트 109동 1405호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인에게 증여를 원인으로 소유권이전 하였는바, 청구인은 쟁점아파트 가액을 기준시가인 323백만원으로 하여 쟁점아파트 수증에 따른 증여세 신고를 하고, 증여세 2,340천원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 쟁점아파트 수증에 대한 증여세 조사를 실시한 후, 쟁점아파트 가액을 매매사례가액인 650백만원으로 산정하여, 2007.11.5. 청구인에게 증여세 61,219천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.22. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청이 쟁점아파트 가액 산정 자료로 제시한 매매사례가는 시가의 대표성이 결여된 사례가이므로, 이를 근거로 한 이 건 처분은 취소되어야 한다. 2006년 상반기까지 쟁점아파트가 위치한 단지의 아파트 매매가는 400백만원 내외이었으나, 2006년 하반기에 있었던 쟁점아파트 단지 리모델링 움직임에 의해 매매가가 급격히 상승하였고 거래량 또한 많지 않았는바, 쟁점아파트 증여 당시의 쟁점아파트 단지 시세는 시가의 대표성이 결여된 거품 시세이므로, 쟁점아파트 단지 시세를 근거로 한 이 건 경정처분은 취소되어야 한다.
• 나. 쟁점아파트 가액의 산정을 위해 비교대상 아파트의 매매사례가를 적용한다고 하더라도 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 계약체결한 실거래가액으로 하여야 한다. 쟁점아파트 증여 계약일과 가장 유사한 시점에 매매계약된 아파트는 2007.1.6. 매매계약된 107동 1306호로 매매가액이 6억원인바, 이는 쟁점아파트 증여계약일 전후 1개월 동안 발생된 유일한 거래이며 투기성 거래가액이므로, 이를 쟁점아파트의 매매사례가액으로 할 수는 없으며, 107동 1306호의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 상회하고 있으므로 쟁점아파트의 평가액은 6억원보다 낮아야 할 것이다.
• 다. 공동주택가격은 정부 유관기관에서 적정가격을 조사․산정하여 가장 합리적 방법으로 평가하였으므로 이를 시가로 보아 평가함이 가장 공정하고 합리적인바, 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 라. 쟁점아파트는 최초 분양 받은 이래 약 20년의 기간에 걸쳐 여러 임차세대에게 임대하였던 관계로, 이렇다 할 수선을 한 번도 하지 않아 관리보전상태가 최악이므로, 다른 아파트에 비하여 가격이 낮게 평가될 수밖에 없다.
• 마. 단독 주택의 경우 매매사례가를 적용하는 것이 불가능한 것을 감안할 때, 아파트에 대해서만 매매사례가를 적용하여 증여세 과세하는 것은 과세형평상의 문제가 있다.
• 바. 증여세 신고시 증여재산의 평가를 잘못한 것에 대해 납부불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다.

쟁점아파트의 가액 산정을 위해 비교대상 아파트로 선정된 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있으며, 전용면적, 방향, 기준시가 등이 모두 동일한바, 비교대상 아파트의 매매사례가를 적용하여 증여세 경정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례가액을 쟁점아파트의 가액으로 하여 증여세 경정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (단서 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. ～ 3. (생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. ～ 3. (생략)

② ～ ④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (이하 생략) 4) 국세기본법 제47조 의5【납부·환급불성실가산세】

① 납세자가 세법에 따른 납부기한 내에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만, 인지세법 제8조제1항 의 규정에 따라 인지세를 납부하지 아니하였거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 경우에는 그 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액의 100분의 300으로 한다. 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액 × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령이 정하는 이자율 (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 증여자와 청구인은 2007.1.29. 증여계약서를 작성하여 2007.1.30. 쟁점아파트를 청구인 소유로 소유권이전등기 하였음이 쟁점아파트 등기부등본 등에 의해 확인된다.

2. 청구인은 쟁점아파트를 수증한 후, 쟁점아파트의 가액을 기준시가인 323백만원으로 하여 증여세 신고․납부한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 매매사례가액을 650백만원으로 조사하여 청구인의 증여세를 경정하였음이 처분청의 증여세 경정결의서 등을 통해 확인된다.

3. 처분청의 매매사례가격 조사내역은 다음과 같으며, (단위: ㎡, 백만원) 구분 동 호수 층 (최고층) 방향 전용면적 기준시가 (2006.4.28. 고시) 매매계약일 (증여일) 거래금액

아파트 109 1405 14 (15) 남동 127.22 323 (2007.1.30)

• 매매사례 A 107 1503 15 (15) 〃 〃 317 2006.11.27. 650 매매사례 B 108 506 5 (15) 〃 〃 317 2006.11.22. 650 비교대상 아 파 트 108 705 7 (15) 〃 〃 323 2006.11.17. 650 매매사례 C 109 1207 12 (15) 〃 〃 328 2006.11.11. 650 각 아파트별 기준시가 변동내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 2007.4.30. 고시 2006.4.28. 고시 2005.5.2. 고시 쟁점아파트 468,000 323,000 304,500 매매사례 A 454,000 317,000 293,500 매매사례 B 454,000 317,000 299,000 비교대상아파트 468,000 323,000 304,500 매매사례 C 480,000 328,000 309,500

4. 부동산시세 제공업체인 국민은행에서 조사한 쟁점아파트 단지 중 쟁점아파트와 동일 평형대 아파트의 시세는 다음과 같은 것으로 확인된다. (단위: 백만원) 기 준 일 매 매 전 세 하한가 일반거래가 상한가 하한가 일반거래가 상한가

2007. 8.～12. 625 665 709 240 255 275

2007. 6.～ 7. 625 675 724 250 265 280

2007. 1.～ 5. 600 650 700 245 260 275

2006. 12. 565 625 675 245 255 270

2006. 11. 540 590 625 240 250 265

2006. 10. 450 485 525 230 235 250

2006. 9. 420 445 478 225 235 245

2006. 8. 420 435 478 220 225 240

5. 건설교통부 홈페이지에는 쟁점아파트 단지의 아파트 중 쟁점아파트와 동일한 전용면적의 아파트에 대한 개별 실거래 가격정보는 다음과 같은 것으로 되어 있다. (단위: 백만원) 기준월 매매 시기별 실거래가 상 순 중 순 하 순 거래가액 층 수 거래가액 층 수 거래가액 층 수 2007년 4월 0 0 0 2007년 3월 687 12 0 697 6 2007년 2월 0 0 0 2007년 1월 600 13 0 0 2006년 12월 0 629 2 0 2006년 11월 600 6 650 12 650 5 597 5 650 7 650 15 2006년 12월 0 510 12 529 4 0 491 5 448 1 0 510 3 0 * 2007년 1월에 거래된 것으로 되어 있는 아파트는 107동 1306호인바, 동 아파트의 기준시가는 2007.4.30. 고시 기준 480백만원(쟁점아파트: 468백만원), 2006.4.28. 고시 기준 328백만원(쟁점아파트: 323백만원), 2005.5.2. 고시 기준 304백만원(쟁점아파트: 304백만원)으로 되어 있어 쟁점아파트 기준시가와 상이함

6. 이상의 법령과 사실관계를 토대로 청구주장을 살펴본다. 상속세 및 증여세법 제60조 는 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 의해 평가함을 원칙으로 하고 있으며, 청구인이 주장하는 바와 같은 부동산 가격동시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격에 의한 평가는 예외적인 경우에 한하여 인정하고 있다. 한편, 상속세 및 증여세법 제60조 에서 규정하는 시가의 범위에는 매매사례가액이 포함되는 것인바, 처분청이 쟁점아파트에 대한 매매사례가액을 산정하기 위해 선정한 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있고, 전용면적․방향․기준시가 등이 모두 동일하며, 비교대상아파트의 거래일 또한 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 내에 있으므로, 비교대상아파트 선정과정에서 처분청의 잘못은 없는 것으로 판단된다. 또한, 비교대상아파트의 거래가격이 유사한 시기에 거래된 다른 아파트의 거래가격보다 불합리하게 높게 책정되었다고 볼 만한 사정이 없으며, 쟁점아파트 단지의 매매가격 동향을 살펴보더라도 비교대상아파트의 거래가격이 쟁점아파트 증여일을 전후로 하여 일시적으로 높게 책정되었다거나 쟁점아파트 단지의 다른 아파트에 비해 과도하다고도 보기 어려운바, 처분청이 산정한 쟁점아파트에 대한 매매사례가액은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 한편, 증여재산가액을 잘못 산정한 경우에 납부불성실가산세를 부과하여서는 아니된다는 청구주장에 대해 살펴보면, 납부불성실가산세는 미납세액에 대한 이자의 성격이 내포되어 있는 것이며, 청구주장을 받아들여 감면할 법적 근거가 없는바, 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.