쟁점아파트의 증여가액을 산정함에 있어 기준시가가 보다 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

청구인은 청구인의 남편 한○○과 자(子)인 한○○과 함께 2006.

26. 부(父)인 한○○으로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 11-9번지 소재 대지 15.1㎡, 건물 52.51㎡ ○○아파트 1505호(이하 “쟁점아파트 ”라 한다)를 3분의1 공동지분으로 각각 증여받고, 2007.1.8. 증여재산가액을 국세청 기준시 가 241,000천원으로 평가하여 증여세 6,779,277원(한○

○ 4,529,277원, 한○

○ 7,643,061 원)을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 쟁점아파트와 유사한 같은동 108호(이하 “비교대상아파트”라 한다)가 2006.9.29.로 계약이 체결되었으므로 그 매매 가액인 420,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.8.1. 청구인에게 2006.10.26. 증여분에 대한 증여세 9,930,436원(한

○○ 7,308,186원, 한

○○ 11,845,988원)을 경정 ․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.8. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점아파트가 아파트단지 1동과 오피스텔단지 1동으로만 되어 있는 대규모 빌딩숲 사이에 세워진 특수한 형태의 아파트로서 1층은 5층까지 설치된 방음벽으로 인해 15층보다 소음의 피해가 적고, 오피스텔 건물에 막혀 최상층인 15층의 일조권․조망권도 1층보다는 불리하며, 오피스텔에 근무하고 있는 사람들 때문에 1층보다 사생활 침해 피해가 훨씬 심하기 때문에 시세가 더 높은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

2004.1.1. 증여분부터는 당해 증여재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 증여일 전후 3개월 이내의 매매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있으므로 2006.10.26. 증여일 전후 3개월 이내인 2006.9.29. 계약이 체결되고 같은 동 소재 면적이 같은 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용한 것은 타당하며, 비교대상아파트는 2006년 공동주택 기준시가가 228,000천원으로서 쟁점아파트의 기준시가 241,000천원 보다 낮고 인터넷 시세가를 보더라도 고층이 저층에 비해 높은 가격에 거래됨을 볼 때, 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여가액을 산정함에 있어 기준시가가 보다 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액(괄호 생략)에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

② 당해 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여 재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.(이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

3. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.(중략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2006.10.26. 남편 한 ○

○ 과 함께 쟁점아파트를 부(父)로부터 증여받은 후 증여재산가액을 신고함에 있어서 기준시가인 241,000,000원(청구인 지분은 3분의1로서 80,325,300원)으로 신고한 사실이 국세통합전산망자료에 의해 확인된다.

2. 처분청은 청구인이 쟁점아파트(52.51㎡)의 증여재산가액을 기준시가로 평가한 것을 부인하고 아래 내용과 같이 쟁점아파트와 같은 동에 소재한 비교대상아파트(52.51㎡)의 매매사례가액인 420,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보 아 쟁점아파트의 증여재산가액을 420,000,000원(청구인 3분의1 지분 140,000,000원) 으로 산정하였음이 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

• 가) 쟁점아파트와 같은 동의 동일 평형에 대한 비교대상아파트의 매매사례가액은 아래 <표1>과 같다. 구 분 거래일자 호 수 실거래가 기준시가 쟁점아파트 2006.10.26. 1505호

• 241,000 비교대상아파트 2006.9.29. 108호 420,000 228,000 <표 1> (단위: 천원)

• 나) 처분청이 조사한 최근의 인터넷 시세에 의하면 1층의 비교대상아파트보다는 15층의 쟁점아파트의 매매 및 전세 시세가 더 높다는 사실이 <표2>와 같이 확인된다. 저층 로얄층 기준층 매매가격 전세가격 매매가격 전세가격 매매가격 전세가격 465,000 130,000 490,000 140,000 475,000 135,000 <표 2> 2007.11.8.현재 인터넷 시세 (단위: 천원) 3) 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트가 1988년 최고 15층으로 준공되고, 23평형, 정남방향으로서 조망상태는 양호한 편이라고 조사복명하고 있다.
• 라. 판단 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 증여세 신고시 쟁점아파트의 시가를 알 수 없어서 부득이하게 기준시가에 의해 신고한 것이며 매매사례가액은 자산의 가치를 적절히 반영한 자산평가 방법이 아니라고 주장하고 있으나, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 서로 같은 동에 위치하며 같은 평수로서 특별한 차이가 없고, 기준시가도 쟁점아파트보다 오히려 더 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액 420,000,000원을 적용한 것이므로 처분청은 청구인에게 불리하게 시가를 적용하였다고 볼 수 없으며, 또한, 인터넷 시세정보에 의하면 15층에 소재한 쟁점아파트는 비교대상아파트보다 매매 및 전세 가격이 더욱 높은 가격으로 형성되어 있음이 나타나고 있는바, 쟁점아파트보다 1층에 소재한 비교대상아파트의 시세가 더 높다는 청구인의 주장은 타당성이 없다고 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트와 같은 면적․위치․용도 등이 동일한 비교대상아파트의 2006.9.29.자의 매매사례가액 420,000,000원을 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.