부동산의 증여가액 산정이 적정한지 여부

청구인은 2006.12.19. ××도 ××시 ××동 ××-×번지 ○○ 아파트 ○동 ○○호 (토지 32.29㎡, 건물 49.22㎡, 이하 “쟁점부동산”라 한다)을 청구인의 모 (母)☆☆☆(이하“☆☆☆”라 한다)로부터 증여받고 2007.3.5. 증여재산가액을 공동주택 고시가격인 37,000천원으로 하여 증여세 630천원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 증여세 과세가액을 같은 단지내 같은동 같은면적의××호(이하󰡒비교아파트󰡓라 한다)의 2006.9.8.자 매매가액 68,000천원을 적용하여 2007.8.29. 청구인에게 증여세 3,195,790원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.7. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산의 경우 같은 단지 같은면적의 아파트라 하더라도 한두번의 사례로써 객관적인 매매시가가 형성되어 있다고 볼 수 없다.
• 나. 비교아파트의 매매계약일은 2006.9.8.인 반면 쟁점부동산의 평가기준일은 2006.12.19.인 바 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 의 규정에 의한 3 개월이 경과하였으므로 시가로 볼 수 없다. 3. 처분청 의견
• 가. 쟁점부동산 지역은 2006.11.13. ○○거래허가지역으로 지정되고, 2006.11.17.○○○ 사업예정지구로 선정 ․ 고시되어 부동산의 시세가 급등한 지역으로서 쟁점부동산의 평가기준일 현재 시세와 2006.4.28. 고시된 기준시가 37,000천원과는 큰 차이가 나며, 증여일 전후 매매사례가액을 검토한 바 68,000천원부터 78,000천원 사이로 시세가 형성되어 있음이 확인되므로 한두번의 사례를 객관적인 시가로 볼 수 없다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.
• 나. 또한 청구인은 비교아파트의 매매사례가액은 매매계약일이 2006.9.8.로시가로 인정되는 3월이 경과하여 부당하다고 주장하나 상속세및증여세법 제60조 를 보면, 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는증여일(평가기준일)현재의 시가에 의하며, 이를 적용하는데 있어 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 되어 있어매매사례가액에 의한 증여제 과세가액 산정시 평가기준일과 가장 가깝고 증여재산과 기준시가 및 층, 면적이 동일한 가동 ×××호의 매매가액(매매계약일 2006.11.9) 인 78,000천원을 적용함이 적법하므로 청구인의 증여세를 경정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 증여가액 산정이 적법한 지 여부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. 2) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속 세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개 시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의 한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 5) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산 의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항 에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없 다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래 가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 2006.12.19. ☆☆☆로부터 청구인에게 증여를 원인으로 소유권이전되었음이 확인된다.

2. 처분청은 쟁점부동산의 증여세 과세가액을 같은 동 같은 면적 ××호의 2006.9.8. 자 매매가액 인 68,000천원으로 산정하였음이 처분청의 시가평가 검토조서에 의하여 확인된다.

3. 쟁점부동산의 평가기준일 전․후 같은 단지내 동일면적의 매매사례가액을 국세통합전산망에 의하여 확인한 바 다음과 같다. 동 호수 매매계약일 매매가액 기준시가

○동 ××호 2006.09.08 68,000 37,000

○동 ◇◇호 2006.08.12 70,000 38,000 △동 □□호 2006.11.22 78,000 37,000 금액단위: 천원

4. 위 사실관계에 의하여 쟁점부동산의 증여가액 산정이 적정한지를 살펴보면, 가) 청구인은 상속세및증여세법상의 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 쟁점아파트의 경우 같은 단지 같은평의 아파트라 하더라도 한두번의 사례로써 객관적인 매매시가가 형성되어 있다고 보기는 모순이 있다고 주장하고 있으나쟁점부동산과 같은 아파트의 경우 일정시점의 거래시세가 형성되어 있고, 그 형성된 시세에 의한 거래가액이 성립되는 것이 통상적이므로 청구인의 위 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

• 나) 또한, 청구인은 비교아파트의 매매계약일이 쟁점부동산의 평가기준일로부터 3개월이 경과하여 비교아파트의 매매가액을 시가로 볼 수 없다는주장을 하고 있으나 쟁점부동산과 같은 단지 같은 면적의 매매사례가액에 의하면, 평가기준일에 가까울수록 매매가액이 상승하는 추세에 있고, 평가기준일에 가장 가까운 △동 □□호의 매매가액이 78,000천원으로 나타나고 있는 바, 이에 따라 쟁점부동산의 평가기준일 현재 시가는 △동 □□호의 매매가액인 78,000천원으로 보여진다.
• 다) 사실이 이와 같다면, 쟁점부동산의 증여세 과세가액은 78,000천원으 로 봄이 적법하다 하겠으나 국세기본법 제79조 【불고불리․불이익변경금지】 의 규정에 의하여 처분청이 당초 산정한 68,000천원으로 함이 타당하다 할 것이다. 5) 따라서, 처분청이 청구인에게 부과한 이 건 증여세는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.